Sprzedaż mieszkanie osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej
• Data: 2024-04-14 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem opiekunem prawnym mojej całkowicie ubezwłasnowolnionej mamy. Wraz z bratem opiekujemy się nią od kilkunastu lat. Mama jest właścicielką dużego mieszkania, ze względu na jej stan zdrowia rozważamy m.in. umieszczenie jej w domu pomocy społecznej lub sprzedaż mieszkania i kupno mniejszego. Jak możemy sprzedać mieszkanie całkowicie ubezwłasnowolnionej mamy? Dodam, że mamy jeszcze przyrodnią siostrę, która całkowicie zerwała z nami kontakt.
Rozporządzenie majątkiem osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej
Aby dokonać jakiegokolwiek rozporządzenia majątkiem mamy, w pierwszej kolejności potrzebne będzie uzyskanie zgody sądu. Nie ma więc znaczenia, czy chce Pan sprzedać mieszkanie, dokonać darowizny na swoją osobę lub jeszcze w inny sposób rozporządzić nieruchomością – aby tego dokonać, każdorazowo należy zwrócić się z wnioskiem do sądu rejonowego wydziału rodzinnego i nieletnich miejsca zamieszkania Pańskiej mamy.
Idąc dalej, należy stwierdzić, że mama nie może nawet Państwu zapisać wspomnianej nieruchomości w testamencie, albowiem zgodnie z art. 944 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Sporządzić i odwołać testament może tylko osoba mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Osoba ubezwłasnowolniona całkowicie nie posiada pełnej zdolności do czynności prawnych, a więc nie może sporządzić ważnego testamentu”. Jeżeli testament zostanie sporządzony przez osobę niemającą zdolności testowania, to taki akt ostatniej woli jest bezwzględnie nieważny. Nie ma też możliwości jego konwalidowania (M. Pazdan, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, 2015, t. II, art. 944, Nb 3). Podobnie, jeżeli odwołanie testamentu nastąpi bez zdolności do czynności prawnych, to odwołanie jest bezwzględnie nieważne.
Umowa darowizny lub dożywocia, o ile sąd rodzinny wyrazi zgodę
Jeżeli zatem chcą Państwo uzyskać własność powyższego mieszkania lub w inny sposób nim rozporządzić, należy tego dokonać za życia mamy – czy to na podstawie darowizny lub umowy dożywocia. Każdorazowo jednak wymagana jest w tym przypadku zgoda sądu.
Zgodnie z art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.): Do opieki nad ubezwłasnowolnionym całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim z zachowaniem przepisów poniższych. Zgodnie bowiem z art. 156 K.r.o.: Opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego.
Wniosek do sądu o wyrażenie zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem ubezwłasnowolnionego
Należy bowiem podnieść, iż w doktrynie istnieje tendencja do szerszego traktowania ograniczeń opiekuna, przyjmuje się na przykład, że oddanie małoletniemu do swobodnego użytku bardziej wartościowych przedmiotów z jego majątku jest właśnie taką czynnością, której rodzice mogą dokonać sami, a na którą opiekun powinien uzyskać zgodę sądu opiekuńczego (zob. M. Grudziński, [w:] Komentarz KRO, 1975, s. 853; A. Zieliński, Sądownictwo opiekuńcze w sprawach małoletnich, Warszawa 1975, s. 278). Odnośnie do kryteriów oceny „ważniejszych spraw opieki” zob. też L. Kociucki, [w:] Komentarze Prawa Prywatnego. Tom V, s. 1700-1703.
Z uwagi na powyższe, jeżeli mają Państwo zamiar dokonać darowizny mieszkania na Pana rzeczy lub rozważają Państwo sporządzenie umowy dożywocia, aby łatwiej było nim rozporządzać, powinni Państwo w pierwszej kolejności uzyskać zgodę sądu – podobnie jak przy sprzedaży. Dopiero z prawomocnym postanowieniem – określającym czynność – mogą się Państwo udać do notariusza w celu dokonania czynności. Sąd bada taki wniosek głównie pod względem ekonomicznym i poszanowania dobra ubezwłasnowolnionego, proszę więc załączyć materiał dowodowy wskazujący na ponoszenie przez Państwa kosztów utrzymania mamy i ewentualnej prognozy ponoszenia tych kosztów na przyszłość.
Przykłady
Przypadek Pana Jana
Pan Jan jest opiekunem prawnym swojej ciotki, która ze względu na ciężką chorobę psychiczną jest całkowicie ubezwłasnowolniona. Ciotka posiada duże mieszkanie w centrum miasta, które staje się dla niej trudne do utrzymania. Pan Jan, po konsultacji z resztą rodziny, zdecydował się na sprzedaż mieszkania. Po zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji i uzyskaniu opinii lekarza potwierdzającej stan zdrowia ciotki, złożył wniosek do sądu o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości. Sąd, po przeanalizowaniu sytuacji, wydał zgody, uznając, że pieniądze ze sprzedaży będą lepiej służyć potrzebom opieki nad ciotką.
Historia Pani Alicji
Pani Alicja, będąc opiekunką swojego wuja, stanęła przed koniecznością zmiany jego warunków mieszkaniowych na bardziej dostosowane do potrzeb osób starszych. Wujek, całkowicie ubezwłasnowolniony po serii udarów, był właścicielem mieszkania, które stało się dla niego niewygodne. Pani Alicja zdecydowała się na zakup mieszkania parterowego z ogrodem. W tym celu zwróciła się do sądu z wnioskiem o zezwolenie na sprzedaż dotychczasowego mieszkania i użyła środków ze sprzedaży na zakup nowego, bardziej odpowiedniego. Sąd, po analizie wszystkich aspektów i korzyści dla wuja, zatwierdził transakcję.
Doświadczenie Pana Krzysztofa
Pan Krzysztof i jego siostra byli współopiekunami swojej babci, która z powodu zaawansowanego Alzheimera była całkowicie ubezwłasnowolniona. Babcia posiadała mieszkanie, które wymagało kosztownych remontów, na które rodzina nie mogła sobie pozwolić. Po naradzie, rodzeństwo postanowiło zwrócić się o zgodę sądu na sprzedaż mieszkania, aby środki finansowe przeznaczyć na opiekę w specjalistycznym ośrodku. Wniosek zawierał szczegółowy plan finansowy i opis sytuacji. Sąd, po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku, wydał zgodę na sprzedaż, co pozwoliło rodzinie zapewnić babci odpowiednią opiekę.
Podsumowanie
Oferta porad prawnych
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
