Najem pokoju na czas określony a znalezienie zastępcy

Umowa najmu pokoju na czas określony

Z opisu sprawy wynika, że umowa najmu pokoju została zawarta na 12 miesięcy. Jest to umowa na czas oznaczony, a więc co do zasady ma trwać do daty wskazanej w umowie. W takim przypadku najemca nie może automatycznie skorzystać z ustawowych terminów wypowiedzenia przewidzianych dla najmu zawartego na czas nieoznaczony.

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Najważniejszy jest więc § 3. Jeżeli umowa najmu pokoju zawiera postanowienie, że najemca może wypowiedzieć umowę przed terminem z określonych przyczyn albo z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia, należy zastosować ten zapis. Jeżeli takiego postanowienia nie ma, zwykła zmiana planów życiowych, przeprowadzka, utrata pracy albo chęć rezygnacji z pokoju zasadniczo nie rozwiązują umowy z mocy prawa.

W praktyce warto odróżnić wypowiedzenie umowy od porozumienia stron. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem i musi mieć podstawę w umowie albo ustawie. Porozumienie stron może natomiast zakończyć umowę w dowolnie uzgodnionym terminie, np. po znalezieniu nowego najemcy, po zapłacie określonej kwoty albo po rozliczeniu kaucji.

Czy regulamin może wymagać znalezienia osoby na swoje miejsce?

Regulamin najmu pokoju może być częścią stosunku najmu, ale nie zawsze. Zgodnie z zasadami dotyczącymi wzorców umownych regulamin wiąże drugą stronę wtedy, gdy został jej doręczony przed zawarciem umowy albo, przy wersji elektronicznej, udostępniony tak, aby można było go przechowywać i odtwarzać. Jeżeli najemca podpisał umowę i regulamin, a umowa odsyła do regulaminu, szanse na uznanie regulaminu za wiążący są większe.

Sam zapis, że najemca powinien znaleźć osobę na swoje miejsce, nie musi być nieważny. Często jest on w praktyce warunkiem, na jakim wynajmujący zgadza się zwolnić dotychczasowego najemcę z dalszego płacenia czynszu. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący może fizycznie zmusić najemcę do poszukiwania zastępcy albo automatycznie naliczać dowolne kary bez podstawy w umowie.

Trzeba sprawdzić przede wszystkim: czy regulamin został skutecznie włączony do umowy, czy przewiduje realny mechanizm wcześniejszego rozwiązania najmu, czy zapis był indywidualnie uzgodniony oraz czy najemca występował jako konsument. Jeżeli postanowienie narzucone konsumentowi rażąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, może być oceniane jako niedozwolone postanowienie umowne.

Co grozi za wcześniejsze opuszczenie pokoju?

Wcześniejsze wyprowadzenie się z pokoju nie zawsze kończy umowę. Jeżeli najemca po prostu odda klucze i przestanie płacić, wynajmujący może twierdzić, że umowa nadal trwa, a czynsz jest należny do końca okresu najmu albo do skutecznego zakończenia umowy. Może też dochodzić naprawienia szkody na zasadach odpowiedzialności kontraktowej, jeżeli wykaże, że poniósł stratę wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Nie oznacza to jednak, że każde żądanie wynajmującego będzie automatycznie zasadne. Wysokość roszczenia zależy od konkretnego stanu faktycznego. Znaczenie ma m.in. to, czy wynajmujący mógł realnie wynająć pokój innej osobie, czy faktycznie utracił czynsz, czy lokal stał pusty z przyczyn leżących po stronie najemcy, czy doszło do potrącenia z kaucji oraz czy w umowie przewidziano karę umowną lub inne szczególne rozliczenie.

Jeżeli na miejsce dotychczasowego najemcy szybko wprowadzi się nowa osoba i płaci czynsz, wynajmujący co do zasady nie powinien pobierać pełnego czynszu podwójnie za ten sam okres od dwóch osób. W sporze trzeba więc ustalić rzeczywistą szkodę, datę wydania pokoju, datę objęcia pokoju przez nowego najemcę oraz treść uzgodnień stron.

Jak bezpiecznie zakończyć najem pokoju przed terminem?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie z wynajmującym. Powinno ono wskazywać datę zakończenia najmu, sposób przekazania pokoju, rozliczenie czynszu i mediów, kaucję, stan wyposażenia oraz informację, czy wynajmujący zrzeka się dalszych roszczeń. Dobrze sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy i zachować potwierdzenie zwrotu kluczy.

Jeżeli wynajmujący zgadza się na osobę zastępującą dotychczasowego najemcę, nie wystarczy samo znalezienie chętnego. Potrzebna jest zgoda wynajmującego na zmianę najemcy albo zawarcie nowej umowy z nową osobą. Gdy po stronie najemców występuje kilka osób, inny problem może pojawić się przy rozwiązaniu najmu przez jednego z najemców, bo wyjście jednej osoby z umowy nie zawsze zwalnia ją automatycznie z odpowiedzialności wobec wynajmującego.

Warto też ustalić, czy występuje ustawowa podstawa do wypowiedzenia. Jeżeli pokój albo lokal ma wady ograniczające przydatność do umówionego użytku, najemca może w określonych sytuacjach żądać obniżenia czynszu, a przy wadach uniemożliwiających korzystanie z rzeczy - wypowiedzieć najem bez zachowania terminów. Gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu, art. 682 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeżeli najemca wiedział o wadach przy zawieraniu umowy.

Sprzedaż mieszkania, zaległości i inne sytuacje w trakcie najmu

Nie każda zmiana po stronie wynajmującego pozwala najemcy swobodnie wyjść z umowy. Przykładowo sprzedaż wynajmowanego mieszkania co do zasady nie musi automatycznie kończyć najmu, ponieważ nabywca może wejść w stosunek najmu jako nowy wynajmujący. Szczegółowa ocena zależy jednak od rodzaju umowy, daty pewnej, wpisów, uzgodnień i zachowania stron.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której problemem są zaległości w płatnościach. Dla wynajmującego kluczowe jest wtedy ustalenie wysokości długu, terminów wymagalności, treści wezwań i podstawy wypowiedzenia. Jeżeli potrzebny jest szerszy opis działań po stronie właściciela, pomocny może być materiał o tym, co gdy najemca nie płaci.

Co zrobić krok po kroku?

Najemca, który chce zakończyć umowę pokoju przed upływem 12 miesięcy, powinien najpierw przeczytać umowę i regulamin. Należy sprawdzić, czy jest zapis o wypowiedzeniu, jakie są przesłanki wypowiedzenia, czy pojawia się obowiązek znalezienia zastępcy, czy przewidziano karę umowną oraz jak uregulowano kaucję.

Drugim krokiem jest pisemna propozycja rozwiązania umowy za porozumieniem stron. W piśmie można zaproponować konkretną datę wyprowadzki, wskazać gotowość pokazania pokoju nowym osobom, uzgodnić rozliczenie czynszu i poprosić o potwierdzenie, że po spełnieniu ustalonych warunków wynajmujący nie będzie dochodził dalszych roszczeń.

Jeżeli wynajmujący odmawia i żąda zapłaty do końca umowy, trzeba ocenić ryzyko sporu. Czasem bardziej opłaca się wynegocjować częściową zapłatę za jeden miesiąc lub okres poszukiwania nowego lokatora niż prowadzić długotrwały spór o całość czynszu. Jeżeli jednak zapis regulaminu jest niejasny, narzucony konsumentowi albo nie został skutecznie włączony do umowy, najemca ma argumenty do obrony.

FAQ

Podsumowanie

Przy umowie najmu pokoju zawartej na 12 miesięcy podstawową zasadą jest trwałość umowy do końca wskazanego okresu. Wcześniejsze zakończenie najmu jest najbezpieczniejsze wtedy, gdy wynika z jasnego zapisu umowy, ustawowej podstawy wypowiedzenia albo pisemnego porozumienia stron.

Zapis regulaminu wymagający znalezienia osoby na swoje miejsce nie zawsze jest bezprawny, ale wymaga sprawdzenia. Kluczowe jest to, czy regulamin wiąże najemcę, czy zapis jest jednoznaczny, czy nie narusza praw konsumenta oraz czy wynajmujący rzeczywiście poniósł szkodę. W praktyce najlepiej dążyć do pisemnego porozumienia, które zamknie rozliczenia i ograniczy ryzyko sporu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 353¹, art. 384, art. 385¹, art. 471, art. 664, art. 673 i art. 682.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.