Udział w gruncie po powstaniu nowych lokali

Prawo własności lokalu a udział w gruncie

W przypadku odrębnej własności lokalu właściciel nie ma zwykle „swojego kawałka działki” przypisanego wyłącznie do mieszkania. Ma natomiast ułamkowy udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można go sprzedać oddzielnie od mieszkania ani nabyć mieszkania bez tego udziału. Jeżeli budynek stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, z własnością lokalu związany był odpowiedni udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe trzeba obecnie dodatkowo uwzględnić skutki ustawy przekształceniowej z 2018 r., ponieważ z dniem 1 stycznia 2019 r. wiele takich udziałów w użytkowaniu wieczystym przekształciło się z mocy prawa w prawo własności gruntu.

Dlatego w opisanej sytuacji trzeba w pierwszej kolejności ustalić, czy problem dotyczy jeszcze udziału w użytkowaniu wieczystym, opłaty przekształceniowej, jednorazowej spłaty tej opłaty, czy historycznych rozliczeń związanych z nabyciem lokalu od dotychczasowego właściciela. Każdy z tych przypadków może mieć inną podstawę naliczenia należności.

Jak oblicza się udział właściciela lokalu?

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W praktyce oznacza to, że jeżeli w budynku pojawiły się nowe samodzielne lokale, np. dwa mieszkania na poddaszu, łączna powierzchnia lokali w budynku wzrasta. Jeżeli wcześniejsze udziały nie zostały prawidłowo przeliczone, udział dotychczasowych właścicieli może być zawyżony. Zawyżony udział może wpływać nie tylko na rozliczenia dotyczące gruntu, lecz także na zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty i siłę głosu w sprawach głosowanych według udziałów.

Osobno omawiamy też zagadnienie: wydzielenie budynku ze spółdzielni.

Nie można jednak przyjąć automatycznie, że samo powstanie nowych lokali zawsze od razu obniża należność konkretnego właściciela. Najpierw trzeba sprawdzić dokumenty: akty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokali, inwentaryzację powierzchni, zaświadczenia o samodzielności lokali, księgę wieczystą nieruchomości wspólnej oraz księgi wieczyste poszczególnych lokali.

Nowe lokale na poddaszu a przeliczenie udziałów

Adaptacja poddasza na samodzielne mieszkania zwykle wymaga uporządkowania stanu prawnego budynku. Jeżeli nowe lokale zostały prawidłowo wyodrębnione, powinny otrzymać własne udziały w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji udziały pozostałych lokali co do zasady powinny zostać odpowiednio zmniejszone, aby suma wszystkich udziałów wynosiła 1.

Przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali znaczenie ma także art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali. Jeżeli w budynku wcześniej ustalano udziały według innej metody, bez uwzględnienia pomieszczeń przynależnych albo inaczej niż według reguły z art. 3 ust. 3, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu mogą mieć zastosowanie zasady przyjęte przy pierwszym wyodrębnieniu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów.

Kto powinien doprowadzić do korekty udziałów?

Wspólnota mieszkaniowa, działając przez zarząd, powinna dopilnować, aby stan ujawniony w księgach wieczystych odpowiadał rzeczywistemu stanowi prawnemu. Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Wymaga zatem uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa w wymaganej formie.

W sprawach dotyczących nadbudowy, przebudowy nieruchomości wspólnej, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie takich robót oraz zmiany udziałów zarząd może następnie złożyć oświadczenie wykonujące uchwałę ze skutkiem wobec właścicieli wszystkich lokali. W praktyce wymaga to udziału notariusza i złożenia wniosków do ksiąg wieczystych.

Jeżeli problem polega nie tylko na technicznej omyłce, ale na realnej zmianie praw właścicieli, należy liczyć się z tym, że notariusz, sąd wieczystoksięgowy albo sąd rozpoznający spór mogą wymagać wykazania podstawy prawnej korekty oraz prawidłowego wyliczenia nowych udziałów.

Czy korekta udziału obniży opłatę za grunt?

Może, ale nie zawsze w dużym stopniu. Zależy to przede wszystkim od tego, jaką powierzchnię mają nowe lokale w stosunku do całkowitej powierzchni wszystkich lokali w budynku. Jeżeli dwa mieszkania na poddaszu stanowią niewielką część całej powierzchni, zmniejszenie udziału dotychczasowego właściciela może być procentowo niewielkie.

Trzeba też ustalić, jakiego rodzaju opłata jest naliczana. Dawniej mogła to być opłata z tytułu użytkowania wieczystego albo opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Po 1 stycznia 2019 r. w odniesieniu do wielu gruntów mieszkaniowych znaczenie ma opłata przekształceniowa, która co do zasady odpowiada wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i jest wnoszona przez okres przewidziany w ustawie, chyba że została spłacona jednorazowo z bonifikatą albo zastosowanie ma szczególny tryb rozliczenia.

Jeżeli udział w gruncie był błędny, właściciel powinien zwrócić się do zarządu wspólnoty o wyjaśnienie, czy nowe lokale zostały uwzględnione w obliczeniu udziałów, oraz do organu lub podmiotu naliczającego opłatę o wskazanie podstawy wyliczenia. Sama różnica między ceną zapłaconą przez sąsiadów kilka lat wcześniej a kwotą żądaną później nie przesądza jeszcze o naruszeniu prawa, ponieważ na wysokość należności mogły wpływać zmiany wartości gruntu, bonifikaty, data nabycia lokalu i zasady przekształcenia.

Co zrobić, gdy udział w gruncie jest zawyżony?

Właściciel lokalu powinien przede wszystkim zebrać dokumenty i wystąpić do zarządu wspólnoty z pisemnym wnioskiem o wyjaśnienie sposobu obliczenia udziałów. W piśmie warto zażądać wskazania powierzchni wszystkich lokali, powierzchni pomieszczeń przynależnych, daty i podstawy wyodrębnienia lokali na poddaszu oraz informacji, czy złożono wnioski o aktualizację ksiąg wieczystych.

Jeżeli zarząd nie reaguje, można żądać podjęcia uchwały w sprawie uporządkowania udziałów, a w razie podjęcia uchwały sprzecznej z prawem albo naruszającej interes właściciela rozważyć jej zaskarżenie w trybie art. 25 ustawy o własności lokali. Gdy księga wieczysta ujawnia stan niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, właściwą drogą może być również powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W praktyce kluczowe jest ustalenie, czy nowe mieszkania na poddaszu zostały faktycznie i prawnie wyodrębnione jako samodzielne lokale. Jeżeli poddasze zostało jedynie zaadaptowane bez prawidłowego uregulowania statusu lokali, problem może dotyczyć nie tylko udziałów, ale także legalności przebudowy, zgód wspólnoty i wpisów wieczystoksięgowych.

FAQ

Czy każdemu mieszkaniu przysługuje konkretny fragment działki?

Nie. Przy odrębnej własności lokalu właściciel ma zwykle udział ułamkowy w nieruchomości wspólnej, a nie fizycznie wydzielony kawałek gruntu. Wyjątki mogą wynikać np. z umów o sposób korzystania z części wspólnych, ale nie zmieniają samego udziału w prawie własności albo dawnym użytkowaniu wieczystym.

Czy powstanie nowych lokali automatycznie zmniejsza udziały pozostałych właścicieli?

Co do zasady nowe lokale powinny zostać uwzględnione w łącznej powierzchni, od której oblicza się udziały. Jednak zmiana powinna być prawidłowo udokumentowana i ujawniona w księgach wieczystych. Dopóki dokumenty nie zostaną uporządkowane, mogą powstawać spory o rozliczenia.

Czy wspólnota może sama poprawić udziały?

Wspólnota działa przez zarząd, ale zmiana udziałów jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wymaga uchwały właścicieli i pełnomocnictwa dla zarządu w odpowiedniej formie, a następnie czynności notarialnych i wpisów w księgach wieczystych.

Czy korekta udziału obniży opłatę przekształceniową?

Może wpłynąć na rozliczenie, jeżeli opłata została naliczona według błędnego udziału. Wysokość obniżki zależy jednak od proporcji udziałów, wartości gruntu, daty i podstawy naliczenia opłaty oraz ewentualnych bonifikat.

Co zrobić, gdy zarząd wspólnoty odmawia działania?

Warto najpierw złożyć pisemny wniosek o wyjaśnienia i udostępnienie dokumentów. Następnie można dążyć do podjęcia uchwały, zaskarżyć wadliwą uchwałę albo rozważyć postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Podsumowanie

W opisanej sprawie zasadnicze znaczenie ma nie to, czy synowi przypisano konkretną część działki, lecz czy udział związany z jego lokalem został prawidłowo obliczony po powstaniu nowych mieszkań na poddaszu. Jeżeli nowe lokale zwiększyły łączną powierzchnię użytkową budynku i zostały wyodrębnione jako samodzielne lokale, udziały dotychczasowych właścicieli mogą wymagać przeliczenia.

Nie oznacza to jednak automatycznie dużej obniżki należności. Najpierw trzeba sprawdzić księgi wieczyste, akty notarialne, powierzchnie lokali i podstawę wyliczenia opłaty. Dopiero po ustaleniu, że udział jest zawyżony, można żądać korekty dokumentów i rozliczenia opłaty według prawidłowego udziału.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388, w szczególności art. 3, art. 21, art. 22, art. 23 i art. 25.
2. Art. 3 ustawy o własności lokali - udziały w nieruchomości wspólnej.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 235 i art. 241.
4. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów - Dz.U. 2018 poz. 1716.
5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147, w szczególności art. 10.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09.
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2004 r., V CK 492/03.
8. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00.
9. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.