Konflikt ze współlokatorem – czy może kazać Ci się wyprowadzić?

Najem pokoju często oznacza, że kilka osób korzysta z tej samej kuchni, łazienki i korytarza, ale ich sytuacja prawna może być zupełnie różna. Jedna osoba może mieć własną umowę najmu pokoju, kilka osób może podpisać jedną wspólną umowę, a czasem jedna z nich działa wobec pozostałych jako wynajmujący albo pełnomocnik właściciela. Od tego zależy, kto może składać skuteczne oświadczenia dotyczące najmu.

Czy współlokator może kazać Ci się wyprowadzić?

Jeżeli umowę zawarłaś lub zawarłeś z właścicielem mieszkania, a osoba żądająca wyprowadzki jest tylko innym najemcą, jej polecenie samo w sobie nie rozwiązuje Twojej umowy. Taki współmieszkaniec nie może skrócić okresu najmu, wypowiedzieć cudzej umowy w swoim imieniu ani samodzielnie wyznaczyć wiążącego terminu opuszczenia pokoju.

Inaczej może być wtedy, gdy osoba ta jest stroną tego samego stosunku prawnego, jest Twoim wynajmującym, legalnie podnajmuje Ci pokój albo działa jako pełnomocnik właściciela. W przypadku pełnomocnika trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście został umocowany do składania oświadczeń dotyczących rozwiązania najmu i czy działa w granicach tego umocowania.

Jeżeli współlokator twierdzi, że działa w imieniu właściciela, najlepiej od razu skontaktować się z właścicielem na piśmie i poprosić o jednoznaczne potwierdzenie. E-mail, SMS lub wiadomość w komunikatorze mogą później pomóc wykazać, kto i w jakim charakterze składał żądania.

Najpierw ustal, jaki macie tytuł do lokalu

Potoczne słowo „współlokator” nie zawsze oznacza współlokatora w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 tej ustawy współlokatorem jest lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. Sam fakt mieszkania pod tym samym adresem nie przesądza więc jeszcze o zakresie praw wobec drugiej osoby.

• Osobne umowy najmu pokoi – każdy odpowiada za własną umowę. Najemca innego pokoju nie może wypowiedzieć Twojego odrębnego stosunku najmu.
• Wspólna umowa albo wspólny tytuł do lokalu – trzeba sprawdzić, kto jest stroną umowy i jakie skutki może wywołać oświadczenie jednej z osób. Nie należy automatycznie zakładać, że jeden współnajemca może zakończyć najem za wszystkich. W szczególnych okolicznościach może natomiast znaczenie mieć art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
• Pełnomocnik właściciela – może działać tylko w granicach udzielonego mu umocowania. Samo powołanie się na ustną zgodę właściciela nie powinno zastępować sprawdzenia, czy pełnomocnictwo rzeczywiście istnieje i czego dotyczy.

Jeżeli źródłem konfliktu jest zachowanie drugiej osoby w mieszkaniu, przydatne może być również omówienie: uciążliwy współlokator a wypowiedzenie najmu.

Kto może wypowiedzieć umowę najmu i jaki termin obowiązuje?

Co do zasady oświadczenie o wypowiedzeniu składa strona danego stosunku najmu, czyli najemca albo wynajmujący, ewentualnie prawidłowo umocowany pełnomocnik. Osoba, która nie jest stroną Twojej umowy i nie działa w imieniu uprawnionej strony, nie może jej skutecznie wypowiedzieć.

Przy umowie najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony trzeba najpierw ustalić sposób płatności czynszu. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, zastosowanie ma szczególny art. 688 Kodeksu cywilnego: najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W tym wariancie nie należy stosować miesięcznego terminu wynikającego z ogólnej reguły art. 673 § 2 K.c.

Jeżeli czynsz jest płatny w innych odstępach, termin trzeba ustalać z uwzględnieniem właściwych reguł Kodeksu cywilnego i treści konkretnej umowy. Przy najmie na czas oznaczony art. 673 § 3 K.c. pozwala wypowiedzieć umowę w przypadkach określonych w umowie, dlatego sam konflikt ze współlokatorem nie tworzy automatycznie prawa do wcześniejszego zakończenia najmu.

Po stronie właściciela lokalu mieszkalnego sytuacja jest dodatkowo ograniczona ustawą o ochronie praw lokatorów. Art. 11 przewiduje określone podstawy wypowiedzenia, wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności i wskazania przyczyny, a dla poszczególnych podstaw także własne terminy. Dlatego art. 688 K.c. nie może być traktowany jako samodzielna podstawa do swobodnego wypowiedzenia najmu lokatorowi przez właściciela.

Czy współlokator może pozwać o eksmisję drugiego współlokatora?

Tak, ale tylko w szczególnym układzie prawnym i na drodze sądowej. Art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala współlokatorowi żądać przed sądem eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka albo innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

To uprawnienie trzeba odróżnić od zwykłego konfliktu dwóch osób wynajmujących różne pokoje. Najpierw należy ustalić, czy dana osoba rzeczywiście jest współlokatorem w rozumieniu ustawy, czyli czy ma tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z drugą osobą. Dopiero potem można oceniać przesłanki z art. 13 ust. 2.

Nawet gdy przesłanki do pozwu istnieją, współlokator nie może sam wykonać „eksmisji”. Nie wolno mu wymienić zamków, wyrzucić rzeczy, fizycznie usunąć drugiej osoby ani odcinać jej dostępu do lokalu. Art. 13 ust. 2 daje prawo do żądania orzeczenia sądu, a nie do samopomocy.

Co zrobić od razu po żądaniu wyprowadzki?

Jeżeli masz ważną umowę i nie otrzymałaś lub nie otrzymałeś skutecznego wypowiedzenia od uprawnionej osoby, nie wyprowadzaj się wyłącznie dlatego, że zażądał tego współlokator. Najpierw zabezpiecz dokumenty i ustal, kto rzeczywiście ma prawo składać oświadczenia dotyczące Twojego najmu.

• zrób kopię umowy najmu, aneksów i potwierdzeń płatności,
• zapisz datę, godzinę i treść żądania wyprowadzki,
• istotne rozmowy potwierdzaj e-mailem, SMS-em lub wiadomością w komunikatorze,
• napisz do właściciela i poproś o potwierdzenie, czy współlokator działa w jego imieniu,
• jeżeli pojawiają się groźby, zniszczenia, blokowanie wejścia lub inne naruszenia, zabezpiecz wiadomości, zdjęcia, nagrania i dane świadków, o ile dowody zostały uzyskane zgodnie z prawem.

Wiadomość do właściciela może być krótka i rzeczowa: „W dniu ... współlokator zażądał ode mnie wyprowadzki do ... . Proszę o potwierdzenie, czy został przez Panią/Pana upoważniony do składania wobec mnie oświadczeń dotyczących umowy najmu. Proszę również o informację, czy z Pani/Pana strony zostało złożone jakiekolwiek wypowiedzenie mojej umowy”.

Wymiana zamków, usuwanie rzeczy i inne próby samowolnego usunięcia

Ani współlokator, ani właściciel nie mogą samowolnie zastępować przewidzianej prawem procedury pozbawieniem mieszkańca dostępu do lokalu. Wymiana zamków, wystawienie rzeczy na korytarz, blokowanie wejścia czy odcinanie mediów może naruszać posiadanie oraz inne chronione prawa.

W razie naruszenia posiadania można rozważyć roszczenie posesoryjne na podstawie art. 344 Kodeksu cywilnego. Takie roszczenie wygasa, jeżeli nie zostanie dochodzone w ciągu roku od naruszenia, dlatego przy bezprawnym odcięciu dostępu do pokoju nie warto zwlekać z oceną sytuacji.

Jeżeli działania przybierają postać gróźb, przemocy, uporczywego nękania albo zmuszania do opuszczenia lokalu, znaczenie mogą mieć również przepisy Kodeksu karnego, w tym art. 190, art. 190a i art. 191. Art. 191 § 1a obejmuje zachowania polegające na stosowaniu przemocy innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia.

Przy bezpośrednim zagrożeniu bezpieczeństwa należy wezwać policję. Gdy problem polega na dłuższym nękaniu lub kolejnych próbach pozbawienia dostępu do mieszkania, warto przygotować chronologiczną listę zdarzeń i zgromadzić dowody.

FAQ

Czy współlokator może wypowiedzieć moją umowę najmu?

Nie, jeżeli masz odrębną umowę, a współlokator nie jest jej stroną, Twoim wynajmującym ani pełnomocnikiem uprawnionej osoby. Przy wspólnej umowie trzeba natomiast sprawdzić status stron i treść dokumentu, bo skutki oświadczenia jednego współnajemcy nie powinny być oceniane bez analizy konkretnej umowy.

Jaki jest termin wypowiedzenia przy miesięcznym czynszu?

Jeżeli najem lokalu jest zawarty na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, art. 688 K.c. przewiduje wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie należy w takim przypadku stosować miesięcznego terminu z art. 673 § 2 K.c. Jeżeli wypowiedzenia dokonuje właściciel lokalu mieszkalnego, trzeba ponadto uwzględnić szczególne ograniczenia z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy współlokator może pozwać o eksmisję drugiego współlokatora?

Tak. Art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala współlokatorowi wystąpić do sądu o eksmisję małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, gdy jego rażąco naganne postępowanie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Jest to postępowanie sądowe, a nie prawo do samodzielnego wyrzucenia drugiej osoby.

Czy właściciel może po prostu zmienić zamki po wypowiedzeniu?

Nie powinien samowolnie pozbawiać mieszkańca dostępu do lokalu. Samo rozwiązanie lub wygaśnięcie tytułu prawnego nie oznacza prawa do fizycznego usunięcia osoby i jej rzeczy z pominięciem właściwej procedury. Przy sporze o opróżnienie lokalu co do zasady właściwa jest droga sądowa, a wykonanie orzeczenia następuje w trybie egzekucyjnym.

Kiedy zgłosić sprawę policji?

Gdy pojawiają się groźby, przemoc, uporczywe nękanie, blokowanie wejścia, niszczenie rzeczy, odcinanie mediów lub inne działania realnie utrudniające korzystanie z mieszkania. Przy bezpośrednim zagrożeniu życia lub zdrowia należy reagować natychmiast.