• Data: 2024-06-02 • Autor: Grzegorz Stefanowski
Właściciel mieszkania zdecydował bez zapowiedzi, że podnosi koszt najmu z 2900 zł do 3400 zł. Czy może tak zrobić? Czy można zmienić umowę w ten sposób, żeby ewentualnie zgodzić się na podwyżkę, ale bez możliwości kolejnych podwyżek przez następne 18 miesięcy? Umowa na najem okazjonalny do sierpnia 2023 roku.
Odpowiedź na przedstawione zagadnienie jest twierdząca, zwłaszcza wobec pierwszego pytania. Skoro nie uregulowaliście Państwo, jako strony umowy, w ogóle kwestii zmiany czynszu w umowie najmu okazjonalnego, to jej postanowienia, jako takie, obowiązują i powinny być zmienione tylko zgodną wolą stron. Formą tej zmiany jest aneks do umowy. O powyższym stanowi art. 19c ust. 2 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
„Art. 19c [Czynsz, opłaty]
1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie”.
Zaznaczyć jednak trzeba, iż aneksem chce Pan proponować wprowadzenie, tak czy inaczej, faktu podwyższenia czynszu i przedstawia mechanizm tego podwyższenia, który tutaj ma się ograniczyć do jednorazowej możliwości obowiązującej do końca umowy. Przypominam jednakże, iż jest to Pana propozycja, a druga strona ma się prawo, ale nie obowiązek, na to zgodzić.
Piśmiennictwo nie jest w tej kwestii zgodne co do całkowitego braku możliwości podwyższenia czynszu, gdy w umowie najmu okazjonalnego strony nie uregulowały tej kwestii. Poniżej komentarz do ww. przepisu (Komentarz do art. 19c, red. Chaciński, 2019):
„Podwyższenie czynszu. Zgodnie z art. 19e OchrLokU w przypadku dokonania zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego nie mają do niej zastosowania art. 8a i 9 OchrLokU. Oznacza to, że ustalenie zasad podwyższania czynszu pozostawiono samym stronom umowy. W przypadku braku regulacji umownej zastosowanie znajdzie art. 6851 KC, zgodnie z którym wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Użycie w art. 19c ust. 2 OchrLokU zwrotu »wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie« nie należy rozumieć jako wyłączającego zastosowanie art. 6851 KC, ale jako potwierdzającego wyłączenie stosowania unormowań zawartych w art. 8 i 9a OchrLokU. Taka interpretacja wynika zarówno z wykładni systemowej, jak i funkcjonalnej. Wprowadzenie szczególnych unormowań dotyczących umowy najmu okazjonalnego miało na celu wyłączenie takich umów spod restrykcyjnych uregulowań OchrLokU, m.in. w zakresie podwyższania czynszu. W konsekwencji do umowy najmu okazjonalnego jako czynności cywilnoprawnej mają zastosowanie przepisy KC. Trudno byłoby przyjąć, aby w przypadku zawarcia wieloletniej umowy najmu – przy braku umownej regulacji dotyczącej podwyższenie czynszu – wynajmujący był pozbawiony uprawnienia do jego wypowiedzenia”.
Wydaje się więc, iż zgodnie z art. 6851 Kodeksu cywilnego [Wypowiedzenie wysokości czynszu]: „wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Wykładnia prawa dopuszcza nawet, iż wynajmujący może Panu podwyższyć czynsz także bez zmiany umowy aneksem. Z kolei Pana propozycja braku dalszych podwyżek musi zostać przez wynajmującego przyjęta i wprowadzona aneksem do umowy najmu, aby miała moc obowiązującą, zgodnie zresztą z § 9 ust. 4 umowy najmu. I nie ma Pan w zasadzie skutecznego sposobu prawnego, aby wynajmującego do takiej zmiany, czyli zgody na brak dalszych podwyżek czynszu, zmusić.
Kwestia podwyżki czynszu w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego zależy od zapisów zawartych w umowie oraz przepisów prawa, w tym art. 6851 Kodeksu cywilnego. W przypadku braku regulacji umownych, właściciel ma prawo podnieść czynsz, ale wynajmujący może negocjować warunki podwyżki i wprowadzić aneks zapobiegający dalszym podwyżkom. Ważne jest, aby obie strony zgodziły się na nowe warunki i formalnie je zatwierdziły.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism związanych z najmem, w tym negocjacje umów i aneksów dotyczących podwyżek czynszu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalne wsparcie prawne bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Grzegorz Stefanowski
Radca prawny od 1998 r., absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Pracę magisterską napisał w obecnym Laboratorium Kryminalistyki UAM. Ukończył Studium podyplomowe w Katedrze Prawa Własności Intelektualnej Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. Posiada uprawnienia mediatora i doradcy obywatelskiego. Doświadczenie zawodowe w strukturach banku oraz własnej Kancelarii Radcy Prawnego w Katowicach.
Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, bankowym, własności intelektualnej, problemach prawnych życia codziennego, prawie gospodarczym.
Zapytaj prawnika