Budynek komunalny do wyburzenia a lokal zamienny dla najemcy

Kiedy najemcy lokalu komunalnego przysługuje lokal zamienny?

Jeżeli budynek komunalny ma zostać rozebrany albo wymaga takiego remontu, że dalsze zamieszkiwanie w lokalu nie jest możliwe, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny z powodu konieczności opróżnienia lokalu. Wynika to z art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i wskazywać konkretną przyczynę, np. konieczność rozbiórki budynku ze względu na jego stan techniczny. W takim przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek jego zapewnienia oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku.

W przypadku budynku komunalnego właścicielem jest najczęściej gmina. Oznacza to, że to gmina powinna zaproponować najemcy lokal zamienny spełniający ustawowe warunki, a nie dowolny lokal dostępny w zasobie mieszkaniowym.

Co musi spełniać lokal zamienny?

Lokal zamienny w rozumieniu ustawy to nie każde mieszkanie, które gmina wskaże lokatorowi. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów lokal zamienny powinien:

• znajdować się w tej samej miejscowości co lokal dotychczasowy,
• mieć co najmniej takie urządzenia techniczne, jakie miał lokal dotychczas używany,
• mieć powierzchnię pokoi taką jak lokal dotychczasowy albo spełniać normę 10 m² łącznej powierzchni pokoi na członka gospodarstwa domowego, a przy gospodarstwie jednoosobowym 20 m² tej powierzchni.

Oznacza to, że przy dwóch osobach lokal zamienny powinien zapewniać co najmniej 20 m² łącznej powierzchni pokoi. Nie jest to jednak automatycznie równoznaczne z prawem do mieszkania o dokładnie takim samym całkowitym metrażu użytkowym, np. 46 m². Ustawa odwołuje się przede wszystkim do powierzchni pokoi, położenia lokalu i wyposażenia technicznego.

Jeżeli dotychczasowy lokal miał łazienkę, kuchnię, instalację wodną, kanalizacyjną, elektryczną i ogrzewanie, lokal zamienny powinien zapewniać co najmniej porównywalne urządzenia techniczne. Lokal o wyraźnie gorszym wyposażeniu, zawilgocony, niesamodzielny albo nienadający się do stałego zamieszkania może nie spełniać wymogów lokalu zamiennego.

Czy gmina może zaproponować mniejsze mieszkanie?

Tak, gmina może zaproponować lokal o mniejszej powierzchni użytkowej niż dotychczasowe mieszkanie, ale tylko wtedy, gdy lokal ten nadal spełnia ustawowe warunki lokalu zamiennego. Sam fakt, że nowe mieszkanie jest mniejsze, nie przesądza jeszcze o naruszeniu prawa.

Nieprawidłowa może być natomiast propozycja lokalu, który ma zbyt małą powierzchnię pokoi, znajduje się poza tą samą miejscowością, ma gorsze wyposażenie techniczne albo nie odpowiada potrzebom gospodarstwa domowego. Musi to być lokal odpowiedni dla struktury gospodarstwa domowego lokatora. Jeżeli gmina proponuje znacząco mniejsze mieszkanie bez wyjaśnienia powierzchni pokoi i wyposażenia, warto zażądać tych danych na piśmie.

W praktyce spory często dotyczą tego, czy lokal wskazany przez gminę jest rzeczywiście lokalem zamiennym, czy jedynie innym lokalem komunalnym. Przy ocenie znaczenie mają konkretne cechy lokalu, a nie sama nazwa użyta w piśmie gminy.

Lokal zamienny przy remoncie a lokal przy rozbiórce budynku

Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli chodzi wyłącznie o konieczną naprawę lokalu albo budynku, a po jej zakończeniu lokal może być dalej używany, zastosowanie ma art. 10 ust. 4 ustawy. Lokator może być wtedy obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, ale nie dłużej niż na rok. Po tym czasie właściciel powinien udostępnić lokatorowi naprawiony lokal w ramach istniejącego stosunku prawnego.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy budynek jest przeznaczony do rozbiórki i powrót do dotychczasowego mieszkania nie będzie możliwy. Wtedy podstawą działania jest wypowiedzenie z art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy, a lokatorowi przysługuje lokal zamienny na zasadach określonych w art. 11 ust. 9 tej ustawy.

W przypadku lokalu zamiennego udostępnianego na czas koniecznej naprawy czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Przy rozbiórce budynku trzeba natomiast analizować warunki nowej umowy najmu, przepisy ustawy oraz uchwałę rady gminy dotyczącą zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

Kto płaci za przeprowadzkę?

Przy wypowiedzeniu najmu z powodu konieczności rozbiórki lub remontu budynku obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku. W przypadku zasobu komunalnego będzie to zazwyczaj gmina.

Warto ustalić z gminą na piśmie, jakie konkretnie koszty przeprowadzki zostaną pokryte, w jakim terminie i w jaki sposób. Jeżeli lokator sam ponosi wydatki, powinien zachować faktury, rachunki, korespondencję z gminą oraz protokoły zdawczo-odbiorcze.

Jeżeli właściciel nie zapewnia lokalu zamiennego albo wskazuje lokal niespełniający wymogów, lokator może dochodzić swoich praw na drodze prawnej. W zależności od stanu faktycznego może wchodzić w grę żądanie wykonania obowiązku, kwestionowanie skuteczności wypowiedzenia, obrona w sprawie o opróżnienie lokalu albo roszczenia odszkodowawcze. W sprawach nagłych znaczenie może mieć także art. 480 Kodeksu cywilnego, dotyczący wykonania czynności na koszt dłużnika, ale zastosowanie tego przepisu wymaga ostrożnej oceny konkretnej sytuacji.

Co zrobić, gdy gmina proponuje lokal o niższym standardzie?

Jeżeli lokator uważa, że proponowany lokal nie spełnia wymogów lokalu zamiennego, powinien działać pisemnie. W pierwszej kolejności warto poprosić gminę o podanie:

• powierzchni użytkowej lokalu oraz powierzchni poszczególnych pokoi,
• opisu wyposażenia technicznego,
• informacji o stanie technicznym lokalu,
• projektu umowy najmu,
• podstawy prawnej przekwaterowania,
• informacji o pokryciu kosztów przeprowadzki.

Jeżeli lokal nie odpowiada wymogom ustawowym, należy złożyć pisemne zastrzeżenia i wskazać konkretne braki, np. zbyt małą powierzchnię pokoi, brak urządzeń technicznych, zły stan techniczny albo położenie poza tą samą miejscowością. Dobrze jest wykonać dokumentację zdjęciową lokalu i poprosić o protokół oględzin.

Nie każda odmowa przyjęcia lokalu będzie bezpieczna. Jeżeli lokal spełnia wymagania ustawowe, uporczywa odmowa może osłabić pozycję lokatora. Jeżeli jednak lokal nie spełnia wymogów, podpisanie umowy bez zastrzeżeń może utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń.

Znaczenie uchwały gminy

Gmina gospodaruje mieszkaniowym zasobem na podstawie ustawy oraz własnych uchwał dotyczących zasad wynajmowania lokali. Uchwała może regulować m.in. tryb wskazywania lokali, kolejność zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zasady zamian i kryteria powierzchniowe. Przy ustalaniu składu gospodarstwa domowego znaczenie mogą mieć również zasady dotyczące wspólnego zamieszkania, podnajmu i użyczenia lokalu komunalnego.

Uchwała gminy nie może jednak pozbawić lokatora ochrony wynikającej z ustawy. Jeżeli ustawa wymaga zapewnienia lokalu zamiennego, gmina nie powinna traktować takiego lokatora tak samo jak osoby dopiero ubiegającej się o lokal z listy mieszkaniowej. Sytuacja lokatora wykwaterowywanego z powodu rozbiórki wynika z istniejącego stosunku najmu i ustawowego obowiązku właściciela.

FAQ

Podsumowanie

Najemca mieszkania komunalnego wykwaterowywany z powodu rozbiórki budynku ma prawo oczekiwać lokalu zamiennego spełniającego wymagania ustawy. Gmina nie musi w każdym przypadku przydzielić mieszkania o identycznym metrażu użytkowym, ale nie może zaproponować lokalu przypadkowego, zbyt małego w zakresie powierzchni pokoi, położonego poza tą samą miejscowością albo pozbawionego porównywalnego wyposażenia technicznego. Należy odróżnić tę sytuację od pytania, czy gmina musi pomóc osobie eksmitowanej z prywatnego lokalu.

Przed podpisaniem nowej umowy warto dokładnie sprawdzić parametry lokalu, poprosić o dokumenty i zgłosić pisemne zastrzeżenia, jeżeli lokal nie spełnia wymogów. W razie sporu decydujące znaczenie mają przepisy ustawy, uchwała gminy i konkretne cechy proponowanego mieszkania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.