Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup domu niezgodnego z projektem - ryzyka i problemy

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2021-07-05

Chcę zakupić pewną nieruchomość, w jej skład wchodzi także dom. Problem jest taki, że jest inny niż w projekcie. Według niego miał to być dom parterowy, a jest z poddaszem użytkowym i nieco w innych wymiarach. Co powinienem zrobić przed zakupem (lub po), by nie narazić się na dodatkowe problemy i koszty?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup domu niezgodnego z projektem - ryzyka i problemy

Odstąpienie od projektu

Z podanych informacji wynika, że dom został odebrany, zatem zakładam, że zastrzeżeń co niego nie wniesiono, a mimo to dało się stwierdzić, iż nie jest on zgodny z projektem.

W powyższej sytuacji mamy do czynienia z odstąpieniem od zatwierdzonego (?) projektu budowlanego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane przewiduje dwa rodzaje takiego odstępstwa. Po pierwsze, „odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego może być nieistotne, nie wymaga ono decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Tego rodzaju odstępstwa bez zatwierdzonego projektu zamiennego stanowią samowolę budowlaną.

Ponadto, gdyby była sytuacja , że domu nie odebrano do tej pory, to zważywszy na rok jego budowy, zasadnicze dla tego problemu miałyby przepisy nowelizujące prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym przed 11 lipca 2003 r. Przepisy te wyodrębniały sytuację właścicieli, którzy wybudowali obiekt budowlany bez wymaganego pozwolenia na budowę i spełniali dwa warunki:

  1. istnienie obiektu nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło 5 lat.

Wszystkie podmioty, które przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. przed 11 lipca 2003 r., spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, nie wnosiły opłaty legalizacyjnej.

Legalizacja samowoli budowlanej – domu

Natomiast chcąc zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 roku, należało spełnić szereg wymagań. Jeżeli bowiem brak jest zgodności z projektem oraz brak jest jego zatwierdzenia przez nadzór budowlany, możemy zakładać, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega na naruszeniu prawa budowlanego poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może, więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa. Nie chodzi tu tylko o zmiany konstrukcyjne, ale również te, które zmieniają przeznaczenie budynku lub jego części, np. z funkcji nieużytkowej na użytkową lub funkcji użytkowej na mieszkalną. Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, zatem nawet, jeśli od 27 lat istnieje np. dobudówka, której budowa nie była legalna, mamy do czynienia z nielegalną budową. Do końca 2009 roku samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 a 11 lipca 2003 r. można było zalegalizować bez żadnych opłat. Natomiast chcąc zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 roku, należy spełnić szereg wyjątkowo uciążliwych i bardzo kosztownych wymagań.

Dokumentacja elementów innych niż w projekcie

Skoro jednak jest oficjalny odbiór, to nie może Pan odpowiadać za ewentualne uchybienia wobec projektu, tu już , jak pisałam „kłania się” kierownik budowy i nadzór budowlany. Zatem może Pan czuć się bezpiecznie, ale dla własnego bezpieczeństwa powinien Pan zrobić pełną dokumentację zdjęciową, filmową i opisową w jakim stanie dom został nabyty, aby nikt nie mógł zarzucić, że zmian dokonano po zakupie domu.

Natomiast chcąc przeprowadzić generalny/kapitalny remont tego domu, co wymagałoby pozwolenia, musiałby Pan zaktualizować plany domu (inwentaryzacja, ewentualna próba legalizacji – raczej wątpię) itp.

Dokumenty istotne przy zakupie domu

Przy zakupie domu winien Pan zainteresować się następującymi dokumentami:

  • Decyzja o pozwoleniu na budowę. W jej braku należy sprawdzić w miejscowym wydziale architektury lub powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, czy występowano o pozwolenie na budowę lub nie toczy się postępowanie organów nadzoru budowlanego.
  • Zgłoszenie zakończenia budowy lub decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Dokument ten może mieć różną nazwę w zależności od wieku domu. Jeżeli nie ma tego dokumentu, trzeba postąpić jak przy braku decyzji o pozwoleniu na budowę.
  • Dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy. Właściwie dzienników może być kilka, na przykład z przebudowy lub rozbudowy. Gdy go nie ma, należałoby zlecić dokładny audyt techniczny budynku.
  • Projekt budowlany. Fakt jego zatwierdzenia świadczyłby o tym, że za wszelkie odstępstwa w pierwszej kolejności odpowiada kierownik budowy i nadzór budowlany.
  • Projekt powykonawczy instalacji sanitarnej i elektrycznej.
  • Aktualny protokół kominiarski. Zgodnie z Prawem budowlanym właściciel domu jest zobowiązany do corocznego przeglądu przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
  • Aktualny protokół badania szczelności instalacji gazowej. O ile dom jest w nią wyposażony, badanie również robi się co roku.
  • Aktualny protokół z pomiarów instalacji elektrycznej. Jej badania, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, właściciel domu powinien przeprowadzać co 5 lat.
  • Umowy z dostawcami mediów. Aby się upewnić, czy nieruchomość ma zapewnione przyłącze wodne, kanalizacyjne i elektryczne.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »