Podwyżka czynszu w najmie okazjonalnym

Czy właściciel może podnieść czynsz w trakcie najmu okazjonalnego?

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić samą umowę. Art. 19c ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. W najmie okazjonalnym to właśnie umowa ma więc określać, czy jednostronna podwyżka jest dopuszczalna i na jakich zasadach.

Jeżeli umowa przewiduje np. coroczną waloryzację o określony wskaźnik, maksymalną częstotliwość podwyżek, termin zawiadomienia albo sposób obliczenia nowej stawki, właściciel musi zastosować dokładnie ten mechanizm. Nie może pominąć warunku, który sam zaakceptował przy zawieraniu umowy.

Inaczej jest wtedy, gdy umowa w ogóle nie przewiduje warunków jednostronnej podwyżki. W prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym nie należy w takiej sytuacji sięgać do art. 685¹ Kodeksu cywilnego jako do samodzielnej podstawy pozwalającej właścicielowi narzucić nowy czynsz. Art. 19c ust. 2 jest regulacją szczególną dla najmu okazjonalnego i wymaga, aby warunki podwyżki wynikały z umowy.

Sama wiadomość właściciela, że od następnego miesiąca czynsz wzrośnie z 2900 zł do 3400 zł, nie tworzy brakującej klauzuli podwyżkowej. Jeżeli umowa milczy, właściciel może zaproponować zmianę czynszu, ale do jej wprowadzenia potrzebna jest zgoda najemcy i pisemny aneks.

Dlaczego najem okazjonalny ma odrębne zasady podwyżki?

Najem okazjonalny jest szczególnym reżimem najmu lokalu mieszkalnego. Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jednocześnie art. 19e ustawy ogranicza zakres stosowania pozostałych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli właściciel dokonał wymaganego zgłoszenia.

Dlatego do prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego nie przenosi się automatycznie zasad podwyższania czynszu właściwych dla zwykłego najmu, w tym procedury z art. 8a ustawy. Nie ma też podstaw do traktowania art. 685¹ K.c. jako przepisu, który samodzielnie zastępuje brak warunków podwyżki w umowie najmu okazjonalnego. Punktem wyjścia jest art. 19c ust. 2 i treść zawartej umowy.

Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Na żądanie najemcy powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Jeżeli właściciel nie dopełni tego obowiązku, art. 19b ust. 3 wyłącza stosowanie art. 19c i 19d. W takim przypadku zasad podwyżki nie należy oceniać tak, jak przy prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym. Trzeba ustalić skutki braku zgłoszenia i przeanalizować właściwy zwykły reżim najmu, w tym przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, Kodeksu cywilnego oraz treść samej umowy.

Jak może wyglądać umowny mechanizm podwyżki?

Klauzula podwyżkowa powinna być na tyle precyzyjna, aby z umowy dało się ustalić, kiedy właściciel może zmienić czynsz i jak obliczyć nową kwotę. W zależności od ustaleń stron można określić częstotliwość podwyżki, wskaźnik waloryzacji, datę wejścia nowej stawki w życie, sposób zawiadomienia oraz ewentualny limit zmiany.

Przy waloryzacji o inflację warto unikać ogólnych zwrotów typu „czynsz może wzrosnąć stosownie do inflacji”. Lepszy jest zapis odwołujący się do konkretnego wskaźnika i konkretnego momentu jego zastosowania. Więcej o takim mechanizmie wyjaśnia artykuł o waloryzacji czynszu o inflację.

Czy podwyżka wymaga aneksu do umowy?

Nie każda zmiana kwoty płaconej przez najemcę oznacza konieczność podpisania aneksu. Jeżeli umowa zawiera prawidłowo skonstruowany mechanizm jednostronnej podwyżki i właściciel wykonuje go dokładnie według zapisanych warunków, nowa stawka może wynikać z samego zastosowania tej klauzuli. Trzeba wtedy sprawdzić, czy umowa wymaga dodatkowego oświadczenia, zawiadomienia, określonej formy lub terminu.

Jeżeli jednak umowa nie przewiduje warunków jednostronnej podwyżki, a strony chcą zmienić wysokość czynszu za porozumieniem, potrzebny jest pisemny aneks. Wynika to z art. 19a ust. 6 ustawy, zgodnie z którym umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Aneks powinien wskazywać co najmniej nową wysokość czynszu, datę wejścia zmiany w życie oraz postanowienie umowy, które zostaje zmienione. Jeżeli najemca zgadza się na jednorazową podwyżkę w zamian za okres bez kolejnych zmian, taki warunek również trzeba zapisać konkretnie. Przydatne może być także omówienie zasad dotyczących aneksu do umowy najmu okazjonalnego.

Czynsz a opłaty za media i administrację

Podwyżkę czynszu trzeba odróżnić od zmiany innych należności związanych z lokalem. Czynsz jest wynagrodzeniem właściciela za oddanie lokalu do używania. Oprócz czynszu w najmie okazjonalnym mogą pojawiać się opłaty niezależne od właściciela, a umowa może także określać inne zasady rozliczeń.

Jeżeli wzrastają zaliczki na wodę, ogrzewanie, energię, odbiór odpadów albo opłaty administracyjne przekazywane do wspólnoty lub spółdzielni, nie musi to oznaczać podwyżki samego czynszu. Trzeba sprawdzić, czy umowa pozwala obciążyć najemcę daną opłatą, czy właściciel wykazał jej zmianę oraz czy żądana kwota odpowiada rzeczywistemu rozliczeniu.

Dlatego przy informacji o wzroście miesięcznej płatności warto poprosić właściciela o rozbicie nowej kwoty na czynsz i pozostałe opłaty. Dopiero wtedy można ocenić, czy doszło do podwyżki czynszu wymagającej podstawy w umowie, czy tylko do aktualizacji kosztów niezależnych.

Jak odpowiedzieć właścicielowi na żądanie podwyżki?

Najemca nie powinien opierać się wyłącznie na ustnej rozmowie. Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie i poprosić o wskazanie podstawy żądania. W szczególności warto ustalić:

• który punkt umowy pozwala na podwyżkę czynszu,
• jaki mechanizm, wskaźnik lub sposób obliczenia został zastosowany,
• od kiedy właściciel chce pobierać nową stawkę i czy zachował termin oraz formę przewidziane w umowie,
• czy część wzrostu dotyczy czynszu, czy opłat za media, administrację lub innych kosztów.

Jeżeli umowa nie daje podstawy do jednostronnej podwyżki, najemca może napisać, że nie zgadza się na narzucenie nowej stawki, ale jest gotowy rozważyć propozycję aneksu. Jeżeli akceptuje np. wzrost z 2900 zł do 3400 zł pod warunkiem braku dalszych podwyżek przez 18 miesięcy, powinien uzależnić swoją zgodę od podpisania aneksu z dokładnie wskazanym okresem.

Nie warto używać sformułowań typu „czynsz nie będzie długo podnoszony”. Zapis powinien wskazywać konkretną datę albo okres oraz jasno określać, czy ograniczenie dotyczy tylko czynszu, czy również innych należności.

Co, jeśli najemca nie zgadza się na podwyżkę?

Jeżeli umowa zawiera skuteczny mechanizm jednostronnej podwyżki i właściciel zastosował go zgodnie z jej warunkami, brak świeżej zgody najemcy nie musi zatrzymać podwyżki. Zgoda na taki mechanizm została bowiem wyrażona już przy zawieraniu umowy.

Jeżeli natomiast prawidłowo zgłoszona umowa najmu okazjonalnego nie przewiduje warunków jednostronnej podwyżki, odmowa podpisania aneksu oznacza, że strony nie uzgodniły nowej stawki. Właściciel nie może uzupełnić tego braku samym powołaniem się na art. 685¹ K.c. Nie wyklucza to jednak innych działań wynikających z umowy i przepisów, np. zakończenia najmu po upływie czasu, na jaki umowę zawarto, albo wypowiedzenia jej wtedy, gdy istnieje do tego podstawa.

W najmie zawartym na czas oznaczony wcześniejsze wypowiedzenie wymaga szczególnej ostrożności i analizy postanowień umowy oraz przepisów. Dlatego przed wstrzymaniem części płatności albo wejściem w spór o zaległość warto sprawdzić całą umowę, a nie tylko paragraf dotyczący wysokości czynszu.

FAQ

Czy właściciel może podnieść czynsz bez mojej zgody?

W prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym może to zrobić bez uzyskiwania nowej zgody tylko wtedy, gdy sama umowa przewiduje warunki jednostronnej podwyżki i właściciel ich przestrzega. Jeżeli umowa milczy o takim mechanizmie, nową stawkę można wprowadzić za zgodą obu stron w pisemnym aneksie.

Czy art. 685¹ Kodeksu cywilnego pozwala podnieść czynsz, gdy umowa najmu okazjonalnego milczy?

Nie powinien być traktowany jako samodzielna podstawa do obejścia art. 19c ust. 2 w prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym. Ten przepis szczególny wymaga, aby właściciel podwyższał czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Czy aneks do umowy najmu okazjonalnego musi być pisemny?

Tak. Umowa najmu okazjonalnego i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Gdy strony uzgadniają nowy czynsz poza mechanizmem już zapisanym w umowie, powinny podpisać pisemny aneks.

Czy wzrost opłat do wspólnoty lub za media jest podwyżką czynszu?

Niekoniecznie. Trzeba rozdzielić wynagrodzenie właściciela od opłat za media, administrację i innych należności. O tym, kto ponosi dane koszty i jak są aktualizowane, decydują przepisy oraz postanowienia umowy.

Co zmienia brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?

Jeżeli właściciel nie zgłosi zawarcia umowy w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, zgodnie z art. 19b ust. 3 nie stosuje się art. 19c i 19d. Wtedy zasad podwyżki nie można oceniać według reguły właściwej dla prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego; trzeba przeanalizować zwykły reżim najmu, treść umowy oraz właściwe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i Kodeksu cywilnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a ust. 6, art. 19b, art. 19c i art. 19e - tekst jednolity w ELI.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 685¹ - tekst jednolity w ELI.