Zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste a obowiązujące prawo

Przystępując do odpowiedzi na zadane przez Pana pytania, w pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestię użytkowania wieczystego, zarówno w chwili zawarcia przedmiotowej umowy, jak i obecnie reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2017 poz. 459), zwana dalej także „K.c.”.

Obok Kodeksu cywilnego obowiązywała wspomniana w umowie ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159, z 1972 r. Nr 27, poz. 193 i z 1974 r. Nr 14, poz. 84). Została ona uchylona przez ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., poz. 127, z późn. zm.), która z kolei została uchylona przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. 2015, poz. 1774), zwaną dalej „u.g.n.”.

Zatem w chwili obecnej, kwestię gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Istotne znaczenie w zakresie użytkowania wieczystego będą miały przede wszystkim przepisy art. 27 i nast. u.g.n.

Przyjmuje się, że relacja między Kodeksem cywilnym a ustawą o gospodarce nieruchomościami w zakresie użytkowania wieczystego jest zasadniczo taka, że przepisy K.c. są przepisami ogólnymi, a przepisy u.g.n. są przepisami szczególnymi, choć zdarzają się od tego odstępstwa. Innymi słowy, w zakresie uregulowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami te przepisy będą miały pierwszeństwo zastosowania.

Sposoby zakończenia użytkowania wieczystego

Dalej rozpocząć należy od wskazania na sposoby zakończenia użytkowania wieczystego.

I tak, podstawowym sposobem zakończenia użytkowania wieczystego jest jego wygaśniecie na skutek upływu czasu na jaki umowa została zawarta (art. art. 236 k.c. oraz art. 33 ust. 1 u.g.n.). Użytkowanie wieczyste zawierane jest zasadniczo na 99 lat, a w wyjątkowych przypadkach może być to okres krótszy, nie mniejszy jednak niż 40 lat. Jeżeli umowa nie zostanie przedłużona, to wygasa z upływem czasu na jaki została ona zawarta.

Natomiast przed upływem umówionego okresu trwania użytkowania wieczystego może być ono rozwiązane z inicjatywy właściciela gruntu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (art. 240 k.c. oraz 33 ust. 1 u.g.n.).

Użytkowanie wieczyste wygasa również w razie nabycia przez użytkownika wieczystego własności nieruchomości, na której to prawo zostało ustanowione (art. 32 ust. 2 u.g.n.).

Użytkowanie wieczyste może również wygasnąć na podstawie umowy o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego (art. 33 ust. 1 i 3 u.g.n.). Przyjmuje się, że skoro strony miały możliwość zawarcia takiej umowy, to na podstawie zgodnych oświadczeń woli mogą również taką umowę rozwiązać.

Tak też przyjął Sąd Apelacyjny w Katowicach wskazując, że „rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego przed upływem określonego w niej terminu, powodujące wygaśnięcie wieczystego użytkowania i stanowiące podstawę wpisu wykreślenia tego prawa w księdze wieczystej, może nastąpić albo na podstawie zgodnych oświadczeń stron w ramach swobody umów (art. 353[1] KC), albo na podstawie orzeczenia sądu” (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach – I Wydział Cywilny z dnia 11 lipca 2017 r., sygn. akt I ACz 665/17).

Zrzeczenie się użytkowania wieczystego

Innym powodem wygaśnięcia użytkowania wieczystego może być zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 1a u.g.n. państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się użytkowania wieczystego. W takim przypadku prawo użytkowania wieczystego wygasa. Niemniej jednak na podstawie tego przepisu uprawnienie do zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przysługuje tylko państwowej lub samorządowej osobie prawnej, a nie użytkownikowi wieczystemu.

Mimo braku wyraźnej podstawy prawnej, w orzecznictwie przyjmuje się jednak, że użytkownik wieczysty również może zrzec się prawa użytkowania wieczystego. W zakresie podstawy prawnej zrzeczenia (wyzbycia) się tego prawa pojawiają się dwa stanowiska, zwłaszcza po tym, jak art. 179 K.c. – uznawany wcześniej w orzecznictwie za podstawę prawną zrzeczenia – został uznany za niezgodny z Konstytucją.

Zgodnie z pierwszym zapatrywaniem podstawę prawną dla zrzeczenia się użytkowania wieczystego i jego skutków może stanowić art. 246 K.c. Zgodnie z drugim stanowiskiem użytkownik wieczysty może wyzbyć się tego prawa na podstawie art. 902[1] k.c. stosowanym w drodze analogii.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r. przyjął, że „zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa” (uchwała Sądu Najwyższego — Izba Cywilna z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 26/06).

Podobnie wskazano w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015 r., w którym wskazano że „użytkownik wieczysty może zrzec się swego prawa na podstawie art. 246 KC stosowanego w drodze analogii” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt V CSK 393/14).

Z kolei drugie stanowisko zostało wyrażone m.in. w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2013 r., w której przyjęto że „użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.), może wyzbyć się tego prawa zgodnie z art. 902[1] k.c. stosowanym w drodze analogii” (uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 grudnia 2013 r., sygn. akt III CZP 81/13).

W praktyce mogą być także inne przypadki wygaśnięcia użytkowania wieczystego przed upływem czasu, na jaki umowa została zawarta (np. wywłaszczenie czy przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność).

Wcześniejsze zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste

Natomiast jeżeli chcieliby Państwo wcześniej zakończyć umowę użytkowania wieczystego, tj. przed upływem okresu 40 lat, to w grę mogą wchodzić w zasadzie dwa rozwiązania. Mianowicie albo umowa w przedmiocie rozwiązania wieczystego użytkowania. W takim przypadku konieczna będzie zgoda drugiej strony. Ewentualnie w grę może wchodzić także zrzeczenie się tego prawa.

Z praktycznego punktu widzenia lepszym sposobem byłoby zawarcie umowy w przedmiocie rozwiązania użytkowania wieczystego, gdyż można byłoby w takiej umowie uregulować dokładnie termin wcześniejszego rozwiązania oraz wzajemne prawa i obowiązki z tym związane, jak również wzajemne rozliczenia, termin wypłaty wynagrodzenia etc.

Zmiana przepisów związanych z wieczystym użytkowaniem

Pytał Pan również ,czy aktualnie zmieniły się przepisy dotyczące zwrotu lub rozliczenia zakończenia użytkowania wieczystego, czy i jaki mają one wpływ na umowę, którą obecnie Państwo posiadacie.

W tym zakresie wskazać należy, co zaznaczyłem na wstępie, że ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach już nie obowiązuje, a w jej miejsce aktualnie stosowane są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Aktualnie kwestię rozliczeń w przypadku wygaśnięcia czy rozwiązania umowy użytkowania wieczystego reguluje art. 33 u.g.n. oraz art. 239 § 2 pkt 4 K.c. Stanowią one jak niżej:

„Art. 33. 1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

4. Przepisy ust. 1–3a stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Art. 239 § 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego”.

Natomiast w dacie zawarcia umowy wieczystego użytkowania obowiązywał art. 242 K.c. stanowiący:

„Art. 242 W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy się użytkownikowi ustalone w umowie wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego terenu. W braku umownego ustalenia tego wynagrodzenia należy się wynagrodzenie w wysokości jednej czwartej części wartości budynków i innych urządzeń istniejących w dniu zwrotu użytkowanego terenu. Za budynki lub urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie się nie należy; wieczysty użytkownik obowiązany jest na żądanie odłączyć je od gruntu, przywracając teren do stanu poprzedniego”.

Art. 242 został skreślony ustawą z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741), która weszła w życie 1.01.1998 r.

Rozliczenie – wynagrodzenie na koniec umowy o użytkowanie wieczyste

Zatem, z momentem wygaśnięcia wieczystego użytkowania wygasa także związane z tym prawem prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na nieruchomości gruntowej. Tym samym właścicielem tych budynków i urządzeń staje się z mocy prawa właściciel nieruchomości gruntowej. W związku z powyższym użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego (względnie nabyte) budynki i urządzenia.

W świetle przepisów u.g.n. zasadą obecnie jest, że wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości budynków i urządzeń (art. 33 ust. 2 zd. 2 u.g.n.).

Niemniej jednak zarówno w dacie zawarcia umowy, jak i obecnie obowiązuje art. 239 § 2 pkt 4 K.c., który wskazuje, że umowa wieczystego użytkowania zawarta w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń powinna określać wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

W umowie zaś wynagrodzenie takie zostało przewidziane na 1/4 wartości budynków (§ 7 umowy).

W literaturze w tym przypadku wskazuje się, że „art. 239 § 2 pkt 4 k.c. przewiduje, iż umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste powinna określać wynagrodzenie należne użytkownikowi wieczystemu za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Zapis umowy nie ma przy tym jedynie charakteru informacyjnego o zasadach wynikających z art. 33 ust. 2 GospNierU. Strony w treści umowy o oddanie nieruchomości mogą ustanowić odmienne od zasad wynikających z art. 33 ust. 2 GospNierU zasady rozliczeń. Mogą także doprecyzować postanowienia ustawowe, ustalając przykładowo zasady, na jakich dokonana ma być wycena” (J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. 5, Warszawa 2017, komentarz do art. 33).

Podobne zapatrywanie można wysnuć z wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, w którym wskazano, że „zdarzeniem, z punktu widzenia którego należy rozważać prawa i obowiązki stron powstałe w związku z rozwiązaniem umowy użytkowania wieczystego, jest bowiem nie jej rozwiązanie lecz zawarcie. Skoro zatem w dacie zawarcia umowy użytkowania wieczystego istniał, wynikający z ustawy, obowiązek zwrotu pierwszej opłaty, to nie ma znaczenia, że w dacie rozwiązania taki obowiązek nie był już przewidziany w przepisach prawa. Za trafny uznaje też Sąd Apelacyjny argument Sądu I instancji, że strony stosunków trwałych mają znać w chwili zawierania umowy wszystkie swoje prawa i obowiązki oraz skutki prawne wszystkich związanych z umową zdarzeń na przyszłość, bo jeśli tej wiedzy nie mają, to „godzi to w zasadę pewności obrotu prawnego” (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu – I Wydział Cywilny z dnia 9 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1318/11).

W związku z powyższym należałoby uznać, że wynagrodzenie należy się zgodnie z umową, tj. powinno wynosić 1/4 wartości budynków.

Pewne jednak wątpliwości może budzić wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2003 r., w którym stwierdzono:

„(…) W dacie wygaśnięcia użytkowania wieczystego powoda (6.5.1989 r.) obowiązywał art. 242 KC, który stanowił m.in., że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy się użytkownikowi ustalone w umowie wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu. W braku umownego ustalenia tego wynagrodzenia należy się wynagrodzenie w wysokości jednej czwartej części wartości budynków i innych urządzeń istniejących w dniu zwrotu użytkowanego gruntu. Przepis ten uchylony został z dniem 1.1.1998 r. przez art. 234 pkt 2 GospNierU

Według art. 33 ust. 2 GospNierU w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Ustawa nie zawiera przepisów przejściowych. W związku z tym Sąd Apelacyjny (czego skarżący nie kwestionuje) uznał trafnie, jako korzystniejsze dla powoda, że wysokość wynagrodzenia dla niego powinna być ustalona na podstawie »nowego« przepisu, tj. art. 33 ust. 2 GospNierU, mimo iż z ogólnych przepisów prawa międzyczasowego wynika, że należałoby zastosować przepisy dotychczasowe” (zob. art. XXVI i XLIX PWKC) (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 września 2003 r., sygn. akt IV CKN 421/01).

Przy czym na tle tego rozstrzygnięcia nie jest jasne, czy w umowie wieczystego użytkowania było wprost wskazane takie wynagrodzenie, czy nie było to przewidziane i znajdowały zastosowanie w tym zakresie tylko przepisy ogólne, tj. wówczas art. 242 K.c.

Natomiast u Państwa wprost jest takie wynagrodzenie w określonej wysokości przewidziane (§ 7 umowy).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach – I Wydział Cywilny z dnia 11 lipca 2017 r., sygn. akt I ACz 665/17
4. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 września 2003 r., sygn. akt IV CKN 421/01
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu – I Wydział Cywilny z dnia 9 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1318/11
6. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt V CSK 393/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.