Najem mieszkania niepełnoletnim osobom

Zwrócił się do nas Pan Jarosław w sprawie wynajmu mieszkania osobom niepełnoletnim, oto problem jaki nam opisał: "Chciałabym wynająć najemcy moje mieszkanie, w którym przez jakiś czas nie będę mieszkać. Zgłosiła się chętna pani, która chce je wynająć dla swoich dwóch córek w wieku 15 i prawie 18 lat – dziewczyny dostały się do liceum w moim mieście, miałyby tam mieszkać same, a matka odwiedzałaby je 2 razy w tygodniu. Mam ogromne wątpliwości, czy mogę jej wynająć mieszkanie i czy osoby nieletnie mogą w nim same mieszkać. Umowę najmu miałaby podpisać matka dziewczynek. Jak to wygląda od strony prawnej? Co powinna zawierać umowa najmu?"

Czy najemcą mieszkania może być osoba niepełnoletnia?

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że przepisy prawa nie zabraniają zawierania umów najmu z osobami małoletnimi. Umowy te jednak mogą być zawierane z tymi osobami za zgodą ich przedstawicieli ustawowych lub właśnie za ich pośrednictwem.

Według art. 12 Kodeksu cywilnego „nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Czynność prawna dokonana przez taką osobę jest nieważna”.

Natomiast zgodnie z art. 15 „ograniczoną zdolność do czynności prawnych mają małoletni, którzy ukończyli lat trzynaście, oraz osoby ubezwłasnowolnione częściowo”.

Według art. 17 „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ważności czynności prawnej, przez którą osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego”.

Z dalszych regulacji Kodeksu cywilnego wynika, że ważność umowy zawartej przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych bez wymaganej zgody przedstawiciela ustawowego zależy od potwierdzenia umowy przez tego przedstawiciela. Przy czym osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może bez zgody przedstawiciela ustawowego rozporządzać swoim zarobkiem, chyba że sąd opiekuńczy z ważnych powodów postanowi inaczej. Małoletni może sam potwierdzić zawartą umowę po uzyskaniu pełnej zdolności do czynności prawnych (z chwilą ukończenia 18 lat), a strona, która zawarła umowę z osobą ograniczoną w zdolności do czynności prawnych, nie może powoływać się na brak zgody jej przedstawiciela ustawowego.

W zasadzie czynność prawna małoletniego (zawarcie umowy najmu) może być dokonana przez przedstawiciela, przy czym umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Zgodnie z art. 98 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako jego przedstawiciel ustawowy. W sytuacji gdy żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską, reprezentuje je kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy.

Przyjmuje się, że wystarczy wiedza przedstawiciela ustawowego o umowie i brak sprzeciwu. Jednak dla celów dowodowych warto posiadać formę pisemną.

Ponadto stosownie do art. 63 jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, może ona wyrazić zgodę przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonujące czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną. Oznacza to, że ważna jest umowa, nawet zawarta bez zgody przedstawiciela ustawowego, jeśli zgoda ta została wyrażona w terminie późniejszym.

Zobacz również: Upoważnienie do wynajmu mieszkania

Kto zapłaci za zniszczenia mieszkania gdy najemcą jest osoba niepełnoletnia?

Jak więc z powyższego wynika, teoretycznie umowa mogłaby zostać zawarta nawet przez same osoby małoletnie. Dla Pani jednak nie ma to najmniejszego sensu, gdyż najczęściej dzieci nie posiadają majątku i w ten sposób ich odpowiedzialność za zniszczenie mieszkania będzie ograniczona do kwoty kaucji (która zapewne zostanie ustanowiona, a która nie zawsze wystarcza na poczynione w wynajętym lokalu szkody).

Dobrym więc rozwiązaniem będzie wynajęcia lokalu z osobą dorosłą (matką dwóch lokatorek), gdyż to ona będzie osobiście ponosiła odpowiedzialność zarówno za lokal jak i za lokatorki. Oczywiście koniecznie w umowie najmu powinno znaleźć się stwierdzenie, że w lokalu będą zamieszkiwać te trzy lokatorki (ze wskazaniem ich danych, nr pesel i miejsca zamieszkania) oraz stwierdzenie, że odpowiedzialność za szkody spowodowane przez lokatorki ponosi w pełni najemca. Wtedy z góry będzie Pani wiedziała do kogo kierować swoje roszczenia.

Po drugie jeżeli zawrze Pani umowę na czas określony (a raczej tak będzie Pani chciała skonstruować umowę) to proszę pamiętać, że umowę najmu terminowego można wypowiedzieć jedynie w wyjątkowych (dokładnie wskazanych w umowie) sytuacjach.

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Najemca lub wynajmujący chce rozwiązać umowę przed terminem jej zakończenia

Powyższe potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 74/07) wydanej w składzie 7-osobowym Sąd Najwyższy stwierdził, że na gruncie obowiązujących przepisów najemca i wynajmujący mogą wskazać w umowie najmu zawartej na czas określony sytuacje, w których umowę wolno stronom zerwać wcześniej.

Taka możliwość została wyraźnie zapisana w art. 673 § 3. Przepis ten obowiązuje od 10 lipca 2001 r. Co istotne, SN uznał także, iż dopuszczalne było wypowiedzenie terminowej umowy najmu lub dzierżawy w wypadkach w niej przewidzianych, także wówczas gdy umowa zawarta została przed dniem wejścia ww. przepisu w życie.

Generalnie taka umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać:

• dane stron umowy wraz z numerami dowodów osobistych, PESEL i NIP;
• dokładne informacje o przedmiocie najmu (adres, powierzchnia);
• dane o prawie własności przysługującym Pani jako wynajmującej (jako załącznik kopia aktu notarialnego plus aktualny odpis z księgi wieczystej);
• wysokość czynszu i co dokładnie się na ten czynsz składa; generalnie przez czynsz zazwyczaj rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą tu jeszcze opłaty wynikające z bieżącej eksploatacji, które pokrywane są z kieszeni najemcy (energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka, ogrzewanie itd.).
• czas najmu i okres wypowiedzenia (proszę pamiętać, że podpisując umowę na czas nieoznaczony i przy braku uzgodnień dotyczących terminów wypowiedzenia stosuje się terminy ustawowe);
• terminy i sposób płatności czynszu, który zazwyczaj regulowany jest z góry(najczęściej stosowany jest miesięczny okres rozliczeniowy);
• do umowy można dodać dodatkowy załącznik, który będzie zawierał spis pozostawionych urządzeń AGD i RTV oraz ich stanu, mebli oraz opis stanu sanitariatów, stolarki okiennej czy podłogi (protokół zdawczo-odbiorczy lokalu), a także wskazania liczników;
• wysokość kaucji, która będzie pełnić rolę zabezpieczenia przed potencjalnie możliwymi stratami materialnymi w lokalu (najczęściej stosowaną kaucją jest równowartość jednego miesięcznego czynszu);

• dla spraw nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie lokatorów.

Oczywiście nigdy Pani nie wie, jakimi najemcami będą klienci i czy po wyprowadzce w sposób odpowiednio się z Panią rozliczą i czy w ogóle opuszczą lokal o czasie (nie ma w naszym prawie dopuszczalnej eksmisji na tzw. bruk).

Zwykła umowa a może umowa najmu okazjonalnego?

W tym zakresie najlepszym rozwiązaniem byłby najem tzw. okazjonalny, bowiem jest to umowa gwarantująca Pani największe, choć nie stuprocentowe bezpieczeństwo (takiego bowiem nie ma).

Najem ten pozwala w razie zakończenia umowy w uproszczony sposób pozbyć się najemcy z lokalu bez prowadzenia tradycyjnego i – dodam – długotrwałego postępowania eksmisyjnego.

Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

[…]

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel winien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeśli weźmiemy pod uwagę złożone przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i jego zobowiązanie do wydania oraz opróżnienia lokalu, to po zakończeniu umowy najemca powinien lokal opróżnić. Jednak na wypadek, gdyby tak nie było, w art. 19d ust. 2 wspomnianej ustawy przewidziano, że jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela i następnie w przypadku bezskutecznego upływu terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Zatem zawierając taką umowę, ma Pan wskazany inny lokal, w którym prawo zamieszkania ma najemca i dysponuje Pan aktem notarialnym, co do którego tylko nadaje Pan klauzulę wykonalności i oddaje sprawę do komornika, jeżeli lokator dobrowolnie się nie wyprowadzi.

Zasadniczo w przypadku zwykłej umowy najmu zgodnie z art. 14 cytowanej ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

W myśl zaś ust. 4 tego przepisu: „sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany”.

Mowa tu o wyroku, a więc przepis ten nie dotyczy najmu okazjonalnego. Nadto w przypadku najmu okazjonalnego osoby muszą dysponować niejako lokalem zastępczym wskazanym przy zawarciu umowy. Najem ten jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 74/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.