Kontrola dochodów najemcy mieszkania komunalnego – dokumenty, czynsz i ryzyko wypowiedzenia

Czy wzrost dochodów oznacza utratę lokalu komunalnego?

Nie. Jeżeli najemca lokalu komunalnego zacznie zarabiać więcej niż w chwili zawierania umowy, nie traci automatycznie prawa do mieszkania. Ustawa przewiduje mechanizm okresowej weryfikacji dochodów, ale jego zasadniczym skutkiem jest możliwość ustalenia wyższego czynszu, a nie natychmiastowe wypowiedzenie umowy.

Trzeba przy tym pamiętać, że znaczenie ma nie samo porównanie pensji najemcy ze średnią krajową, lecz kryteria dochodowe określone w uchwale rady konkretnej gminy. Progi mogą więc różnić się w zależności od miejscowości, liczby osób w gospodarstwie domowym i rodzaju lokalu.

Weryfikacja dochodów przez gminę

Zgodnie z art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów gmina, nie częściej niż co 2,5 roku, weryfikuje spełnianie przez najemców kryterium dochodowego uzasadniającego oddanie lokalu w najem lub podnajem. Procedura ta nie dotyczy umów najmu socjalnego lokalu.

Na pisemne żądanie gminy najemca musi złożyć deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego za okres 3 miesięcy poprzedzających jej złożenie. Ma na to miesiąc od dnia otrzymania żądania. W deklaracji uwzględnia się osoby należące do gospodarstwa domowego w dniu jej składania.

Jeżeli gmina ma wątpliwości co do danych podanych w deklaracji, może wezwać najemcę do przedstawienia dokumentów potwierdzających dochody, w tym zaświadczenia z urzędu skarbowego. Termin na udostępnienie takich dokumentów nie może być krótszy niż 30 dni od otrzymania wezwania.

Deklarację składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Nie warto więc zaniżać dochodów ani pomijać członków gospodarstwa domowego, ponieważ może to wywołać skutki dalej idące niż sama podwyżka czynszu.

Co grozi za niezłożenie deklaracji albo dokumentów?

Jeżeli najemca nie złoży deklaracji w terminie albo nie przedstawi dokumentów, których zgodnie z ustawą może żądać gmina, gmina może podwyższyć czynsz do kwoty 8% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Jest to istotna sankcja finansowa, dlatego na korespondencję z gminy należy reagować od razu.

Spóźnione złożenie deklaracji lub dokumentów nie zawsze zamyka sprawę, ale może uruchomić procedurę ponownego ustalania czynszu według reguł przewidzianych w art. 21c ustawy. W praktyce najlepiej złożyć komplet dokumentów w terminie albo wystąpić do gminy o wyjaśnienie zakresu żądanych informacji, jeżeli wezwanie jest niejasne.

Przekroczenie progu dochodowego a podwyżka czynszu

Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego z ostatnich 3 miesięcy przekracza próg wskazany w uchwale rady gminy, gmina może ustalić wyższy czynsz według ustawowego wzoru. Nowa stawka nie może być jednak niższa niż zwykły czynsz dla gospodarstwa mieszczącego się w limicie i jednocześnie nie może przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu.

Warto odróżnić tę szczególną procedurę od ogólnych reguł podnoszenia czynszu w najmie. Osobno omawiamy zasady podwyżki czynszu oraz sytuację, gdy właściciel planuje podwyższenie czynszu w skali roku w trakcie trwania umowy.

Procedura wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu

Podwyższenie czynszu po weryfikacji dochodów wymaga wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i powinno wskazywać nową wysokość czynszu oraz podstawę jej ustalenia.

Termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące. Jeżeli podwyżka przekracza 50% dotychczasowego czynszu, przez pierwsze 6 miesięcy obowiązywania podwyżki najemca płaci czynsz odpowiadający 150% dotychczasowej wysokości czynszu. Dopiero po tym okresie gmina może żądać stawki wynikającej z wypowiedzenia, o ile procedura była prawidłowa.

Jeżeli dochody najemcy później spadną, może on wystąpić o ponowne ustalenie czynszu stosownie do aktualnych dochodów. Ustawa pozwala zrobić to nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od dnia ostatniej podwyżki; do wniosku trzeba dołączyć aktualną deklarację dochodową.

Jak najemca może zareagować na podwyżkę?

Po otrzymaniu wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu najemca ma 2 miesiące na reakcję. Może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki; wtedy umowa najmu rozwiąże się z upływem okresu wypowiedzenia, a do tego czasu najemca płaci dotychczasowy czynsz.

Drugą możliwością jest zakwestionowanie podwyżki w sądzie przez żądanie ustalenia, że jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości. W takim procesie to właściciel, czyli w praktyce gmina, musi udowodnić zasadność podwyżki. Do czasu prawomocnego zakończenia sprawy najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Jeżeli sąd uzna podwyżkę za zasadną, choćby w innej wysokości niż wskazana przez gminę, najemca musi liczyć się z obowiązkiem dopłaty różnicy między czynszem podwyższonym a dotychczasowym za okres od upływu terminu wypowiedzenia, z uwzględnieniem ustawowego ograniczenia dotyczącego podwyżek przekraczających 50% dotychczasowej stawki.

Czy gmina może wypowiedzieć umowę najmu z powodu wysokich dochodów?

Samo przekroczenie progu dochodowego po zawarciu umowy najmu lokalu komunalnego nie jest typową podstawą wypowiedzenia najmu. Art. 21c ustawy wprowadza w takiej sytuacji mechanizm podwyższenia czynszu, a nie automatyczną utratę lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie i musi być dokonane na piśmie z podaniem przyczyny. Do najczęstszych podstaw należą m.in. zaległości czynszowe, używanie lokalu sprzecznie z umową lub jego przeznaczeniem, rażące albo uporczywe zakłócanie porządku domowego, dewastacja lokalu, bezprawne podnajęcie lokalu, niezamieszkiwanie przez ponad 12 miesięcy albo posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu, który najemca może używać.

Inną kwestią jest możliwość zaproponowania przez gminę innego lokalu, np. gdy zajmowane mieszkanie jest za duże w stosunku do liczby osób w gospodarstwie domowym albo gdy wynika to z wieloletniego programu gospodarowania zasobem. W takich przypadkach ustawa wymaga jednak spełnienia dodatkowych warunków, w tym co do terminu wypowiedzenia i zaoferowania lokalu spełniającego wymagania lokalu zamiennego.

Czy możliwa jest eksmisja tylko dlatego, że najemca więcej zarabia?

Nie. Eksmisja nie może wynikać wyłącznie z tego, że najemca lokalu komunalnego dostał awans albo przekroczył próg dochodowy. Najpierw musiałaby istnieć skuteczna podstawa utraty tytułu prawnego do lokalu, np. rozwiązanie umowy wskutek odmowy przyjęcia podwyżki, wypowiedzenie z jednej z ustawowych przyczyn albo prawomocne orzeczenie sądu. Jeżeli jednak umowa zostanie skutecznie rozwiązana lub wypowiedziana, dalsze etapy odzyskania lokalu opisuje poradnik eksmisja najemcy po wypowiedzeniu umowy.

Jeżeli najemca nadal ma ważną umowę najmu i płaci należności, samo zwiększenie dochodów nie uzasadnia opróżnienia lokalu. Gmina może natomiast naliczyć wyższy czynsz zgodnie z ustawą i uchwałą rady gminy.

FAQ

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11, art. 21, art. 21a i art. 21c - ISAP, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: ELI.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, art. 7 ust. 1e - wzór deklaracji o dochodach stosowany odpowiednio przy weryfikacji najemców lokali komunalnych.