Firma w wynajmowanym mieszkaniu a wypowiedzenie najmu

Czy najemca może zarejestrować firmę w wynajmowanym mieszkaniu?

Najemca może korzystać z wynajętego mieszkania w granicach umowy, przepisów prawa i przeznaczenia lokalu. Jeżeli umowa najmu wskazuje, że lokal jest oddany na cele mieszkaniowe, a najemca bez zgody właściciela wpisuje go jako główne miejsce wykonywania działalności i faktycznie prowadzi tam firmę, powstaje ryzyko naruszenia umowy.

Nie każda sytuacja jest jednak identyczna. Inaczej należy ocenić samo podanie adresu do korespondencji, inaczej okazjonalną pracę zdalną przy komputerze, a jeszcze inaczej przyjmowanie klientów, magazynowanie towaru, prowadzenie usług w mieszkaniu albo generowanie uciążliwości dla sąsiadów. Dla właściciela kluczowe są: treść umowy, sposób używania lokalu, skala działalności oraz to, czy najemca był wcześniej pisemnie upomniany.

Jeżeli umowa wyraźnie zakazuje prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga zgody właściciela na wpisanie adresu w CEIDG albo określa lokal jako przeznaczony wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, właściciel ma mocniejsze podstawy do działania.

W tym kontekście warto sprawdzić także: salon kosmetyczny w mieszkaniu.

Najem okazjonalny a wypowiedzenie umowy

Najem okazjonalny lokalu jest szczególną postacią najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów jest to umowa lokalu mieszkalnego zawierana przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie lokalu zastępczego oraz oświadczenie osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy. Umowa oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Właściciel powinien również pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli tego nie zrobi, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy, czyli traci znaczną część praktycznych korzyści związanych z najmem okazjonalnym.

Zgodnie z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów do najmu okazjonalnego stosuje się m.in. art. 11 ust. 2 pkt 1-3. Oznacza to, że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.

W opisanej sytuacji podstawą wypowiedzenia może być przede wszystkim używanie lokalu niezgodnie z umową albo przeznaczeniem, jeżeli z umowy wynikał cel mieszkaniowy, a najemca mimo wezwania nadal posługuje się lokalem jako miejscem prowadzenia działalności. Przy najmie okazjonalnym istotne jest także to, czy umowa zawiera postanowienia o wypowiedzeniu w razie naruszenia zakazu prowadzenia działalności lub użycia adresu bez zgody właściciela. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: bezprawne użycie adresu lokalu.

Zobacz również: najem okazjonalny z jednym najemcą oraz umowa najmu z kilkoma osobami.

Jak prawidłowo wezwać najemcę do usunięcia naruszenia?

Przed wypowiedzeniem umowy z powodu używania lokalu sprzecznie z umową właściciel powinien wysłać najemcy pisemne upomnienie. W piśmie warto wskazać, jakie konkretnie zachowanie narusza umowę, np. wpisanie lokalu jako głównego miejsca wykonywania działalności w CEIDG, przyjmowanie klientów, oznaczenie lokalu jako siedziby firmy albo używanie adresu do korespondencji firmowej mimo braku zgody.

Wezwanie powinno wyznaczać rozsądny termin na usunięcie naruszenia, np. zmianę wpisu w CEIDG, zaprzestanie przyjmowania klientów albo przedstawienie wyjaśnień. Pismo najlepiej doręczyć w sposób umożliwiający wykazanie odbioru: listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, kurierem albo osobiście za pokwitowaniem.

Jeżeli najemca nie reaguje, właściciel może przygotować wypowiedzenie. Dla ważności wypowiedzenia bardzo istotne jest, aby było sporządzone na piśmie, zawierało konkretną przyczynę i wskazywało prawidłowy termin. Ogólne sformułowanie typu „utrata zaufania” może być niewystarczające, jeżeli nie wynika z niego, jakie zachowanie najemcy uzasadnia rozwiązanie umowy.

CEIDG i tytuł prawny do lokalu

Przedsiębiorca wpisany do CEIDG ma obowiązek posiadać tytuł prawny do nieruchomości, których adresy podlegają wpisowi. Tytułem prawnym może być m.in. własność, najem, użyczenie albo inna umowa uprawniająca do korzystania z lokalu. Problem polega jednak na tym, że umowa najmu mieszkania zawarta wyłącznie na cele mieszkaniowe nie zawsze daje najemcy prawo do używania lokalu jako miejsca prowadzenia działalności.

Jeżeli właściciel nie wyrażał zgody na prowadzenie działalności w mieszkaniu, może pisemnie zażądać od najemcy zmiany wpisu w CEIDG, a dodatkowo złożyć do ministra właściwego do spraw gospodarki wniosek o weryfikację adresu. Jeżeli organ poweźmie informację o braku tytułu prawnego do nieruchomości wskazanej we wpisie, wzywa przedsiębiorcę do przedstawienia dowodu tytułu prawnego albo zmiany wpisu w terminie 7 dni od doręczenia wezwania. Jeżeli przedsiębiorca nie przedstawi dowodu posiadania tytułu prawnego i nie zmieni wpisu, minister właściwy do spraw gospodarki wykreśla go z CEIDG w drodze decyzji administracyjnej.

Takie zgłoszenie do CEIDG nie zastępuje jednak wypowiedzenia umowy najmu. To dwa odrębne działania: jedno dotyczy wpisu przedsiębiorcy w rejestrze, drugie stosunku najmu między właścicielem a najemcą.

Co po rozwiązaniu najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca dobrowolnie nie opróżnia lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu musi oznaczać właściciela i najemcę, wskazywać umowę najmu okazjonalnego oraz przyczynę ustania stosunku najmu, a także wyznaczać termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania. Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.

Do wniosku załącza się m.in. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia albo dowodem wysłania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawę można skierować do komornika. W praktyce jest to uproszczona sądowa procedura eksmisji, ale nadal wymaga zachowania formalności.

Umowa na czas określony i ważne przyczyny

Do najmu lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o najmie z zachowaniem szczególnych regulacji dotyczących lokali mieszkalnych. Z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, obie strony mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, potwierdził, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. W praktyce im dokładniej umowa opisuje przyczyny wypowiedzenia, tym mniejsze ryzyko sporu.

Jeżeli więc w umowie najmu okazjonalnego wskazano, że lokal ma służyć wyłącznie celom mieszkaniowym, a prowadzenie działalności gospodarczej albo użycie adresu lokalu w CEIDG wymaga pisemnej zgody właściciela, naruszenie takiego postanowienia może zostać potraktowane jako podstawa wypowiedzenia. Trzeba jednak nadal przestrzegać przepisów chroniących lokatora, zwłaszcza wymogu pisemnego upomnienia i podania konkretnej przyczyny wypowiedzenia.

Zobacz również: co gdy najemca nie płaci, wynajem osobie niepełnoletniej.

Jakie dowody warto zebrać?

Właściciel powinien zachować wydruk albo plik z aktualnym wpisem CEIDG, korespondencję z najemcą, potwierdzenia doręczenia pism, ewentualne skargi sąsiadów, zdjęcia oznaczeń firmy, dowody przyjmowania klientów lub korespondencji firmowej oraz egzemplarz umowy najmu z załącznikami. Jeżeli sprawa trafi do sądu lub komornika, brak dowodów może utrudnić wykazanie, że wypowiedzenie było uzasadnione i prawidłowo doręczone.

Warto też sprawdzić, czy umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu oraz czy najemca nadal dysponuje lokalem wskazanym do ewentualnego wykonania egzekucji. Jeżeli najemca utracił możliwość zamieszkania w takim lokalu, powinien w terminie 21 dni wskazać inny lokal i przedstawić wymagane oświadczenie. Niedopełnienie tego obowiązku może uzasadniać wypowiedzenie najmu okazjonalnego z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia.

FAQ

Podsumowanie

Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu bez zgody właściciela może być podstawą do wypowiedzenia najmu, zwłaszcza gdy umowa przewiduje wyłącznie cel mieszkaniowy, a najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu jako miejsca wykonywania działalności. Właściciel powinien jednak działać formalnie: zebrać dowody, wezwać najemcę, zachować właściwy termin wypowiedzenia i nie podejmować samodzielnej eksmisji. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „podejrzenie nielegalnej działalności w wynajmowanym”.

Równolegle można podjąć działania administracyjne dotyczące wpisu w CEIDG, ale nie zastępują one procedury rozwiązania umowy najmu. W praktyce najważniejsze jest prawidłowe przygotowanie pism i dopasowanie podstawy prawnej do konkretnego stanu faktycznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2023 poz. 725
3. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy - Dz.U. 2026 poz. 30
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06 - orzeczenie SN

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.