Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Pani Monika wraz z dzieckiem od 3 miesięcy mieszkała w wynajętym domu, zawarła umowę najmu na czas określony 18 miesięcy. Zwróciła się do nas z prośbą o poradę, jak rozwiązać przed czasem tę umowę. Powodem były przykre i intensywne zapachy wydobywające się z kominka albo z wentylacji. Zresztą od samego początku ten najem był problematyczny: nieruchomość nie była przygotowana do wynajmu na dzień przekazania kluczy i trzeba było zainwestować, żeby zamieszkać. Najgorszy był jednak ten smród sadzy i wędzonego mięsa, który sprawiał, że parter domu był praktycznie nie do używania. Po ok. 3 godzinach przebywania w tych warunkach zarówno ona, jak i dziecko mieli dolegliwości: bóle głowy, mdłości. Właściciele twierdzili, że mieszkali tam i „nic im nie było” z powodu tych zapachów. W umowie nie było żadnych zapisów o wypowiedzeniu najmu. Pani Monika była jednak zdeterminowana się stamtąd jak najszybciej wyprowadzić i dlatego chciała wiedzieć, jakie są możliwości rozwiązania takiej umowy, skoro została zawarta na czas określony.

Czy można rozwiązać umowę najmu na czas określony?

Generalnie umowy najmu zawartej na czas oznaczony rozwiązać nie można. Potwierdza to art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym – jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Są jednak wyjątkowe okoliczności, które dopuszczają możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, nawet zawartej na czas określony.

Wyjątkowe okoliczności rozwiązania umowy najmu na czas określony

Zgodnie z art. 664 K.c.:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”

Zobacz również: Pluskwy w mieszkaniu w bloku

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu wady fizycznej lokalu

Uważam, że smród, wyziewy trafiające do lokalu mieszkalnego mogą być zakwalifikowane jako szeroko pojęta wada fizyczna lokalu.
Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy stanowiącej przedmiot najmu jest jednym z najistotniejszych elementów ochrony prawnej najemcy przewidzianej w przepisach Kodeksu cywilnego (zob. G. Domański, Rękojmia przy najmie, NP 1967, nr 3, s. 351; Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 272-273).

Przepis art. 664 K.c. nie definiuje wad fizycznych i prawnych najętej rzeczy oraz nie odsyła do przepisów o rękojmi rzeczy sprzedanej. Wskazuje się zatem na możliwość stosowania w szczególności w odniesieniu do wad prawnych rzeczy najętej przepisów dotyczących rękojmi w ramach umowy sprzedaży, jedynie na zasadzie ostrożnej analogii, mając na uwadze niezupełność regulacji art. 664 K.c. oraz różne cele umowy sprzedaży i najmu (zob. J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 30; H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do art. 664 K.c.; A. Niżankowska, Rękojmia za wady przy leasingu, TPP 2000, nr 1-2, s. 125 i n.).
W związku z tym, że art. 664 K.c. ma charakter dyspozytywny (względnie obowiązujący), strony mogą w umowie najmu inaczej określić konstrukcję odpowiedzialności za wady rzeczy oddanej w najem (zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 473-474; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1181). Jednak pani Monika nie wspomina, aby zostało to wyłączone w jej umowie najmu.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej jest niezależna od winy wynajmującego oraz od jego wiedzy o wadach, a zatem ma charakter obiektywny. Ponadto do jej powstania nie jest potrzebne zawiadomienie wynajmującego przez najemcę o wystąpieniu wad (zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 273; H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do art. 664 K.c.; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 479).

Odpowiedzialność z art. 664 K.c. zależy natomiast od tego, czy wady ograniczają przydatność rzeczy, czy też uniemożliwiają jej używanie przewidziane w umowie. Wady, które uniemożliwiają używanie rzeczy w zakresie przewidzianym w umowie, mogą być usuwalne albo nieusuwalne, mogą istnieć w chwili zawarcia umowy albo powstać w czasie trwania najmu (zob. również M. Szydło, Świadectwa charakterystyki energetycznej oraz ich rola przy dokonywaniu czynności prawnych mających za przedmiot budynki lub lokale, Rejent 2009, nr 1, s. 62 i n.).

W szczególności w wyroku z dnia 14 grudnia 1965 r. (II CR 470/65, OSN 1966, nr 11, poz. 192) Sąd Najwyższy uznał, iż częściowe zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, że stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go z punktu widzenia potrzeb najemcy zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od opłat za centralne ogrzewanie (zob. też wyrok SN z dnia 6 lutego 1979 r., IV CR 491/78, OSNC 1979, nr 10, poz. 194).

Zobacz również: Rozwiązanie umowy najmu przed terminem

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia

Prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacjach wskazanych w art. 664 § 2 K.c. jest rodzajem uprawnienia kształtującego przysługującego najemcy jako stronie stosunku prawnego (zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 273-274). Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną i stanowi przejaw realizacji przez najemcę tzw. sankcji cywilnej. Wraz z dojściem do wynajmującego oświadczenia woli o wypowiedzeniu (art. 61 K.c.), stosunek najmu ustaje ze skutkiem na przyszłość (ex nunc); tak też J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 32-33.

Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem dla celów dowodowych (art. 77 § 2 K.c.).

Należy jednak wyraźnie wskazać, iż uprawnienia wskazane w art. 664 § 2-3 K.c. nie przysługują pani Monice jako najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedziała o wadach (art. 664 § 3 K.c.) – wyrok SN z dnia 10 sierpnia 2006 r., V CSK 155/06, niepubl. Wiedza najemcy o wadach w momencie zawarcia umowy najmu nawiązuje z perspektywy znaczenia jurydycznego i celu uregulowania art. 664 K.c. do konstrukcji dobrej lub złej wiary w prawie cywilnym.

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu zagrożenia zdrowia i życia najemcy

Wreszcie dużo „mocniejszą podstawę do wypowiedzenia najmu stanowi art. 682 K.c., zgodnie z którym – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Powyższe uregulowanie jest wyrazem uznania w konkretnym wypadku przez ustawodawcę nadrzędności dóbr osobistych (najemcy i osób wskazanych w art. 682 K.c.) nad interesami majątkowymi (wynajmującego) i znajduje zastosowanie do wszystkich rodzajów lokali (w tym lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu); zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 332-333.

Uregulowanie art. 682 K.c. odnosi się do wad lokalu bez względu na moment ich powstania i usuwalność.

W przepisie art. 682 K.c. ustawodawca odwołuje się do szczególnych sytuacji wystąpienia wad, w których stan lokalu stwarza realne niebezpieczeństwo (zagrożenie) dla życia lub zdrowia wskazanych w nim osób (które może być zweryfikowane na podstawie ich wiedzy i doświadczenia życiowego).

W związku z tym art. 682 K.c. może być stosowany w takich sytuacjach faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu jak zawilgocenie, zagrzybienie (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSPiKA 1975, z. 2, poz. 67), emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych (zob. wyrok SN z dnia 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86, OSNC 1988, nr 7-8, poz. 98), niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości – nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię (zob. m.in. F. Błahuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1479; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1203).

Dla powstania analizowanego uprawnienia najemcy wystarczy stan zagrożenia zdrowia osób wskazanych w art. 682 K.c. Nie musi zatem wystąpić określony skutek tego zagrożenia, na przykład choroba będąca następstwem istnienia wady lokalu (zob. też K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 510). Najemca nie ma też obowiązku wcześniejszego wezwania wynajmującego do usunięcia wady (inaczej niż w art. 664 § 2 K.c., odnoszącym się do najmu rzeczy innych niż lokale).

Uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy wskazane w art. 682 K.c. powstaje bez względu na wiedzę najemcy w chwili zawarcia umowy o wadach (najemcy nie obowiązuje zatem ograniczenie przewidziane w art. 664 § 3 K.c.; zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 510; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 486; Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania, 2008, s. 122, a także uwagi do art. 664).

Ponadto przepis art. 682 K.c. nie wyłącza roszczenia najemcy o obniżenie czynszu (na podstawie art. 664 § 1 K.c.) ani również roszczenia o naprawienie szkody na zasadach ogólnych.

Reasumując: pani Monika powinna najpierw uzyskać opinię fachowca (np. z sanepidu) o możliwym szkodliwym wpływie wyziewów na zdrowie ludzkie, aby mieć dowód obiektywny swoich żądań (takie ekspertyzy nie są drogie). Jeżeli jej obawy się potwierdzą, na podstawie powyższych przepisów może (kurtuazyjnie) wezwać właścicieli do usunięcia wady w odpowiednim terminie z zagrożeniem, że po upływie tego terminu rozwiąże umowę najmu bez wypowiedzenia. Innych możliwości nie widzę.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.