Darowizna mieszkania dla dzieci – czy można ją cofnąć?

Czy darowiznę mieszkania dla dzieci można cofnąć?

W opisanej sytuacji darowizna mieszkania została już wykonana, bo własność lokalu albo udziały w lokalu przeszły na dzieci na podstawie aktu notarialnego. To oznacza, że samo niezadowolenie z późniejszych skutków decyzji nie wystarczy do jednostronnego cofnięcia darowizny.

Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to prawne odwołanie darowizny, które wymaga spełnienia ustawowych przesłanek. Druga to dobrowolne „odwrócenie” skutków darowizny, czyli zawarcie z dziećmi nowej umowy u notariusza, na podstawie której dzieci przenoszą udziały z powrotem na matkę.

W praktyce, jeżeli dzieci nie dopuściły się rażącej niewdzięczności i nie ma sporu rodzinnego, najbezpieczniej rozmawiać z nimi o zgodnym, notarialnym rozwiązaniu sprawy. Przy ocenie sytuacji trzeba też pamiętać, że skutki darowizny mieszkania obejmują nie tylko własność, lecz także obowiązki związane z kosztami, podatkami, wpisami w księdze wieczystej i możliwością ubiegania się o lokal z zasobów publicznych.

Kiedy prawo pozwala odwołać darowiznę?

Kodeks cywilny przewiduje kilka sytuacji związanych z odwołaniem albo skutkami darowizny, ale nie każda z nich prowadzi do odzyskania mieszkania.

1. Darowizna niewykonana może zostać odwołana, jeżeli po zawarciu umowy stan majątkowy darczyńcy zmienił się tak, że wykonanie darowizny zagrażałoby jego usprawiedliwionemu utrzymaniu albo obowiązkom alimentacyjnym. Przy mieszkaniu przepis ten zwykle nie pomoże, jeżeli własność została już przeniesiona aktem notarialnym.
2. Darowizna wykonana może zostać odwołana, jeżeli obdarowany dopuścił się wobec darczyńcy rażącej niewdzięczności. Chodzi o zachowania poważne, zawinione i skierowane przeciwko darczyńcy, a nie o zwykły konflikt rodzinny albo zmianę planów życiowych.
3. Niedostatek darczyńcy po wykonaniu darowizny nie oznacza automatycznego powrotu mieszkania. Obdarowany ma wtedy, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, obowiązek dostarczać darczyńcy środków potrzebnych do utrzymania odpowiadającego usprawiedliwionym potrzebom albo może zwolnić się przez zwrot wartości wzbogacenia.

Dlatego w sprawie osoby, która przekazała mieszkanie dzieciom „na przyszłość”, kluczowe jest ustalenie, czy istnieje realna podstawa do odwołania darowizny, czy raczej trzeba szukać zgodnego rozwiązania notarialnego.

Rażąca niewdzięczność obdarowanego – kiedy może uzasadniać odwołanie?

Rażąca niewdzięczność to nie każde przykre zachowanie dziecka wobec rodzica. Zwykle chodzi o działania szczególnie naganne, np. przemoc, uporczywe znieważanie, ciężkie naruszenie obowiązków rodzinnych, celowe porzucenie darczyńcy w chorobie, bezpodstawne wyrzucanie go z mieszkania albo działania zmierzające do pokrzywdzenia go.

Nie wystarczy natomiast sam fakt, że dzieci mają dziś trudności mieszkaniowe, nie mogą dostać lokalu z TBS albo żałują przyjęcia darowizny. To są negatywne konsekwencje wcześniejszej decyzji majątkowej, ale co do zasady nie są rażącą niewdzięcznością wobec darczyńcy.

Odwołanie darowizny z tej przyczyny następuje przez pisemne oświadczenie złożone obdarowanemu. Jeżeli obdarowany nie zgadza się na zwrot nieruchomości, sprawa zwykle wymaga postępowania sądowego o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli potrzebnego do przeniesienia własności.

Niedostatek darczyńcy po przekazaniu mieszkania

Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadł w niedostatek, może domagać się od obdarowanych pomocy, ale nie zawsze może żądać zwrotu samego mieszkania. Niedostatek oznacza sytuację, w której darczyńcy brakuje środków na usprawiedliwione potrzeby, takie jak utrzymanie, leczenie, opłaty mieszkaniowe czy konieczne wsparcie wynikające z obowiązków alimentacyjnych.

Obowiązek obdarowanych jest ograniczony do granic istniejącego wzbogacenia. Jeżeli mieszkanie nadal należy do dzieci, ocena bywa inna niż wtedy, gdy lokal został sprzedany, obciążony albo jego wartość została zużyta. W razie sporu trzeba dokładnie wykazać zarówno potrzeby darczyńcy, jak i aktualną sytuację obdarowanych.

Jak formalnie odzyskać mieszkanie po darowiźnie?

Jeżeli wszystkie strony są zgodne, najprostsze rozwiązanie polega na zawarciu aktu notarialnego, w którym dzieci przeniosą własność mieszkania albo swoje udziały z powrotem na matkę. Może to przybrać postać nowej darowizny zwrotnej albo innej umowy przenoszącej własność, dobranej przez notariusza do konkretnego celu i stanu księgi wieczystej.

Trzeba pamiętać o istotnej różnicy: samo odwołanie darowizny wymaga pisemnego oświadczenia złożonego obdarowanemu, ale przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli dzieci odmawiają podpisania aktu, samo pismo o odwołaniu nie zmieni wpisu w księdze wieczystej.

W razie braku zgody obdarowanych konieczna może być sprawa sądowa. Prawomocny wyrok może zastąpić oświadczenie woli osoby zobowiązanej do przeniesienia własności, a następnie stanowić podstawę do ujawnienia zmiany w księdze wieczystej.

Kolejne kroki – wizyta u notariusza i analiza sytuacji mieszkaniowej dzieci

Przed wizytą u notariusza warto przygotować akt darowizny z 2021 r., numer księgi wieczystej, informację o tym, czy w akcie ustanowiono służebność mieszkania, prawo dożywocia, polecenie albo inne obowiązki dzieci wobec matki. Znaczenie ma również to, czy dzieci są zgodne co do zwrotu udziałów oraz czy lokal jest obciążony hipoteką, egzekucją albo innymi prawami.

Gdy w rodzinie planowane jest rozporządzenie nieruchomością w rodzinie, trzeba sprawdzić nie tylko formę aktu notarialnego, ale też skutki podatkowe, koszty notarialne, wpis do księgi wieczystej i wpływ czynności na uprawnienia mieszkaniowe dzieci.

Jeżeli celem jest umożliwienie dzieciom ubiegania się o lokal z TBS, SIM albo z gminy, sama wola rodziny może nie wystarczyć. Należy sprawdzić regulamin konkretnego naboru, uchwałę rady gminy i to, czy przeszkodą jest każdy udział w mieszkaniu, czy tylko tytuł prawny do lokalu położonego w tej samej miejscowości.

Czy udział w mieszkaniu blokuje TBS, SIM lub lokal z gminy?

W przypadku SIM i dawnych TBS istotne znaczenie ma ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Co do zasady SIM może wynająć lokal osobie fizycznej, jeżeli ta osoba oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Oprócz tego badane są dochody i dokumenty wymagane w naborze.

Jeżeli dziecko ma udział w mieszkaniu położonym w tej samej miejscowości, może to być istotną przeszkodą. Jeżeli udział dotyczy lokalu w innej miejscowości albo lokal faktycznie nie nadaje się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, wynik może zależeć od regulaminu konkretnego SIM, TBS albo gminy.

Przy mieszkaniach komunalnych i najmie socjalnym zasady ustala przede wszystkim rada gminy w uchwale dotyczącej wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy. Uchwała określa m.in. kryteria dochodowe, warunki mieszkaniowe, pierwszeństwo i tryb rozpatrywania wniosków. Dla lokalu socjalnego ustawa wskazuje, że umowę można zawrzeć z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody nie przekraczają limitu określonego przez gminę.

Co można zrobić w opisanej sytuacji?

Najbardziej praktyczny plan działania wygląda następująco:

1. Sprawdzić akt darowizny – czy zawiera służebność mieszkania, polecenie, dożywocie albo inne postanowienia, które mogą mieć znaczenie dla praw matki i obowiązków dzieci.
2. Ustalić zgodę dzieci – jeżeli wszystkie dzieci chcą naprawić sytuację, możliwe jest przygotowanie u notariusza aktu zwrotnego przeniesienia udziałów.
3. Zweryfikować regulaminy mieszkaniowe – trzeba sprawdzić zasady naboru w konkretnym TBS/SIM oraz uchwałę gminy dotyczącą lokali komunalnych i socjalnych.
4. Ocenić podatki i koszty – w najbliższej rodzinie często możliwe jest zwolnienie podatkowe, ale przy akcie notarialnym trzeba uwzględnić taksę notarialną, opłaty sądowe i ewentualne dodatkowe obowiązki.
5. Rozważyć rozwiązania na przyszłość – zamiast kolejnej pochopnej darowizny można rozważyć testament, zapis windykacyjny, służebność mieszkania albo umowę dożywocia, zależnie od tego, jaki cel ma osiągnąć rodzina.

Podsumowanie

Darowizna mieszkania dla dzieci jest poważną czynnością prawną i po przeniesieniu własności nie można jej swobodnie anulować. Jeżeli nie ma rażącej niewdzięczności ani innej szczególnej podstawy prawnej, najczęściej potrzebna jest zgoda dzieci i akt notarialny przenoszący udziały z powrotem na darczyńcę.

W opisanej sprawie kluczowe jest więc nie tylko pytanie, czy darowiznę można odwołać, ale także czy dzieci chcą współpracować i jakie dokładnie warunki obowiązują w TBS, SIM albo gminie, w której starają się o lokal. Dopiero po zestawieniu aktu darowizny, księgi wieczystej i lokalnych zasad mieszkaniowych można dobrać bezpieczne rozwiązanie.

FAQ

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 158 oraz art. 896-902 - tekst aktu w ISAP.

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności art. 30 - tekst aktu w ELI.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 21 i art. 23 - tekst aktu w ELI.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.