Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą a długi najemcy i darowizna

Wykup mieszkania komunalnego przez najemcę

Wykup mieszkania komunalnego jest możliwy tylko wtedy, gdy właściciel lokalu, czyli gmina, przeznaczy dane mieszkanie do sprzedaży. Najemca nie ma co do zasady roszczenia o wykup lokalu, jeżeli gmina nie podjęła decyzji o sprzedaży. Zasady sprzedaży, pierwszeństwo nabycia i ewentualne bonifikaty wynikają przede wszystkim z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwał rady gminy lub rady miasta.

W praktyce najważniejsze jest ustalenie, czy lokal został przeznaczony do sprzedaży, kto jest najemcą albo współnajemcą oraz jakie warunki bonifikaty obowiązują w konkretnej gminie. Uchwała rady gminy może uzależniać wysokość bonifikaty od okresu najmu, braku zaległości, sposobu zapłaty ceny albo innych lokalnych kryteriów.

Określenie „główny najemca” jest potoczne. Prawnie istotne jest to, kto jest stroną umowy najmu. Osoba zameldowana w lokalu albo stale w nim mieszkająca nie staje się automatycznie najemcą i zwykle nie może samodzielnie żądać wykupu mieszkania komunalnego z bonifikatą.

Czy tylko najemca może wykupić mieszkanie komunalne?

Co do zasady preferencyjny wykup mieszkania komunalnego przysługuje najemcy lokalu, a nie każdej osobie, która w nim mieszka. Członek rodziny najemcy może płacić czynsz, ponosić opłaty, być zameldowany w lokalu przez wiele lat, a mimo to nie uzyskać prawa do nabycia mieszkania, jeżeli nie jest najemcą albo współnajemcą.

Warto jednak sprawdzić w gminie, czy możliwa jest zmiana najemcy albo dopisanie współnajemcy. Może to mieć znaczenie wtedy, gdy obecny najemca jest zadłużony, a faktyczne koszty utrzymania lokalu ponosi dziecko, wnuk lub inny domownik. Trzeba jednak pamiętać, że zmiana najemcy może obniżyć bonifikatę albo pozbawić prawa do dotychczasowej preferencji, jeżeli uchwała gminy wiąże jej wysokość z długością najmu konkretnej osoby.

Zobacz również: kto może wykupić mieszkanie komunalne

Uiszczanie czynszu a prawo do nabycia lokalu

Płacenie czynszu i opłat eksploatacyjnych nie daje samo w sobie prawa do wykupu mieszkania komunalnego. Czynsz jest świadczeniem należnym wynajmującemu z tytułu korzystania z lokalu. Jeżeli w mieszkaniu stale mieszkają pełnoletnie osoby razem z najemcą, mogą one odpowiadać solidarnie z najemcą za czynsz i inne należne opłaty za okres swojego stałego zamieszkiwania, zgodnie z art. 688¹ Kodeksu cywilnego.

Oznacza to, że dorosły domownik nie odpowiada za wszystkie prywatne długi najemcy, ale może odpowiadać za zaległości czynszowe związane z lokalem, jeżeli mieszkał tam w okresie, którego dotyczą zaległości. To trzeba odróżnić od zadłużenia z kredytów, pożyczek, alimentów lub innych zobowiązań osobistych najemcy.

Zadłużony najemca chce wykupić mieszkanie komunalne

Jeżeli najemca ma długi i prowadzone jest przeciwko niemu postępowanie komornicze, wykup mieszkania może być ryzykowny. Dopóki najemca ma tylko prawo najmu, komornik nie może sprzedać tego prawa tak jak własności lokalu. Po wykupie mieszkanie staje się jednak składnikiem majątku dłużnika i może zostać objęte egzekucją.

Ryzykowne jest również przekazanie pieniędzy zadłużonemu najemcy na wykup lokalu. Jeżeli pieniądze zostaną mu darowane albo pożyczone, formalnie wejdą do jego majątku. Wierzyciel lub komornik może próbować skierować egzekucję do tych środków, zwłaszcza gdy dłużnik ma już zajęte rachunki lub świadczenia.

Nie warto finansować wykupu „nieformalnie”. Brak umowy i brak udokumentowanego przepływu pieniędzy może wywołać problemy dowodowe i podatkowe. Bezpieczniej jest ustalić z prawnikiem i notariuszem, czy w danej sytuacji właściwsza będzie pożyczka, darowizna, zmiana najemcy, współnajemstwo, wcześniejsze uporządkowanie zadłużenia albo rezygnacja z wykupu do czasu zakończenia spraw egzekucyjnych.

Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą

Po wykupie mieszkania komunalnego właściciel może co do zasady przenieść własność lokalu na inną osobę, na przykład w drodze darowizny. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego darowizna mieszkania jest nieważna.

Darowizna na rzecz osoby bliskiej może nie powodować obowiązku zwrotu bonifikaty przez pierwotnego nabywcę, ale trzeba dokładnie sprawdzić art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz treść umowy sprzedaży z gminą. Osobami bliskimi w rozumieniu tej ustawy są między innymi zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Trzeba przy tym pamiętać, że obowiązek zwrotu bonifikaty może spoczywać na obdarowanym, jeżeli osoba bliska, która otrzymała lokal, zbędzie go albo wykorzysta na inny cel niż mieszkaniowy przed upływem ustawowego terminu. Przy lokalu mieszkalnym zasadnicze znaczenie ma okres 5 lat liczony od dnia pierwotnego nabycia lokalu od gminy. Szerzej omawia to artykuł: bonifikata a przekazanie osobie bliskiej.

Służebność mieszkania, dożywocie i zabezpieczenie darczyńcy

Jeżeli mieszkanie ma zostać przekazane dziecku albo wnukowi, warto rozważyć zabezpieczenie osoby, która dotychczas była najemcą i po wykupie zostaje darczyńcą. Najczęściej stosuje się służebność osobistą mieszkania, ustanawianą w akcie notarialnym na rzecz darczyńcy. Służebność powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej, aby była widoczna dla osób trzecich.

Służebność mieszkania daje uprawnionemu prawo do dalszego korzystania z lokalu w oznaczonym zakresie. Nie przenosi jednak własności z powrotem na darczyńcę i nie chroni automatycznie przed wszystkimi sporami rodzinnymi. W niektórych sytuacjach można rozważyć także dożywocie jako alternatywa, ale przy mieszkaniu wykupionym z bonifikatą trzeba szczególnie ostrożnie ocenić skutki takiej umowy wobec gminy i wierzycieli.

Podatek od darowizny i dokumentowanie pieniędzy

Darowizna między najbliższymi osobami może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie obejmuje między innymi darowizny między rodzicami i dziećmi, dziadkami i wnukami, małżonkami oraz rodzeństwem.

Przy darowiźnie pieniędzy istotne jest udokumentowanie przekazania środków przelewem na rachunek nabywcy, przekazem pocztowym albo innym dopuszczalnym sposobem wynikającym z przepisów. Co do zasady zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego, chyba że darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego i obowiązek zgłoszenia realizuje notariusz jako płatnik.

W przypadku finansowania wykupu przez członka rodziny trzeba więc od razu rozstrzygnąć, czy pieniądze są darowizną, pożyczką czy innym świadczeniem. Ma to znaczenie podatkowe, dowodowe, spadkowe i egzekucyjne.

Skarga pauliańska przy darowiźnie mieszkania przez dłużnika

Jeżeli zadłużony najemca wykupi mieszkanie, a następnie szybko przekaże je dziecku, wnukowi albo innej osobie bliskiej, wierzyciel może rozważyć skargę pauliańską. Jest to powództwo z art. 527–534 Kodeksu cywilnego, służące ochronie wierzyciela przed czynnościami dokonanymi z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Czynność może zostać uznana za bezskuteczną wobec wierzyciela, jeżeli wskutek niej dłużnik stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu, a osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową. Przy darowiźnie na rzecz osoby bliskiej ryzyko jest szczególnie wysokie, ponieważ przepisy przewidują domniemania ułatwiające wierzycielowi dochodzenie roszczeń.

Termin na żądanie uznania czynności za bezskuteczną wynosi 5 lat od daty dokonania czynności. Jeżeli wierzyciel wygra sprawę, nie oznacza to automatycznego „unieważnienia” darowizny wobec wszystkich, ale pozwala prowadzić egzekucję z przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika.

Zmiana najemcy, współnajemstwo albo upadłość konsumencka

W niektórych sprawach bezpieczniejsze od finansowania wykupu przez zadłużonego najemcę może być doprowadzenie do zmiany najemcy albo ustanowienia współnajemstwa. Wymaga to jednak zgody gminy i spełnienia lokalnych warunków. Nie ma gwarancji, że gmina wyrazi zgodę, a nawet jeśli tak się stanie, nowy najemca może otrzymać niższą bonifikatę.

Jeżeli zadłużenie najemcy jest poważne, warto rozważyć również upadłość konsumencką. Trzeba jednak zrobić to we właściwym momencie. Upadłość po wykupie mieszkania może prowadzić do sprzedaży lokalu w ramach likwidacji majątku upadłego. Z kolei uporządkowanie zadłużenia przed wykupem może zmniejszyć ryzyko późniejszej egzekucji.

Każdy wariant ma konsekwencje: podatkowe, spadkowe, rodzinne, egzekucyjne i mieszkaniowe. Dlatego przed podpisaniem umów warto przeanalizować uchwałę gminy, zadłużenie najemcy, księgę wieczystą po wyodrębnieniu lokalu, planowaną formę finansowania oraz skutki przekazania mieszkania osobie bliskiej.

Zachowek po darowiźnie mieszkania

Darowizna mieszkania na rzecz jednego dziecka albo wnuka może mieć znaczenie przy przyszłych rozliczeniach spadkowych. Przy obliczaniu zachowku dolicza się określone darowizny do spadku, zgodnie z art. 993 i następnymi Kodeksu cywilnego. Jeżeli darczyńca ma więcej dzieci albo innych uprawnionych do zachowku, obdarowany może w przyszłości zostać pozwany o zapłatę.

Ryzyko sporu jest większe, gdy jedna osoba faktycznie finansuje wykup, ale lokal formalnie nabywa zadłużony najemca i dopiero potem przekazuje go wybranemu członkowi rodziny. Wtedy po latach mogą pojawić się spory o to, kto zapłacił za mieszkanie, czy była to darowizna pieniędzy, pożyczka, rozliczenie rodzinne, czy przysporzenie podlegające doliczeniu do zachowku.

FAQ

Podsumowanie

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą w sytuacji zadłużenia najemcy wymaga ostrożnego planu. Sama transakcja z gminą może być możliwa, ale po wykupie lokal staje się majątkiem właściciela i może być narażony na egzekucję. Równie ryzykowne bywa przekazanie pieniędzy zadłużonemu najemcy oraz szybka darowizna mieszkania osobie bliskiej.

Przed podjęciem decyzji należy sprawdzić uchwałę gminy, warunki bonifikaty, status najemcy, rodzaj zadłużenia, możliwość zmiany najemcy lub współnajemstwa, skutki podatkowe finansowania zakupu, ryzyko zachowku oraz konsekwencje skargi pauliańskiej. W razie sporu z gminą znaczenie może mieć także przedawnienie roszczenia gminy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.