Wynajem mieszkania samotnej matce

Prawa wynajmującego i prawa najemcy

Nie sposób przewidzieć przyszłości, w tym nie sposób przewidzieć, jakiej treści prawo będzie obowiązywać w czasie, gdy (być może) zaistnieją okoliczności trudne w relacjach z (teraz ewentualną) najemczynią. Jedną z podstawowych cech prawa jest bowiem to, że zdarzenia prawne (fakty prawne, według innej koncepcji nazewniczej) należy oceniać w świetle prawa obowiązującego, gdy takie zdarzenie prawne ma miejsce. Przepisy o najmie się zmieniały, i to wielokrotnie. Zmiany te dotyczyły nie tylko przepisów Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), w którym uregulowano sporo zagadnień z zakresu umowy najmu – szczególnie: art. 659 i następne K.c. Zmianom ulegała również ustawa o ochronie praw lokatorów…, w tym przepisy odnoszące się do zakończenia współpracy między stronami umowy najmu; przepisy tej ustawy odnoszą się do różnych lokatorów (nie tylko najemców), ale treść pytania głównego uzasadnia skoncentrowanie się na relacjach między wynajmującym i najemcą. Zmiany przepisów prawnych dotyczą różnych zagadnień – np. eksmisji, w tym z lokali mieszkalnych.

Prawo najmu (bo i takiej nazwy używa się na określenie umowy najmu, zwłaszcza z perspektywy najemcy) to zespół uprawnień i obowiązków stron umowy. Można w nim wskazać dwie podstawowe grupy zagadnień: dotyczące uprawnień do samego lokalu, jak również rozliczeń. Status prawny najemcy (zwłaszcza najemcy lokalu mieszkalnego) jest specyficzny. Wprawdzie najem jest umową (umownym stosunkiem prawnym), ale umowa najmu może zostać ujawniona w księdze wieczystej (zazwyczaj w księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe). Najemca jest posiadaczem zależnym lokalu (posiadanie, tak zależne, jak i samoistne, prawnie określono w art. 336 K.c.). Niemniej jednak najemca może odpowiednio korzystać z ochrony prawnej z zakresu własności (głównie chodzi o art. 222 K.c.). Artykuł 690 K.c. brzmi: „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Posiadanie (w tym posiadanie zależne) podlega ochronie prawnej przed bezprawnymi naruszeniami (zwłaszcza art. 342 i następne K.c.). Co więcej, zgodnie z orzecznictwem sądowym, również właściciel lokalu (zwłaszcza mieszkalnego), może odpowiadać na podstawie art. 193 Kodeksu karnego – chodzi o przestępstwo naruszenia miru domowego.

Eksmisja (również osoby zajmującej mieszkanie bez tytułu prawnego) może zostać dokonana wyłącznie przez komornika; w sprawach cywilnych właściwi są komornicy sądowi.

Zobacz również: Czy nieletni może wynająć mieszkanie?

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania 

Jeśli wynajmujący chce zakończyć współpracę z najemcą, to powinien stosować się – najlepiej dosłownie „punkt po punkcie” do przepisów ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza takich sytuacji, gdy rzeczywiście wynajmującemu zależy na wyprowadzeniu się najemcy albo na wyeksmitowaniu go; niekiedy wynajmującym odpowiada swoisty stan niepewności, gdy ktoś zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego – osoba taka ma obowiązek płacić odszkodowanie (na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów), a jednocześnie często można łatwiej doprowadzić do wyprowadzki albo eksmisji (bo bez angażowania się w rozwiązanie umowy najmu). W przypadku lokali mieszkalnych, swoista instrukcja postępowania została zawarta w artykule 11 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów w art. 11 ustawodawca skoncentrował się na doprowadzeniu do rozwiązania umowy, zaś art. 14 wiąże się z uprawnieniami do lokalu socjalnego.

Obowiązek najemcy do płacenia czynszu i innych opłat

Bardzo ważne są zagadnienia rozliczeniowe – nie dotyczące samego prawa do lokalu; obowiązek płacenia czynszu może występować także w przypadku przebywania przez najemcę w innym miejscu (poza wyjątkowymi okolicznościami; np. dotyczącymi bardzo poważnych chorób); może to przypominać abonament (zapłaciło się za bilet, ale na ogół wykluczone jest odzyskanie pieniędzy tylko dlatego, że się nie korzystało z usług „abonamentem objętych”). Oczywiście, wraz z czynszem powinny być uiszczanie inne opłaty. Warto również zastanowić się nad zawarciem w umowie najmu postanowień odnoszących się do nakładów na udostępniany lokal; nawet w przypadku rezygnacji z takich postanowień umownych przydać się może lektura dość dokładnych przepisów z tego zakresu tematycznego (zwłaszcza art. 6 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…).

Można domagać się samych świadczeń pieniężnych, bez żądania rozwiązania umowy lub bez żądania eksmisji. Niekiedy szczególnie ważne okazuje się to, by najemca się wyprowadził, zaś domaganie się roszczeń pieniężnych zostawia się na później. Oczywiście, można w jednym czasie (również w jednym postępowaniu sądowym) domagać się różnego rodzaju roszczeń. Szczególnie łatwe do wykazania żądania finansowe mogą być dochodzone w postępowaniu uproszczonym; teraz bardzo popularne jest korzystanie z elektronicznego postępowania upominawczego – jednego z postępowań uproszczonych w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.).

Doprowadzenie do egzekucji obowiązku dłużnika (np. świadczeń pieniężnych lub opuszczenia lokalu) może odbyć się z pominięciem „typowego” (tym skróconego) procesu – jeżeli dłużnik poddał się egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 K.p.c.).

Teraz wypada przejść do specyficznej wersji umowy najmu albo do umowy specyficznej najmowi bardzo bliskiej; spory co do podziałów logicznych lub klasyfikacji są zbędne w tej odpowiedzi, która ma służyć głównie celom praktycznym. Chodzi o najem okazjonalny – uregulowany w art. 19 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów… . Przepisy prawne są szeroko dostępne, więc warto skoncentrować się na podstawowych zagadnieniach konstrukcyjnych.

Umowa najmu okazjonalnego

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego ma spełnić swe zadania, to wynajmujący powinien wywiązać się z – formalnie niepisanej (ale widocznej „w tle”) – umowy z Państwem. Władza państwowa, poprzez konstrukcję prawną najmu okazjonalnego, daje wynajmującemu możliwość łatwiejszego doprowadzenia do eksmisji – bez samego procesu o eksmisję; jednakże nie można zupełnie wykluczyć sporu cywilnego o to, czy doszło do rozwiązania umowy najmu lub do wypowiedzenia takiej umowy. Praktycznie rzecz biorąc, ustawodawca wymaga od wynajmującego, by „grał fair” ze Skarbem Państwa – czyli żeby płacił podatki od umowy najmu (okazjonalnego).

Z umową najmu okazjonalnego powinno być powiązane oświadczenie woli (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji. Nie ma zakazu ustawowego, by oświadczenie (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 K.p.c.) obejmowało również kwotę pieniężną (do jakiegoś „pułapu kwotowego”), co mogłoby ułatwić skierowanie do egzekucji żądań finansowych z najmem związanych. Jeżeli wynajmujący nie płaci podatków od danej umowy najmu okazjonalnego, to ustawodawca wyklucza możliwość skorzystania z ułatwienia w zakresie doprowadzenia do egzekucji poprzez eksmisję. Chodzi o sankcję prawną za niepłacenie podatków: „nie ma podatków, więc trzeba się procesować”.

Czy właściciel może wykwaterować niechcianego lokatora?

Od potencjalnych stron możliwej umowy zależy bardzo wiele – wynika to już z zasady swobody umów (wysłowionej w art. 353¹ K.c.). Chodzi nie tylko o samo zawarcie umowy oraz jej rodzaj – np. najem „zwykły” albo najem okazjonalny – ale również o inne zagadnienia (np.: nakłady na mieszkanie lub poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego co do czynszu, opłat).

Dosłownie rzecz biorąc, wynajmujący nie może wykwaterować nikogo. Może się jedynie starać o eksmisję. Za „zabawę w komornika” może grozić odpowiedzialność prawna, niekiedy nawet karna.

Ustawodawca pozwala liczyć na określone ułatwienia „na drodze do eksmisji” – zwłaszcza w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.