Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, obowiązki stron, kary umowne
• Data: 2026-01-05 • Autor: Kamil Kiecana
Wynajęłam mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego zawartej na rok. Po kilku miesiącach najemcy poinformowali mnie, że chcą zakończyć umowę wcześniej. Wskazałam im, że zgodnie z naszymi ustaleniami umowy nie można swobodnie wypowiedzieć. W dokumencie znajduje się tylko ogólny paragraf dotyczący wypowiedzenia, ale brak w nim zapisów o karach umownych za wcześniejsze rozwiązanie umowy przez najemcę. Chciałabym wiedzieć, czy jako wynajmująca mogę domagać się rekompensaty, na przykład części lub całości czynszu do końca umowy albo do czasu znalezienia nowych najemców, oraz co zrobić, jeśli najemca nie zgodzi się na takie warunki.
.jpg)
Przesłanki wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony
Zgodnie z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego:
„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”
Oznacza to, że możliwość wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony zależy wyłącznie od tego, czy w treści umowy zostały wskazane konkretne sytuacje uzasadniające takie wypowiedzenie.
Wykładnia przepisu art. 673 § 3 k.c.
W piśmiennictwie podkreśla się, że przepis wymaga wyraźnego wskazania w umowie określonych przyczyn wypowiedzenia. Nie mogą to być ogólne sformułowania typu „ważne przyczyny”, ponieważ taka klauzula nie spełnia wymogów tego przepisu i może prowadzić do nieważności postanowienia, a nawet całej umowy (art. 58 § 3 k.c.).
Z przytoczonych poglądów wynika, że ogólna możliwość wypowiedzenia umowy „z ważnych przyczyn” nie spełnia wymogów określonych w art. 673 § 3 k.c.
Skutek braku przesłanek wypowiedzenia w umowie
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa co do zasady dopiero z upływem terminu, na jaki została zawarta. Jeśli umowa nie określa żadnych wypadków umożliwiających wcześniejsze wypowiedzenie, to wypowiedzenie przez najemcę nie jest możliwe.
Wyjątek może dotyczyć sytuacji, w której lokal ma wady zagrażające zdrowiu lub życiu.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
W przedstawionej sytuacji jedyną formą wcześniejszego zakończenia umowy jest zawarcie porozumienia między stronami. Jeśli go nie ma, umowa nadal obowiązuje.
Brak podstaw prawnych do żądania kary umownej
Skoro umowa nie przewiduje kar umownych za wcześniejsze rozwiązanie umowy, nie ma podstaw prawnych, aby ich dochodzić. Kara umowna może być naliczona tylko wówczas, gdy strony wprost ją przewidziały w umowie.
Podsumowanie
Umowę najmu okazjonalnego zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach przewidzianych w umowie. Brak wskazanych przesłanek oznacza, że najemca nie może jej skutecznie wypowiedzieć. Wcześniejsze zakończenie umowy jest możliwe tylko poprzez porozumienie stron. Żądanie kar umownych nie jest dopuszczalne, jeśli nie zostały one wprowadzone do umowy. W aktualnym stanie prawnym przysługuje Ci jedynie prawo żądania wykonywania umowy lub jej rozwiązania za zgodą najemców.
Przykłady
Przykład 1
Najemca po kilku miesiącach informuje, że wyjeżdża za granicę i chce wypowiedzieć umowę zawartą na 12 miesięcy. W umowie nie ma żadnych przesłanek wypowiedzenia. W takiej sytuacji nie może jej jednostronnie zakończyć.
Przykład 2
Właściciel mieszkania ma w umowie klauzulę, że najem może być wypowiedziany „z ważnych przyczyn”. Najemca próbuje powołać się na trudną sytuację osobistą. Taka klauzula nie spełnia wymogów art. 673 § 3 k.c., więc wypowiedzenie będzie nieskuteczne.
Przykład 3
Najemca chce wcześniej wyjść z umowy i proponuje właścicielowi rozwiązanie umowy za porozumieniem stron pod warunkiem znalezienia zastępstwa. Strony mogą się na to zgodzić, ale nie jest to obowiązek wynajmującego.
Oferta porad prawnych
Chętnie przygotujemy dla Państwa indywidualne analizy prawne, wzory pism oraz pełne prowadzenie spraw dotyczących najmu. Udzielamy porad w sposób szybki, jasny i dopasowany do Państwa sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kamil Kiecana
Kamil Kiecana, radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Rzeszowie.
Prowadzi kompleksową obsługę prawną przedsiębiorców. Doradza też osobom fizycznym.
Specjalizuje się w prawie umów w obrocie gospodarczym, prawie handlowym, cywilnym oraz żywnościowym.
Od 2013 r. doradza firmom z branży FMCG.
Ponadto, współpracuje z dużymi kancelariami prawnymi obsługującymi spółki kapitałowe.
.jpg "Wymeldowanie osoby z domu, współwłasność, brak postępowania spadkowego")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Wypowiedzenie umowy najmu z powodu uciążliwego sąsiada
» Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, obowiązki stron, kary umowne
» Zaległości w czynszu i brak kontaktu z najemcą
» Darowizna mieszkania dla dzieci, czy można ją cofnąć, gdy życie pisze inny scenariusz?
» Nadpłata z centralnego ogrzewania a fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej
