Obowiązek informowania mieszkańców o wizycie kominiarza

Obowiązek kontroli przewodów kominowych

Obowiązek dokonywania regularnej kontroli przewodów kominowych należy do właściciela/zarządcy lokalu, co jasno wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane, który stanowi:

„Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)”.

Niedochowanie tego obowiązku jest wykroczeniem i podlega karze grzywny.

Również rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7.06.2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów w § 34 nakazuje czyścić przewody wentylacyjne, dymowe i spalinowe z częstotliwością:

• od palenisk zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych – co najmniej raz w miesiącu, jeżeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej;
• od palenisk opalanych paliwem stałym niewymienionych w pkt 1 – co najmniej raz na 3 miesiące;
• od palenisk opalanych paliwem płynnym i gazowym niewymienionych w pkt 1 – co najmniej raz na 6 miesięcy.

W obiektach lub ich częściach usuwa się zanieczyszczenia z przewodów wentylacyjnych co najmniej raz w roku, jeżeli większa częstotliwość nie wynika z warunków użytkowych.

Powyższe uzupełnia także ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów „do obowiązków wynajmującego (Gminy) zalicza się m.in. zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”. Z tym przepisem koresponduje ogólny obowiązek wynajmującego określony w art. 662 kodeksu cywilnego (kc), w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Z przedmiotowym obowiązkiem właściciela/zarządcy skorelowany jest obowiązek najemcy (czyli pana Ryszarda) udostępnienia lokalu w celu dokonania przeglądu kominiarskiego, o czym stanowi art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów:

„Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora”.

Odpowiadając na opisane pytanie, należy stwierdzić, iż zarządca miał obowiązek ustalić z naszym klientem termin przeglądu, gdyż wyżej cytowany artykuł jednoznacznie stanowi, iż udostępnienie lokalu w celu przeprowadzenia okresowego lub doraźnego przeglądu stanu technicznego lokalu odbywa się w terminie uzgodnionym przez właściciela z lokatorem.

Jeśli zatem zarządca rzeczywiście nie uzgodnił z panem Ryszardem terminu, to jego żądania kierowane pod adresem mieszkańca nie mają podstaw. Poza tym obowiązek przeprowadzenia przeglądu kominiarskiego nadal ciąży na zarządcy (tym samym moim zdaniem nieudostępnienie lokalu przez lokatora nie zwalnia zarządcy z przedmiotowego obowiązku).

Ponadto w doktrynie wyrażono pogląd, iż jeżeli wbrew obowiązkowi lokator nie udostępnia lokalu w celu dokonania okresowego lub doraźnego przeglądu, zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora bądź nie przeprowadza się do lokalu zamiennego, właściciel może wymusić na nim określone zachowanie tylko przez uzyskanie orzeczenia sądowego (tak Katarzyna Zdun-Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz).

Przede wszystkim więc należy rozstrzygnąć, czy zarządca poinformował pana Ryszarda o terminie planowanego przeglądu kominiarskiego, np. przez wywieszenie informacji na klatce schodowej w widocznym miejscu. Nadto w ewentualnym sporze sądowy nie bez znaczenia będzie fakt, czy po powzięciu informacji o planowanym przeglądzie próbował on skontaktować się z zarządcą lub firmą kominiarską celem uzgodnienia innego terminu.

Zobacz również: Wentylacja mechaniczna w bloku przepisy

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
8. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.