Wypowiedzenie najmu z powodu grzyba w mieszkaniu

Pan Waldemar wynajmuje mieszkanie. Najemca, tuż po wprowadzeniu się, znalazł za szafkami grzyb i złożył wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym, powołując się na art. 682 Kodeksu cywilnego. Pan Waldemar twierdzi, że o grzybie wcześniej nie wiedział, natychmiast go usunął, zdrapał farbę i część tynku, zastosował środek grzybobójczy oraz odmalował ścianę. Chce wiedzieć, czy musi uznać takie wypowiedzenie i czy najemca powinien udowodnić zagrożenie dla zdrowia.

Grzyb w mieszkaniu a wypowiedzenie najmu bez terminu

Podstawowe znaczenie ma art. 682 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Przepis ten chroni zdrowie lokatorów i ma charakter szczególny. Nie można więc w umowie skutecznie wyłączyć prawa najemcy do natychmiastowego wypowiedzenia, jeżeli lokal rzeczywiście ma wadę zagrażającą zdrowiu. Zagrzybienie, pleśń, zawilgocenie ścian, niesprawna wentylacja, niebezpieczna instalacja albo skrajnie niska temperatura mogą w określonych okolicznościach spełniać tę przesłankę.

Nie oznacza to jednak, że każda plama pleśni automatycznie rozwiązuje umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Trzeba ustalić, czy wada była rzeczywista, czy stwarzała realne zagrożenie dla zdrowia, czy była usuwalna i jak szybko zareagował wynajmujący. W sprawie pana Waldemara istotne jest więc nie samo stwierdzenie grzyba, ale także to, że właściciel niezwłocznie podjął prace naprawcze.

Wady lokalu ograniczające używanie mieszkania

Art. 682 Kodeksu cywilnego trzeba czytać łącznie z art. 664 Kodeksu cywilnego. Z art. 664 wynika, że jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli natomiast rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo takie wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo wad usunąć się nie da, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W praktyce oznacza to, że przy wadach usuwalnych najemca co do zasady powinien powiadomić wynajmującego o problemie i dać mu realną możliwość naprawy. Dopiero brak reakcji, nieskuteczna naprawa, długotrwałe zwlekanie albo wada nieusuwalna mogą uzasadniać natychmiastowe wypowiedzenie. Inaczej ocenia się sytuację, gdy lokal stwarza tak poważne i oczywiste zagrożenie, że dalsze przebywanie w nim byłoby niebezpieczne.

Takie podejście potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 9 października 2013 r., sygn. V CSK 467/12. Sąd Najwyższy wskazał, że przy art. 682 Kodeksu cywilnego zasadą jest konieczność współdziałania stron i podjęcia starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia. Natychmiastowe wypowiedzenie przed umożliwieniem naprawy może być kwestionowane, jeżeli wada była usuwalna i wynajmujący mógł ją skutecznie usunąć.

Jeżeli problem dotyczy tylko części lokalu, przy najmie pokoju w mieszkaniu trzeba ocenić stan nie tylko samego pokoju, ale także części wspólnych, z których najemca ma prawo korzystać.

Czy wynajmujący musi zgodzić się na wypowiedzenie z powodu grzyba?

Wynajmujący nie musi automatycznie uznawać każdego wypowiedzenia złożonego na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli uważa, że wada nie zagrażała zdrowiu, została szybko usunięta albo najemca nie umożliwił jej usunięcia, może pisemnie zakwestionować skuteczność wypowiedzenia i wskazać, że umowa nadal obowiązuje.

W sprawie pana Waldemara rozsądne byłoby wysłanie do najemcy pisemnego stanowiska. Należy w nim opisać, kiedy właściciel dowiedział się o zagrzybieniu, jakie czynności naprawcze wykonał, czy grzyb został usunięty, a także wskazać, że najemca nie dał realnej możliwości weryfikacji i naprawy wady przed złożeniem wypowiedzenia. Warto dołączyć zdjęcia po naprawie, rachunki za środki lub usługę odgrzybiania, korespondencję oraz ewentualny protokół.

Jeżeli najemca przestanie płacić czynsz, a wynajmujący uzna wypowiedzenie za bezskuteczne, spór może zakończyć się w sądzie. Wtedy sąd oceni, czy wada istniała, czy zagrażała zdrowiu, czy została usunięta i czy zachowanie stron było zgodne z obowiązkiem współdziałania. Najemca, który powołuje się na skuteczność wypowiedzenia i zagrożenie zdrowia, powinien liczyć się z koniecznością wykazania tych okoliczności.

Obniżenie czynszu, kaucja i dalsze rozliczenia

Jeżeli grzyb ograniczał korzystanie z lokalu, ale nie uzasadniał natychmiastowego rozwiązania umowy, najemca może rozważać roszczenie o obniżenie czynszu za czas trwania wady. Wysokość obniżki zależy od skali utrudnień, czasu trwania problemu oraz tego, czy lokal nadawał się do normalnego używania. Nie jest to jednak automatyczne zwolnienie z płacenia czynszu w całości.

Kaucja służy zabezpieczeniu należności wynajmującego z tytułu najmu, w tym zaległego czynszu, opłat i ewentualnych szkód w lokalu. Jeżeli wypowiedzenie było skuteczne, rozliczenie kaucji powinno nastąpić zgodnie z umową i przepisami. Jeżeli natomiast wynajmujący skutecznie wykaże, że umowa nadal trwała, a najemca bezpodstawnie zaprzestał płatności, zaległości czynszowe mogą być potrącone z kaucji lub dochodzone osobno.

Przy rozliczaniu szkód trzeba odróżnić wady samego lokalu od uszkodzeń wynikających ze sposobu korzystania z niego. Odrębnym przykładem jest zwierzę w wynajmowanym mieszkaniu, gdy znaczenie mają zgoda właściciela i rzeczywisty zakres powstałych zniszczeń.

Jakie dowody są potrzebne przy sporze o grzyb w mieszkaniu?

Najemca powinien dokumentować stan lokalu od razu po wykryciu problemu. Pomocne są zdjęcia i nagrania pokazujące skalę zagrzybienia, korespondencja z wynajmującym, wezwanie do usunięcia wady, protokół oględzin, opinia fachowca, a przy powoływaniu się na zdrowie także dokumentacja medyczna. W sprawach spornych samo twierdzenie, że grzyb szkodzi zdrowiu, może być niewystarczające.

Wynajmujący powinien z kolei dokumentować reakcję na zgłoszenie. Warto zachować potwierdzenia zakupu preparatów, faktury za usługę, zdjęcia przed i po naprawie, wiadomości wysłane do najemcy oraz informację o gotowości dalszych oględzin. Jeżeli przyczyna grzyba wynika z niewłaściwego użytkowania lokalu, np. braku wietrzenia albo zasłaniania kratek wentylacyjnych, również trzeba to wykazać.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać ocena podobnych spraw w zależności od skali wady, reakcji stron i dostępnych dowodów.

FAQ

Czy każdy grzyb w mieszkaniu pozwala natychmiast wypowiedzieć najem?

Nie. Grzyb może być podstawą wypowiedzenia bez terminu, ale trzeba ocenić, czy rzeczywiście zagraża zdrowiu i czy wada jest istotna. Niewielki, szybko usunięty nalot może być oceniony inaczej niż długotrwałe, rozległe zagrzybienie ścian.

Czy najemca musi najpierw wezwać wynajmującego do usunięcia wady?

Co do zasady tak, zwłaszcza gdy wada jest usuwalna. Wezwanie nie zawsze będzie konieczne, jeżeli wada jest nieusuwalna, jej usunięcie jest oczywiście nierealne albo zagrożenie jest tak poważne, że oczekiwanie na naprawę byłoby nierozsądne.

Kto musi udowodnić, że grzyb zagraża zdrowiu?

Strona, która wywodzi skutki prawne z określonych faktów, powinna je wykazać. Jeżeli najemca twierdzi, że skutecznie wypowiedział umowę bez terminu z powodu zagrożenia zdrowia, powinien liczyć się z koniecznością przedstawienia dowodów na istnienie i znaczenie tej wady.

Czy wynajmujący może żądać czynszu po takim wypowiedzeniu?

Tak, jeżeli kwestionuje skuteczność wypowiedzenia i uważa, że umowa nadal trwa. Trzeba jednak liczyć się z tym, że w razie procesu sąd oceni zasadność wypowiedzenia, skalę wady, reakcję wynajmującego i dowody obu stron.

Czy kaucja może zostać zatrzymana po sporze o grzyb?

Kaucja może zostać rozliczona z należnościami wynikającymi z najmu, ale nie powinna być zatrzymywana dowolnie. Jeżeli istnieją zaległości czynszowe, opłaty lub szkody, wynajmujący powinien wskazać podstawę potrącenia i rozliczyć kaucję zgodnie z umową oraz przepisami.

Podsumowanie

Grzyb w wynajmowanym mieszkaniu może prowadzić do natychmiastowego wypowiedzenia najmu, jeżeli stan lokalu realnie zagraża zdrowiu. Nie każda sytuacja daje jednak takie uprawnienie automatycznie. Przy wadach usuwalnych duże znaczenie ma to, czy najemca zawiadomił właściciela, czy umożliwił naprawę i czy wynajmujący zareagował w odpowiednim czasie.

W sprawie podobnej do opisanej przez pana Waldemara właściciel może bronić się tym, że nie wiedział o wadzie, usunął ją niezwłocznie i nie dano mu realnej szansy na naprawę przed wypowiedzeniem. Ostateczna ocena zależy jednak od dowodów oraz od tego, czy po naprawie lokal rzeczywiście przestał zagrażać zdrowiu najemcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 664 i art. 682.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12 - orzeczenie SN.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 1974 r., sygn. akt II CR 199/74.