Jak usunąć partnerkę syna z mieszkania komunalnego?

Kto decyduje o stałym zamieszkaniu osoby trzeciej w mieszkaniu komunalnym?

W mieszkaniu komunalnym podstawowe znaczenie ma to, kto jest stroną umowy najmu. Jeżeli to Pan jest głównym najemcą, to Pan odpowiada wobec gminy albo innego wynajmującego za prawidłowe korzystanie z lokalu. Pełnoletni syn, który mieszka w lokalu jako domownik, może co do zasady przyjmować gości, ale nie oznacza to automatycznie prawa do wprowadzenia partnerki na stałe.

Trzeba odróżnić zwykłe odwiedziny od faktycznego zamieszkania. Krótkie wizyty, sporadyczne nocowanie i brak rzeczy osobistych w mieszkaniu zwykle nie są tym samym co stałe zajmowanie lokalu. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy partnerka syna przeniosła do mieszkania swoje rzeczy, nocuje regularnie, korzysta z lokalu jak domownik, odbiera korespondencję pod tym adresem albo odmawia wyprowadzki.

W praktyce istotne są trzy elementy: zgoda głównego najemcy, treść umowy najmu lub regulaminu oraz stanowisko właściciela lokalu, czyli najczęściej gminy. Jeżeli żadnej zgody nie było, a partnerka syna nie ma własnego tytułu prawnego do lokalu, główny najemca może żądać, aby opuściła mieszkanie.

Podobne problemy pojawiają się przy ocenie, czy chodzi jeszcze o wizytę, czy już o stałe przebywanie partnera dziecka w mieszkaniu komunalnym. Sama liczba dni nie zawsze rozstrzyga sprawę, ale może być ważnym argumentem przy rozmowie z administracją, policją albo sądem.

Zgoda gminy i ryzyko wypowiedzenia najmu

Mieszkanie komunalne nie jest zwykłym lokalem prywatnym oddanym do swobodnej dyspozycji rodziny. Najemca korzysta z niego na podstawie umowy najmu, przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, uchwał gminy i regulaminów. Dlatego przyjęcie dodatkowej osoby do stałego zamieszkiwania może wymagać zgłoszenia albo pisemnej zgody wynajmującego.

Znaczenie ma tu art. 688² Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Wyjątek dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Partnerka dorosłego syna co do zasady nie jest osobą, wobec której główny najemca ma taki obowiązek.

Dodatkowo art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę.

Nie każda obecność partnerki syna od razu oznacza oddanie lokalu do bezpłatnego używania. Jeżeli jednak osoba ta faktycznie zamieszkała w lokalu, korzysta z jednego pokoju jak z własnego miejsca zamieszkania i robi to wbrew woli głównego najemcy oraz bez zgody gminy, trzeba działać ostrożnie. Dla gminy może to wyglądać jak nieuprawnione udostępnienie lokalu osobie trzeciej.

Jeżeli problem polega na podnajmie, użyczeniu albo innym trwałym przekazaniu części mieszkania osobie trzeciej, pomocny może być także artykuł o tym, czym grozi podnajem mieszkania komunalnego bez zgody gminy.

Czy zgoda syna wystarczy?

Jeżeli syn nie jest współnajemcą, lecz tylko pełnoletnim domownikiem, jego zgoda nie powinna przesądzać o prawie partnerki do stałego zamieszkania. Syn może mieć prawo do korzystania z mieszkania w ramach relacji rodzinnej z najemcą, ale nie oznacza to, że może rozszerzać krąg osób zamieszkujących lokal bez zgody głównego najemcy i bez uwzględnienia zasad gminy.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy syn jest współnajemcą, został wskazany w umowie jako osoba uprawniona do lokalu albo ma inny samodzielny tytuł prawny. Wtedy konflikt pomiędzy osobami uprawnionymi do lokalu może być trudniejszy i zwykle wymaga analizy dokumentów. Samo stwierdzenie, że jest Pan głównym najemcą, może nie wystarczyć, jeżeli z umowy lub decyzji administracyjnych wynika szerszy zakres uprawnień syna.

Znaczenie może mieć również to, czy partnerka została faktycznie zaakceptowana przez domowników przez dłuższy czas, czy ma klucze, czy została zgłoszona administracji, czy partycypuje w opłatach i czy posiada dowody, że pozwolono jej mieszkać w lokalu. Te okoliczności nie zawsze tworzą tytuł prawny, ale mogą utrudnić natychmiastowe usunięcie jej z mieszkania.

Jak zażądać opuszczenia mieszkania?

Pierwszym krokiem powinno być jasne i spokojne cofnięcie zgody na dalsze przebywanie w lokalu. Warto zrobić to w sposób możliwy do udowodnienia: przy świadku, SMS-em, e-mailem albo pisemnym wezwaniem. W piśmie należy wskazać, że jako główny najemca nie wyraża Pan zgody na dalsze przebywanie tej osoby w mieszkaniu i wzywa ją do opuszczenia lokalu oraz zabrania rzeczy osobistych.

Wezwanie nie musi być skomplikowane, ale powinno być jednoznaczne. Dobrze wskazać datę, adres lokalu, dane osoby wzywanej, krótki opis sytuacji i termin na dobrowolne opuszczenie mieszkania. Przy ostrym konflikcie lepiej unikać gróźb i emocjonalnych sformułowań. Wystarczy podkreślić brak zgody głównego najemcy oraz brak tytułu prawnego do lokalu.

Nie należy usuwać tej osoby siłą, wynosić jej rzeczy na klatkę schodową, niszczyć mienia, odcinać mediów ani wymieniać zamków w sposób, który mógłby zostać potraktowany jako samowola. Takie działania mogą przenieść ciężar sporu na Pana i doprowadzić do zarzutów naruszenia posiadania, zniszczenia mienia albo nękania.

Naruszenie miru domowego i wezwanie policji

Jeżeli osoba przebywa w mieszkaniu wbrew wyraźnemu żądaniu osoby uprawnionej, może wchodzić w grę przestępstwo naruszenia miru domowego z art. 193 Kodeksu karnego. Przepis obejmuje nie tylko sytuację, gdy ktoś wdziera się do cudzego mieszkania, ale również sytuację, gdy wbrew żądaniu osoby uprawnionej nie opuszcza domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu.

Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego czyn ten jest zagrożony grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Obecnie ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego, dlatego samo wezwanie policji może nie wystarczyć, jeżeli nie zostanie złożony wyraźny wniosek o ściganie.

W praktyce warto powiedzieć funkcjonariuszom, że jest Pan osobą uprawnioną do lokalu, nie wyraża Pan zgody na dalsze przebywanie tej osoby i składa Pan wniosek o ściganie czynu z art. 193 K.k., jeżeli osoba nie opuszcza lokalu mimo żądania. Dobrze mieć pod ręką umowę najmu, dokumenty z administracji, korespondencję oraz dane świadków.

W orzecznictwie podkreśla się, że naruszenie miru domowego może obejmować także sytuację, w której dana osoba początkowo weszła za zgodą, ale później pozostaje mimo oczywistego braku zgody osoby uprawnionej. Taką funkcję ochronną art. 193 K.k. potwierdza m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 1 października 2007 r., sygn. IV KK 232/07.

Co zrobić, jeżeli policja nie usunie partnerki syna od razu?

Trzeba liczyć się z tym, że policja nie zawsze podejmie natychmiastową decyzję o fizycznym usunięciu osoby z lokalu. Jeżeli partnerka syna twierdzi, że mieszka tam od dawna, ma rzeczy w mieszkaniu, dostała klucze i została przyjęta za zgodą domownika, funkcjonariusze mogą potraktować sprawę jako spór cywilny wymagający dalszych czynności.

Nie oznacza to, że główny najemca jest bezradny. Można złożyć zawiadomienie i wniosek o ściganie, zebrać dowody braku zgody, pisemnie powiadomić administrację albo gminę oraz rozważyć skierowanie sprawy na drogę sądową. W zależności od okoliczności może chodzić o ochronę posiadania, żądanie opróżnienia lokalu albo inne roszczenia związane z bezprawnym korzystaniem z mieszkania.

Jeżeli problem dotyczy również pełnoletniego syna, który nadużywa prawa do przebywania w mieszkaniu, awanturuje się albo sprowadza osoby trzecie wbrew zasadom domowym, warto osobno przeanalizować, kiedy możliwe jest usunięcie z domu dorosłego dziecka. To odrębny problem od samej obecności jego partnerki.

Meldunek, klucze i rzeczy osobiste

Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania. Jest czynnością ewidencyjną i potwierdza fakt pobytu pod danym adresem, ale sam w sobie nie daje tytułu prawnego do lokalu komunalnego. Jeżeli partnerka syna zameldowała się w mieszkaniu bez podstawy, trzeba odróżnić postępowanie meldunkowe od sprawy o prawo do korzystania z lokalu.

Rzeczy osobiste, klucze, partycypowanie w opłatach albo odbieranie korespondencji mogą jednak wskazywać, że osoba faktycznie zamieszkała w lokalu. To ma znaczenie dowodowe. Jeżeli główny najemca nie zgadza się na taki stan, nie powinien go biernie akceptować przez długi czas, bo później trudniej wykazać, że od początku sprzeciwiał się obecności tej osoby.

W przypadku partnerów i konkubentów ważne jest też to, czy osoba została przyjęta do wspólnego zamieszkiwania przez najemcę, czy tylko przez innego domownika. Więcej o znaczeniu zgody i statusu partnera w lokalu komunalnym można przeczytać w artykule o tym, kiedy możliwe jest legalne zamieszkanie partnera w mieszkaniu komunalnym.

Jak postąpić krok po kroku?

Najpierw należy sprawdzić umowę najmu, regulamin korzystania z lokalu, pisma z administracji i lokalne zasady gminy. Trzeba ustalić, czy syn jest tylko domownikiem, czy współnajemcą albo osobą mającą samodzielny tytuł do lokalu.

Następnie warto zebrać dowody faktycznego zamieszkania partnerki syna: od kiedy przebywa w lokalu, czy ma klucze, czy trzyma tam rzeczy, czy odbiera korespondencję, czy dokłada się do opłat i czy odmawiała opuszczenia mieszkania po wyraźnym żądaniu. Dowody powinny być legalne i spokojnie zebrane: korespondencja, zdjęcia rzeczy w lokalu, dane świadków, notatki z interwencji policji.

Kolejny krok to pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu oraz, w razie odmowy, wezwanie policji i złożenie wniosku o ściganie naruszenia miru domowego. Równolegle można zawiadomić gminę, że osoba trzecia została sprowadzona bez zgody głównego najemcy i że najemca nie akceptuje jej stałego zamieszkiwania. Takie pismo warto przygotować ostrożnie, aby nie stworzyć wrażenia, że najemca sam oddał lokal do używania.

Jeżeli konflikt trwa, a policja nie rozwiązuje sprawy na miejscu, trzeba rozważyć konsultację prawną i drogę sądową. W sprawach mieszkaniowych drobne różnice w stanie faktycznym są bardzo ważne: inna będzie sytuacja zwykłego gościa, inna osoby przyjętej na kilka miesięcy, a jeszcze inna osoby, której status został zaakceptowany przez gminę.

FAQ

Czy główny najemca może zakazać partnerce syna mieszkania w lokalu?

Tak, jeżeli partnerka syna nie ma własnego tytułu prawnego do lokalu, a syn nie jest osobą uprawnioną do samodzielnego decydowania o stałym przyjęciu jej do mieszkania. Trzeba jednak uwzględnić treść umowy najmu, status syna i ewentualne zasady gminy.

Czy samo zaproszenie przez syna daje partnerce prawo do lokalu?

Zwykle nie. Zaproszenie może uzasadniać krótką wizytę, ale nie tworzy automatycznie prawa do stałego zamieszkania. Jeżeli syn nie jest współnajemcą, jego zgoda nie powinna zastępować zgody głównego najemcy ani wymaganej zgody gminy.

Czy mogę wymienić zamki, gdy partnerka syna nie chce się wyprowadzić?

To ryzykowne. Jeżeli osoba faktycznie mieszka w lokalu, wymiana zamków może zostać potraktowana jako samowolne naruszenie posiadania. Bezpieczniej najpierw pisemnie wezwać ją do opuszczenia mieszkania, udokumentować brak zgody i w razie odmowy skorzystać z pomocy policji lub sądu.

Czy policja zawsze usunie partnerkę syna z mieszkania?

Nie zawsze. Policja ocenia sytuację na miejscu. Jeżeli sprawa jest oczywista, osoba nie ma żadnego tytułu do lokalu i odmawia wyjścia mimo żądania najemcy, interwencja może być skuteczna. Jeżeli jednak osoba twierdzi, że mieszka tam od dawna za zgodą domownika, funkcjonariusze mogą skierować strony na drogę dalszych czynności albo postępowania cywilnego.

Czy meldunek partnerki syna daje jej prawo do mieszkania komunalnego?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam w sobie nie tworzy prawa do lokalu. Może jednak być jednym z dowodów, że osoba faktycznie przebywała pod danym adresem, dlatego warto odróżnić sprawę meldunkową od sprawy tytułu prawnego do mieszkania.

Czy trzeba zawiadomić gminę?

Jeżeli osoba trzecia faktycznie zamieszkała w mieszkaniu bez zgody głównego najemcy, zawiadomienie gminy może być rozsądne. W piśmie warto jasno wskazać, że najemca nie wyraził zgody na oddanie lokalu ani jego części do używania i podejmuje działania zmierzające do zakończenia tej sytuacji.

Czy partnerka syna może nabyć prawo do mieszkania przez długie zamieszkiwanie?

Samo długie zamieszkiwanie nie daje automatycznie prawa do najmu lokalu komunalnego. Znaczenie mogą mieć jednak dokumenty, zgoda gminy, status domownika, lokalne uchwały i konkretne okoliczności. Dlatego przy długotrwałym pobycie tej osoby sprawę warto ocenić indywidualnie.

Podsumowanie

Główny najemca mieszkania komunalnego może sprzeciwić się stałemu zamieszkaniu partnerki dorosłego syna, jeżeli nie wyraził na to zgody, a osoba ta nie ma własnego tytułu prawnego do lokalu. Sama zgoda syna zwykle nie wystarcza, jeżeli syn jest tylko domownikiem, a nie współnajemcą albo osobą uprawnioną do samodzielnego decydowania o lokalu. Uzupełniająco przydatny może być tekst „zamiana mieszkania komunalnego”.

Najbezpieczniejsze działanie to sprawdzenie umowy najmu i zasad gminy, pisemne wezwanie osoby do opuszczenia mieszkania, zebranie dowodów oraz ostrożne zawiadomienie administracji. Gdy osoba nie wychodzi mimo wyraźnego żądania, można wezwać policję i złożyć wniosek o ściganie naruszenia miru domowego z art. 193 K.k.

Nie warto działać siłowo ani samodzielnie usuwać rzeczy. W sprawach mieszkaniowych łatwo doprowadzić do sytuacji, w której osoba uprawniona do lokalu sama naraża się na zarzuty. Jeżeli konflikt jest zaawansowany, a partnerka syna twierdzi, że ma prawo mieszkać w lokalu, konieczna może być analiza dokumentów i wybór właściwej drogi prawnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553, w szczególności art. 193 K.k.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 11 ust. 1 i art. 11 ust. 2 pkt 3.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 688² K.c.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 października 2007 r., sygn. akt IV KK 232/07.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.