Rozwiązanie umowy najmu na czas określony z powodu wad lokalu

Przykładowa sytuacja: najemczyni zawarła umowę najmu domu na 18 miesięcy. Po wprowadzeniu się okazało się, że z kominka albo wentylacji wydobywa się intensywny zapach sadzy i dymu, a przebywanie w domu powoduje bóle głowy i mdłości u niej oraz dziecka. W umowie nie przewidziano zwykłego prawa wcześniejszego wypowiedzenia. Pojawia się więc pytanie, czy mimo umowy na czas określony można zakończyć najem przed terminem.

Czy można rozwiązać umowę najmu na czas określony?

Co do zasady umowa najmu zawarta na czas określony trwa do daty wskazanej w umowie. Wynika to z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Oznacza to, że sama zmiana planów życiowych, utrata pracy, znalezienie tańszego mieszkania albo konflikt z właścicielem zwykle nie wystarczą do jednostronnego zakończenia umowy terminowej. Inaczej jest wtedy, gdy występuje podstawa wskazana w umowie albo wada lokalu daje najemcy szczególne uprawnienie ustawowe.

Przy lokalach mieszkalnych największe znaczenie mają przepisy o wadach rzeczy najętej oraz o wadach lokalu zagrażających zdrowiu. W zależności od skali problemu najemca może żądać obniżenia czynszu, domagać się usunięcia wady, a w poważnych przypadkach wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Najpierw sprawdź, co przewiduje umowa

Przed powołaniem się na przepisy ustawowe trzeba przeczytać postanowienia umowy o wypowiedzeniu. Jeżeli umowa wskazuje konkretne przypadki wcześniejszego zakończenia najmu, np. istotne naruszenie obowiązków przez drugą stronę, zaległości czynszowe, konieczność remontu, sprzedaż lokalu albo wypowiedzenie z ważnych przyczyn, należy ocenić, czy dana sytuacja mieści się w takim postanowieniu.

Postanowienie o wypowiedzeniu powinno pozwalać ustalić, kiedy strona może z niego skorzystać. W orzecznictwie przyjmuje się, że klauzula wypowiedzenia z „ważnych przyczyn” może mieścić się w art. 673 § 3 K.c., ale każdorazowo trzeba ocenić, czy w konkretnej sprawie rzeczywiście wystąpiła ważna przyczyna. Im bardziej ogólny zapis, tym większe ryzyko sporu.

Osobno omawiamy też zagadnienie: zbyt niska balustrada balkonowa.

Jeżeli umowa nie daje prawa wypowiedzenia albo jej postanowienia są niejasne, nie oznacza to jeszcze, że najemca jest całkowicie pozbawiony ochrony. Nadal mogą działać przepisy Kodeksu cywilnego o wadach lokalu.

Wady lokalu a obniżenie czynszu

Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Podstawą jest art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

Obniżenie czynszu powinno odpowiadać skali ograniczenia korzystania z lokalu. Inaczej ocenia się drobną usterkę, a inaczej pleśń w sypialni, niesprawną wentylację, stałe zawilgocenie, uciążliwy hałas, zapach spalin albo wyłączenie istotnej części mieszkania z normalnego używania.

Najemca powinien zgłosić wadę wynajmującemu w sposób możliwy do udowodnienia. Samo jednostronne obniżenie albo wstrzymanie czynszu bez wyjaśnienia przyczyn bywa ryzykowne, bo właściciel może potraktować to jako zaległość. Bezpieczniej jest opisać wadę, wskazać jej wpływ na korzystanie z lokalu i zaproponować konkretną wysokość obniżki albo wezwać wynajmującego do zajęcia stanowiska.

Kiedy wada pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów?

Art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy:

• wada istniała już w chwili wydania lokalu najemcy i uniemożliwia korzystanie z niego zgodnie z umową,
• wada powstała później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął jej w odpowiednim czasie,
• wady nie da się usunąć.

Przepis ten nie powinien być stosowany automatycznie przy każdej usterce. Wada musi być na tyle poważna, aby uniemożliwiała przewidziane w umowie używanie lokalu, a nie tylko powodowała niedogodność. Jeżeli wada jest usuwalna i powstała już po wydaniu lokalu, najemca co do zasady powinien najpierw zawiadomić wynajmującego i dać mu odpowiedni czas na naprawę.

Istnieje też ważne ograniczenie z art. 664 § 3 Kodeksu cywilnego. Najemca nie może powoływać się na obniżenie czynszu ani na niezwłoczne wypowiedzenie z art. 664 K.c., jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Inaczej jest przy wadach zagrażających zdrowiu, bo tu działa odrębny art. 682 K.c.

W powiązanym zakresie warto sprawdzić również temat: wypowiedzenie najmu przez uciążliwego sąsiada.

Zagrożenie zdrowia najemcy albo domowników

Szczególną podstawę daje art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Ten przepis ma duże znaczenie przy najmie lokali mieszkalnych. Może dotyczyć m.in. zagrzybienia, zawilgocenia, toksycznych wyziewów, zapachu spalin, wadliwej wentylacji, realnego zagrożenia zatruciem czadem, niesprawnej instalacji albo innych stanów, które obiektywnie zagrażają zdrowiu.

Najemca nie musi czekać, aż dojdzie do choroby. Powinien jednak potrafić wykazać, że zagrożenie jest realne, a nie jedynie subiektywnie odczuwane. W sprawach dotyczących dymu, sadzy, spalin, pleśni albo chemikaliów szczególnie ważne są protokoły, opinie fachowców i dokumentacja zgłoszeń do wynajmującego.

Jakie dowody warto zgromadzić?

W sporach o wcześniejsze zakończenie najmu najczęściej nie wystarcza samo twierdzenie najemcy, że w lokalu „nie da się mieszkać”. Trzeba wykazać, jaka wada występuje, od kiedy trwa, jak wpływa na korzystanie z lokalu i czy wynajmujący miał możliwość podjęcia działań.

Najemca powinien w szczególności zabezpieczyć:

• pisemne zgłoszenia wady do wynajmującego, najlepiej z datą i potwierdzeniem doręczenia,
• zdjęcia, nagrania, korespondencję SMS lub e-mail opisującą problem,
• protokoły kontroli kominiarskiej, gazowej, elektrycznej, administracyjnej albo sanitarnej,
• opinie specjalistów, np. kominiarza, rzeczoznawcy, specjalisty od wentylacji lub osuszania,
• dokumentację medyczną, jeżeli wada powoduje bóle głowy, duszności, reakcje alergiczne, zatrucia albo inne dolegliwości,
• zeznania świadków, np. domowników, sąsiadów albo osób, które widziały stan lokalu.

Jeżeli wada jest usuwalna, w wezwaniu do wynajmującego warto wskazać rozsądny termin na naprawę. Termin powinien zależeć od rodzaju zagrożenia. Inaczej ocenia się cieknący kran, a inaczej zapach spalin, niesprawną wentylację albo pleśń w pokoju dziecka.

Jak napisać wypowiedzenie najmu z powodu wad lokalu?

Wypowiedzenie powinno być złożone w formie pozwalającej udowodnić jego treść i doręczenie. Jeżeli umowa była zawarta na piśmie, w formie dokumentowej albo elektronicznej, znaczenie ma również art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce najbezpieczniej przygotować pismo i doręczyć je listem poleconym, kurierem, osobiście za pokwitowaniem albo w inny sposób, który da dowód doręczenia.

W piśmie warto wskazać:

• dane stron i oznaczenie umowy najmu,
• adres lokalu oraz datę zawarcia umowy,
• dokładny opis wady i jej wpływu na korzystanie z lokalu,
• informację, kiedy wada została ujawniona i kiedy była zgłaszana właścicielowi,
• podstawę prawną, np. art. 664 § 2 K.c. albo art. 682 K.c.,
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia,
• propozycję terminu zdania lokalu, sporządzenia protokołu i rozliczenia kaucji.

Oświadczenie o wypowiedzeniu jest skuteczne, gdy dotrze do wynajmującego w taki sposób, że może zapoznać się z jego treścią. Wynika to z art. 61 Kodeksu cywilnego. Dla bezpieczeństwa nie warto poprzestawać na rozmowie telefonicznej albo ustnej informacji o wyprowadzce.

Kaucja, czynsz i rozliczenie po wyprowadzce

Skuteczne wypowiedzenie najmu nie zwalnia stron z końcowego rozliczenia. Najemca powinien zdać lokal, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, przekazać klucze i zachować dowód daty opróżnienia lokalu.

W najmie lokalu mieszkalnego kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wynika to z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może potrącić rzeczywiście istniejące i uzasadnione należności, ale nie powinien zatrzymywać kaucji tylko dlatego, że nie zgadza się z najemcą, jeżeli nie wykaże podstaw potrącenia.

Jeżeli wynajmujący kwestionuje skuteczność wypowiedzenia, może domagać się czynszu za dalszy okres. Wtedy rozstrzygające będą: treść umowy, rodzaj wady, dowody jej występowania, wcześniejsze zgłoszenia oraz prawidłowość doręczenia wypowiedzenia.

Czego najemca powinien unikać?

Najemca nie powinien ograniczać się do ustnych rozmów z właścicielem. W razie sporu trudno będzie wykazać, kiedy wada została zgłoszona, jak była opisana i czy wynajmujący dostał realną możliwość jej usunięcia.

Ryzykowne jest także samo zaprzestanie płacenia czynszu. Jeżeli wada jedynie ogranicza korzystanie z lokalu, właściwym roszczeniem może być obniżenie czynszu, ale jego wysokość powinna odpowiadać skali ograniczenia. Całkowite wstrzymanie płatności bez mocnej podstawy może narazić najemcę na zarzut zaległości.

Nie należy też utożsamiać każdej niedogodności z wadą pozwalającą natychmiast zakończyć umowę. Drobne naprawy, zwykłe zużycie lokalu albo niedogodności, które można szybko usunąć, zwykle nie wystarczą do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów.

FAQ

Podsumowanie

Umowa najmu na czas określony jest trudniejsza do wcześniejszego zakończenia niż umowa bezterminowa. Jeżeli nie zawiera skutecznych postanowień o wypowiedzeniu, najemca musi mieć konkretną podstawę ustawową. Najczęściej będzie nią wada lokalu, która ogranicza albo uniemożliwia korzystanie z niego zgodnie z umową, albo wada zagrażająca zdrowiu najemcy lub domowników.

W sprawach dotyczących dymu, zapachu spalin, sadzy, pleśni, wad wentylacji, wilgoci czy niesprawnych instalacji najważniejsze są dowody. Przed złożeniem wypowiedzenia warto zgromadzić dokumenty, wezwać wynajmującego do działania, a przy zagrożeniu zdrowia uzyskać opinię fachowca. To pozwala ograniczyć ryzyko sporu o czynsz, kaucję i skuteczność rozwiązania umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795 - ELI / Dziennik Ustaw.
2. Art. 664 Kodeksu cywilnego - wady rzeczy najętej, obniżenie czynszu i wypowiedzenie bez zachowania terminów.
3. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego - wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony.
4. Art. 682 Kodeksu cywilnego - wady lokalu zagrażające zdrowiu.
5. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725 - ELI / Dziennik Ustaw.
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06.
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2006 r., sygn. akt V CSK 155/06.
8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74.
9. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1986 r., sygn. akt II CR 362/86.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.