Najem mieszkania osobom niepełnoletnim

Do właściciela mieszkania zgłosiła się matka dwóch córek: jednej w wieku 15 lat, drugiej prawie pełnoletniej. Dziewczęta miałyby mieszkać same w innym mieście, ponieważ dostały się do szkoły. Umowę najmu miałaby podpisać matka. Pytanie brzmi: czy taki najem jest dopuszczalny, kto powinien podpisać umowę i jak zabezpieczyć interesy wynajmującego?

Poniższe omówienie uwzględnia stan prawny na 17 października 2026 r. i dotyczy typowej sytuacji wynajmu lokalu mieszkalnego w Polsce.

Czy osoba niepełnoletnia może być najemcą mieszkania?

Prawo nie zakazuje, aby osoba niepełnoletnia mieszkała w wynajętym lokalu. Trzeba jednak odróżnić samo zamieszkiwanie od skutecznego zawarcia umowy najmu. Umowa najmu powoduje konkretne obowiązki: zapłatę czynszu i opłat, prawidłowe używanie lokalu, naprawienie szkód oraz zwrot lokalu po zakończeniu najmu. Nie jest to więc zwykła drobna sprawa życia codziennego.

Zgodnie z art. 12 Kodeksu cywilnego osoby, które nie ukończyły 13 lat, nie mają zdolności do czynności prawnych. Co do zasady nie mogą więc samodzielnie skutecznie zawrzeć umowy najmu.

Małoletni, który ukończył 13 lat, ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Z art. 15, 17 i 18 Kodeksu cywilnego wynika, że do ważności czynności, przez którą taka osoba zaciąga zobowiązanie albo rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda przedstawiciela ustawowego, z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków. Jeżeli umowa została zawarta bez takiej zgody, jej ważność może zależeć od późniejszego potwierdzenia przez przedstawiciela ustawowego albo przez samą osobę po uzyskaniu pełnoletności.

W praktyce właściciel mieszkania nie powinien opierać bezpieczeństwa umowy wyłącznie na podpisie siedemnastolatka. Nawet jeżeli małoletni jest dojrzały i samodzielny, dla wynajmującego znacznie bezpieczniejsze jest zawarcie umowy z osobą pełnoletnią.

Rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Zgodnie z art. 98 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako jego przedstawiciel ustawowy, chyba że przepis szczególny albo konkretna sytuacja wymaga innego działania. W sprawach istotnych dla dziecka rodzice powinni podejmować decyzje wspólnie, a w razie braku porozumienia rozstrzyga sąd opiekuńczy.

Umowa z rodzicem czy z osobą niepełnoletnią?

Jeżeli mieszkanie ma być zajmowane przez osoby niepełnoletnie, najbezpieczniejszy wariant dla właściciela to zawarcie umowy z pełnoletnim rodzicem albo opiekunem prawnym jako najemcą. Wtedy to dorosły najemca odpowiada za czynsz, opłaty, stan lokalu i wykonanie umowy.

W umowie warto wyraźnie wskazać, że lokal jest wynajmowany w celu zapewnienia miejsca zamieszkania dzieciom najemcy. Należy wymienić osoby, które będą stale mieszkać w lokalu, najlepiej przez podanie imienia, nazwiska, wieku i relacji z najemcą. Numer PESEL można uwzględnić, jeżeli jest to uzasadnione identyfikacją stron lub mieszkańców, pamiętając o zasadzie minimalizacji danych osobowych.

Inny wariant to zawarcie umowy w imieniu małoletniego przez rodzica jako przedstawiciela ustawowego. Taki model bywa dopuszczalny, ale jest mniej praktyczny dla wynajmującego. Przy droższej albo długoterminowej umowie mogą pojawić się dodatkowe pytania o zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka i ewentualną potrzebę zezwolenia sądu opiekuńczego. Dlatego w typowych sytuacjach najmu dla ucznia mieszkającego poza miejscem zamieszkania rodziców prostsze i bezpieczniejsze jest podpisanie umowy z rodzicem jako najemcą we własnym imieniu. Przy ustalaniu warunków umowy warto oddzielić kwestie zabezpieczeń od samej sytuacji rodzinnej najemcy; szerzej omawiamy wynajem mieszkania osobie z dzieckiem.

Jeżeli właściciel rozważa najem okazjonalny, powinien ustalić, czy w konkretnej sprawie lepiej zawrzeć najem okazjonalny z jednym najemcą, czy z większą liczbą pełnoletnich najemców. Osoba małoletnia może faktycznie mieszkać w lokalu, ale dokumenty zabezpieczające najem powinny być możliwe do skutecznego wykonania.

Jeżeli jedna z osób mieszkających w lokalu za kilka miesięcy kończy 18 lat, można zawrzeć umowę z rodzicem, a po uzyskaniu pełnoletności przez dziecko ewentualnie uregulować jego status aneksem. Samo osiągnięcie pełnoletności nie powoduje jednak automatycznie, że dziecko staje się współnajemcą. Przy najmie okazjonalnym trzeba pamiętać, że zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, a czasem konieczne może być przygotowanie nowych albo dodatkowych dokumentów notarialnych.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Umowa powinna być możliwie precyzyjna. Przy najmie lokalu, w którym mają mieszkać osoby niepełnoletnie, szczególnie ważne są postanowienia dotyczące odpowiedzialności dorosłego najemcy i realnego kontaktu z opiekunem.

W umowie warto uregulować w szczególności:

• dane wynajmującego i najemcy, w tym adresy oraz dane identyfikacyjne niezbędne do zawarcia i wykonania umowy,
• dokładny opis lokalu: adres, powierzchnię, liczbę pokoi, wyposażenie i przynależności,
• cel najmu, czyli zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wskazanych osób,
• listę osób uprawnionych do zamieszkiwania w lokalu, w tym osób niepełnoletnich,
• zasady informowania wynajmującego o zmianach liczby stałych mieszkańców, z poszanowaniem ustawowych uprawnień najemcy,
• wysokość czynszu, termin płatności i numer rachunku bankowego,
• zasady ponoszenia opłat za media, administrację, internet, ogrzewanie i inne koszty,
• wysokość kaucji i zasady jej rozliczenia,
• zasady podnajmu albo oddania lokalu do używania osobom trzecim z uwzględnieniem art. 688² Kodeksu cywilnego,
• obowiązek zgłaszania awarii, szkód i interwencji administracji budynku,
• zasady kontroli stanu lokalu po wcześniejszym uzgodnieniu terminu i z poszanowaniem prawa lokatorów do korzystania z mieszkania,
• postanowienia o odpowiedzialności najemcy za działania i zaniechania osób, którym umożliwił korzystanie z lokalu, w granicach wynikających z przepisów prawa,
• czas trwania umowy i dopuszczalne przypadki jej wcześniejszego wypowiedzenia,
• dane kontaktowe rodzica lub opiekuna na wypadek awarii, szkody, zaległości, interwencji sąsiadów albo konieczności pilnego kontaktu dotyczącego lokalu,
• protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu lokalu, wyposażenia i liczników oraz dokumentację zdjęciową.

Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Przy najmie okazjonalnym limit kaucji wynosi sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal. Co do zasady kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela, z uwzględnieniem ustawowych zasad jej rozliczenia i waloryzacji, jeżeli mają zastosowanie.

Jeżeli właściciel rozważa inny model udostępniania lokalu, odrębnego uregulowania wymaga najem krótkoterminowy mieszkania, w którym pojawiają się dodatkowo kwestie zasad wspólnoty mieszkaniowej i rozliczeń podatkowych.

Kto odpowiada za czynsz i zniszczenia w mieszkaniu?

Jeżeli umowę podpisuje pełnoletni rodzic jako najemca, to on odpowiada wobec właściciela za zapłatę czynszu, opłat, prawidłowe używanie lokalu i naprawienie szkód wynikających z niewykonania albo nienależytego wykonania umowy.

Warto wprost zapisać, że najemca ponosi odpowiedzialność za działania i zaniechania osób, którym umożliwił korzystanie z lokalu, w zakresie wynikającym z przepisów Kodeksu cywilnego. Dotyczy to także sytuacji, w których lokal faktycznie zajmują małoletnie dzieci najemcy. Taki zapis nie zastępuje przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej ani nie oznacza, że najemca odpowiada za każde uszkodzenie niezależnie od jego przyczyny, ale pomaga określić obowiązki stron.

Trzeba też pamiętać o art. 688¹ Kodeksu cywilnego. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Przepis przewiduje jednak wyjątek dotyczący pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Odpowiedzialność pozostałych pełnoletnich domowników jest ograniczona do należności za okres ich stałego zamieszkiwania.

Oznacza to, że małoletnie dziecko nie odpowiada solidarnie za czynsz tylko dlatego, że mieszka w lokalu. Również osiągnięcie 18 lat nie musi automatycznie powodować takiej odpowiedzialności. Jeżeli pełnoletnia córka nadal się uczy, pozostaje na utrzymaniu rodzica-najemcy i nie jest w stanie utrzymać się samodzielnie, może korzystać z ustawowego wyjątku. Sama nauka nie przesądza jednak o spełnieniu wszystkich jego przesłanek.

Nie należy opierać zabezpieczenia wyłącznie na kaucji. Kaucja może nie wystarczyć, jeżeli szkody będą poważne, a zaległości wysokie. Znaczenie mają: dobrze opisana umowa, protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia, jasne zasady rozliczania mediów i wskazanie dorosłego najemcy odpowiedzialnego za wykonanie zobowiązań umownych.

Czy niepełnoletnie osoby mogą same mieszkać w wynajętym mieszkaniu?

Przepisy prawa cywilnego nie zawierają ogólnego zakazu, aby osoba małoletnia mieszkała w lokalu bez codziennej obecności rodzica. Nie oznacza to jednak, że każda taka sytuacja jest automatycznie prawidłowa i bezpieczna.

Rodzice mają obowiązek wykonywać władzę rodzicielską z poszanowaniem dobra dziecka. Jeżeli małoletnie dziecko mieszka w innym mieście z powodu szkoły, rodzice powinni zapewnić mu realną opiekę, nadzór, środki utrzymania, możliwość kontaktu i bezpieczne warunki. Ocena zależy od wieku dziecka, jego dojrzałości, odległości od rodziców, częstotliwości opieki oraz konkretnych okoliczności.

Z punktu widzenia właściciela mieszkania najważniejsze jest, aby nie zawierać niejasnej umowy z dziećmi, tylko ustalić, kto jest dorosłym najemcą, kto odpowiada za lokal i kto podejmuje decyzje w razie awarii, zaległości, szkody albo konieczności rozwiązania umowy.

Umowa na czas określony i jej wcześniejsze wypowiedzenie

Właściciele mieszkań często zawierają umowy najmu na czas określony, np. na rok szkolny albo akademicki. Trzeba jednak pamiętać, że takiej umowy nie można swobodnie wypowiedzieć tylko dlatego, że jedna ze stron zmieniła zdanie.

Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Nie oznacza to jednak, że brak odpowiedniej klauzuli zawsze uniemożliwia wcześniejsze zakończenie najmu. Trzeba rozróżnić trzy sytuacje:

• Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron – wynajmujący i najemca mogą wspólnie uzgodnić wcześniejszą datę zakończenia najmu i sposób rozliczenia zobowiązań.
• Wypowiedzenie na podstawie umowy – przy najmie terminowym może nastąpić w wypadkach określonych w kontrakcie zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem przepisów chroniących lokatora.
• Wypowiedzenie na szczególnej podstawie ustawowej – określone przepisy mogą przyznawać takie uprawnienie niezależnie od tego, czy strony przewidziały je w umowie.

Jak określić przypadki wypowiedzenia w umowie terminowej?

W umowie warto wskazać obiektywne sytuacje, w których dopuszczalne będzie wcześniejsze wypowiedzenie. Nie należy jednak utożsamiać tego z bezwarunkowym prawem każdej ze stron do zakończenia rocznego najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Nie jest konieczne, aby strony zawsze wymieniały zamknięty katalog szczegółowych zdarzeń. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszczono także określenie przyczyny wypowiedzenia przez odwołanie do ważnych przyczyn. Potwierdza to w szczególności uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, a rozwiązanie to omówiono również w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07.

Uchwała III CZP 74/07 dotyczyła bezpośrednio umów zawartych przed zmianą przepisów z 10 lipca 2001 r., dlatego nie należy pomijać jej konkretnego zakresu. Jej uzasadnienie pomaga jednak wyjaśnić dopuszczalność ogólnego określenia ważnych przyczyn na gruncie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Ze względów dowodowych i dla ograniczenia sporów warto doprecyzować, jakie okoliczności strony uważają za ważne. Mogą to być przykładowo określone zdarzenia związane z możliwością dalszego korzystania z mieszkania lub ze zmianą sytuacji najemcy, o ile odpowiednia klauzula jest zgodna z obowiązującymi przepisami.

Samo ukończenie szkoły, zmiana placówki edukacyjnej albo decyzja rodzica o przeprowadzce dziecka nie daje automatycznego ustawowego prawa do wypowiedzenia rocznej umowy. Taką możliwość trzeba ocenić na podstawie postanowień umowy, ewentualnej szczególnej podstawy ustawowej albo uzyskać zgodę wynajmującego na wcześniejsze rozwiązanie.

Ustawowe wypowiedzenie przez najemcę z powodu wad lokalu

Nawet jeżeli umowa została zawarta na rok i nie zawiera klauzuli wcześniejszego wypowiedzenia, najemca może w określonych okolicznościach skorzystać z ustawowych uprawnień związanych z wadami lokalu.

Zgodnie z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli w chwili wydania rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo takie wady powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Takie uprawnienie istnieje również wtedy, gdy wad nie da się usunąć.

Odrębne znaczenie ma art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wady wynajętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Nie każda drobna usterka, niewielkie zawilgocenie czy powierzchowna plama automatycznie spełnia te przesłanki. Znaczenie mają charakter i rozmiar wady, jej wpływ na korzystanie z mieszkania lub zdrowie, a przy art. 664 § 2 także ustawowo określone okoliczności dotyczące usunięcia wady. Należy zgromadzić dowody, np. zdjęcia, korespondencję z wynajmującym, protokoły oględzin lub odpowiednią dokumentację specjalistyczną.

Szersze omówienie tego rodzaju sytuacji zawiera poradnik dotyczący wypowiedzenia najmu z powodu grzyba w mieszkaniu.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę za zaległości lub naruszenia?

Przy najmie mieszkalnym właściciel nie może dowolnie zastąpić ustawowych przesłanek wypowiedzenia mniej korzystnymi dla lokatora postanowieniami umowy.

W zwykłym najmie lokalu mieszkalnego szczególne znaczenie ma art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Reguluje on wypowiedzenie stosunku prawnego przez właściciela, w tym wymagane przyczyny, terminy i formę. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i określać przyczynę wypowiedzenia.

Przykładowo zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć najem z powodu zaległości w zapłacie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu dopiero po spełnieniu określonych warunków:

1. Najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.
2. Właściciel uprzedza go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego.
3. Właściciel wyznacza dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
4. Jeżeli należności nie zostaną uregulowane w wymagany sposób, właściciel może dokonać pisemnego wypowiedzenia z podaniem przyczyny, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Oznacza to, że zapis przewidujący np. siedmiodniowe wypowiedzenie mieszkania po jednym niezapłaconym czynszu nie pozwala właścicielowi ominąć powyższych wymogów. Przy najmie lokalu mieszkalnego nie należy automatycznie stosować ogólnej regulacji z art. 687 Kodeksu cywilnego zamiast szczególnego reżimu ochrony lokatorów.

Art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy przewiduje także możliwość wypowiedzenia m.in. w razie używania lokalu sprzecznie z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków powodującego powstawanie szkód bądź określonych naruszeń porządku domowego. W przypadkach wskazanych w tym przepisie konieczne jest wcześniejsze pisemne upomnienie, a naruszenia muszą odpowiadać ustawowym przesłankom.

Z kolei art. 11 ust. 2 pkt 3 dotyczy wynajęcia, podnajęcia albo oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Trzeba przy tym uwzględnić ustawowe wyjątki, w tym art. 688² Kodeksu cywilnego dotyczący osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Samo przyjmowanie gości nie jest automatycznie podnajmem.

W przypadkach objętych art. 11 ust. 2 pkt 1–3 wypowiedzenie następuje w ustawowym terminie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem przesłanek właściwych dla danej przyczyny.

Przepisy art. 11 ust. 2 pkt 1–3 mają również odpowiednie zastosowanie do najmu okazjonalnego w zakresie określonym w art. 19e ustawy. Nie należy więc zakładać, że najem okazjonalny pozwala właścicielowi natychmiast zakończyć umowę po pierwszej zaległości czynszowej. Odrębna szczególna podstawa wypowiedzenia najmu okazjonalnego dotyczy m.in. niewskazania nowego lokalu po utracie możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym wcześniej.

W każdym przypadku należy oddzielić skuteczność wypowiedzenia od faktycznego opróżnienia lokalu. Samo złożenie wypowiedzenia nie daje właścicielowi prawa do samodzielnego usunięcia mieszkańców lub wymiany zamków.

Czy ustawowy miesięczny termin wypowiedzenia dotyczy każdej umowy?

Nie. Art. 673 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego reguluje co do zasady wypowiedzenie najmu zawartego na czas nieoznaczony oraz ogólne ustawowe terminy wypowiedzenia, gdy nie ustalono terminów umownych.

W odniesieniu do lokalu obowiązuje jednak szczególna regulacja. Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy wypowiedzeniu mieszkania przez właściciela dodatkowo należy uwzględnić ochronne zasady wynikające z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli mają zastosowanie.

Nie wolno zatem przyjmować, że ogólny miesięczny termin z art. 673 § 2 automatycznie obowiązuje w najmie mieszkania na czas nieoznaczony z miesięcznym czynszem. Tym bardziej nie można przenosić go na roczną umowę na czas oznaczony.

Przy analizowaniu konkretnej umowy pomocne może być odrębne omówienie wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę. Uprawnienia właściciela i ograniczenia wynikające z ustawy lokatorskiej zostały szerzej omówione w artykule o wypowiedzeniu umowy najmu przez właściciela.

Najem okazjonalny przy wynajmie mieszkania osobom niepełnoletnim

Najem okazjonalny może być dla właściciela korzystniejszy niż zwykła umowa najmu, ale wymaga spełnienia dodatkowych warunków formalnych. Nie jest to rozwiązanie automatyczne ani pozbawione kosztów.

Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących; na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

W praktyce oznacza to, że przy najmie okazjonalnym trzeba zadbać o prawidłowe wskazanie lokalu. Dotyczy to nie tylko samego najemcy, lecz także osób, które mają z nim mieszkać, w tym dzieci.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w dokumentach, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal i przedstawić wymagane oświadczenie. Brak wykonania tego obowiązku może uzasadniać wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia, zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy.

Umowa najmu okazjonalnego i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli więc po osiągnięciu przez dziecko pełnoletności strony chcą zmienić status mieszkańca albo dołączyć go jako najemcę, trzeba zrobić to w uporządkowany sposób, a przy dokumentach notarialnych zweryfikować, czy dotychczasowe zabezpieczenia nadal są wystarczające.

Samo ukończenie przez dziecko 18 lat nie powoduje konieczności automatycznego sporządzania nowego aktu notarialnego, jeżeli nadal pozostaje ono wyłącznie osobą uprawnioną do zamieszkiwania na dotychczasowych zasadach. Inaczej należy ocenić sytuację, w której strony zamierzają uczynić je dodatkowym najemcą i odpowiednio zmienić zakres zobowiązań.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od samego dnia podpisania umowy, jeżeli są to różne daty.

Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że nie stosuje się szczególnych przepisów wskazanych w art. 19b ust. 3 ustawy, w tym przewidzianego dla prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego uproszczonego trybu dochodzenia opróżnienia lokalu.

Jeżeli po zakończeniu najmu okazjonalnego najemca dobrowolnie nie opuści lokalu, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie powinno spełniać wymogi art. 19d ustawy, w tym wyznaczać termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia. Następnie, po bezskutecznym upływie wskazanego terminu, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, dołączając wymagane dokumenty.

W zwykłej umowie najmu droga do opróżnienia lokalu może być znacznie dłuższa, ponieważ co do zasady wymaga uzyskania odpowiedniego orzeczenia sądowego. Przy osobach małoletnich dodatkowe znaczenie mogą mieć gwarancje przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów, zależnie od rodzaju najmu i trybu postępowania. Zasady najmu okazjonalnego nie mogą być automatycznie utożsamiane z zasadami zwykłego najmu ani z najmem instytucjonalnym.

Zameldowanie osoby niepełnoletniej w wynajmowanym mieszkaniu

Zameldowanie nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje umowy najmu. Jest czynnością ewidencyjną, która potwierdza fakt pobytu pod określonym adresem.

Właściciele często obawiają się, że zameldowanie lokatora uniemożliwi jego późniejsze usunięcie z lokalu. Sam meldunek nie daje jednak tytułu prawnego do mieszkania. Jeżeli lokator utraci tytuł prawny i nie mieszka już pod danym adresem, możliwe jest prowadzenie sprawy o wymeldowanie byłego lokatora.

W przypadku osób niepełnoletnich kwestie meldunkowe powinny być uzgadniane z rodzicem albo opiekunem prawnym. Warto rozdzielić w umowie kwestie najmu, zamieszkiwania, kontaktu do opiekunów i ewentualnych obowiązków informacyjnych.

FAQ

Czy można wynająć mieszkanie osobie, która ma 17 lat?

Można dopuścić, aby siedemnastolatek mieszkał w wynajętym lokalu, ale osoba w tym wieku ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Dla bezpieczeństwa umowę może podpisać pełnoletni rodzic albo opiekun prawny we własnym imieniu. Jeżeli małoletni podpisał umowę sam, do jej ważności może być potrzebna zgoda albo późniejsze potwierdzenie przez przedstawiciela ustawowego, zgodnie z art. 17 i 18 Kodeksu cywilnego.

Czy osoby niepełnoletnie mogą mieszkać same w innym mieście?

Nie ma ogólnego zakazu cywilnoprawnego, ale rodzice nadal odpowiadają za wykonywanie władzy rodzicielskiej i zapewnienie dziecku opieki. Ocena zależy od wieku dziecka, jego dojrzałości, celu wyjazdu, odległości od domu i realnego nadzoru ze strony rodziców. Właściciel powinien znać dane dorosłego najemcy i uzgodnić sposób kontaktu w nagłych sytuacjach.

Czy brak klauzuli wypowiedzenia blokuje każde wcześniejsze zakończenie rocznego najmu?

Nie. Brak odpowiedniej klauzuli ogranicza możliwość umownego wypowiedzenia na podstawie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, ale nie eliminuje szczególnych podstaw ustawowych, np. art. 664 § 2 lub art. 682 dotyczących wad lokalu. Strony mogą również rozwiązać umowę za porozumieniem. Sama zmiana szkoły przez dziecko nie stanowi jednak automatycznej ustawowej podstawy wypowiedzenia.

Czy właściciel może wypowiedzieć roczną umowę po jednym miesiącu zaległości?

Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego nie może skutecznie oprzeć wypowiedzenia z powodu zaległości wyłącznie na fakcie niezapłacenia jednego miesięcznego czynszu. Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemnego uprzedzenia, wyznaczenia dodatkowego miesiąca do zapłaty zaległych i bieżących należności oraz prawidłowego pisemnego wypowiedzenia. Odpowiednie zasady obowiązują również przy najmie okazjonalnym na podstawie art. 19e ustawy.

Czy najem okazjonalny można zawrzeć, gdy w lokalu mieszka dziecko?

Tak. Najemca składa wymagane oświadczenie notarialne, wskazuje inny lokal i przedstawia zgodę osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu. W dokumentach należy uwzględnić także osoby, które będą z najemcą zamieszkiwać, w tym dzieci. Właściciel powinien ponadto zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Czy pełnoletnie dziecko uczące się w szkole automatycznie odpowiada za czynsz?

Nie. Art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego wyłącza z solidarnej odpowiedzialności za czynsz i inne należne opłaty pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Samo ukończenie 18 lat nie przesądza więc o powstaniu takiej odpowiedzialności. Trzeba ustalić rzeczywistą sytuację dziecka, a także odróżnić odpowiedzialność domownika wynikającą z ustawy od zobowiązań osoby, która sama została stroną umowy.

Czy meldunek daje dziecku albo rodzicowi prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek jest czynnością ewidencyjną i nie tworzy prawa do lokalu. Prawo do korzystania z mieszkania wynika z umowy najmu albo innego tytułu prawnego. Sam meldunek nie zastępuje umowy i nie blokuje dochodzenia roszczeń po utracie tytułu prawnego.