Kto płaci podatek od nieruchomości właściciel czy najemca?

Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,

2) użytkownikami wieczystymi gruntów.

Faktycznie zatem podatek od nieruchomości obciąża właściciela gruntu (użytkownika wieczystego). Trzeba jednak wskazać, że zgodnie z art. 6 ust. 7 ustawy – podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. W konsekwencji to właściciel nieruchomości, a nie najemca, otrzymuje decyzję podatkową w zakresie podatku od nieruchomości i to on jest zobowiązany dokonać wpłaty podatku do urzędu miasta (gminy). Podatnikiem jest właściciel. Najemca nie płaci podatku od nieruchomości. Może jednak niejako łożyć na niego w kosztach odstępnego czy czynszu.

Zobacz również: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Czy najemca może stać się podatnikiem podatku od nieruchomości?

Natomiast pan Tomasz nie jest podatnikiem z tytułu podatku od nieruchomości, lecz jedynie jest obciążany ekonomicznym kosztem tego podatku, który jest doliczany do czynszu. Jest to zjawisko powszechnie stosowane i zgodne z przepisami prawa. W żadnym jednak wypadku nie staje się on na mocy tak zawartej umowy podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku – jako najemca nie składa przecież deklaracji podatkowej do urzędu gminy (miasta) z tytułu podatku od nieruchomości, nie otrzymuje decyzji podatkowej ani też nie wpłaca podatku do urzędu gminy (miasta). W razie niezapłacenia podatku organ podatkowy nie będzie od naszego klienta dochodził zapłaty należności, ponieważ nie jest on podatnikiem podatku od nieruchomości. Umowa najmu nie może w żadnym wypadku zmienić podatnika.

Nie można zatem twierdzić, że z uwagi na fakt, iż właściciel obciąża pana Tomasza ekonomicznym ciężarem podatku, to płaci teraz on podatek od nieruchomości, czy też że właściciel „czyni z najemcy podatnika”. Właściciel jako wynajmujący ma pełne prawo do takiego ukształtowania czynszu w ramach zawartej umowy najmu, w zakresie którego będą pokrywane inne wydatki, w tym należny podatek od nieruchomości. Żaden przepis nie zabrania, aby do czynszu wkalkulować wartość podatku od nieruchomości.

Zobacz również: Umowa użyczenia mieszkania a podatek

Koszt podatku od nieruchomości skalkulowany w czynszu za najem

Z perspektywy fiskusa wygląda to tak, że dochodzi zapłaty podatku od podatnika, czyli od właściciela. Przy czym organu podatkowego nie interesuje, czy finansowanie podatku od nieruchomości odbywa się ze środków własnych właściciela, czy też ze środków z tytułu czynszu za wynajem.

W mojej ocenie umowa jest skonstruowana zgodnie z prawem. Jest to normalne zjawisko występujące także w przypadku umów najmu prywatnego, gdzie wynajmujący obciąża najemcę ekonomicznym ciężarem podatku od nieruchomości, który jednak jako właściciel samodzielnie opłaca do urzędu. Nie ma możliwości zmiany w drodze umowy podmiotu będącego podatnikiem. Konkluzja zatem jest taka, że pan Tomasz wcale nie płaci podatku od nieruchomości, lecz jedynie finansuje ten wydatek w ramach czynszu, a to właściciel płaci podatek od nieruchomości.

Jak wskazał NSA w wyroku z 21.03.2018 r., sygn. akt II FSK 2232/17 – obciążenie podatkiem od nieruchomości najemcy, czyli de facto zwrot tych kwot wynajmującemu, ma charakter cenotwórczy – jest elementem świadczenia złożonego, co na gruncie VAT skutkuje jego opodatkowaniem, jako elementu kalkulacyjnego ceny wynajmu. Takie ukształtowanie umowy najmu, gdzie najemca jest zobligowany do ponoszenia ekonomicznego ciężaru podatku od nieruchomości, stanowiącego element kalkulacyjny ceny wynajmu, nie łamie prawa.

W rezultacie, jeżeli:

• właściciel wymaga od naszego klienta, aby składał deklaracje dla podatku od nieruchomości, zadeklarował się jako podatnik w urzędzie gminy (miasta), występował jako odbiorca decyzji podatkowych i z własnego rachunku bankowego wpłacał podatek od nieruchomości, to takie działanie jest niezgodne z prawem;
• właściciel do ceny czynszu dolicza panu Tomaszowi koszt podatku od nieruchomości, który to samodzielnie będzie regulował, to nie jest to łamanie prawa. Ekonomiczna wartość podatku od nieruchomości jest tutaj elementem kalkulacyjnym ceny za wynajem. Sama umowa cywilna nie powoduje, że najemca staje się podatnikiem podatku od nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 2232/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.