Wynajem mieszkania samotnej matce – jak zabezpieczyć właściciela

Wynajem mieszkania samotnej matce a ryzyko dla właściciela

Właściciel może wynająć mieszkanie matce samotnie wychowującej dziecko. Prawo nie przewiduje zakazu takiego najmu ani szczególnego zakazu wypowiedzenia umowy tylko dlatego, że w lokalu mieszka dziecko. Najem lokalu mieszkalnego podlega jednak nie tylko Kodeksowi cywilnemu, lecz także ustawie o ochronie praw lokatorów, a zakres ochrony zależy od rodzaju umowy i przyczyny zakończenia najmu.

Właściciel nie może „wykwaterować” lokatora samodzielnie, wymienić zamków, odciąć mediów ani usunąć rzeczy z mieszkania. Po zakończeniu tytułu prawnego opróżnienie lokalu powinno nastąpić w trybie przewidzianym prawem, a jeżeli najemca nie wyprowadza się dobrowolnie — na podstawie odpowiedniego tytułu wykonawczego i z udziałem komornika.

Podstawowe zabezpieczenia to umowa na piśmie, jasne zasady płatności i rozliczania mediów, kaucja, protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami, sprawdzenie liczby osób mających mieszkać w lokalu oraz realna ocena zdolności najemcy do ponoszenia kosztów najmu.

Czy dziecko utrudnia eksmisję najemcy?

Przy zwykłym najmie sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu rozstrzyga, czy osobom objętym wyrokiem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy sąd bada z urzędu dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób, których dotyczy eksmisja. Przy ustalaniu warunków umowy warto oddzielić kwestie zabezpieczeń od samej sytuacji rodzinnej najemcy; szerzej omawiamy wynajem mieszkania osobie z dzieckiem.

Art. 14 ust. 4 wymienia grupy szczególnie chronione, m.in. małoletnich oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałe. Nie oznacza to jednak, że w każdym prywatnym najmie obecność dziecka automatycznie zmusza sąd do przyznania najmu socjalnego. Art. 14 ust. 7 stanowi, że obowiązkowej ochrony z ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem stosunków prawnych nawiązanych ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową.

W typowym prywatnym mieszkaniu dziecko nie daje więc automatycznego prawa do najmu socjalnego. Nadal może mieć znaczenie dla oceny sądu na podstawie art. 14 ust. 3. Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego.

Najem okazjonalny jako zabezpieczenie właściciela

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Może go zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, jeżeli nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy należy dołączyć przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia mieszkania,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących; na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Jeżeli z najemczynią mieszka dziecko, wskazany lokal powinien realnie umożliwiać zamieszkanie także dziecka. Warto sprawdzić, czy wskazanie lokalu zastępczego jest aktualne i nie jest wyłącznie formalnością. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w tym lokalu, ma 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie wymaganej zgody. W praktyce najmu odrębną kwestią bywa również wymiana zamków przez najemcę i granice uprawnień obu stron.

Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia powoduje, że nie stosuje się ustawowych ułatwień z art. 19c i 19d, w tym szczególnej procedury opróżnienia lokalu.

Co zrobić, gdy najemca przestaje płacić?

Jeżeli najemca nie płaci czynszu, właściciel nie powinien zmieniać zamków ani próbować samodzielnie usuwać lokatora. Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego wypowiedzenie z powodu zaległości wymaga zachowania procedury z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co do zasady lokator musi pozostawać w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo określonych opłat niezależnych od właściciela za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Właściciel powinien wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można dokonać wypowiedzenia na piśmie, z podaniem przyczyny.

Przy najmie okazjonalnym, po wygaśnięciu lub skutecznym rozwiązaniu umowy, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin wskazany w żądaniu nie może być krótszy niż 7 dni od dnia jego doręczenia. Jeżeli lokal nie zostanie opróżniony, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Kaucja, poręczenie i inne zabezpieczenia płatności

Kaucja jest podstawowym zabezpieczeniem należności właściciela z tytułu najmu. Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Przy najmie okazjonalnym kaucja może zabezpieczać również ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. W obu przypadkach ustawa przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przysługujących właścicielowi; przy zwykłym najmie stosuje się dodatkowo ustawowe zasady waloryzacji kaucji.

Właściciel może także rozważyć pisemne poręczenie osoby trzeciej, szczególnie gdy dochody najemcy są nieregularne. Poręczenie powinno jasno wskazywać zakres zobowiązań poręczyciela. W bardziej złożonych przypadkach można rozważyć także notarialne poddanie się egzekucji co do obowiązku zapłaty określonej sumy, ale takie zabezpieczenie wymaga precyzyjnego przygotowania.

Czego właściciel nie może zrobić?

Właściciel nie może samowolnie usuwać lokatora z mieszkania. Niedopuszczalne jest m.in. wymienianie zamków w celu odcięcia dostępu do lokalu, odcinanie prądu, gazu lub wody, wynoszenie rzeczy najemcy czy uporczywe utrudnianie korzystania z mieszkania, aby zmusić lokatora do wyprowadzki.

Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a zależnie od sposobu działania również karnej. W szczególności Kodeks karny penalizuje uporczywe lub istotne utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia jej do określonego działania, zaniechania lub znoszenia.

Nawet gdy najemca nie płaci i zajmuje lokal po zakończeniu umowy, właściciel powinien korzystać z legalnych środków: skutecznego wypowiedzenia, żądania zapłaty, postępowania sądowego albo szczególnej procedury z aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym, a następnie egzekucji komorniczej. Więcej praktycznych informacji omawia temat pozbycie się lokatora zgodnie z prawem.

Czy można odmówić wynajmu samotnej matce?

Właściciel prywatnego mieszkania co do zasady sam decyduje, z kim zawrze umowę najmu. Przy wyborze najemcy najlepiej opierać się na obiektywnych kryteriach związanych z samym najmem: zdolności do regularnego płacenia czynszu i opłat, liczbie osób mających mieszkać w lokalu, kompletności dokumentów, historii najmu oraz zgodzie na legalne i proporcjonalne zabezpieczenia.

Samotne rodzicielstwo nie powinno być traktowane jako automatyczny sygnał, że najem będzie problematyczny. Z punktu widzenia właściciela ważniejsze jest prawidłowe ustalenie warunków umowy i zabezpieczeń niż sam stan rodzinny przyszłego najemcy. Podobne zasady zabezpieczania umowy warto stosować przy najmie mieszkania parze bez ślubu, zwłaszcza gdy oboje partnerzy mają faktycznie korzystać z lokalu.

Przedłużenie i zakończenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony. Jeżeli strony chcą ją kontynuować, powinny zadbać o prawidłowe przedłużenie w formie pisemnej. Trzeba także sprawdzić, czy nadal aktualne są załączniki, zwłaszcza wskazanie lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić, oraz zgoda osoby uprawnionej do tego lokalu.

Jeżeli zmienia się czas trwania najmu, wysokość czynszu, osoby zamieszkujące w lokalu albo lokal wskazany na wypadek egzekucji, dokumenty należy odpowiednio dostosować. W praktyce pomocne może być omówienie, kiedy skuteczne jest przedłużenie umowy aneksem.

FAQ