Najemca trafił do więzienia – jak odzyskać mieszkanie?

Najemca w areszcie lub więzieniu a zakończenie umowy najmu

Sam fakt, że najemca został zatrzymany, tymczasowo aresztowany albo odbywa karę pozbawienia wolności, nie oznacza jeszcze, że właściciel może swobodnie przejąć mieszkanie. Najpierw trzeba ustalić, jaki jest status umowy: czy była zawarta na czas określony i już wygasła, czy została skutecznie wypowiedziana, czy też nadal obowiązuje.

Jeżeli umowa najmu lokalu mieszkalnego nadal trwa, właściciel powinien stosować reguły wypowiedzenia wynikające z umowy, Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy zaległościach czynszowych wypowiedzenie jest dopuszczalne dopiero wtedy, gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należnych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a właściciel wcześniej uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

Jeżeli umowa już się skończyła, najemca powinien zwrócić lokal. Nie oznacza to jednak automatycznie, że właściciel może bez dokumentacji wyrzucić rzeczy, wymienić zamki i uznać sprawę za zakończoną. Im bardziej sporna jest sytuacja, tym ważniejsze są pisma, protokoły, zdjęcia, świadkowie i zachowanie dowodów doręczeń.

Czy właściciel może wejść do mieszkania zajmowanego przez najemcę?

Najbezpieczniejszą podstawą wejścia do lokalu bez obecności najemcy jest awaria wywołująca szkodę lub bezpośrednio zagrażająca powstaniem szkody, na przykład zalanie, podejrzenie pożaru, ulatnianie się gazu albo inna sytuacja wymagająca natychmiastowej interwencji. W takim przypadku lokator powinien niezwłocznie udostępnić lokal, a gdy jest nieobecny albo odmawia, właściciel może wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej, a gdy potrzeba także przy udziale straży pożarnej.

Jeżeli otwarcie mieszkania następuje pod nieobecność najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z czynności powinien zostać sporządzony protokół. W praktyce warto dodatkowo wykonać zdjęcia, nagranie, spis osób obecnych oraz opis stanu drzwi, zamków, liczników i widocznych rzeczy.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy nie ma awarii, a właściciel chce wejść wyłącznie po to, aby odzyskać lokal. Wtedy trzeba zachować szczególną ostrożność. Mieszkanie oddane najemcy może korzystać z ochrony miru domowego, a art. 193 Kodeksu karnego przewiduje odpowiedzialność za wdarcie się do cudzego mieszkania, lokalu lub pomieszczenia albo nieopuszczenie go wbrew żądaniu osoby uprawnionej. Ryzyko jest największe wtedy, gdy umowa nadal trwa, lokal nie został formalnie wydany, a właściciel działa bez zgody najemcy i bez pilnej przyczyny.

Jak odzyskać lokal, gdy najemca nie współpracuje?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne ustalenie sytuacji. Właściciel powinien wysłać do najemcy pismo na ostatni znany adres, a jeżeli wie, w której jednostce penitencjarnej najemca przebywa, również na adres aresztu śledczego albo zakładu karnego. W piśmie należy wskazać podstawę zakończenia umowy albo stan zaległości, wezwać do wydania lokalu, zaproponować termin protokolarnego odbioru mieszkania i zażądać wskazania osoby upoważnionej do odbioru rzeczy.

Jeżeli najemca ma obrońcę, pełnomocnika albo członka rodziny upoważnionego do kontaktu, warto uzyskać pisemne potwierdzenie zakresu umocowania. Nie należy przekazywać rzeczy osobie, która tylko twierdzi, że działa w imieniu najemcy, jeżeli nie ma upoważnienia albo nie można tego potwierdzić.

Jeżeli lokal nie został wydany, a najemca sprzeciwia się działaniom właściciela albo nie ma pewności, czy stosunek najmu skutecznie ustał, może być potrzebne postępowanie sądowe o opróżnienie lokalu. Przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym tryb może być szybszy, jeżeli wszystkie dokumenty zostały sporządzone prawidłowo, w szczególności oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.

Co zrobić z rzeczami najemcy po zakończeniu najmu?

Rzeczy pozostawione w mieszkaniu nie stają się automatycznie własnością właściciela lokalu. Najemca może mieć do nich prawo nawet wtedy, gdy nie płacił czynszu, zmienił zamki albo przebywa w areszcie. Dlatego nie należy ich wyrzucać, sprzedawać ani rozdawać bez jasnej podstawy prawnej.

Najbezpieczniej sporządzić szczegółowy protokół: opisać rzeczy, wykonać zdjęcia, wskazać miejsce ich przechowania i osoby obecne przy czynnościach. Jeżeli rzeczy trzeba przenieść, należy zrobić to tak, aby nie uległy uszkodzeniu ani zaginięciu. W piśmie do najemcy warto wyznaczyć rozsądny termin odbioru, wskazać możliwość odbioru przez osobę upoważnioną oraz uprzedzić o naliczaniu uzasadnionych kosztów przechowania.

Można w piśmie zastrzec, że brak odbioru rzeczy i brak wskazania osoby upoważnionej zostaną potraktowane jako okoliczność świadcząca o rezygnacji z dalszego przechowywania mienia. Trzeba jednak uważać: samo milczenie najemcy nie zawsze wystarczy do przyjęcia, że rzeczy zostały skutecznie porzucone w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego. Zamiar wyzbycia się własności powinien wynikać z zachowania właściciela rzeczy w sposób możliwie jednoznaczny.

Jeżeli w mieszkaniu znajdują się rzeczy wartościowe, dokumenty, rzeczy osób trzecich albo przedmioty, których właściciela nie da się ustalić, można rozważyć zawiadomienie właściwego starosty na podstawie przepisów o rzeczach znalezionych. W przypadku broni, amunicji, materiałów niebezpiecznych lub przedmiotów mogących pochodzić z przestępstwa należy niezwłocznie zawiadomić Policję i nie podejmować samodzielnych działań.

Właściciel powinien też pamiętać o ustawowym prawie zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu, jeżeli służy ono zabezpieczeniu zaległego czynszu i świadczeń dodatkowych. To prawo nie oznacza jednak dowolności w dysponowaniu rzeczami. Nie uprawnia do ich natychmiastowej sprzedaży poza właściwym trybem ani do zatrzymania przedmiotów, które oczywiście należą do osób trzecich.

Jak napisać pismo do najemcy przebywającego w areszcie?

Pismo powinno być konkretne i spokojne. Warto wskazać dane stron, adres lokalu, podstawę zakończenia umowy albo informację o zaległościach, żądanie wydania lokalu, propozycję terminu odbioru, wezwanie do odebrania rzeczy oraz prośbę o wskazanie osoby, która może działać w imieniu najemcy. Dobrze jest też wymienić załączniki, na przykład kopię wypowiedzenia, rozliczenie zaległości, zdjęcia stanu lokalu albo projekt protokołu zdawczo-odbiorczego.

Właściciel powinien zachować dowód nadania i doręczenia pisma. Jeżeli pismo wróci, trzeba zachować kopertę z adnotacjami operatora pocztowego. W sprawach spornych takie dokumenty mogą mieć duże znaczenie, bo pokazują, że właściciel próbował działać zgodnie z prawem i umożliwił najemcy odbiór mienia.

Czego właściciel powinien unikać?

Największym błędem jest działanie pod wpływem emocji: wejście do lokalu bez pilnej przyczyny, wyrzucenie rzeczy do kontenera, sprzedaż wyposażenia w celu potrącenia długu albo przekazanie rzeczy przypadkowej osobie. Takie działania mogą spowodować spór o naruszenie posiadania, roszczenia odszkodowawcze, a w skrajnych przypadkach także zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Ostrożność jest szczególnie ważna, gdy właściciel nie wie, co znajduje się w mieszkaniu. Mogą tam być dokumenty, sprzęt służbowy, rzeczy członków rodziny, przedmioty objęte zastawem, rzeczy o znacznej wartości albo rzeczy niebezpieczne. Każdą czynność warto wykonywać w obecności świadka i dokumentować tak, aby później można było odtworzyć przebieg zdarzeń.

FAQ

Podsumowanie

Najemca przebywający w areszcie albo więzieniu nie traci automatycznie praw związanych z najmem i własnością rzeczy pozostawionych w mieszkaniu. Właściciel powinien najpierw ustalić, czy umowa najmu już się zakończyła, a jeżeli nie, przeprowadzić prawidłową procedurę wypowiedzenia. Wejście do lokalu bez obecności najemcy jest najbezpieczniejsze wtedy, gdy zachodzi awaria lub bezpośrednie zagrożenie szkodą i czynności odbywają się z udziałem odpowiednich służb.

Rzeczy najemcy należy zabezpieczyć, opisać i umożliwić ich odbiór. Dopiero gdy właściciel ma dowody doręczeń, protokoły i jasną podstawę działania, może podejmować dalsze kroki zmierzające do odzyskania pełnej kontroli nad mieszkaniem i przygotowania go do kolejnego najmu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 10 i art. 11 - tekst aktu w Dzienniku Ustaw.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 180, art. 670 i art. 675 - tekst aktu w Dzienniku Ustaw.
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, w szczególności art. 193 - tekst aktu w Dzienniku Ustaw.
4. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych, w szczególności art. 5, art. 12 i art. 13 - tekst aktu w Dzienniku Ustaw.