Zmiana lokatorów podczas najmu okazjonalnego a zgłoszenie do US

Ponieważ przepisy o najmie okazjonalnym tworzą szczególny reżim prawny, stanowiący wyjątek od ogólnych zasad najmu lokali mieszkalnych, przesłanki, od spełnienia których zależy nawiązanie najmu okazjonalnego, wymagają wykładni ścisłej. Tak też należy interpretować wymagania w zakresie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego. Dokonując wykładni komentowanego przepisu, należy ponadto mieć na uwadze, że istotą tej regulacji są skutki prawne wywoływane wyłącznie w sferze prawa cywilnego, wpływające na zakres uprawnień właściciela, a wynikające z jego działań lub zaniechań. Nie ma zatem powodu, aby właściciel mógł korzystać w pełni ze wszystkich korzyści wypływających z przepisów o najmie okazjonalnym, w sytuacji, w której nie zadbał dostatecznie o prawidłową realizację swoich obowiązków. W konsekwencji powyższego obowiązek zgłoszenia można uznać za spełniony w sposób prawidłowy jedynie wówczas, gdy zgłoszenia dokonano w wyznaczonym do tego 14-dniowym terminie liczonym od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Zobacz również: Najem okazjonalny umowa

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Przedwczesne zgłoszenie

Oznacza to, że termin 14 dni na zgłoszenie biegnie od dnia wydania najemcy lokalu. Jeżeli więc wydanie lokalu nastąpiło pewien czas po zawarciu umowy, zgłoszenie dokonane w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, a przed wydaniem lokalu, jest zgłoszeniem przedwczesnym i przez to wadliwym, powodującym sankcje przewidziane w ust. 3 komentowanego przepisu. Wadliwe jest także zgłoszenie dokonane po terminie. Natomiast zgłoszenie dokonane w terminie, ale niewłaściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, jest zgłoszeniem w pełni skutecznym tylko wówczas, gdy jeszcze przed upływem 14 dni od rozpoczęcia najmu zostanie przekazane właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. W sferze prawa publicznego (podatkowego) opisane wyżej zdarzenia wywołają inne skutki, ponieważ odmienna będzie ich ocena prawna.

Natomiast z przepisu nie wynika, aby istniał obowiązek zgłoszenia przedłużenia umowy najmu między tymi samymi stronami. Przedłużenie de facto stanowi aneksowanie umowy, a nie złożenie nowych oświadczeń woli. Stąd też nie mamy do czynienia z zawarciem nowej umowy, a jedynie z przedłużeniem już zawartej. Obowiązek zgłoszenia istnieje więc w razie zawarcia umowy, nie jej przedłużenia (aneksowania).

Nie ma żadnych podstaw prawnych do zgłaszania zakończenia umowy najmu okazjonalnego. Wprawdzie w praktyce częstokroć spotykam się z takimi działaniami, ale nie wynika to z żadnej podstawy prawnej. Na właścicielu ciąży obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu, a nie jej zakończenia. Stąd też nie widzę podstaw dla jakiejkolwiek odpowiedzialności Pana z tytułu niezgłoszenia zakończenia umowy najmu.