Sprzedaż mieszkania wykupionego z bonifikatą a zakup nowego lokalu

Pani Maria wykupiła od gminy mieszkanie z 90% bonifikatą. Od nabycia minęły nieco ponad 2 lata. Chce sprzedać lokal, a uzyskane pieniądze przeznaczyć na zakup większego mieszkania od dewelopera. Brakującą część ceny zamierza sfinansować kredytem. Pyta, czy gmina może zażądać zwrotu bonifikaty oraz czy od sprzedaży trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy.

W takiej sytuacji trzeba oddzielnie przeanalizować dwie sprawy: przepisy podatkowe oraz przepisy o zwrocie bonifikaty. To, że sprzedaż może być neutralna podatkowo, nie oznacza automatycznie, że nie powstanie problem z bonifikatą. Terminy, dokumenty i warunki są inne.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat a podatek PIT

W podatku dochodowym znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jeżeli sprzedaż nieruchomości, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego następuje poza działalnością gospodarczą przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, sprzedaż co do zasady podlega rozliczeniu w PIT.

Przykładowo: jeśli mieszkanie zostało nabyte w 2024 r., pięcioletni termin podatkowy liczy się od 31 grudnia 2024 r. Sprzedaż bez PIT będzie możliwa dopiero od 1 stycznia 2030 r. Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, trzeba rozważyć podatek od dochodu albo skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.

Stawka podatku wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą jest dochód, czyli co do zasady różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia i innymi kosztami przewidzianymi w ustawie.

W przypadku mieszkania wykupionego od gminy z dużą bonifikatą kosztem podatkowym nie jest rynkowa wartość mieszkania, lecz faktycznie poniesiony wydatek na jego nabycie, powiększony o udokumentowane koszty, które można zaliczyć zgodnie z ustawą. Dlatego dochód do opodatkowania może być wysoki, jeśli lokal został nabyty za niewielką część wartości rynkowej.

Ulga mieszkaniowa — obecnie termin wynosi 3 lata

Aktualnie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT przewiduje zwolnienie dla dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Ważne jest, że przepis mówi o wydatkowaniu przychodu, a nie tylko dochodu. Jeśli podatnik przeznaczy na własne cele mieszkaniowe cały przychód ze sprzedaży, dochód ze sprzedaży może być zwolniony z PIT w całości. Jeżeli przeznaczy tylko część przychodu, zwolnienie będzie proporcjonalne.

Do własnych celów mieszkaniowych należą m.in. wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gruntu pod budowę domu, a także wydatki na budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego lokalu albo domu. Warunkiem jest rzeczywisty cel mieszkaniowy podatnika, a nie zakup wyłącznie inwestycyjny.

Jeżeli pani Maria sprzeda mieszkanie i przeznaczy cały przychód ze sprzedaży na zakup nowego mieszkania, w którym będzie mieszkać z rodziną, może skorzystać ze zwolnienia z PIT. Brakującą część ceny może pokryć kredytem — samo sfinansowanie części ceny kredytem nie wyklucza ulgi, o ile przychód ze sprzedaży zostanie prawidłowo wydatkowany na własny cel mieszkaniowy.

Trzeba jednak pamiętać o rozliczeniu formalnym. Sprzedaż przed upływem 5 lat podatkowych należy wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, a potem nie spełni jej warunków, powinien złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami.

Zwrot bonifikaty przy sprzedaży mieszkania wykupionego od gminy

Osobną kwestią jest bonifikata udzielona przy wykupie mieszkania od gminy. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca zbył nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

W przypadku lokalu mieszkalnego termin ten liczy się inaczej niż w PIT. Dla bonifikaty liczymy 5 lat od dnia nabycia mieszkania, a nie od końca roku kalendarzowego. Jeśli więc akt wykupu od gminy podpisano 10 czerwca 2024 r., pięcioletni okres dotyczący bonifikaty upływa 10 czerwca 2029 r.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Przepisu o zwrocie bonifikaty nie stosuje się m.in. przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży zostały wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Powyższe oznacza, że jeśli w ciągu 12 miesięcy od daty sprzedaży mieszkania zakupionego od gminy z bonifikatą pieniądze ze sprzedaży zostaną w całości przeznaczone na nabycie nowego mieszkania, gmina zasadniczo nie powinna żądać zwrotu bonifikaty. W niektórych sytuacjach zamiast sprzedaży rozważane jest także przekazanie zamiast sprzedaży, ale skutki takiego rozwiązania trzeba ocenić osobno, zwłaszcza gdy lokal miałby później zostać zbyty przez osobę bliską.

Czy trzeba przeznaczyć całą kwotę ze sprzedaży?

Dla uniknięcia zwrotu bonifikaty najbezpieczniej przeznaczyć na nabycie nowego lokalu całość środków uzyskanych ze sprzedaży. Ustawa wyraźnie przewiduje, że jeżeli w przypadkach zamiany albo sprzedaży nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, obowiązek zwrotu dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji.

Oznacza to, że częściowe wydatkowanie środków może nie chronić przed żądaniem gminy w całości. Gmina może wtedy obliczyć, jaka część bonifikaty przypada na niewykorzystaną część środków. W praktyce warto zachować akt sprzedaży, akt nabycia nowego lokalu, potwierdzenia przelewów, harmonogram płatności do dewelopera, umowę deweloperską i dokumenty kredytowe.

Co może zrobić gmina po sprzedaży mieszkania?

Gmina zwykle dowiaduje się o sprzedaży z aktu notarialnego albo z dokumentów przekazywanych przez notariusza. Może następnie zwrócić się do byłego właściciela o wyjaśnienia i dokumenty potwierdzające, czy środki ze sprzedaży zostały wykorzystane zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gmina prawdopodobnie po otrzymaniu aktu notarialnego o sprzedaży poczeka rok albo zwróci się o dokumenty po upływie 12 miesięcy od sprzedaży. Jeśli właściciel wykaże, że środki zostały w terminie przeznaczone na nabycie innego mieszkania albo nieruchomości mieszkaniowej, żądanie zwrotu bonifikaty nie powinno być kierowane. Jeżeli gmina mimo to występuje z roszczeniem po dłuższym czasie, odrębnie trzeba zbadać termin przedawnienia roszczeń gminy.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą a zakup droższego lokalu na kredyt

Zakup droższego mieszkania nie wyklucza ani ulgi mieszkaniowej w PIT, ani uniknięcia zwrotu bonifikaty. Istotne jest, aby środki ze sprzedaży starego mieszkania zostały prawidłowo wykorzystane na cele mieszkaniowe w wymaganych terminach. Kredyt może sfinansować brakującą część ceny nowego mieszkania.

W sprawie podobnej do sprawy pani Marii kluczowe będą trzy daty: data nabycia mieszkania od gminy, data sprzedaży tego mieszkania oraz data nabycia nowego lokalu. Dla PIT trzeba sprawdzić 5-letni termin liczony od końca roku nabycia oraz 3-letni termin ulgi mieszkaniowej. Dla bonifikaty trzeba sprawdzić 5-letni termin liczony od dnia wykupu i 12-miesięczny termin na wykorzystanie środków na nabycie nowego lokalu.

Na końcu sekcji o bonifikacie warto dodać, że nie każda alternatywa dla klasycznej sprzedaży rozwiązuje problem zwrotu. Darowizna, sprzedaż osobie bliskiej, zamiana albo dożywocie mają różne skutki prawne. Jeżeli właściciel chce przenieść lokal na członka rodziny i uniknąć błędów, powinien wcześniej sprawdzić, czy umowa dożywocia jako alternatywa jest w jego sytuacji bezpieczna.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Osoba sprzedająca mieszkanie wykupione z bonifikatą powinna zachować dokumenty potwierdzające przebieg całej transakcji. W razie kontroli podatkowej albo pisma z gminy trzeba wykazać, kiedy nastąpiła sprzedaż, jaka kwota została uzyskana i na co została wydana.

• akt notarialny wykupu mieszkania od gminy,
• dokument potwierdzający wysokość udzielonej bonifikaty,
• akt notarialny sprzedaży mieszkania,
• umowę deweloperską albo przedwstępną, jeśli zakup dotyczy nowego lokalu,
• akt przenoszący własność nowego lokalu,
• potwierdzenia przelewów ceny, transz i ewentualnych opłat,
• dokumenty kredytowe, jeśli część ceny była finansowana kredytem,
• PIT-39 i potwierdzenie jego złożenia, jeżeli sprzedaż wymaga rozliczenia podatkowego.

Przykłady

FAQ

Czy po sprzedaży mieszkania z bonifikatą zawsze trzeba zwrócić bonifikatę?

Nie zawsze. Zwrotu można uniknąć m.in. wtedy, gdy środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Jak liczyć 5 lat przy bonifikacie?

Przy bonifikacie termin 5 lat liczy się od dnia nabycia lokalu od gminy, czyli najczęściej od daty aktu notarialnego przenoszącego własność. Nie liczy się go od końca roku kalendarzowego.

Jak liczyć 5 lat przy podatku PIT?

W PIT termin 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. To oznacza, że mieszkanie nabyte w 2024 r. można sprzedać bez PIT dopiero od 1 stycznia 2030 r., chyba że podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Czy obecnie termin ulgi mieszkaniowej wynosi 2 lata?

Nie. Aktualnie termin wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. W tym czasie przychód ze sprzedaży powinien zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Czy zakup mieszkania od dewelopera chroni przed zwrotem bonifikaty?

Może chronić, ale trzeba pilnować terminu. Najbezpieczniej, aby w ciągu 12 miesięcy od sprzedaży doszło do nabycia nowego lokalu, czyli podpisania aktu przenoszącego własność. Sama wpłata do dewelopera może być niewystarczająca, jeśli własność zostanie przeniesiona po terminie.

Czy trzeba złożyć PIT-39, jeśli cały przychód przeznaczam na nowe mieszkanie?

Tak, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat podatkowych. W PIT-39 wykazuje się sprzedaż oraz dochód objęty ulgą mieszkaniową. Brak podatku nie oznacza braku obowiązku złożenia zeznania.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatą przed upływem 5 lat wymaga sprawdzenia dwóch odrębnych reżimów prawnych. W podatku PIT znaczenie ma 5-letni termin liczony od końca roku nabycia oraz 3-letni termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe. W zakresie bonifikaty znaczenie ma 5-letni termin liczony od dnia nabycia oraz 12 miesięcy na wykorzystanie środków ze sprzedaży na nabycie innego lokalu albo nieruchomości mieszkaniowej.

W sprawie takiej jak sprawa pani Marii sprzedaż mieszkania i zakup większego lokalu mogą być bezpieczne, ale pod warunkiem prawidłowego udokumentowania transakcji i zachowania terminów. Szczególnej ostrożności wymaga zakup od dewelopera, gdy akt przenoszący własność ma zostać podpisany dopiero po wielu miesiącach.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 oraz art. 30e - Dz.U. 2026 poz. 592.

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 68 ust. 2-2d - Dz.U. 2026 poz. 399.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.