Najemca wypowiada najem okazjonalny przed terminem – czynsz, kaucja i kara umowna

Czy najemca może wcześniej wypowiedzieć najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest szczególną postacią najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów może go zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a sama umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Właściciel powinien też zgłosić zawarcie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Niedochowanie formalności może ograniczyć szczególne korzyści wynikające z najmu okazjonalnego, ale samo w sobie nie daje najemcy prawa do swobodnego wypowiedzenia umowy terminowej.

To, że umowa jest najmem okazjonalnym, nie oznacza jednak, że najemca może w dowolnym momencie zrezygnować z lokalu. Dla umów terminowych podstawowe znaczenie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

W praktyce oznacza to, że najemca może wypowiedzieć najem okazjonalny zawarty na rok tylko wtedy, gdy w umowie wskazano wypadki uzasadniające wypowiedzenie albo gdy zachodzi szczególna podstawa ustawowa. Jeżeli umowa nie zawiera takich postanowień, wypowiedzenie złożone wyłącznie dlatego, że najemca zmienił plany, znalazł inne mieszkanie albo wyjeżdża, co do zasady będzie nieskuteczne.

Przy ocenie podobnych umów warto porównać także zasady dotyczące sytuacji takich jak wcześniejsze wypowiedzenie najmu terminowego oraz wypowiedzenie umowy najmu na czas określony.

Ogólny zapis w umowie a skuteczność wypowiedzenia

Najwięcej sporów powstaje wtedy, gdy umowa zawiera ogólny paragraf o wypowiedzeniu, ale nie wskazuje konkretnych sytuacji, w których można z niego skorzystać. Sam zapis w rodzaju „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia” przy umowie zawartej na czas oznaczony jest ryzykowny, ponieważ nie określa wypadków wypowiedzenia wymaganych przez art. 673 § 3 k.c.

Inaczej należy ocenić klauzulę przewidującą wypowiedzenie „z ważnych przyczyn”. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, przyjął, że takie postanowienie może mieścić się w art. 673 § 3 k.c. Nie oznacza to jednak swobody wypowiedzenia. „Ważna przyczyna” powinna mieć realny, poważny charakter, a w razie sporu oceni ją sąd na tle konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli więc najemca powołuje się tylko na zwykłą zmianę planów życiowych, przeprowadzkę do tańszego lokalu albo wygodę, właściciel może kwestionować skuteczność takiego wypowiedzenia. Jeżeli jednak przyczyną są istotne wady lokalu, zagrożenie zdrowia, rażące naruszenia po stronie wynajmującego albo inne poważne okoliczności, sprawa wymaga indywidualnej analizy.

Kiedy wcześniejsze zakończenie umowy jest możliwe?

Wcześniejsze zakończenie najmu okazjonalnego zawartego na czas oznaczony może nastąpić przede wszystkim w trzech sytuacjach. Po pierwsze, gdy umowa przewiduje konkretną podstawę wypowiedzenia i strona rzeczywiście może się na nią powołać. Po drugie, gdy zachodzi podstawa ustawowa, na przykład związana z istotnymi wadami lokalu. Po trzecie, gdy strony zawrą porozumienie rozwiązujące umowę.

Porozumienie stron jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem, jeżeli właściciel i najemca chcą zakończyć najem wcześniej mimo braku skutecznej podstawy wypowiedzenia. Takie porozumienie powinno wskazywać co najmniej: datę zakończenia najmu, termin opróżnienia i wydania lokalu, sposób rozliczenia czynszu i mediów, stan liczników, zasady zwrotu kaucji oraz ewentualną kwotę rekompensaty uzgodnioną między stronami.

Jeżeli po stronie najemców występuje więcej niż jedna osoba, trzeba sprawdzić, kto podpisał umowę i kto składa oświadczenia. W takich sytuacjach przydatne może być omówienie problemu, jakim jest rozwiązanie najmu przez jednego z najemców.

Czy właściciel może żądać czynszu do końca umowy?

Jeżeli wypowiedzenie najemcy jest nieskuteczne, umowa nadal obowiązuje. To oznacza, że najemca nadal powinien wykonywać swoje zobowiązania, w szczególności płacić czynsz i opłaty przewidziane w umowie. Samo opuszczenie mieszkania i oddanie kluczy nie kończy automatycznie umowy, jeżeli właściciel nie wyraził zgody na wcześniejsze rozwiązanie najmu.

Osobno omawiamy też zagadnienie: uciążliwy współlokator a wypowiedzenie.

Nie zawsze jednak właściwe jest opisywanie takiego roszczenia jako „kary”. Właściciel może dochodzić należności wynikających z trwającej umowy, czyli przede wszystkim czynszu, opłat dodatkowych i odsetek za opóźnienie. Jeżeli umowa zostanie rozwiązana wcześniej za porozumieniem, zakres dalszych płatności zależy od treści tego porozumienia.

W praktyce właściciel może zaproponować, że zgodzi się na wcześniejsze zakończenie umowy pod warunkiem zapłaty określonej kwoty, na przykład równowartości jednego lub dwóch czynszów albo czynszu do czasu znalezienia nowego najemcy. Nie jest to jednak kara narzucona jednostronnie, lecz element porozumienia, na który druga strona musi się zgodzić.

Kara umowna za wcześniejsze rozwiązanie najmu

Kara umowna może być dochodzona tylko wtedy, gdy została wyraźnie zastrzeżona w umowie. Nie można jej dopisać po fakcie ani naliczyć jednostronnie tylko dlatego, że najemca zachował się nielojalnie. Jeżeli w umowie najmu okazjonalnego nie ma postanowienia o karze umownej za bezpodstawne opuszczenie lokalu, właściciel nie ma podstaw, aby żądać zapłaty pod nazwą „kara umowna”.

Należy też pamiętać o ograniczeniu z art. 483 § 1 k.c. Kara umowna służy zabezpieczeniu wykonania zobowiązania niepieniężnego. Nie powinna zastępować odsetek ani sankcji za samo niepłacenie czynszu. W przypadku zaległości czynszowych właściwe są roszczenia o zapłatę, odsetki za opóźnienie i ewentualnie inne należności przewidziane w umowie.

Jeżeli właściciel poniósł dodatkową szkodę, może rozważyć roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych, ale musi wykazać naruszenie umowy, wysokość szkody oraz związek przyczynowy. Przykładem może być koszt uzasadnionego poszukiwania nowego najemcy albo udokumentowana szkoda w lokalu, jeżeli wynika z zachowania najemcy.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Przy najmie okazjonalnym kaucja może zabezpieczać należności właściciela z tytułu najmu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Oznacza to, że można z niej rozliczyć przykładowo zaległy czynsz, opłaty, koszt napraw ponad zwykłe zużycie albo inne wymagalne należności objęte zabezpieczeniem. Nie należy natomiast zatrzymywać kaucji automatycznie „za wcześniejszą wyprowadzkę”, jeżeli nie wynika to z umowy, rozliczenia należności albo porozumienia stron.

Co zrobić, gdy najemca chce wyjść z umowy bez zgody właściciela?

Właściciel powinien przede wszystkim przeanalizować umowę i ustalić, czy zawiera ona skuteczną podstawę wypowiedzenia. Jeżeli jej nie ma, warto odpowiedzieć najemcy na piśmie, że jednostronne wypowiedzenie jest bezskuteczne, a umowa nadal obowiązuje. W tym samym piśmie można wskazać aktualne zaległości, przypomnieć o obowiązku płacenia czynszu oraz zaproponować warunki porozumienia.

Jeżeli najemca chce oddać lokal wcześniej, warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, spisać liczniki, opisać stan mieszkania i ustalić, czy przyjęcie kluczy oznacza zgodę na rozwiązanie umowy, czy wyłącznie zabezpieczenie lokalu. Brak jasnego zastrzeżenia może później utrudnić dochodzenie należności.

Jeżeli najemca nie płaci, trzeba rozważyć wezwanie do zapłaty, naliczenie odsetek, potrącenie należności z kaucji po opróżnieniu lokalu oraz skierowanie sprawy do sądu. W przypadku problemów z opuszczeniem lokalu zastosowanie może mieć szczególna procedura z art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów: po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji właściciel nie musi automatycznie godzić się na wcześniejsze zakończenie najmu okazjonalnego zawartego na rok. Jeżeli umowa nie przewiduje skutecznej podstawy wypowiedzenia, a nie zachodzi szczególna podstawa ustawowa, najemca nie może jednostronnie zakończyć umowy tylko dlatego, że chce się wyprowadzić.

Brak kary umownej oznacza, że właściciel nie może naliczyć dodatkowej sankcji pod nazwą „kara”. Może natomiast domagać się wykonywania umowy, zapłaty wymagalnego czynszu i opłat, odsetek, a w uzasadnionych przypadkach również odszkodowania. Najbardziej praktycznym rozwiązaniem bywa porozumienie stron, w którym jasno określa się kwotę rozliczenia i datę zwrotu lokalu.

FAQ

Czy najemca może wypowiedzieć najem okazjonalny bez podania przyczyny?

Przy umowie zawartej na czas oznaczony co do zasady nie. Wypowiedzenie jest skuteczne tylko wtedy, gdy umowa albo ustawa przewiduje podstawę wypowiedzenia. Samo wskazanie, że najemca chce się wyprowadzić, zwykle nie kończy umowy.

Czy zapis o wypowiedzeniu „z ważnych przyczyn” wystarczy?

Może wystarczyć, ponieważ Sąd Najwyższy dopuścił taką klauzulę przy najmie terminowym. Nie oznacza ona jednak dowolności. Przyczyna musi być poważna, a w razie sporu jej znaczenie oceni sąd.

Czy można zatrzymać kaucję, gdy najemca wyprowadzi się wcześniej?

Można potrącić z kaucji wymagalne należności właściciela, na przykład zaległy czynsz, opłaty albo koszt napraw. Nie należy jednak zatrzymywać kaucji automatycznie jako kary, jeżeli taka kara nie wynika z umowy lub porozumienia.

Czy właściciel może żądać zapłaty do końca umowy?

Jeżeli umowa nie została skutecznie wypowiedziana ani rozwiązana za porozumieniem stron, właściciel może dochodzić należności wynikających z nadal obowiązującej umowy. Zakres roszczeń zależy jednak od treści umowy, rozliczeń stron i tego, czy lokal został ponownie wynajęty.

Jak najlepiej zakończyć spór z najemcą?

Najbezpieczniej podpisać pisemne porozumienie, które określi datę wydania lokalu, rozliczenie czynszu, mediów, kaucji i ewentualnej rekompensaty. Dzięki temu obie strony wiedzą, jakie obowiązki pozostają do wykonania.