Zmiana lokatorów podczas najmu okazjonalnego a zgłoszenie do US

Ponieważ przepisy o najmie okazjonalnym tworzą szczególny reżim prawny, stanowiący wyjątek od ogólnych zasad najmu lokali mieszkalnych, przesłanki, od spełnienia których zależy nawiązanie najmu okazjonalnego, wymagają wykładni ścisłej. Tak też należy interpretować wymagania w zakresie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego. Dokonując wykładni komentowanego przepisu, należy ponadto mieć na uwadze, że istotą tej regulacji są skutki prawne wywoływane wyłącznie w sferze prawa cywilnego, wpływające na zakres uprawnień właściciela, a wynikające z jego działań lub zaniechań. Nie ma zatem powodu, aby właściciel mógł korzystać w pełni ze wszystkich korzyści wypływających z przepisów o najmie okazjonalnym, w sytuacji, w której nie zadbał dostatecznie o prawidłową realizację swoich obowiązków. W konsekwencji powyższego obowiązek zgłoszenia można uznać za spełniony w sposób prawidłowy jedynie wówczas, gdy zgłoszenia dokonano w wyznaczonym do tego 14-dniowym terminie liczonym od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Przedwczesne zgłoszenie

Oznacza to, że termin 14 dni na zgłoszenie biegnie od dnia wydania najemcy lokalu. Jeżeli więc wydanie lokalu nastąpiło pewien czas po zawarciu umowy, zgłoszenie dokonane w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, a przed wydaniem lokalu, jest zgłoszeniem przedwczesnym i przez to wadliwym, powodującym sankcje przewidziane w ust. 3 komentowanego przepisu. Wadliwe jest także zgłoszenie dokonane po terminie. Natomiast zgłoszenie dokonane w terminie, ale niewłaściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, jest zgłoszeniem w pełni skutecznym tylko wówczas, gdy jeszcze przed upływem 14 dni od rozpoczęcia najmu zostanie przekazane właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. W sferze prawa publicznego (podatkowego) opisane wyżej zdarzenia wywołają inne skutki, ponieważ odmienna będzie ich ocena prawna.

Natomiast z przepisu nie wynika, aby istniał obowiązek zgłoszenia przedłużenia umowy najmu między tymi samymi stronami. Przedłużenie de facto stanowi aneksowanie umowy, a nie złożenie nowych oświadczeń woli. Stąd też nie mamy do czynienia z zawarciem nowej umowy, a jedynie z przedłużeniem już zawartej. Obowiązek zgłoszenia istnieje więc w razie zawarcia umowy, nie jej przedłużenia (aneksowania).

Nie ma żadnych podstaw prawnych do zgłaszania zakończenia umowy najmu okazjonalnego. Wprawdzie w praktyce częstokroć spotykam się z takimi działaniami, ale nie wynika to z żadnej podstawy prawnej. Na właścicielu ciąży obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu, a nie jej zakończenia. Stąd też nie widzę podstaw dla jakiejkolwiek odpowiedzialności Pana z tytułu niezgłoszenia zakończenia umowy najmu.