Prawo członka wspólnoty mieszkaniowej do kontroli i współdziałania

Pan Stanisław jest zarządcą wspólnoty mieszkaniowej. Poinformował nas, że w jego wspólnocie wystąpił problem. Otóż rozliczenie ciepła było wykonane w m³ i m², i było mniej korzystne dla mieszkańców, gdyż wspólnota mieszkaniowa ma lokal użytkowy o innej wysokości niż mieszkania. Rozliczenie przyjęte zostało na podstawie uchwały, według wskazań ciepłomierzy. Właściciel jednego z mieszkań samowolnie zadzwonił do firmy rozliczającej ciepło i wymusił dokument rozliczeniowy w m². Później był prawdopodobnie następny telefon od innej lokatorki. Firma wysyła wydruki jedynie osobom uprawnionym – czyli zarządcy. Po tej sytuacji firma odmówiła panu Stanisławowi dalszych odczytów, wyliczeń ciepła – odmówiła współpracy. Pan Stanisław podejrzewa, że nie chciała mieć kłopotów z lokatorami. Ze względu na rodzaj ciepłomierzy teraz jest kłopot z dokonaniem rozliczenia ciepła za ostatni okres. Pan Stanisław zapytał nas, w jaki sposób można wobec tych dwóch osób wyciągnąć konsekwencje, by zapobiec podobnym sytuacjom w przyszłości.

Prawa członka wspólnoty mieszkaniowej

Prawa członka wspólnoty mieszkaniowej

Wszelkie kwestie dotyczące wspólnoty mieszkaniowej reguluje w sposób szczegółowy ustawa o własności lokali. Określa ona prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej. W niniejszej sprawie warto zastanowić się m.in., jakie prawa ma lokator we wspólnocie mieszkaniowej.

Z uwagi na obowiązujące przepisy nie ma niestety narzędzia prawnego, które umożliwiłoby zakazanie poszczególnym mieszkańcom kontaktowania się z dostawcą mediów. Jak wskazano w treści art. 27 przedmiotowej ustawy: „Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną”. 

Kto więc kontroluje wspólnoty mieszkaniowe?

Zgodnie bowiem z decyzją GIODO z dnia 28 czerwca 2016 r.: Jeśli jest to niezbędne do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz do sprawowania kontroli działalności zarządu wspólnoty, każdy jej członek ma prawo do pozyskiwania informacji o sposobie ponoszenia wydatków i ciężarów na utrzymanie wspólnej nieruchomości, natomiast zarząd lub zarządca na żądanie każdego członka wspólnoty ma obowiązek udostępnić dokumentację zawierającą dane o kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Efektywna kontrola możliwa jest jedynie wtedy, gdy członek wspólnoty otrzyma konkretne informacje o stanie majątku (aktywów i pasywów) wspólnoty, który de facto jest majątkiem wszystkich jej członków (DOLiS/DEC-695/13/40985).

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, że pomimo iż pan Stanisław jest zarządcą, to we wszelkich działaniach pan Stanisław winien uczestniczyć wraz z pozostałymi mieszkańcami. Nie powinien ignorować praw członków wspólnoty mieszkaniowej. Podejmowanie uchwał w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu to jedno, a informowanie o źródłach wydatków i ciężarach to drugie. Mieszkańcy mają prawo wiedzieć, na jakiej podstawie została ustalona dana wysokość czynszu czy też innych opłat. Mimo że ustawa przyznaje panu Stanisławowi jako zarządcy pewien przymiot samodzielności, to pan Stanisław musi pamiętać, iż działa z ramienia wszystkich mieszkańców – co niewątpliwie zostało potwierdzone powyżej.

Należy podnieść, iż zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 ustawy: „Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali”.

Powyższe uregulowanie nie pozbawia członka wspólnoty zasięgania samodzielnych informacji na temat, który bezpośrednio dotyczy wspólnoty. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygn. akt II OSK 2208/10: „Zasadą jest występowanie w sprawach wspólnot mieszkaniowych – organów je reprezentujących. Nie wyłącza to jednak możliwości uzyskania przez właściciela lokalu (lokali) przymiotu strony postępowania w sprawie dotyczącej tej wspólnoty w razie wykazania, że taki przymiot posiada i to niezależnie od występującej w jego imieniu wspólnoty. Taka sytuacja ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy właściciel lokalu domaga się podjęcia przez organ nadzoru budowlanego działań mogących skutkować nałożeniem na zarządcę reprezentującego wspólnotę określonych obowiązków mających doprowadzić do usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi i mienia (w tym dla tegoż właściciela), wynikającego z naruszenia wskazywanych przepisów prawa budowlanego. Konsekwencją powołania wspólnoty mieszkaniowej nie może być pozbawienie właściciela lokalu (lokali) możliwości administracyjnej i sądowej ochrony jego praw w sytuacji, gdy potrzebę tej ochrony opiera na przepisach prawa i gdy tej ochrony nie zapewnia mu właściwy organ wspólnoty”.

Powyższe stanowisko potwierdza, iż członek wspólnoty może także samodzielnie troszczyć się o losy wspólnoty, a przede wszystkim o własny interes. Z uwagi na to proponuję panu Stanisławowi na następnym zebraniu porozmawiać z członkami wspólnoty o ich oczekiwaniach i decyzjach na przyszłość. W sprawach drażliwych i mogących budzić konflikty może pan Stanisław powinien zdecydować się na podejmowanie uchwał. Uchwały właścicieli lokalu winny być bowiem podejmowane w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, jednak ustawa zawiera otwarty katalog takich czynności. W związku z tym wspólnota może samodzielnie dodawać także inne sytuacje, które winny być podejmowane uchwałą właścicieli lokali.

Zobacz również: Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2208/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.