Wynajem mieszkania samotnej matce – jak zabezpieczyć właściciela

Wynajem mieszkania samotnej matce a ryzyko dla właściciela

Właściciel może wynająć mieszkanie matce samotnie wychowującej dziecko. Prawo nie zabrania takiego najmu i nie przewiduje szczególnego zakazu wypowiedzenia umowy tylko dlatego, że w lokalu mieszka dziecko. Trzeba jednak pamiętać, że najem lokalu mieszkalnego podlega nie tylko Kodeksowi cywilnemu, ale także ustawie o ochronie praw lokatorów.

Oznacza to, że właściciel nie może „wykwaterować” lokatora samodzielnie, wymienić zamków, odciąć mediów ani usuwać rzeczy z mieszkania. Nawet po zakończeniu umowy opróżnienie lokalu może nastąpić zasadniczo dopiero w trybie przewidzianym prawem — przez komornika, na podstawie odpowiedniego tytułu wykonawczego.

Najważniejsze zabezpieczenia właściciela to: umowa na piśmie, kaucja, precyzyjne zasady płatności, protokół zdawczo-odbiorczy, weryfikacja najemcy oraz — w wielu przypadkach — najem okazjonalny. Przy bardziej złożonych sytuacjach, np. gdy lokal ma wynająć kilka osób, warto zadbać o prawidłowe oznaczenie wszystkich najemców i ich odpowiedzialności; pomocny może być także temat umowa najmu z kilkoma osobami.

Czy dziecko utrudnia eksmisję najemcy?

Obecność dziecka w mieszkaniu nie daje najemcy prawa do bezterminowego zajmowania lokalu i nie zwalnia go z obowiązku płacenia czynszu. Ma jednak znaczenie przy zwykłym postępowaniu eksmisyjnym. Sąd, orzekając o eksmisji z lokalu mieszkalnego, bada uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Ustawa przewiduje szczególną ochronę m.in. wobec małoletnich, kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających określone kryteria oraz osób bezrobotnych — chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W praktyce może to znacząco wydłużyć odzyskanie mieszkania. Dlatego przy wynajmie osobie z dzieckiem właściciele często rozważają najem okazjonalny.

Najem okazjonalny jako zabezpieczenie właściciela

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Może go zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, jeżeli nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić oraz wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby mającej tytuł prawny do lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących; na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Jeżeli najemca ma dziecko, dokumenty powinny obejmować także realną możliwość zamieszkania dziecka w lokalu wskazanym na wypadek eksmisji. W praktyce należy sprawdzić, czy wskazanie lokalu zastępczego jest rzeczywiste, aktualne i nie jest jedynie formalnością.

Właściciel powinien także pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela najważniejszego uproszczenia, czyli możliwości skorzystania z szybszej procedury opróżnienia lokalu właściwej dla najmu okazjonalnego.

Co zrobić, gdy najemca przestaje płacić?

Jeżeli najemca nie płaci czynszu, właściciel nie powinien od razu zmieniać zamków ani próbować samodzielnie usuwać lokatora. Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego wypowiedzenie z powodu zaległości wymaga zachowania procedury z ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady najemca musi pozostawać w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a właściciel powinien uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

Dopiero po bezskutecznym upływie tego dodatkowego terminu właściciel może wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie powinno być sporządzone na piśmie i wskazywać przyczynę. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy sama umowa przewiduje podstawy wcześniejszego wypowiedzenia.

Przy najmie okazjonalnym po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Termin na opróżnienie lokalu wskazany w żądaniu nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania. Jeżeli najemca nadal nie opuszcza lokalu, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Kaucja, poręczenie i inne zabezpieczenia płatności

Kaucja jest podstawowym zabezpieczeniem roszczeń właściciela z tytułu najmu. Przy najmie lokalu mieszkalnego zabezpiecza m.in. zaległości czynszowe, opłaty niezależne od właściciela, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz szkody w mieszkaniu.

Przy zwykłym najmie kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Przy najmie okazjonalnym limit jest niższy — kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Po opróżnieniu lokalu kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.

Właściciel może także rozważyć poręczenie osoby trzeciej, szczególnie gdy dochody najemcy są nieregularne. Poręczenie powinno być sporządzone na piśmie i jasno określać, za jakie zobowiązania poręczyciel odpowiada. W niektórych sytuacjach można też przewidzieć dobrowolne poddanie się egzekucji co do zapłaty określonej kwoty w akcie notarialnym, ale taki mechanizm powinien być przygotowany bardzo starannie.

Czego właściciel nie może zrobić?

Właściciel nie może samowolnie usuwać lokatora z mieszkania. Niedopuszczalne jest m.in. wymienienie zamków bez podstawy prawnej, odcięcie prądu, gazu lub wody, wyniesienie rzeczy najemcy, zastraszanie lokatora albo uniemożliwianie mu korzystania z lokalu. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w niektórych przypadkach także karną, np. za naruszenie miru domowego albo stosowanie przemocy w celu zmuszenia określonej osoby do działania, zaniechania lub znoszenia.

Nawet jeżeli najemca nie płaci i zajmuje lokal po zakończeniu umowy, właściciel powinien działać formalnie: wypowiedzenie, wezwanie, pozew albo procedura z aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym, a następnie egzekucja komornicza. Więcej praktycznych informacji omawia temat pozbycie się lokatora zgodnie z prawem.

Czy można odmówić wynajmu samotnej matce?

Właściciel co do zasady może wybrać najemcę, ale powinien uważać na sposób komunikowania odmowy. Odmowa wyłącznie z powodu posiadania dziecka albo sytuacji rodzinnej może zostać oceniona jako dyskryminacyjna, zwłaszcza jeżeli właściciel publicznie ogłasza, że nie wynajmuje osobom z dziećmi. Bezpieczniej jest opierać decyzję na obiektywnych kryteriach, takich jak zdolność do płacenia czynszu, kompletność dokumentów, historia najmu, liczba osób mających mieszkać w lokalu czy zgoda na rozsądne zabezpieczenia.

Jeżeli najemcą miałaby być osoba niepełnoletnia, sytuacja jest inna, bo ograniczona zdolność do czynności prawnych wpływa na skuteczność zawarcia umowy. Ten problem szerzej omawia temat wynajem osobie niepełnoletniej.

Osobno omawiamy też zagadnienie: wynajem mieszkania rodzinie z Ukrainy.

Przedłużenie i zakończenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony. Jeżeli strony chcą ją kontynuować, powinny zadbać o prawidłowe przedłużenie, najlepiej w formie pisemnego aneksu. Trzeba przy tym sprawdzić, czy nadal aktualne są załączniki do umowy, zwłaszcza wskazanie lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić po zakończeniu najmu.

Jeżeli zmienia się czas trwania umowy, wysokość czynszu, osoby zamieszkujące w lokalu albo lokal wskazany na wypadek egzekucji, dokumenty powinny być odpowiednio zaktualizowane. W praktyce przydatne może być omówienie, kiedy skuteczne jest przedłużenie umowy aneksem.

FAQ

Podsumowanie

Wynajem mieszkania samotnej matce jest możliwy i nie musi oznaczać nadmiernego ryzyka dla właściciela. Kluczowe jest jednak prawidłowe przygotowanie umowy, ustalenie zabezpieczeń finansowych oraz przestrzeganie ustawowej procedury w razie zaległości lub odmowy wyprowadzki.

Najem okazjonalny może znacząco poprawić sytuację właściciela, ale tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie wymogi formalne: umowa na czas oznaczony, akt notarialny, wskazanie lokalu zastępczego, zgoda osoby uprawnionej do tego lokalu oraz terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. W przeciwnym razie właściciel może stracić najważniejsze korzyści tej formy najmu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.