Brak aktu notarialnego i kaucji, czy umowa najmu jest ważna?

Warunki zawarcia wiążącej umowy najmu

Umowa najmu, aby mogła zostać zakwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, musi nie tylko zawierać określenie przedmiotu najmu i wysokości czynszu, ale musi też spełniać dodatkowe wymagania przewidziane w art. 19a ust. 1–2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, czyli zawierać wszystkie oświadczenia, o których tam mowa w odpowiedniej formie. Ponadto wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli którykolwiek z tych warunków nie został spełniony, należy uznać, że nawiązany stosunek prawny nie może być kwalifikowany jako najem okazjonalny.

Zobacz również: Ile czasu na zwrot kaucji za mieszkanie?

Brak oświadczenia najemcy

Jednak brak przedłożenia przez najemcę aktu notarialnego obejmującego jego oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu i wydania go wynajmującemu nie skutkuje nieważnością umowy najmu; nie powoduje także jej bezskuteczności. Przyjmuje się, że oświadczenie to może zostać złożone w każdym czasie po zawarciu umowy najmu, a nawet już po jej wygaśnięciu (M. Walasik, Poddanie się egzekucji przez najemcę, s. 101). Najemca może złożyć swoje oświadczenie o poddaniu się egzekucji jednocześnie z zawarciem umowy najmu okazjonalnego, jak również jeszcze przed jej zawarciem, o ile w chwili składania tego oświadczenia jest już dostatecznie skonkretyzowany zamiar zawarcia umowy najmu okazjonalnego i znane są jej postanowienia, które powinny zostać zamieszczone w treści oświadczenia najemcy, aby dostosować je do treści stosunku najmu, który ma powstać (M. Walasik, jw., s. 102; M. Mazurek, Wydanie nieruchomości, s. 114; zob. też F. Zedler, Poddanie się egzekucji, s. 67–68; A. Jakubecki, Poddanie się egzekucji, s. 82–83). Uznaje się też w doktrynie i orzecznictwie – i jest to stanowisko dominujące – że w braku oświadczenia najemcy, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa nie może być kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, a zatem podlega w całości przepisom ustawy, choć nadal jest umową najmu lokalu zawartą na czas oznaczony.

Zobacz również: Co zrobić gdy właściciel nie chce oddać kaucji?

Wypowiedzenie jak przy zwykłej umowie najmu

Powyższe stanowisko doktryny nie jest zatem dla Pani korzystne. Musiałaby Pani wypowiedzieć umowę najmu na warunkach ogólnych (z uwzględnieniem przez prawo dopuszczalnych przesłanek), a dopiero potem przeprowadzić egzekucję poprzez sądowe postępowanie o opróżnienie lokalu i następnie egzekucję komorniczą. To znacznie wydłużyłoby czas oczekiwania na opróżnienie lokalu.

Brak zapłaty kaucji przez wynajmującego

Na szczęście wspomina Pani, że najemca miał dokonać wpłaty kaucji. O ile z umowy wynika, że jest ona zawarta pod warunkiem wpłaty całości kaucji, to sprawa jest dla Pani korzystna. Zapis, że umowa jest zwarta pod warunkiem zapłaty pełnej kaucji, powoduje, że musi ziścić się ów warunek (zawieszający), by uznać, że umowa w ogóle została zawarta. Jeśli warunek się nie spełnił – nie nastąpiła pełna wpłata kaucji w określonym terminie – wówczas nie można powiedzieć, że umowa została skutecznie zawarta. Zatem z chwilą niespełnienia się warunku lokator zamieszkuje lokal bez tytułu prawnego, bez umowy. W tej sytuacji nie ma potrzeby, by wypowiadać umowę, a jedynie z powołaniem się na wyżej opisany fakt nieziszczenia się warunku niezbędnego do zawarcia umowy zażądać opuszczenia w określonym czasie mieszkania. Jeśli lokator się nie wyprowadzi, wówczas można wystąpić do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.