Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie najmu przez jednego z najemców

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-03-28

Wynajmuję mieszkanie, korzystając z umowy najmu okazjonalnego. Umowa została zawarta od 15.102017r do 31.07.2018 r. Kilka dni temu najemczyni poinformowała mnie telefonicznie o tym, że chce zrezygnować z najmu mieszkania, ponieważ rozeszła się z mężem. Umowa została spisana z obojgiem małżonków. W umówię nie zawarto informacji o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę.
Bardzo proszę o pomoc, co mogę zrobić w tej sytuacji. Czy mogę domagać się zapłaty za czas umowy? Czy kaucję mogę zatrzymać na poczet rozliczenia rachunków, w tym ogrzewania, które to rozliczenie otrzymam dopiero we wrześniu? Jak powinnam poinformować najemców o ewentualnym odszkodowaniu?
Z poważaniem,
Katarzyna

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof
Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż poza szczególnymi przypadkami wskazanymi w ustawie o prawach lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest niemożliwe, jeśli nie zostało przewidziane w samej umowie. Taki stan rzeczy wynika ogólnych przepisów dotyczących najmu, określonych w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego:

„Art. 673

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Paragraf trzeci pozwala na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jedynie w wypadkach wskazanych w samej umowie. Innymi słowy, jeśli wypadki takie w umowie nie zostały przewidziane, to jej jednostronne wypowiedzenie przez najemcę nie jest możliwe. Natomiast jeśli doszłoby do zerwania tak zawartej umowy przez najemcę, rodzi to roszczenia odszkodowawcze. Innymi słowy może domagać się Pani wówczas zapłaty za cały okres najmu, plus zaległe opłaty, które nie zostały jeszcze rozliczone.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Najlepszym wyjściem z sytuacji w chwili obecnej jest poinformowanie najemcy (choćby telefonicznie, bo na razie najemca nie przesłał oficjalnego wypowiedzenia umowy), że wypowiedzenie umowy nie jest niestety możliwe przed upływem terminu. Tym bardziej, że może zdarzyć się tak, że w mieszkaniu zamieszkiwać będzie teraz tylko jeden z małżonków, co nie powinno mieć dla Pani znaczenia, o ile tylko czynsz będzie terminowo regulowany. Co więcej, jeśli zgodziłaby się Pani na rozwiązanie umowy przez druga stronę, to można by uznać, że doszło do rozwiązania umowy za porozumieniem stron, co za tym idzie, nie przysługiwałoby Pani roszczenie odszkodowawcze.

Jeśli jednak zdarzyłoby się tak, że oboje najemcy opuszczą lokal i przestaną regulować czynsz, to uznać należy że doszło do faktycznego zerwania umowy. Tak jak pisałem, będzie mogła Pani wystąpić wówczas z roszczeniem odszkodowawczym. Podstawę prawną takiego roszczenia stanowić będzie art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

Jeśli chodzi o zatrzymanie kaucji, to zasady jej dotyczące powinny znajdować się w samej umowie. Zakładam, że zatrzymanie kaucji możliwe jest także w przypadku braku zapłaty czynszu, a co za tym idzie, także w przypadku, jeśli najemcy wyprowadzą się i przestaną opłacać czynsz.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »