Zrzeczenie się udziału w mieszkaniu

Czy można zrzec się udziału w lokalu?

W praktyce słowo „zrzeczenie się” udziału w mieszkaniu bywa mylące. Właściciel udziału nie może po prostu złożyć jednostronnego oświadczenia, że rezygnuje z prawa do lokalu i od tej chwili nie ponosi żadnych kosztów. Dopóki udział w nieruchomości albo w prawie do lokalu należy do Pana, pozostaje Pan współwłaścicielem i trzeba liczyć się z obowiązkami wynikającymi z tego prawa.

Możliwe są natomiast legalne sposoby wyjścia ze współwłasności: sprzedaż udziału, darowizna udziału, umowa o dział spadku, umowa o zniesienie współwłasności albo wniosek do sądu. Jeżeli chodzi o lokal stanowiący nieruchomość, przeniesienie udziału wymaga aktu notarialnego. Trzeba też sprawdzić księgę wieczystą, bo dożywotnia służebność mieszkania ustanowiona na rzecz matki nie wygasa tylko dlatego, że zmieni się właściciel albo współwłaściciel.

Umowa o dział spadku i zniesienie współwłasności

Jeżeli mieszkanie zostało odziedziczone przez kilkoro spadkobierców, podstawowym rozwiązaniem jest dział spadku. Zgodnie z art. 1037 K.c. dział spadku może nastąpić na podstawie umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na podstawie orzeczenia sądu. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W opisanej sytuacji może Pan znieść współwłasność u notariusza, jeżeli rodzeństwo jest zgodne co do przejęcia udziału i ewentualnych spłat. Przed podpisaniem aktu warto ustalić koszty zniesienia współwłasności lokalu, sposób rozliczenia dotychczasowych opłat oraz to, kto przejmie dalsze obowiązki związane z mieszkaniem. Jeżeli zgody między współwłaścicielami nie ma, pozostaje sądowy tryb zniesienia współwłasności.

Dział spadku może polegać między innymi na przyznaniu lokalu jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych, przyznaniu lokalu kilku osobom na współwłasność w nowych udziałach albo sprzedaży rzeczy i podziale uzyskanej kwoty. Przy mieszkaniu fizyczny podział jest zwykle niemożliwy albo niecelowy, dlatego najczęściej rozważa się przejęcie lokalu przez jednego lub kilku spadkobierców.

W sądowym dziale spadku zasadą jest objęcie całego spadku, chyba że ważne powody uzasadniają dział częściowy. Przy umownym dziale spadku spadkobiercy mogą natomiast ograniczyć umowę do części spadku, jeżeli wszyscy się na to zgadzają. W jednym akcie notarialnym można połączyć dział spadku ze zniesieniem współwłasności, a w postępowaniu sądowym można żądać rozstrzygnięcia także o wzajemnych rozliczeniach między współwłaścicielami.

Kto płaci koszty mieszkania do czasu działu spadku?

Do czasu skutecznego przeniesienia udziału albo prawomocnego zakończenia sprawy o dział spadku i zniesienie współwłasności jest Pan współwłaścicielem. Zgodnie z art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów i w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki oraz ciężary związane z rzeczą wspólną.

W przypadku lokalu we wspólnocie mieszkaniowej znaczenie ma także art. 13 ustawy o własności lokali: właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności, rozliczenie między współwłaścicielami następuje co do zasady według udziałów, chyba że zawarto inną skuteczną umowę.

Trzeba odróżnić rozliczenia wewnętrzne między rodzeństwem od odpowiedzialności wobec wspólnoty, spółdzielni, dostawców mediów lub gminy. Przykładowo przy podatku od nieruchomości współwłaściciele mogą odpowiadać solidarnie na zasadach określonych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. To oznacza, że urząd może żądać zapłaty od jednego ze współwłaścicieli, a dopiero później można dochodzić rozliczenia od pozostałych.

Służebność mieszkania matki a opłaty za lokal

Dożywotnia służebność mieszkania daje matce prawo korzystania z lokalu w zakresie wynikającym z aktu ustanawiającego służebność, księgi wieczystej oraz przepisów Kodeksu cywilnego. Służebność osobista mieszkania nie jest najmem i nie oznacza obowiązku płacenia właścicielom czynszu za samo zamieszkiwanie, ale nie przesądza automatycznie, że właściciele mają pokrywać wszystkie koszty bieżącego używania lokalu.

Na podstawie art. 302 K.c. do wzajemnych stosunków między osobą mającą służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. W praktyce oznacza to, że osoba faktycznie korzystająca z lokalu powinna ponosić zwykłe koszty eksploatacji związane z korzystaniem z mieszkania, zwłaszcza opłaty za media według zużycia, chyba że akt ustanowienia służebności stanowi inaczej.

Nie każdą opłatę da się jednak przerzucić na osobę uprawnioną ze służebności. Fundusz remontowy, koszty zarządu nieruchomością wspólną, podatek od nieruchomości czy inne ciężary właścicielskie mogą nadal obciążać właścicieli wobec podmiotów zewnętrznych. Dopiero w relacjach rodzinnych można ustalać, czy i w jakiej części matka albo osoba pobierająca jej świadczenie powinna zwrócić poniesione wydatki.

Co zrobić, gdy siostra pobiera emeryturę mamy?

Jeżeli siostra pobiera emeryturę matki za jej zgodą i faktycznie przeznacza środki na potrzeby matki, warto najpierw żądać jasnego rozliczenia: jakie opłaty zostały uregulowane, jakie rachunki pozostają zaległe i kto faktycznie korzysta z mieszkania. Samo pobieranie świadczenia nie zwalnia pozostałych współwłaścicieli z obowiązków właścicielskich wobec wspólnoty, spółdzielni lub urzędu, ale może mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach rodzinnych.

Jeżeli istnieje podejrzenie, że świadczenie matki jest wykorzystywane wbrew jej woli albo z pokrzywdzeniem jej potrzeb, trzeba rozważyć działania ochronne. W zależności od stanu zdrowia matki mogą to być: cofnięcie upoważnienia do odbioru świadczenia, kontakt z bankiem lub ZUS, zawiadomienie ośrodka pomocy społecznej, wniosek do sądu opiekuńczego o ustanowienie kuratora albo, w skrajnych przypadkach, działania dotyczące ubezwłasnowolnienia i opieki. Dobór środka zależy od tego, czy matka może samodzielnie podejmować decyzje i czy rozumie skutki swoich czynności.

Jak praktycznie wyjść ze współwłasności?

Najpierw należy ustalić, jakie prawo przysługuje współwłaścicielom: własność lokalu, udział w nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy udział w spadku obejmującym lokal. Warto sprawdzić księgę wieczystą, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia oraz dokument ustanawiający służebność mieszkania.

Jeżeli rodzeństwo jest zgodne, najprostsza droga to akt notarialny obejmujący dział spadku i zniesienie współwłasności. W akcie można wskazać, kto przejmuje lokal, czy następują spłaty, kto reguluje zaległości oraz kto ponosi koszty aktu. Jeżeli zgody nie ma, trzeba złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. We wniosku należy zaproponować sposób działu spadku i zniesienia współwłasności oraz zgłosić roszczenia o rozliczenie nakładów, wydatków i pobranych pożytków.

Istotne jest, aby roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej, pobranymi pożytkami, nakładami i spłatą długów zgłaszać w sprawie o dział spadku lub zniesienie współwłasności. Po prawomocnym zakończeniu takiego postępowania możliwość dochodzenia niektórych roszczeń może być ograniczona na podstawie art. 618 K.p.c. w związku z art. 688 K.p.c.

FAQ

Czy mogę zrzec się udziału w mieszkaniu bez zgody rodzeństwa?

Nie w taki sposób, aby udział po prostu przestał istnieć. Może Pan sprzedać lub darować swój udział, ale przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli chodzi o dział spadku lub zniesienie współwłasności u notariusza, potrzebna jest zgoda wszystkich zainteresowanych. Bez zgody pozostaje droga sądowa.

Czy służebność mieszkania matki uniemożliwia sprzedaż udziału?

Nie. Udział można co do zasady zbyć, ale nabywca nabędzie go z istniejącym obciążeniem. Służebność mieszkania pozostaje skuteczna wobec kolejnych właścicieli, dlatego może obniżać wartość udziału i utrudniać znalezienie nabywcy.

Czy matka ze służebnością musi płacić czynsz do wspólnoty?

To zależy od treści aktu ustanawiającego służebność i rodzaju opłat. Osoba korzystająca z mieszkania powinna zwykle ponosić koszty zwykłego używania lokalu, zwłaszcza media według zużycia. Wobec wspólnoty albo spółdzielni za opłaty właścicielskie nadal mogą jednak odpowiadać właściciele lokalu.

Czy mogę żądać zwrotu opłat zapłaconych za innych współwłaścicieli?

Tak, jeżeli zapłacił Pan więcej, niż wynika z Pana udziału lub z ustaleń rodzinnych, może Pan żądać rozliczenia. Najbezpieczniej zgłosić takie żądania w sprawie o dział spadku lub zniesienie współwłasności i przedstawić dowody zapłaty.

Co jest szybsze: notariusz czy sąd?

Notariusz jest zwykle szybszy, ale wymaga pełnej zgody wszystkich spadkobierców lub współwłaścicieli co do sposobu podziału i rozliczeń. Sąd jest potrzebny wtedy, gdy nie ma zgody, lecz postępowanie trwa dłużej i wymaga przedstawienia propozycji podziału oraz dowodów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 1035, art. 1037, art. 1038, art. 207, art. 211, art. 212 i art. 302.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 618 i art. 688.

3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388, w szczególności art. 13.

4. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31, w szczególności art. 3.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.