Prawo członka wspólnoty mieszkaniowej do kontroli i współdziałania

Prawa członka wspólnoty mieszkaniowej

Wszelkie kwestie dotyczące wspólnoty mieszkaniowej reguluje w sposób szczegółowy ustawa o własności lokali.

Z uwagi na obowiązujące przepisy nie ma niestety narzędzia prawnego, które uniemożliwiłoby poszczególnym mieszkańcom zakazanie kontaktowania się z dostawą mediów. Jak wskazano w treści art. 27 przedmiotowej ustawy: „Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną”.

Zgodnie bowiem z decyzją GIODO z dnia 28 czerwca 2016 r.: Jeśli jest to niezbędne do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz do sprawowania kontroli działalności zarządu wspólnoty, każdy jej członek ma prawo do pozyskiwania informacji o sposobie ponoszenia wydatków i ciężarów na utrzymanie wspólnej nieruchomości, natomiast zarząd lub zarządca na żądanie każdego członka wspólnoty ma obowiązek udostępnić dokumentację zawierającą dane o kosztach zarządu nieruchomością wspólnotą. Efektywna kontrola możliwa jest jedynie wtedy, gdy członek wspólnoty otrzyma konkretne informacje o stanie majątku (aktywów i pasywów) wspólnoty, który de facto jest majątkiem wszystkich jej członków (DOLiS/DEC-695/13/40985).

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, że pomimo iż jest Pan zarządcą, to we wszelkich działaniach winien Pan uczestniczyć wraz z pozostałymi mieszkańcami. Podejmowanie uchwał w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu to jedno, a informowanie o źródłach wydatków i ciężarach to drugie. Mieszkańcy mają prawo wiedzieć, na jakiej podstawie została ustalona dana wysokość czynszu, czy też innych opłat. Mimo że ustawa przyznaje Panu jako zarządcy pewien przymiot samodzielności, to musi Pan pamiętać, iż działa z ramienia wszystkich mieszkańców – co niewątpliwie zostało potwierdzone powyżej.

Należy podnieść, iż zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 ustawy: „Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali”.

Powyższe uregulowanie nie pozbawia członka wspólnoty zasięgania samodzielnych informacji na temat, który bezpośrednio dotyczy wspólnoty. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 lutego 2012 r.: „Zasadą jest występowanie w sprawach wspólnot mieszkaniowych – organów je reprezentujących. Nie wyłącza to jednak możliwości uzyskania przez właściciela lokalu (lokali) przymiotu strony postępowania w sprawie dotyczącej tej wspólnoty w razie wykazania, że taki przymiot posiada i to niezależnie od występującej w jego imieniu wspólnoty. Taka sytuacja ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy właściciel lokalu domaga się podjęcia przez organ nadzoru budowlanego działań mogących skutkować nałożeniem na zarządcę reprezentującego wspólnotę określonych obowiązków mających doprowadzić do usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi i mienia (w tym dla tegoż właściciela), wynikającego z naruszenia wskazywanych przepisów prawa budowlanego. Konsekwencją powołania wspólnoty mieszkaniowej nie może być pozbawienie właściciela lokalu (lokali) możliwości administracyjnej i sądowej ochrony jego praw w sytuacji, gdy potrzebę tej ochrony opiera na przepisach prawa i gdy tej ochrony nie zapewnia mu właściwy organ wspólnoty” (II OSK 2208/10).

Powyższe stanowisko potwierdza, iż członek wspólnoty może także samodzielnie troszczyć się o losy wspólnoty, a przede wszystkim o własny interes. Z uwagi na to proponuję Panu na następnym zebraniu porozmawiać z członkami wspólnoty o ich oczekiwaniach i decyzjach na przyszłość. W sprawach drażliwych i mogących budzić konflikty może Pan powinien zdecydować się na podejmowanie uchwał. Uchwały właścicieli lokalu winny być bowiem podejmowane w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, jednak ustawa zawiera otwarty katalog takich czynności. W związku z tym wspólnota może samodzielnie dodawać także inne sytuacje, które winny być podejmowane uchwałą właścicieli lokali.

Zobacz również: Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼