Obowiązek informowania mieszkańców o wizycie kominiarza

Obowiązek kontroli przewodów kominowych

W budynkach mieszkalnych obowiązek zapewnienia okresowych kontroli technicznych spoczywa co do zasady na właścicielu lub zarządcy budynku. Wynika to z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym obiekty budowlane powinny być w czasie użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej m.in. na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Nie jest to zatem dobrowolna czynność administracyjna, lecz ustawowy obowiązek związany z bezpieczeństwem budynku i jego mieszkańców. Brak przeprowadzenia wymaganej kontroli może stanowić wykroczenie z Prawa budowlanego i skutkować grzywną wobec podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie obiektu.

Trzeba jednocześnie odróżnić kontrolę przewodów kominowych od ich czyszczenia. Kontrola roczna wynika z Prawa budowlanego, natomiast częstotliwość usuwania zanieczyszczeń z przewodów określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Zgodnie z § 34 tego rozporządzenia zanieczyszczenia usuwa się:

• z przewodów dymowych od palenisk zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych – co najmniej raz w miesiącu, jeżeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej,
• z przewodów dymowych od palenisk opalanych paliwem stałym, niewymienionych wyżej – co najmniej raz na 3 miesiące,
• z przewodów spalinowych od palenisk opalanych paliwem płynnym i gazowym – co najmniej raz na 6 miesięcy,
• z przewodów wentylacyjnych – co najmniej raz w roku, jeżeli większa częstotliwość nie wynika z warunków użytkowych.

W praktyce oznacza to, że administrator budynku komunalnego powinien zorganizować przegląd w taki sposób, aby mieszkańcy mieli możliwość udostępnienia lokali, a osoba uprawniona mogła rzetelnie sprawdzić przewody kominowe i wentylacyjne.

Czy administrator musi uprzedzić mieszkańców o wizycie kominiarza?

Przepisy nie wskazują jednego ogólnopolskiego terminu, z jakim administrator ma zawiadomić lokatora o planowanej wizycie kominiarza, np. 7 albo 14 dni wcześniej. Nie oznacza to jednak, że zarządca może jednostronnie wyznaczyć wizytę bez żadnej informacji dla mieszkańców i następnie obciążyć ich konsekwencjami nieobecności.

Kluczowe znaczenie ma art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi:

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Z tego wynika, że przy zwykłym, planowym przeglądzie kominiarskim powinno dojść do wcześniejszego ustalenia terminu. W praktyce może to nastąpić np. przez wywieszenie czytelnego ogłoszenia na tablicy informacyjnej, wrzucenie zawiadomienia do skrzynek pocztowych, wysłanie wiadomości e-mail lub SMS, kontakt telefoniczny albo indywidualne uzgodnienie terminu z mieszkańcem. Ważne jest, aby sposób zawiadomienia dawał realną możliwość zapoznania się z terminem i przygotowania do udostępnienia lokalu.

Jeżeli zatem administrator w ogóle nie poinformował pana Ryszarda o terminie wizyty, trudno uznać, że lokator bezpodstawnie uniemożliwił przeprowadzenie przeglądu. Sam fakt, że kominiarz był w budynku pod nieobecność lokatora, nie wystarcza jeszcze do automatycznego przerzucenia na niego kosztów kolejnej wizyty.

Obowiązki lokatora przy przeglądzie kominiarskim

Lokator nie może jednak ignorować prawidłowo zapowiedzianych kontroli. Skoro właściciel lub zarządca ma ustawowy obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie technicznym, to lokator powinien współdziałać i udostępnić lokal w uzgodnionym terminie. Dotyczy to także lokalu komunalnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów uzupełnia w tym zakresie obowiązki wynajmującego i lokatora. Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów do obowiązków wynajmującego należy zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie m.in. z wody, paliw gazowych, ciepła, energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Z tym przepisem koresponduje art. 662 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Obowiązek właściciela lub zarządcy jest więc powiązany z obowiązkiem lokatora. Lokator powinien umożliwić dostęp do lokalu, gdy jest to potrzebne do kontroli przewodów kominowych, wentylacyjnych, instalacji gazowej albo do ustalenia zakresu niezbędnych prac. Dotyczy to również sytuacji, gdy udostępnienie lokalu w celu przeprowadzenia okresowego lub doraźnego przeglądu jest konieczne dla bezpieczeństwa całego budynku.

Jeżeli lokator wie, że nie będzie mógł być obecny w wyznaczonym terminie, powinien możliwie szybko skontaktować się z administratorem i zaproponować inny termin. Warto zrobić to pisemnie lub mailowo, aby w razie sporu mieć dowód, że lokator nie odmawiał przeglądu, lecz chciał go umożliwić w innym czasie.

Na końcu sekcji o obowiązkach lokatora warto pamiętać, że podobne zasady współdziałania mogą pojawić się także przy naprawach i wymianach w lokalu, np. gdy chodzi o wymianę elementów wyposażenia.

Czy lokator musi sam zlecić i opłacić dodatkową wizytę kominiarza?

W opisanej sprawie najważniejsze jest ustalenie, czy termin wizyty kominiarza został panu Ryszardowi prawidłowo zakomunikowany lub z nim uzgodniony. Jeżeli administrator nie poinformował go o terminie, to żądanie, aby lokator samodzielnie zlecił przegląd, pokrył koszt i dostarczył protokół, może być kwestionowane.

Co do zasady roczna kontrola przewodów kominowych jest obowiązkiem właściciela lub zarządcy budynku. W lokalu komunalnym będzie to najczęściej gmina albo podmiot działający w jej imieniu. Nie można automatycznie przenosić tego obowiązku na najemcę tylko dlatego, że kominiarz nie wszedł do mieszkania w terminie, o którym lokator nie wiedział.

Inaczej można ocenić sytuację, gdy lokator został skutecznie zawiadomiony, termin był rozsądny, a mimo to bez uzasadnienia odmówił wpuszczenia osoby uprawnionej albo wielokrotnie uniemożliwiał przeprowadzenie przeglądu. W takim przypadku właściciel lub zarządca może dochodzić od lokatora współdziałania, a w określonych sytuacjach także naprawienia szkody lub zwrotu kosztów wynikających z zawinionego zachowania lokatora. Każdorazowo trzeba jednak badać konkretny stan faktyczny, treść umowy najmu, regulamin porządku domowego oraz sposób zawiadomienia mieszkańców.

W odpowiedzi na pismo gminy pan Ryszard powinien więc napisać, że nie odmawia udostępnienia lokalu, lecz nie został wcześniej skutecznie poinformowany o terminie kontroli. Warto jednocześnie zaproponować niezwłoczne ustalenie nowego terminu wizyty kominiarza oraz poprosić o wskazanie podstawy prawnej obciążenia go kosztem dodatkowej kontroli.

E-protokół kominiarski w CEEB

Aktualnie ważnym elementem przeglądu kominiarskiego jest także forma protokołu. Od 18 września 2023 r. protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych sporządza się w formie dokumentu elektronicznego z wykorzystaniem systemu Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków, czyli CEEB. Papierowy dokument nie powinien zastępować e-protokołu w systemie.

Oznacza to, że osoba wykonująca przegląd powinna mieć odpowiednie uprawnienia i sporządzić protokół w systemie. Jeżeli administrator żąda od lokatora „dostarczenia protokołu”, należy doprecyzować, czy chodzi o potwierdzenie wykonania przeglądu, numer dokumentu, wydruk informacyjny czy dostęp do e-protokołu. Sam obowiązek zorganizowania okresowej kontroli budynku nadal zasadniczo pozostaje po stronie właściciela lub zarządcy.

W praktyce, jeżeli lokator dobrowolnie umawia dodatkową wizytę, powinien upewnić się, że kominiarz jest osobą uprawnioną i sporządzi e-protokół w CEEB. Nie rozwiązuje to jednak automatycznie sporu o to, kto powinien ponieść koszt takiej dodatkowej wizyty.

Kiedy administrator może wejść do lokalu bez wcześniejszego ustalenia zwykłego terminu?

Inaczej wygląda sytuacja w razie awarii albo bezpośredniego zagrożenia powstaniem szkody. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia.

Jeżeli lokator jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu w takiej sytuacji, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji albo straży gminnej lub miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel powinien zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy oraz sporządzić protokół.

Ten tryb dotyczy jednak sytuacji nagłych, a nie zwykłego planowego przeglądu kominiarskiego. Przy okresowej kontroli zasadą pozostaje wcześniejsze ustalenie terminu i umożliwienie lokatorowi współdziałania.

Co powinien zrobić lokator po otrzymaniu pisma z gminy?

Jeżeli lokator dostał pismo nakazujące mu samodzielnie zlecić wizytę kominiarza, pokryć koszt i dostarczyć protokół, powinien działać spokojnie, ale pisemnie. W odpowiedzi warto wskazać:

• że lokator nie został skutecznie zawiadomiony o terminie pierwotnej wizyty,
• że nie odmawia udostępnienia lokalu do przeglądu,
• że prosi o ustalenie nowego terminu kontroli,
• że wnosi o wskazanie podstawy prawnej obciążenia go kosztem dodatkowej wizyty,
• że prosi o potwierdzenie, czy protokół zostanie sporządzony jako e-protokół w CEEB.

Jeżeli administrator twierdzi, że informacja była wywieszona na klatce schodowej, warto ustalić, kiedy i gdzie ją umieszczono, czy była czytelna, czy dotyczyła konkretnego lokalu oraz czy lokator miał realną możliwość zapoznania się z nią. W sporze znaczenie może mieć także to, czy po uzyskaniu informacji o nieodbytej kontroli lokator próbował niezwłocznie umówić nowy termin.

FAQ

Podsumowanie

Obowiązek organizacji okresowego przeglądu przewodów kominowych spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku, natomiast lokator ma obowiązek współdziałać i udostępnić lokal w ustalonym terminie. Jeżeli administrator nie poinformował mieszkańca o planowanej wizycie kominiarza, nie powinien automatycznie przerzucać na niego kosztów dodatkowej kontroli.

Najrozsądniejszym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest pisemna odpowiedź do gminy lub zarządcy: wskazanie, że termin nie został wcześniej ustalony, zadeklarowanie gotowości udostępnienia lokalu i prośba o wyznaczenie nowej daty przeglądu. Jeżeli zarządca nadal domaga się zapłaty, powinien wskazać konkretną podstawę prawną swojego żądania.