Czy można odstąpić od umowy najmu pokoju w ciągu 14 dni?

Czy po podpisaniu umowy najmu pokoju można się po prostu rozmyślić?

W typowej umowie najmu pokoju nie działa zasada, zgodnie z którą najemca może bez powodu odstąpić od umowy w ciągu 7 albo 14 dni. Jeżeli umowa została podpisana dobrowolnie, strony uzgodniły czynsz, kaucję i okres najmu, to późniejsza zmiana decyzji najemcy nie wystarcza jeszcze do jednostronnego zakończenia umowy.

Trzeba odróżnić trzy sytuacje. Odstąpienie od umowy oznacza co do zasady cofnięcie skutków umowy, ale wymaga podstawy ustawowej albo wyraźnego zastrzeżenia w umowie, na przykład na podstawie art. 395 Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie umowy kończy najem na przyszłość, zwykle po upływie terminu wypowiedzenia. Rozwiązanie za porozumieniem stron jest możliwe zawsze, ale wymaga zgody zarówno najemcy, jak i wynajmującego.

Dlatego w sprawie podobnej do opisanej przez pana Dawida najpierw należy sprawdzić, czy w umowie najmu pokoju znajduje się zapis o prawie odstąpienia, wypowiedzenia przed terminem albo rozwiązania umowy z ważnych przyczyn. Jeżeli takiego zapisu nie ma, możliwości najemcy są wyraźnie ograniczone.

Umowa najmu pokoju na czas określony a wypowiedzenie

Jeżeli pokój został wynajęty na czas określony, na przykład na rok akademicki, 6 miesięcy albo 12 miesięcy, podstawowe znaczenie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Oznacza to, że przy umowie terminowej samo niezadowolenie z decyzji, zmiana planów, znalezienie tańszego pokoju albo konflikt z innymi lokatorami nie zawsze wystarczą. Jeżeli umowa nie przewiduje wypowiedzenia przez najemcę, wynajmujący może twierdzić, że najemca powinien płacić czynsz do końca okresu najmu albo do czasu znalezienia rozwiązania zaakceptowanego przez strony.

Osobno omawiamy też zagadnienie: konflikt ze współlokatorem.

W praktyce dopuszczalne są klauzule pozwalające wypowiedzieć umowę zawartą na czas określony z ważnych przyczyn. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/06, przyjął, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące wypowiedzenie z ważnych przyczyn mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c. Taka klauzula powinna być jednak interpretowana rozsądnie, z uwzględnieniem interesów obu stron. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „wypowiedzenie umowy najmu przed czasem”.

Jeżeli chcesz sprawdzić podobne problemy dotyczące zapisów w umowie, zobacz także artykuł: umowa najmu pokoju.

Najem na czas nieoznaczony i ustawowy termin wypowiedzenia

Inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa najmu pokoju lub lokalu została zawarta na czas nieoznaczony. Przy najmie lokalu mieszkalnego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Strony mogą w umowie uregulować kwestie wypowiedzenia w sposób bardziej szczegółowy, ale postanowienia umowy nie powinny naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących ani zasad ochrony lokatora. W razie wątpliwości trzeba sprawdzić nie tylko nazwę umowy, lecz także jej rzeczywistą treść: okres trwania, wysokość czynszu, zasady płatności, kaucję, protokół zdawczo-odbiorczy i postanowienia o wypowiedzeniu.

Czy 14 dni na odstąpienie od umowy pomaga przy najmie pokoju?

Wiele osób powołuje się na 14-dniowy termin odstąpienia od umowy, kojarzony z zakupami przez internet. Przy najmie pokoju trzeba jednak zachować ostrożność. Ustawa o prawach konsumenta dotyczy przede wszystkim relacji konsumenta z przedsiębiorcą i umów zawieranych na odległość albo poza lokalem przedsiębiorstwa, a jednocześnie przewiduje wyłączenia dotyczące między innymi umów najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych.

W zwykłej sytuacji, gdy osoba prywatna wynajmuje pokój innej osobie prywatnej, 14-dniowe konsumenckie prawo odstąpienia nie będzie podstawą do rezygnacji. Tak samo sam fakt, że najemca podpisał umowę, a po tygodniu zmienił zdanie, nie tworzy ustawowego prawa odstąpienia.

Inaczej mogą wyglądać nietypowe przypadki, na przykład gdy po stronie wynajmującego działa przedsiębiorca, cała umowa została zawarta zdalnie, lokal nie został wcześniej udostępniony do obejrzenia, a umowa w rzeczywistości dotyczy innej usługi niż zwykły najem mieszkaniowy. W takich sytuacjach trzeba dokładnie ocenić dokumenty i okoliczności zawarcia umowy, zamiast automatycznie zakładać, że termin 14 dni działa albo nie działa.

Wady pokoju lub lokalu jako podstawa wcześniejszego zakończenia najmu

Najemca może mieć mocniejszą pozycję, jeżeli po podpisaniu umowy ujawnią się poważne wady pokoju albo lokalu. Chodzi nie o zwykłą zmianę zdania, lecz o sytuację, w której pokój nie nadaje się do umówionego używania, ma istotne usterki, wilgoć, grzyb, niesprawną instalację, brak realnego dostępu do kuchni lub łazienki mimo zapewnień albo inne problemy uniemożliwiające normalne korzystanie.

Zgodnie z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim czasie albo wad nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub domowników, zastosowanie może mieć także art. 682 Kodeksu cywilnego.

W praktyce najemca powinien udokumentować problem: zrobić zdjęcia, zachować korespondencję, wysłać do wynajmującego wezwanie do usunięcia wad i wskazać rozsądny termin. Wypowiedzenie bez zachowania terminu powinno być pisemne albo co najmniej utrwalone w formie pozwalającej wykazać jego treść i datę doręczenia.

Najem okazjonalny i brak zgłoszenia do urzędu skarbowego

Jeżeli strony zawarły umowę najmu okazjonalnego, właściciel powinien zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Wynika to z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Brak zgłoszenia nie oznacza jednak, że najemca może automatycznie odstąpić od umowy albo przestać płacić czynsz. Skutkiem niedopełnienia tego obowiązku jest przede wszystkim utrata przez właściciela szczególnych uprawnień związanych z najmem okazjonalnym, w tym uproszczonej ścieżki opróżnienia lokalu. Umowa nadal może być oceniana jako zwykły najem, z konsekwencjami wynikającymi z Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.

Więcej o tym rodzaju umowy omawia artykuł: rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego.

Kaucja, czynsz i rozliczenia po rezygnacji z pokoju

Rezygnacja z pokoju po kilku dniach często rodzi pytanie o zwrot kaucji. Kaucja nie jest opłatą za samo podpisanie umowy. Służy zabezpieczeniu należności wynajmującego z tytułu najmu, w szczególności zaległego czynszu, opłat i szkód w lokalu.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Jeżeli najemca skutecznie rozwiązał umowę albo strony zawarły porozumienie, wynajmujący powinien rozliczyć kaucję zgodnie z rzeczywistymi należnościami. Jeżeli natomiast najemca jednostronnie opuścił pokój bez skutecznej podstawy prawnej, wynajmujący może dochodzić dalszego czynszu lub potrącić część należności z kaucji, o ile wykaże podstawę potrącenia.

Co zrobić, gdy chcesz zakończyć najem pokoju po kilku dniach?

Najbezpieczniejsza kolejność działania jest praktyczna. Po pierwsze, przeczytaj umowę i sprawdź, czy przewiduje odstąpienie, wypowiedzenie, ważne przyczyny albo karę umowną. Po drugie, oceń, czy są wady pokoju lub lokalu, które można udokumentować. Po trzecie, porozmawiaj z wynajmującym o rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron, najlepiej z jednoczesnym pisemnym rozliczeniem kaucji i czynszu.

Jeżeli wynajmujący odmawia porozumienia, a Ty uważasz, że masz podstawę do wcześniejszego zakończenia umowy, złóż oświadczenie na piśmie i zachowaj dowód doręczenia. W piśmie warto wskazać, czy chodzi o wypowiedzenie na podstawie konkretnego zapisu umowy, wypowiedzenie z powodu wad lokalu, czy propozycję rozwiązania za porozumieniem stron.

Przy sporze o czynsz i kaucję pomocny może być również artykuł: przedterminowe zerwanie umowy najmu przez najemcę.

FAQ

Czy mogę odstąpić od umowy najmu pokoju po 7 dniach?

Co do zasady nie. Sam upływ 7 dni od podpisania umowy nie daje najemcy ustawowego prawa odstąpienia. Trzeba sprawdzić umowę, ewentualne wady pokoju oraz możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Czy 14 dni na odstąpienie działa przy najmie pokoju?

Zwykle nie. 14-dniowe prawo odstąpienia z ustawy o prawach konsumenta nie jest ogólnym prawem do rezygnacji z najmu pokoju mieszkalnego. Może mieć znaczenie tylko w nietypowych sytuacjach, które wymagają osobnej analizy.

Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu pokoju na czas określony?

Tak, ale przede wszystkim w przypadkach wskazanych w umowie albo gdy zachodzi szczególna podstawa ustawowa, na przykład poważne wady pokoju. Bez takiej podstawy wypowiedzenie umowy terminowej może być kwestionowane przez wynajmującego.

Czy brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego unieważnia umowę?

Nie. Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego w terminie nie powoduje automatycznej nieważności umowy i nie daje najemcy prostego prawa odstąpienia. Powoduje przede wszystkim utratę szczególnych skutków najmu okazjonalnego po stronie właściciela.

Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję, gdy rezygnuję z pokoju?

Może potrącić z kaucji tylko należności, które rzeczywiście mu przysługują, na przykład zaległy czynsz, opłaty lub koszt napraw szkód. Kaucja powinna zostać rozliczona i zwrócona w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniach zgodnych z prawem.

Czy wystarczy wysłać SMS, że rezygnuję z najmu?

Dla bezpieczeństwa nie warto ograniczać się do SMS-a. Oświadczenie o wypowiedzeniu albo propozycję rozwiązania umowy najlepiej złożyć pisemnie lub w formie dokumentowej, która pozwala wykazać treść wiadomości, datę i doręczenie drugiej stronie.

Czy można zakończyć najem za porozumieniem stron?

Tak. Porozumienie stron jest często najprostsze, zwłaszcza gdy najemca szybko zmienił decyzję. W porozumieniu warto zapisać datę zakończenia najmu, sposób zwrotu kluczy, rozliczenie czynszu, opłat i kaucji oraz ewentualne zobowiązanie do znalezienia nowego najemcy.

Podsumowanie

Odstąpienie od umowy najmu pokoju po kilku dniach nie jest automatyczne. Najemca powinien najpierw sprawdzić, czy umowa przewiduje prawo odstąpienia albo wypowiedzenia. Jeżeli umowa została zawarta na czas określony i nie ma w niej odpowiedniej klauzuli, wcześniejsze zakończenie najmu bez zgody wynajmującego może być trudne.

Silniejszą podstawę mogą dawać poważne wady pokoju, naruszenia obowiązków przez wynajmującego albo dobrze udokumentowane okoliczności objęte umowną klauzulą wypowiedzenia. Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego nie wystarcza samodzielnie do odstąpienia, a 14-dniowy termin z prawa konsumenckiego w typowym najmie mieszkalnym zwykle nie znajdzie zastosowania.