Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą a długi najemcy i darowizna

Wykup mieszkania komunalnego przez najemcę

Wykup mieszkania komunalnego jest możliwy dopiero wtedy, gdy właściciel lokalu, czyli najczęściej gmina, przeznaczy konkretny lokal do sprzedaży. Najemca nie może skutecznie zmusić gminy do sprzedaży lokalu, jeżeli gmina nie podjęła takiej decyzji. Zasady sprzedaży, pierwszeństwo nabycia oraz ewentualna bonifikata wynikają przede wszystkim z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z właściwych uchwał i zarządzeń. Powiązane zagadnienie omawiamy szerzej w artykule o dokumentach i kolejnych etapach wykupu mieszkania komunalnego.

Przed rozpoczęciem wykupu trzeba ustalić przede wszystkim, czy lokal jest przeznaczony do sprzedaży, kto jest najemcą lub współnajemcą oraz jakie warunki bonifikaty obowiązują w konkretnej gminie. Lokalne zasady mogą wiązać wysokość bonifikaty lub możliwość jej otrzymania między innymi z okresem najmu, uregulowaniem zaległości, sposobem zapłaty ceny lub innymi kryteriami przyjętymi dla danego programu sprzedaży.

Określenie „główny najemca” jest potoczne. Prawnie znaczenie ma to, kto jest stroną stosunku najmu. Osoba zameldowana, dziecko najemcy, wnuk albo inny domownik nie staje się najemcą tylko dlatego, że mieszka w lokalu lub ponosi opłaty. Osobno omawiamy również odpowiedzialność za zadłużenie mieszkania komunalnego.

Czy tylko najemca może wykupić mieszkanie komunalne?

Jeżeli gmina sprzedaje lokal komunalny, ustawowe pierwszeństwo w jego nabyciu może przysługiwać najemcy spełniającemu warunki przewidziane w ustawie. Samo wieloletnie zamieszkiwanie, wykonywanie remontów, opłacanie czynszu lub zameldowanie nie daje członkowi rodziny samodzielnego prawa do wykupu. Więcej przykładów takich sytuacji omawiamy w materiale o tym, kto może wykupić mieszkanie komunalne.

Odrębnej analizy wymagają małżonkowie. Przy najmie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny znaczenie może mieć art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Małżonkowie mogą być współnajemcami lokalu niezależnie od tego, na kogo formalnie zawarto umowę, jeżeli przesłanki tego przepisu zostały spełnione. Reguła ta nie rozciąga się automatycznie na dzieci, wnuki, rodzeństwo ani inne osoby mieszkające z najemcą.

Jeżeli obecny najemca jest zadłużony, a koszty utrzymania mieszkania od lat ponosi inny członek rodziny, można sprawdzić w gminie, czy lokalne zasady dopuszczają zmianę najemcy, zawarcie nowej umowy lub inną formę uregulowania sytuacji domownika. Nie ma jednak ogólnego prawa do żądania takiej zmiany, a jej skutki dla późniejszego wykupu i bonifikaty trzeba ocenić przed podpisaniem dokumentów.

Uiszczanie czynszu a prawo do nabycia lokalu

Płacenie czynszu i opłat eksploatacyjnych nie daje samo w sobie prawa do wykupu mieszkania komunalnego. Czynsz jest świadczeniem związanym z korzystaniem z lokalu, a nie ceną nabycia własności.

Jeżeli pełnoletnie osoby stale mieszkają razem z najemcą, mogą odpowiadać solidarnie z nim za czynsz i inne należne opłaty na zasadach określonych w art. 688¹ Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność ta dotyczy okresu stałego zamieszkiwania i nie oznacza automatycznego przejęcia prywatnych długów najemcy z kredytów, pożyczek, mandatów czy innych zobowiązań osobistych.

Zadłużony najemca chce wykupić mieszkanie komunalne

Jeżeli wobec najemcy toczy się egzekucja, wykup mieszkania trzeba ocenić nie tylko z punktu widzenia zasad gminy, lecz także skutków majątkowych. Dopóki najemca posiada wyłącznie prawo najmu, sytuacja jest inna niż po zawarciu umowy sprzedaży. Po wykupie lokal staje się własnością dłużnika i może zostać objęty egzekucją na zasadach przewidzianych w przepisach postępowania cywilnego.

Ryzykowne może być również przekazanie zadłużonemu najemcy pieniędzy na wykup. Środki znajdujące się na rachunku dłużnika mogą zostać zajęte. Jeżeli członek rodziny finansuje cenę bezpośrednio, warto z góry określić i udokumentować, czy jest to darowizna, pożyczka, spełnienie świadczenia za inną osobę czy inne rozliczenie.

Przed wykupem należy ustalić skalę i rodzaj długów, sprawdzić prowadzone postępowania egzekucyjne oraz przeanalizować sposób zapłaty ceny. Inaczej wygląda sytuacja przy niewielkiej zaległości czynszowej możliwej do uregulowania, a inaczej przy kilku wierzycielach, zajętych rachunkach i dużych zobowiązaniach osobistych.

Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą

Po wykupie mieszkania komunalnego właściciel może co do zasady przenieść własność lokalu na inną osobę, na przykład w drodze darowizny. Umowa darowizny nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

W przypadku lokalu mieszkalnego art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje podstawowy 5-letni okres, w którym zbycie lokalu lub wykorzystanie go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty może prowadzić do obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Termin liczy się od dnia nabycia lokalu.

Jednym z ustawowych wyjątków jest zbycie na rzecz osoby bliskiej. Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 1 u.g.n. przepis o zwrocie nie znajduje w takim przypadku zastosowania do pierwotnego nabywcy, z zastrzeżeniem art. 68 ust. 2b. Oznacza to, że darowizna mieszkania dziecku, wnukowi, małżonkowi albo innej osobie mieszczącej się w ustawowej definicji osoby bliskiej nie powinna być oceniana w taki sam sposób jak sprzedaż osobie obcej.

Osobą bliską w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jest między innymi zstępny, wstępny, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca, osoba przysposobiona oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Przy dalszych krewnych lub innych osobach trzeba każdorazowo sprawdzić, czy mieszczą się w ustawowej definicji.

Co jeśli obdarowany sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat?

Przy planowaniu darowizny trzeba przeanalizować cały ciąg zdarzeń: pierwotny wykup lokalu od gminy, darowiznę na rzecz osoby bliskiej, a następnie ewentualną dalszą sprzedaż przez obdarowanego. Art. 68 ust. 2b nakazuje odpowiednio stosować regułę zwrotu bonifikaty do osoby bliskiej, która przed upływem ustawowego okresu zbyła nieruchomość albo wykorzystała ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty.

W przypadku lokalu mieszkalnego 5 lat dla osoby bliskiej liczy się od dnia pierwotnego nabycia lokalu od gminy, a nie od dnia późniejszej darowizny. Jeżeli zatem mieszkanie zostało wykupione 1 czerwca 2024 r., a następnie darowane dziecku w 2025 r., dalsza sprzedaż przez dziecko przed upływem 5 lat liczonych od 1 czerwca 2024 r. wymaga zbadania art. 68 ust. 2b i przewidzianych ustawą wyjątków.

Ważny wyjątek zawiera art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Dotyczy on sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub na nabycie nieruchomości przeznaczonej albo wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, będącej przedmiotem własności lub użytkowania wieczystego.

Jeżeli na cele wskazane w art. 68 ust. 2a pkt 4 lub 5 zostanie wykorzystana tylko część uzyskanych środków, art. 68 ust. 2d przewiduje obowiązek zwrotu odpowiadającej części bonifikaty po jej waloryzacji. Dlatego przed sprzedażą warto dokładnie ustalić zarówno termin, jak i sposób wykorzystania całej ceny uzyskanej ze zbycia.

Przez wiele lat w orzecznictwie występował spór, czy z wyjątków z art. 68 ust. 2a może korzystać również osoba bliska, skoro art. 68 ust. 2b odsyła wprost do ust. 2, a nie do ust. 2a. Sąd Najwyższy w wyroku z 22 czerwca 2023 r., sygn. II CSKP 1589/22, odrzucił pogląd, że wyjątki są zastrzeżone wyłącznie dla pierwotnego nabywcy. SN uznał, że art. 68 ust. 2a może być stosowany do osób bliskich per analogiam ze względu na podobieństwo ich sytuacji prawnej, zwłaszcza gdy środki uzyskane ze sprzedaży nadal służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tej samej rodziny.

Orzeczenie nie oznacza jednak, że każda dalsza sprzedaż przez osobę bliską jest automatycznie wolna od obowiązku zwrotu. Trzeba zbadać konkretny wyjątek, terminy i rzeczywiste przeznaczenie środków. W sprawie II CSKP 1589/22 istotne było również mieszkaniowe wykorzystanie środków ze sprzedaży. Ocena wydatków na budowę, rozbudowę lub wykończenie nieruchomości może wymagać dokładnej analizy konkretnego stanu faktycznego i orzecznictwa, zamiast prostego założenia, że każdy wydatek związany z mieszkaniem spełnia ustawowy warunek.

Trzeba też liczyć się z tym, że gmina może prezentować bardziej restrykcyjną wykładnię i dochodzić zwrotu przed sądem. Wyrok II CSKP 1589/22 jest ważnym argumentem na rzecz osoby bliskiej, ale nie zastępuje analizy dokumentów konkretnej sprzedaży. Jeżeli sytuacja nie mieści się w wyjątkach z art. 68 ust. 2a, art. 68 ust. 2c przewiduje ponadto możliwość odstąpienia przez właściwy organ od żądania zwrotu bonifikaty za wymaganą ustawą zgodą właściwego organu stanowiącego albo wojewody.

Służebność mieszkania, dożywocie i zabezpieczenie darczyńcy

Jeżeli mieszkanie ma zostać przekazane dziecku, wnukowi albo innej osobie bliskiej, można jednocześnie zabezpieczyć prawo darczyńcy do dalszego zamieszkiwania. Często służy temu służebność osobista mieszkania ustanawiana w akcie notarialnym. Jej ujawnienie w księdze wieczystej pozwala wyraźnie określić uprawnienie wobec kolejnych właścicieli.

Służebność jest obciążeniem nieruchomości i nie przywraca darczyńcy własności. Inny charakter ma umowa dożywocia, która sama prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za określone świadczenia. Jeżeli lokal został wykupiony z bonifikatą i nie upłynął jeszcze ustawowy okres kontrolny, skutki dożywocia trzeba ocenić również pod kątem art. 68 u.g.n.

Podatek od darowizny i dokumentowanie pieniędzy

Darowizny między najbliższymi osobami mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na zasadach art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Krąg ten obejmuje między innymi małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Przy darowiźnie pieniędzy znaczenie mają pokrewieństwo, sposób przekazania środków i obowiązki zgłoszeniowe. Jeżeli wymagane jest zgłoszenie SD-Z2, zasadniczy termin wynosi 6 miesięcy. Przy darowiźnie środków pieniężnych dla skorzystania ze zwolnienia trzeba również spełnić ustawowe wymogi dotyczące udokumentowania przekazania pieniędzy. W przypadku czynności dokonanej w formie aktu notarialnego przepisy przewidują odrębne zasady dotyczące obowiązków zgłoszeniowych i działania notariusza.

Jeżeli wykup finansuje członek rodziny, od początku powinno być jasne, czy środki stanowią darowiznę, pożyczkę czy inne świadczenie. Ma to znaczenie nie tylko podatkowe, ale również dowodowe, spadkowe i egzekucyjne.

Skarga pauliańska przy darowiźnie mieszkania przez dłużnika

Jeżeli zadłużony najemca wykupi mieszkanie, a następnie daruje je dziecku, wnukowi albo innej osobie, wierzyciel może rozważyć skargę pauliańską na podstawie art. 527–534 Kodeksu cywilnego. Służy ona ochronie wierzyciela przed czynnościami powodującymi jego pokrzywdzenie.

Jeżeli wskutek darowizny dłużnik stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu, a osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną wobec siebie. Przy osobie pozostającej w bliskim stosunku z dłużnikiem przepisy przewidują domniemanie wiedzy o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Przy bezpłatnym uzyskaniu korzyści sytuacja wierzyciela jest jeszcze korzystniejsza z punktu widzenia przesłanek skargi.

Żądania uznania czynności za bezskuteczną nie można zgłosić po upływie 5 lat od daty dokonania czynności. Uwzględnienie skargi nie powoduje nieważności darowizny wobec wszystkich, lecz pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika, z pierwszeństwem przewidzianym przez przepisy.

Zmiana najemcy, współnajemstwo albo upadłość konsumencka

W niektórych sprawach przed finansowaniem wykupu przez zadłużonego najemcę warto najpierw uporządkować sytuację dotyczącą najmu. Można sprawdzić w gminie, czy istnieje podstawa do zawarcia umowy z inną osobą, uznania współnajmu lub zastosowania innego rozwiązania przewidzianego w lokalnych zasadach. Nie jest to jednak automatyczne uprawnienie członka rodziny.

Jeżeli zadłużenie jest znaczne, trzeba również uwzględnić możliwość upadłości konsumenckiej. Lokal stanowiący własność dłużnika może wejść do masy upadłości, a wcześniejsze rozporządzenia majątkiem mogą być analizowane z punktu widzenia przepisów chroniących wierzycieli.

Przed podpisaniem umowy sprzedaży lub darowizny warto przeanalizować umowę najmu, uchwałę i zasady sprzedaży stosowane przez gminę, stan zadłużenia, sposób finansowania, projekt aktu notarialnego i przepisy o bonifikacie. Dopiero zestawienie tych elementów pozwala ocenić rzeczywiste ryzyko.

Zachowek po darowiźnie mieszkania

Darowizna mieszkania na rzecz jednego dziecka, wnuka albo innej osoby może mieć znaczenie przy przyszłych rozliczeniach spadkowych. Przy obliczaniu zachowku określone darowizny dolicza się do spadku zgodnie z art. 993 i następnymi Kodeksu cywilnego. Jeżeli darczyńca ma więcej osób uprawnionych do zachowku, obdarowany może w przyszłości odpowiadać za jego uzupełnienie na zasadach przewidzianych w przepisach. Szerzej problem rodzinnych skutków takiej czynności omawiamy w artykule o darowiźnie mieszkania dla dzieci.

Ryzyko sporu wzrasta, gdy jedna osoba finansuje wykup, lokal formalnie nabywa inny członek rodziny, a następnie dochodzi do darowizny. Po latach może powstać spór o to, czy przekazane wcześniej środki były darowizną, pożyczką, zwrotem nakładów czy innym rodzinnym rozliczeniem. Niezależnie od zasad zwrotu bonifikaty, darowizna mieszkania po wykupie a zachowek wymaga więc osobnej oceny pod kątem późniejszych rozliczeń między spadkobiercami i osobami uprawnionymi do zachowku.

FAQ

Czy osoba zameldowana może wykupić mieszkanie komunalne?

Sam meldunek nie daje prawa do wykupu. Znaczenie ma status najemcy lub współnajemcy, decyzja gminy o sprzedaży lokalu oraz spełnienie warunków przewidzianych dla konkretnej sprzedaży.

Czy płacenie czynszu daje prawo do wykupu mieszkania?

Nie. Opłacanie czynszu nie tworzy własności ani prawa do nabycia lokalu. Może dokumentować faktyczne zamieszkiwanie i ponoszenie kosztów, ale nie zastępuje tytułu prawnego.

Czy komornik może zająć mieszkanie po wykupie?

Tak. Po wykupie lokal staje się własnością nabywcy i w określonych prawem warunkach może zostać objęty egzekucją z nieruchomości. Dlatego istniejące zadłużenie powinno zostać przeanalizowane przed nabyciem lokalu.

Czy darowizna mieszkania osobie bliskiej powoduje zwrot bonifikaty?

Sama darowizna na rzecz osoby bliskiej może korzystać z wyjątku z art. 68 ust. 2a pkt 1 u.g.n. Nie kończy to jednak analizy. Jeżeli obdarowany przed upływem 5 lat od pierwotnego nabycia sprzeda lokal albo wykorzysta go niezgodnie z celem bonifikaty, stosuje się art. 68 ust. 2b. Trzeba wtedy zbadać również możliwość skorzystania z wyjątków mieszkaniowych z art. 68 ust. 2a.

Czy osoba bliska może sprzedać mieszkanie i kupić inne bez zwrotu bonifikaty?

Może istnieć taka możliwość. W wyroku z 22 czerwca 2023 r., II CSKP 1589/22, Sąd Najwyższy dopuścił odpowiednie stosowanie wyjątków z art. 68 ust. 2a do osoby bliskiej. Przy wyjątku dotyczącym sprzedaży i zakupu innego mieszkania trzeba między innymi dopilnować 12-miesięcznego terminu oraz ustawowego sposobu wykorzystania środków.

Czy 5 lat liczy się od darowizny na rzecz dziecka?

Nie. Dla odpowiedzialności osoby bliskiej z art. 68 ust. 2b okres dotyczący lokalu mieszkalnego liczy się od dnia pierwotnego nabycia lokalu od gminy. Późniejsza darowizna nie rozpoczyna nowego 5-letniego terminu.

Czy wierzyciel może podważyć darowiznę mieszkania?

Może żądać uznania darowizny za bezskuteczną wobec siebie, jeżeli spełnione są przesłanki skargi pauliańskiej. Ryzyko jest szczególnie istotne, gdy darowizny dokonuje zadłużona osoba i wskutek czynności pogarsza możliwość zaspokojenia wierzycieli.

Podsumowanie

Przy wykupie mieszkania komunalnego przez zadłużonego najemcę trzeba oddzielić trzy etapy: możliwość samego wykupu, skutki wejścia mieszkania do majątku dłużnika oraz konsekwencje późniejszej darowizny lub sprzedaży. Darowizna osobie bliskiej nie oznacza automatycznie zwrotu bonifikaty, ale dalsze zbycie przez obdarowanego przed upływem 5 lat od pierwotnego nabycia wymaga sprawdzenia art. 68 ust. 2b i właściwych wyjątków z ust. 2a.

Przed zawarciem umów należy zweryfikować zasady gminy, datę pierwotnego nabycia, wysokość i rodzaj zadłużenia, sposób finansowania wykupu oraz plan dalszego wykorzystania lokalu lub środków ze sprzedaży. Przy planowanej sprzedaży przez osobę bliską szczególne znaczenie ma 12-miesięczny termin oraz zgodność wydatków z ustawowym katalogiem.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, aktualny tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 399 – ELI
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2023 r., II CSKP 1589/22 – Sąd Najwyższy
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ISAP
5. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – ISAP
6. Formularze podatku od spadków i darowizn, w tym SD-Z2 – podatki.gov.pl