Czy właściciel mieszkania może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy?

Brak uregulowania kwestii czynszu w umowie

Odpowiedź na przedstawione zagadnienie jest twierdząca, zwłaszcza wobec pierwszego pytania. Skoro nie uregulowaliście Państwo, jako strony umowy, w ogóle kwestii zmiany czynszu w umowie najmu okazjonalnego, to jej postanowienia, jako takie, obowiązują i powinny być zmienione tylko zgodną wolą stron. Formą tej zmiany jest aneks do umowy. O powyższym stanowi art. 19c ust. 2 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 19c [Czynsz, opłaty]

1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie”.

Zaznaczyć jednak trzeba, iż aneksem chce Pan proponować wprowadzenie, tak czy inaczej, faktu podwyższenia czynszu i przedstawia mechanizm tego podwyższenia, który tutaj ma się ograniczyć do jednorazowej możliwości obowiązującej do końca umowy. Przypominam jednakże, iż jest to Pana propozycja, a druga strona ma się prawo, ale nie obowiązek, na to zgodzić.

Stanowisko piśmiennictwa prawnego

Piśmiennictwo nie jest w tej kwestii zgodne co do całkowitego braku możliwości podwyższenia czynszu, gdy w umowie najmu okazjonalnego strony nie uregulowały tej kwestii. Poniżej komentarz do ww. przepisu (Komentarz do art. 19c, red. Chaciński, 2019):

„Podwyższenie czynszu. Zgodnie z art. 19e OchrLokU w przypadku dokonania zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego nie mają do niej zastosowania art. 8a i 9 OchrLokU. Oznacza to, że ustalenie zasad podwyższania czynszu pozostawiono samym stronom umowy. W przypadku braku regulacji umownej zastosowanie znajdzie art. 6851 KC, zgodnie z którym wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Użycie w art. 19c ust. 2 OchrLokU zwrotu »wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie« nie należy rozumieć jako wyłączającego zastosowanie art. 6851 KC, ale jako potwierdzającego wyłączenie stosowania unormowań zawartych w art. 8 i 9a OchrLokU. Taka interpretacja wynika zarówno z wykładni systemowej, jak i funkcjonalnej. Wprowadzenie szczególnych unormowań dotyczących umowy najmu okazjonalnego miało na celu wyłączenie takich umów spod restrykcyjnych uregulowań OchrLokU, m.in. w zakresie podwyższania czynszu. W konsekwencji do umowy najmu okazjonalnego jako czynności cywilnoprawnej mają zastosowanie przepisy KC. Trudno byłoby przyjąć, aby w przypadku zawarcia wieloletniej umowy najmu – przy braku umownej regulacji dotyczącej podwyższenie czynszu – wynajmujący był pozbawiony uprawnienia do jego wypowiedzenia”.

Wydaje się więc, iż zgodnie z art. 685¹ Kodeksu cywilnego [Wypowiedzenie wysokości czynszu]: „wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Wykładnia prawa dopuszcza nawet, iż wynajmujący może Panu podwyższyć czynsz także bez zmiany umowy aneksem. Z kolei Pana propozycja braku dalszych podwyżek musi zostać przez wynajmującego przyjęta i wprowadzona aneksem do umowy najmu, aby miała moc obowiązującą, zgodnie zresztą z § 9 ust. 4 umowy najmu. I nie ma Pan w zasadzie skutecznego sposobu prawnego, aby wynajmującego do takiej zmiany, czyli zgody na brak dalszych podwyżek czynszu, zmusić.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼