Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2018-09-07

Mam pytanie dotyczące rejestracji działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu. Aktualna najemczyni mojego mieszkania (umowa najmu okazjonalnego na czas określony, cel mieszkaniowy) zarejestrowała w nim bez mojej wiedzy i zgody swoją działalność gospodarczą. Pomimo pisemnego wezwania do usunięcia adresu, nie zmieniła go i nadal prowadzi działalność. Potwierdza to wpis w CEiDG, w którym jako adres głównego miejsca prowadzenia działalności podała adres mojego mieszkania. Czy mogę wypowiedzieć jej umowę najmu?

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną umową tego rodzaju ze względu na pewne odmienności w stosunku do zwykłej umowy najmu.

Potwierdzeniem tego jest art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w myśl którego do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

Zakończenie umowy najmu okazjonalnego zostało przewidziane w art. 19d, na podstawie którego:

„1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.”

Wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

„1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.”

Obok przyczyn wymienionych powyżej, do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego może dojść także w warunkach art. 13. Zgodnie z tym artykułem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Jeżeli Pani jako właściciel lokalu, przy zawieraniu umowy (lub w czasie jej trwania) skorzystała z możliwości jakie daje art. 19d ustawy, czyli wprowadzenia sankcji umożliwiających bez procesu sądowego eksmisję lokatora z lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu okazjonalnego, w postaci dobrowolnego poddania się najemcy eksmisji z lokalu na podstawie dokumentów, o których mowa w art. 19a ust. 2 i 3, bądź w sytuacji, gdy najemca nie wskazał lokalu, do którego może być eksmitowany, to w razie nieopróżnienia przez najemcę lokalu w terminie wskazanym w wezwaniu właściciel, zamierzający domagać się spełnienia przez najemcę tego obowiązku, powinien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności załączonemu do umowy aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Akt notarialny po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności stanowi tytuł wykonawczy dający podstawę do wystąpienia do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji sądowej (art. 776 w zw. z art. 777 § 1 pkt 4 K.p.c.).

W pozostałym zakresie do Pani umowy będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 680 K.c., do najmu lokali stosuje się przepisy rozdziału dotyczącego najmu. Jednak zgodnie z art. 673 § 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony (a umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat), zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. (uchwała SN z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, z glosami: J.R. Antoniuka, M. Praw. 2008, nr 6, s. 325, B. Skorka, Edukacja Prawnicza 2008, nr 11, A. Rzeteckiej-Gil, LEX nr 197681).

Odnosząc powyższe do Pani sytuacji, podstawą wypowiedzenia umowy najmu byłoby założenie w lokalu działalności gospodarczej, o czym, ani nie była Pani zawiadomiona, ani nie wyraziła na to zgody. Nie mogę odnieść się do zawartej przez Panie umowy, dlatego skupiłam się i skupię w dalszej części na zasadach ogólnych.

Należy zwrócić uwagę, że dla zarejestrowania firmy niezbędne jest wskazanie tytułu prawnego do lokalu. Takim tytułem jest również umowa najmu. Jeśli w umowie wyraźnie wskazano, że dany lokal ma przeznaczenie mieszkalne, to do prowadzenia w nim działalności gospodarczej niezbędne jest uzyskanie zgody właściciela nieruchomości.

Z dniem 19 maja 2016 r. weszły w życie zmiany dotyczące adresów, które przedsiębiorca podaje na wniosku CEiDG. Od teraz każdy podatnik ma obowiązek posiadać tytuł prawny do lokalu, którego dane podał we wniosku CEiDG. Chodzi tutaj o adres zamieszkania przedsiębiorcy, adres do doręczeń i adres głównego miejsca wykonywania działalności. W momencie dokonywania wpisu w CEiDG przedsiębiorca nie ma obowiązku dostarczyć dokumentów potwierdzających posiadanie tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli natomiast otrzyma wezwanie z urzędu, to wówczas ma 7 dni czasu na dostarczenie dokumentów potwierdzających prawo do lokalu.

Powyższe prowadzi do wniosku, że najemca zobowiązany jest do otrzymania zgody właściciela mieszkania na to, aby swoją działalność mógł prowadzić i zarejestrować w wynajmowanym mieszkaniu.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu może nie być korzystne dla wynajmującego. Może się bowiem zdarzyć tak, że skoro adres wynajmowanego lokalu został zgłoszony jako adres prowadzenia działalności, to na wskazany adres, nawet po ustaniu stosunku najmu – jeśli nie zgłosi on zmiany adresu firmy – będzie przychodziła korespondencja, faktury i wezwania do zapłaty, co może być zwyczajnie uciążliwe. W najgorszym wypadku mogą pojawiać się wierzyciele, co nie będą działało na korzyść ewentualnych przyszłych najemców.

Dlatego też, w sytuacji gdy nie została Pani uprzedzona o zamiarach najemcy, powinna Pani pisemnie upomnieć go, że używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (oczywiście możliwość taka zależy od treści umowy). Jeżeli umowa nie stoi temu na przeszkodzie, to w moim przekonaniu, ten przypadek zakwalifikowałabym jako mieszczący się w hipotezie przepisu art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy, a zatem wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe, zgodnie z tym przepisem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »