Sprzedaż mieszkania wykupionego z bonifikatą przed upływem 5 lat a zakup nowego

Pani Maria napisała, że kupiła mieszkanie od gminy przeszło 2 lata temu z bonifikatą 90%. Zamierzała je sprzedać i kupić nowe, droższe (większe) od dewelopera. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży wpłaci na zakup nowego i będzie musiała jeszcze „dobrać” kredyt. Zapytała nas od dwa zagadnienia. Pierwsze, czy może sprzedać mieszkanie bez obaw, że gmina zażąda zwrotu bonifikaty. Drugie zaś dotyczyło obowiązku w podatku dochodowym, jeśli całą kwotę przeznaczy na zakup nowego mieszkania. Pani Maria w nowym mieszkaniu, tak jak w obecnym, będzie mieszkać z rodziną. Już następnego dnia była umówiona na podpisanie z kupującym aktu notarialnego sprzedaży, a w przyszłym tygodniu zamierzała spisać umowę kupna z deweloperem, wniosek o kredyt został złożony.

Z powodu zbycia w roku bieżącym powstaną zagadnienia:

1. podatku dochodowego od osób fizycznych oraz
2. potencjalnego zwrotu bonifikaty.

Podatek dochodowy

Ustawa o podatku dochodowym stanowi, że zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od końca roku, w jakim było nabyte, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ustawa ta stanowi także:

„Art. 21. 1. Wolne od podatku dochodowego są: (...)

131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…).”

Skoro zamiarem pani Marii jest:

• zbycie obecnego mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w jakim było nabyte,
• zakup nowego mieszkania,
• przeznaczenie na zakup nowego mieszkania całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży obecnego mieszkania – czyli całego przychodu z tej sprzedaży,
• zakup nowego mieszkania nastąpi nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
  – to przychód pani Marii ze sprzedaży mieszkania będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem pani Maria może jutro sprzedać obecne mieszkanie, a w przyszłym tygodniu kupić nowe.

Bonifikata

Art. 68. (…)

2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku: (...)

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, (…).”

Powyższe oznacza, że jeśli w ciągu 12 miesięcy od daty sprzedaży mieszkania zakupionego od gminy z bonifikatą pieniądze z jego sprzedaży pani Maria przeznaczy w całości na zakup:

1. innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
2. nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego,
   – to nie wystąpi obowiązek zwrotu bonifikaty.

Reasumując: pani Maria może sprzedać mieszkanie jutro, a nowe kupić w przyszłym tygodniu. Gmina prawdopodobnie po otrzymaniu aktu notarialnego o sprzedaży poczeka rok i po tym terminie zwróci się z prośbą o wyjaśnienie. A po ich uzyskaniu (cała kwota przeznaczona została na zakup innego mieszkania w ciągu 12 miesięcy od zbycia obecnego mieszkania) – nie zażąda zwrotu. Oczywiście nic nie stopi na przeszkodzi, aby brakującą kwotę na zakup nowego mieszkania pani Maria sfinansowała kredytem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.