Rozwiązanie najmu przez jednego z najemców

Czy jeden najemca może sam wypowiedzieć najem okazjonalny?

W pierwszej kolejności trzeba odróżnić zwykłą informację o wyprowadzce od skutecznego wypowiedzenia umowy. Jeżeli umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony, np. do konkretnej daty, to zastosowanie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Oznacza to, że jeżeli umowa nie przewiduje prawa najemcy do wypowiedzenia jej przed terminem, najemca nie może jednostronnie zakończyć najmu tylko dlatego, że zmieniła się jego sytuacja osobista, rozstał się z małżonkiem albo nie chce już mieszkać w lokalu. Samo oświadczenie telefoniczne nie wystarczy do rozwiązania umowy.

Nie wyklucza to szczególnych sytuacji ustawowych, np. związanych z poważnymi wadami lokalu. W opisanej sprawie powodem rezygnacji jest jednak sytuacja prywatna najemczyni, a nie wada mieszkania czy naruszenie obowiązków przez wynajmującego. W takim przypadku podstawą oceny pozostaje przede wszystkim treść umowy oraz art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Co oznacza podpisanie umowy przez oboje małżonków?

Jeżeli umowę podpisały dwie osoby jako najemcy, obie pozostają stronami umowy, dopóki nie dojdzie do jej skutecznego rozwiązania, zmiany albo wygaśnięcia. Rozstanie małżonków nie powoduje automatycznie, że jeden z nich wypada z umowy. Dla wynajmującego istotne jest przede wszystkim to, kto podpisał umowę i jakie obowiązki z niej wynikają.

W praktyce należy przyjąć, że wynajmujący może kierować roszczenia o zapłatę czynszu i innych opłat do najemców, którzy zaciągnęli zobowiązanie. W przypadku lokalu mieszkalnego znaczenie ma także art. 688¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Przy dwóch osobach podpisanych pod umową warto jednak każdorazowo sprawdzić jej dokładne brzmienie, zwłaszcza postanowienia o odpowiedzialności za czynsz, media, szkody i koszty dochodzenia roszczeń.

Jeżeli w mieszkaniu pozostanie tylko jeden z małżonków, nie musi to dla wynajmującego oznaczać naruszenia umowy, o ile czynsz i opłaty są regulowane terminowo, a sposób korzystania z lokalu jest zgodny z umową. Problem prawny pojawia się dopiero wtedy, gdy najemcy chcą jednostronnie zakończyć umowę albo przestają płacić.

Czy wynajmujący może żądać zapłaty za cały okres najmu?

Jeżeli najemcy nie mają prawa do wypowiedzenia umowy, a mimo to opuszczają lokal i przestają płacić, wynajmujący może dochodzić należności wynikających z umowy. W pierwszej kolejności będą to zaległy czynsz, opłaty eksploatacyjne i media, jeżeli zgodnie z umową obciążają najemców.

Jeżeli zachowanie najemców doprowadzi do szkody, podstawą roszczenia może być art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że dłużnik wykaże, iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

W praktyce wynajmujący może domagać się zapłaty za okres, w którym umowa nadal obowiązuje, ale powinien zachować ostrożność przy formułowaniu żądania za cały pozostały czas najmu. Jeżeli lokal zostanie ponownie wynajęty innej osobie, wynajmujący nie powinien uzyskiwać podwójnego czynszu za ten sam okres. Roszczenie powinno odpowiadać realnej, możliwej do wykazania należności albo szkodzie.

Jeżeli problemem jest przede wszystkim brak płatności, przydatne może być omówienie zasad postępowania w sytuacji co gdy najemca nie płaci.

Uwaga na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Wynajmujący może oczywiście zgodzić się na wcześniejsze zakończenie najmu. Wtedy strony powinny podpisać pisemne porozumienie, w którym określą datę zakończenia umowy, sposób przekazania lokalu, rozliczenie kaucji, mediów, zaległości i ewentualnych kosztów.

Trzeba jednak uważać, aby nie doprowadzić nieświadomie do rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Jeżeli właściciel przyjmie klucze, potwierdzi zakończenie najmu i nie zastrzeże roszczeń, późniejsze dochodzenie czynszu za dalszy okres może być trudniejsze. Dlatego w odpowiedzi do najemców warto jasno napisać, że wynajmujący nie wyraża zgody na jednostronne zakończenie umowy, chyba że strony podpiszą osobne porozumienie określające warunki rozliczenia.

Zmiana sytuacji życiowej jednej strony nie zawsze rozwiązuje stosunek najmu automatycznie. Podobne praktyczne znaczenie ma np. sprzedaż wynajmowanego mieszkania, przy której również trzeba badać, czy i na jakiej podstawie najem może zostać zakończony.

Jak odpowiedzieć najemcom?

Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie, np. listem poleconym, e-mailem wskazanym w umowie albo w inny sposób pozwalający zachować dowód doręczenia. W piśmie warto wskazać, że:

• umowa została zawarta na czas określony,
• umowa nie przewiduje wypowiedzenia przez najemcę z powodu rozstania albo wyprowadzki jednego z małżonków,
• telefoniczna informacja o rezygnacji nie jest skutecznym wypowiedzeniem,
• wynajmujący oczekuje dalszego wykonywania umowy, w tym zapłaty czynszu i opłat,
• ewentualne wcześniejsze zakończenie najmu wymaga pisemnego porozumienia stron,
• w razie opuszczenia lokalu i zaprzestania płatności wynajmujący będzie dochodził należności wynikających z umowy.

Jeżeli strony chcą rozstać się polubownie, można zaproponować warunki porozumienia, np. zapłatę czynszu do czasu znalezienia nowego najemcy, pokrycie kosztów ogłoszeń, rozliczenie mediów oraz podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Takie rozwiązanie bywa praktyczne, ale powinno być udokumentowane.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Przy najmie okazjonalnym kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu okazjonalnego przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Właściciel może potrącić z kaucji realne i wykazane należności, np. zaległy czynsz, niezapłacone opłaty, rozliczenie mediów albo koszty naprawy szkód przekraczających normalne zużycie lokalu. Nie powinien jednak zatrzymywać całej kaucji bez wyliczenia i bez wskazania podstawy potrącenia.

Co do zasady kaucję rozlicza się po opróżnieniu lokalu, a pozostałą część zwraca w terminie miesiąca po potrąceniu należności wynajmującego. Jeżeli ostateczne rozliczenie ogrzewania albo mediów przychodzi później, najbezpieczniej sporządzić pisemne, szczegółowe rozliczenie: wskazać, jaka kwota jest potrącana już teraz, jaka część ewentualnie pozostaje sporna albo nierozliczona i z czego to wynika. Zatrzymanie kaucji na wiele miesięcy bez konkretnego wyliczenia może narazić wynajmującego na zarzut bezpodstawnego przetrzymywania pieniędzy.

Co zrobić, jeżeli najemcy opuszczą lokal?

Jeżeli najemcy wyprowadzą się mimo braku skutecznego wypowiedzenia, należy zadbać o dowody. Warto ustalić datę faktycznego opuszczenia lokalu, sporządzić protokół, wykonać zdjęcia, spisać stany liczników i zebrać korespondencję dotyczącą rezygnacji z najmu. Jeżeli najemcy nie chcą podpisać protokołu, właściciel może sporządzić jednostronną notatkę i zabezpieczyć dokumentację zdjęciową. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: brak podpisu najemcy.

W razie braku płatności należy wezwać oboje najemców do zapłaty. Wezwanie powinno obejmować konkretne kwoty, terminy płatności, numer rachunku oraz informację, że brak zapłaty spowoduje dochodzenie roszczeń. Dobrze jest oddzielić zaległy czynsz od opłat za media, kosztów napraw i ewentualnego odszkodowania.

Jeżeli lokal został opuszczony bez prawidłowego zakończenia umowy, przydatne może być też omówienie zasad działania w przypadku opuszczenia wynajmowanego lokalu.

Najem okazjonalny a opróżnienie lokalu

Najem okazjonalny jest umową lokalu mieszkalnego zawieraną na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, przez właściciela będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Daje właścicielowi silniejsze narzędzia na wypadek, gdy najemca po zakończeniu umowy nie chce opuścić lokalu. Nie oznacza jednak, że najemca może łatwiej zrezygnować z umowy w trakcie jej trwania. Forma najmu okazjonalnego nie zastępuje postanowień o wypowiedzeniu i nie tworzy dodatkowego prawa do jednostronnej rezygnacji z najmu na czas określony.

Jeżeli umowa wygasła albo została skutecznie rozwiązana, a najemca nie opuszcza lokalu, znaczenie mają dokumenty typowe dla najmu okazjonalnego, w tym notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić. W opisanym problemie najważniejsze jest jednak nie tyle opróżnienie lokalu, ile rozliczenie przedterminowego opuszczenia mieszkania i dalszych płatności.

Wyjazd jednego najemcy za granicę

Jeżeli umowę najmu podpisało kilku najemców, wyjazd jednego z nich za granicę nie kończy automatycznie jego odpowiedzialności. Trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje solidarną odpowiedzialność za czynsz i opłaty oraz czy wynajmujący zgodził się na zwolnienie tej osoby z umowy.

Sama wiadomość SMS albo e-mail od jednego najemcy może być ważnym dowodem jego stanowiska, ale nie zawsze jest skutecznym wypowiedzeniem całej umowy. Przy najmie na czas określony, a zwłaszcza przy najmie okazjonalnym, należy zweryfikować formę wypowiedzenia, podstawy rozwiązania umowy oraz wpływ takiego oświadczenia na pozostałych najemców.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest aneks albo porozumienie podpisane przez wynajmującego, najemcę odchodzącego i osoby pozostające w lokalu. W takim dokumencie warto uregulować datę zwolnienia z umowy, rozliczenie kaucji, zaległości, media oraz odpowiedzialność za ewentualne szkody.

FAQ

Podsumowanie

W przypadku najmu okazjonalnego zawartego na czas określony jeden z najemców nie może jednostronnie zakończyć umowy, jeżeli umowa nie przewiduje takiego prawa, a nie zachodzi szczególna podstawa ustawowa. Rozstanie małżonków albo wyprowadzka jednej osoby nie zwalnia automatycznie z obowiązków wynikających z podpisanej umowy. Powiązany problem omawia osobno artykuł „rezygnacja jednego z najemców”.

Wynajmujący powinien odpowiedzieć pisemnie, jasno wskazać brak zgody na jednostronne zakończenie najmu i wezwać najemców do dalszego wykonywania umowy albo do zawarcia pisemnego porozumienia. W przypadku opuszczenia lokalu i braku płatności może dochodzić czynszu, opłat oraz ewentualnego odszkodowania, pamiętając o rzetelnym rozliczeniu kaucji i udokumentowaniu roszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 471, art. 673 § 3 i art. 688¹ - ISAP
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisy o najmie okazjonalnym i kaucji - ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.