Odstąpienie od umowy najmu pokoju

W jakim terminie można odstąpić od umowy najmu lokalu?

W pierwszej kolejności zasadnym jest zwrócenie uwagi na zapis art. 13b ust. 3 ustawy, zgodnie z którym „w przypadku niedopełnienia obowiązku, zgłoszenia do Urzędu Skarbowego umowy, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 4¹ 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego”.

Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Powyższy przepis nie ma jednak zastosowania, bowiem umowa, jak wynika z treści Pana pytania, być może nie nie została zgłoszona do Urzędu Skarbowego.

Istotny z punktu widzenia Pana interesu jest przepis art. 688 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Mając na uwadze powyższe, ustawodawca zdaje się nie przewidywać możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony.

Odwołać należy się jednak do normy art. 353¹, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zobacz również: Umowa najmu pokoju

Wypowiedzenie umowy najmu z przyczyn losowych

Aktualnie powszechnie przyjmowany jest pogląd wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 206 r., sygn. akt III CZP 92/2006, w którym wywiedziono, że „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.” W uzasadnieniu wskazał:

„»Ważna przyczyna« jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego. Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny”.

Konstatując wszystko powyższe, należy wskazać, iż możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony, ale tylko wówczas, gdy strony wskażą w umowie najmu jakie przyczyny uzasadniają taką możliwość. Zgodnie z aktualnym i przedstawionym wyżej poglądem klauzula umożliwiająca wypowiedzenie może być sformułowany w sposób następujący.

„1. Strony zgodnie zastrzegają możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu z powodu siły wyżej.

2. Wypowiedzenie winno nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

3. Wypowiedzenia można dokonać na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Zawarta przez Pana umowa, o ile w żadnym z postanowień nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia przez najemców w sposób wyżej przewidziany, nie może być rozwiązana.

Jedyne, na czym można w chwili obecnej bazować, to ewentualny stan techniczny lokalu. Co prawda zapewne w umowie wskazano, że stan techniczny lokalu jest Panu znany, ale zawsze mogły wyjść jakieś inne nowe okoliczności, które być może uniemożliwiają zamieszkiwanie w lokalu. Zachodzi zatem pytanie, czy lokal ma jakieś wady, które nie zostały pomimo wezwania usunięte przez właściciela, a które mogłyby stanowić podstawę rozwiązania umowy najmu. Samo bowiem niezgłoszenie do urzędu skarbowego taką podstawą nie jest, bowiem stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego, które także nie przewidują takiej możliwości.

Zobacz również: Wypowiedzenie umowy najmu przed jej rozpoczęciem

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.