Podwyżka czynszu w najmie okazjonalnym

Czy właściciel może podnieść czynsz w trakcie najmu okazjonalnego?

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić treść umowy najmu okazjonalnego. Zgodnie z art. 19c ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Oznacza to, że jeżeli w umowie zapisano konkretny mechanizm podwyżki, np. waloryzację, termin zawiadomienia, maksymalną częstotliwość zmian albo wymóg formy pisemnej, właściciel musi się do tych warunków zastosować.

Jeżeli umowa w ogóle nie reguluje podwyżek, sprawa jest mniej jednoznaczna. W praktyce wynajmujący powołują się czasem na art. 685¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Trzeba jednak pamiętać, że przy najmie okazjonalnym szczególne znaczenie ma art. 19c ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, dlatego skuteczność takiej jednostronnej podwyżki może zależeć od konkretnej umowy i sposobu złożenia oświadczenia.

Sama informacja właściciela, że od następnego miesiąca czynsz wzrośnie z 2900 zł do 3400 zł, nie zawsze wystarczy. Należy sprawdzić, czy została zachowana wymagana forma, termin, podstawa z umowy oraz czy w ogóle doszło do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu albo do zawarcia aneksu.

Najem okazjonalny a przepisy o podwyżce czynszu

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Takiej samej formy wymaga zmiana umowy. Dlatego jeżeli strony chcą uzgodnić nową wysokość czynszu, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemny aneks.

W prawidłowo zawartym i zgłoszonym najmie okazjonalnym nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, z wyjątkiem przepisów wyraźnie wskazanych w art. 19e tej ustawy. W praktyce oznacza to, że klasyczne reguły z art. 8a i art. 9 ustawy, dotyczące podwyżek w zwykłym najmie lokali mieszkalnych, nie są podstawowym punktem odniesienia przy najmie okazjonalnym. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności właściciela, bo nadal wiążą go umowa, art. 19c ust. 2 ustawy oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

Jeżeli właściciel nie zgłosił umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w ustawowym terminie, może utracić część szczególnych uprawnień przewidzianych dla najmu okazjonalnego. Wtedy ocena podwyżki i innych uprawnień właściciela może wymagać dodatkowej analizy.

Czy podwyżka wymaga aneksu do umowy?

Jeżeli podwyżka ma nastąpić za zgodą obu stron, aneks jest najbezpieczniejszym i najbardziej przejrzystym rozwiązaniem. W aneksie można wskazać nową kwotę czynszu, datę wejścia zmiany w życie oraz zastrzeżenie, że przez określony czas, np. 18 miesięcy, czynsz nie będzie ponownie podwyższany.

Formą tej zmiany jest aneks do umowy. W przypadku najmu okazjonalnego zmiana umowy powinna zostać dokonana na piśmie, ponieważ ustawa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności dla zawarcia i zmiany takiej umowy. Sam e-mail, SMS albo rozmowa telefoniczna mogą być niewystarczające, zwłaszcza gdy druga strona później zaprzeczy ustaleniom.

W aneksie warto też odróżnić czynsz od opłat niezależnych od właściciela. Czynsz jest wynagrodzeniem dla właściciela za korzystanie z lokalu, natomiast opłaty za media, śmieci, wodę, ogrzewanie czy opłaty administracyjne mogą zmieniać się z innych przyczyn. Jeżeli właściciel żąda wyższej łącznej kwoty, trzeba ustalić, czy chodzi o podwyżkę czynszu, czy o zmianę kosztów niezależnych.

Czy można zgodzić się na jedną podwyżkę i zablokować kolejne?

Tak, ale tylko wtedy, gdy właściciel zgodzi się na takie rozwiązanie. Najemca może zaproponować aneks, w którym strony wpiszą nową wysokość czynszu oraz postanowienie, że do konkretnej daty albo przez wskazany okres nie będzie kolejnych podwyżek czynszu. Taki zapis powinien być jasny i jednoznaczny.

Przykładowo aneks może przewidywać, że od 1 lipca czynsz wynosi 3400 zł miesięcznie, a wynajmujący nie będzie żądał kolejnej podwyżki czynszu do 31 grudnia następnego roku. Jeżeli strony chcą dopuścić waloryzację, np. o inflację, trzeba ją opisać osobno i precyzyjnie.

Najemca nie może jednak zmusić właściciela do przyjęcia aneksu z gwarancją braku kolejnych podwyżek. Jeżeli właściciel nie zgodzi się na taki zapis, trzeba ocenić, czy jego aktualne żądanie podwyżki jest skuteczne na podstawie umowy i przepisów.

Jak odpowiedzieć właścicielowi na żądanie podwyżki?

Najemca powinien najpierw poprosić właściciela o wskazanie podstawy podwyżki: konkretnego paragrafu umowy, terminu wejścia zmiany w życie oraz sposobu obliczenia nowej kwoty. Jeżeli właściciel powołuje się na ogólny wzrost kosztów, trzeba ustalić, czy chodzi o czynsz, czy o opłaty niezależne od właściciela.

W odpowiedzi można zaproponować kompromis. Jeżeli najemca dopuszcza podwyżkę z 2900 zł do 3400 zł, ale chce uniknąć kolejnych zmian przez 18 miesięcy, powinien napisać wprost, że zgoda na nową stawkę jest uzależniona od podpisania aneksu zawierającego zakaz dalszych podwyżek w tym okresie.

Warto unikać nieprecyzyjnych ustaleń, takich jak: „czynsz nie będzie długo podnoszony” albo „kolejna podwyżka nie nastąpi szybko”. W razie sporu takie sformułowania mogą być trudne do wyegzekwowania. Lepiej wskazać konkretną datę końcową albo liczbę miesięcy.

Co, jeśli najemca nie zgadza się na podwyżkę?

Brak zgody najemcy nie zawsze automatycznie zatrzymuje sprawę, ponieważ właściciel może twierdzić, że dokonał skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Z drugiej strony najemca może kwestionować podwyżkę, jeżeli jest sprzeczna z umową, została wprowadzona bez zachowania wymaganej formy albo bez zachowania właściwego terminu.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, możliwe są różne scenariusze: dalsze wykonywanie umowy na dotychczasowych zasadach, spór o zaległość czynszową, wypowiedzenie umowy na zasadach wynikających z umowy albo zakończenie najmu po upływie okresu, na jaki została zawarta. W najmie okazjonalnym zawartym na czas oznaczony wcześniejsze zakończenie umowy wymaga podstawy w umowie lub przepisach.

Przed podjęciem decyzji o zapłacie nowej kwoty albo odmowie zapłaty warto sprawdzić całą umowę, w tym postanowienia o czynszu, opłatach, zmianach umowy, wypowiedzeniu oraz karach lub odsetkach. Jedno zdanie w umowie może przesądzić o tym, czy podwyżka jest dopuszczalna.

FAQ

Czy właściciel może podnieść czynsz z 2900 zł do 3400 zł bez mojej zgody?

To zależy od umowy i sposobu działania właściciela. Jeżeli umowa wymaga aneksu albo określa konkretną procedurę podwyżki, właściciel powinien jej przestrzegać. Jeżeli umowa milczy, właściciel może próbować powołać się na art. 685¹ Kodeksu cywilnego, ale skuteczność takiego działania w najmie okazjonalnym warto ocenić indywidualnie.

Czy aneks do umowy najmu okazjonalnego musi być pisemny?

Tak. Zmiana umowy najmu okazjonalnego powinna być dokonana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dotyczy to także zmiany wysokości czynszu, jeżeli strony chcą ją wprowadzić za porozumieniem.

Czy mogę zgodzić się na podwyżkę tylko pod warunkiem braku kolejnych podwyżek?

Tak, można tak negocjować. Trzeba jednak wpisać ten warunek do aneksu w sposób konkretny, np. przez wskazanie, że do określonej daty czynsz nie zostanie ponownie podwyższony. Właściciel nie ma obowiązku przyjąć takiej propozycji.

Czy wzrost opłat do wspólnoty to podwyżka czynszu?

Niekoniecznie. Czynsz to wynagrodzenie właściciela, a opłaty do wspólnoty, media lub ogrzewanie mogą być opłatami niezależnymi. Trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje ich rozliczanie z najemcą i czy właściciel przedstawił odpowiednie rozliczenie.

Co zrobić, gdy właściciel żąda zapłaty wyższego czynszu od razu?

Najlepiej odpowiedzieć pisemnie, poprosić o wskazanie podstawy podwyżki i nie podpisywać aneksu bez sprawdzenia jego treści. Jeżeli sprawa dotyczy dużej kwoty albo groźby wypowiedzenia, warto skonsultować umowę przed podjęciem decyzji.

Podsumowanie

Podwyżka czynszu w trakcie najmu okazjonalnego nie powinna być traktowana jako zwykła jednostronna decyzja właściciela. Najważniejsze są zapisy umowy, zachowanie formy pisemnej oraz rozróżnienie czynszu od opłat niezależnych. Jeżeli strony chcą zmienić czynsz polubownie, powinny podpisać aneks.

Najemca może zaakceptować podwyżkę tylko pod warunkiem wprowadzenia do umowy zabezpieczenia przed kolejnymi podwyżkami, np. przez 18 miesięcy. Taki zapis będzie skuteczny tylko wtedy, gdy właściciel się na niego zgodzi i zostanie on prawidłowo wpisany do aneksu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 685¹ - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a-19e - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów - treść przepisu

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.