Zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste i rozliczenie budynków

Użytkowanie wieczyste a aktualne przepisy

Użytkowanie wieczyste nadal jest uregulowane przede wszystkim w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Kodeks cywilny określa m.in. czas trwania prawa, sposób korzystania z gruntu, własność budynków i możliwość rozwiązania umowy. Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje natomiast m.in. oddawanie gruntu w użytkowanie wieczyste, sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu oraz skutki wygaśnięcia prawa.

Co do zasady grunt Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego oddaje się w użytkowanie wieczyste na 99 lat. W wyjątkowych przypadkach dopuszczalny jest okres krótszy, ale nie krótszy niż 40 lat. Jeżeli więc umowa została zawarta na 40 lat, nie jest to samo w sobie sprzeczne z prawem, o ile odpowiadało wyjątkowemu celowi gospodarczemu umowy.

Istotne jest także to, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie stanowią jego własność tylko tak długo, jak trwa użytkowanie wieczyste. Jest to własność związana z użytkowaniem wieczystym. Po wygaśnięciu prawa powstaje problem rozliczenia tych budynków i urządzeń.

Przedłużenie użytkowania wieczystego

Użytkownik wieczysty nie musi biernie czekać na koniec umowy. Zgodnie z art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem terminu wskazanego w umowie może żądać przedłużenia użytkowania wieczystego na dalszy okres od 40 do 99 lat. Wcześniejsze wystąpienie z takim żądaniem jest możliwe, jeżeli okres amortyzacji planowanych nakładów na gruncie jest znacznie dłuższy niż czas pozostały do końca umowy.

Odmowa przedłużenia nie może być dowolna. Przepis stanowi, że jest ona dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Jeżeli właściciel gruntu odmawia przedłużenia, trzeba ocenić, czy podał konkretne i prawnie istotne przyczyny, a także czy użytkownik dochował terminu i spełnił wymogi formalne.

Umowa o przedłużenie użytkowania wieczystego powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce należy też zadbać o ujawnienie odpowiednich zmian w księdze wieczystej.

Sposoby zakończenia użytkowania wieczystego

Najczęstszym sposobem zakończenia użytkowania wieczystego jest upływ okresu, na jaki zawarto umowę. Jeżeli umowa nie zostanie skutecznie przedłużona, prawo wygasa z nadejściem końcowej daty wskazanej w umowie.

Użytkowanie wieczyste może zakończyć się także przed terminem. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje rozwiązanie umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta, a art. 240 Kodeksu cywilnego wskazuje, że może do tego dojść, jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności gdy wbrew umowie nie wzniósł przewidzianych budynków lub urządzeń.

W praktyce możliwe jest również rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Takie rozwiązanie bywa najbezpieczniejsze, gdy użytkownik sam chce wcześniej zakończyć prawo, ponieważ w porozumieniu można uregulować datę zakończenia, sposób wydania gruntu, rozliczenie budynków, zwrot części opłat rocznych oraz kwestie wpisów w księdze wieczystej.

Kolejną drogą jest nabycie własności gruntu przez użytkownika wieczystego. Zgodnie z art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z określonymi w ustawie zastrzeżeniami. Po zawarciu umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa. Obecnie trzeba jednak uwzględniać także regułę, że sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zrzeczenie się użytkowania wieczystego

Zrzeczenie się użytkowania wieczystego jest rozwiązaniem szczególnym i wymaga dużej ostrożności. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie przewiduje zrzeczenie się użytkowania wieczystego przez państwową lub samorządową osobę prawną. W odniesieniu do innych użytkowników wieczystych możliwość zrzeczenia się prawa była wyprowadzana w orzecznictwie przez analogiczne stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego.

Sąd Najwyższy wskazywał, że zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa (uchwała z 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 26/06). W późniejszym orzecznictwie przyjmowano również, że podstawą może być odpowiednio stosowany art. 246 Kodeksu cywilnego albo art. 902¹ Kodeksu cywilnego.

W praktyce samo zrzeczenie nie powinno być traktowane jako prosty sposób uniknięcia problemu. Trzeba ustalić, czy właściciel gruntu przyjmie dokument jako podstawę wykreślenia prawa z księgi wieczystej, jak zostaną rozliczone budynki, urządzenia, opłaty roczne i ewentualne obciążenia oraz czy nie dojdzie do sporu o stan nieruchomości.

Zmiana przepisów związanych z wieczystym użytkowaniem

W sprawach dawnych umów trzeba odróżnić dwie kwestie: przepisy obowiązujące dziś oraz postanowienia konkretnej umowy zawartej kilkadziesiąt lat temu. Ustawa z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach już nie obowiązuje. Obecnie podstawowe znaczenie mają Kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Od 1 stycznia 2019 r. część praw użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciła się z mocy prawa we własność. Dotyczyło to jednak tylko gruntów spełniających ustawowe warunki, w szczególności zabudowanych na cele mieszkaniowe. Jeżeli grunt był przeznaczony i wykorzystywany na inne cele, np. usługowe, przemysłowe albo mieszane niespełniające ustawowych kryteriów, automatyczne przekształcenie mogło nie nastąpić.

Jeżeli użytkownik wieczysty otrzymał odmowę przedłużenia umowy, sama zmiana przepisów nie oznacza jeszcze automatycznie prawa do pełnego rozliczenia albo automatycznego przekształcenia we własność. Trzeba sprawdzić, czy w sprawie zastosowanie ma ustawa przekształceniowa, czy możliwa jest sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu, czy też pozostaje klasyczne rozliczenie po wygaśnięciu prawa.

Rozliczenie po zakończeniu użytkowania wieczystego

Aktualny art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo rozwiązania umowy przed tym okresem użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Wynagrodzenie nie przysługuje za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy.

Jednocześnie art. 239 § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać wynagrodzenie należne użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia prawa. Z tego powodu postanowienie dawnej umowy, które przewiduje np. wynagrodzenie w wysokości 25% wartości budynków, może mieć znaczenie przy rozliczeniu.

Nie można jednak bez analizy dokumentów przyjąć automatycznie, że taki zapis zawsze zamyka drogę do wyższego wynagrodzenia albo że zawsze został uchylony przez obecne przepisy. W sporze znaczenie mogą mieć: dokładne brzmienie umowy, to, czy zapis był indywidualnie ustalony, czy odsyłał jedynie do dawnych przepisów, czy budynki zostały wzniesione zgodnie z umową, data wygaśnięcia prawa oraz aktualne stanowisko właściciela gruntu.

Warto pamiętać o art. 243 Kodeksu cywilnego. Roszczenie użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu gruntu przedawnia się z upływem 3 lat od tej daty. Termin ten ma duże znaczenie praktyczne, bo opóźnienie w dochodzeniu zapłaty może utrudnić albo uniemożliwić skuteczne dochodzenie roszczeń.

Zwrot opłat rocznych przy wcześniejszym rozwiązaniu

Jeżeli umowa użytkowania wieczystego zostaje rozwiązana przed upływem okresu, na jaki była zawarta, art. 33 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje zwrot sumy opłat rocznych wniesionych za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji, ale maksymalna kwota zwrotu nie może przekroczyć wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

Ta reguła dotyczy rozwiązania przed terminem, a nie zwykłego wygaśnięcia z upływem okresu wskazanego w umowie. Dlatego przy planowaniu wcześniejszego zakończenia prawa trzeba od razu ustalić, czy i w jakiej wysokości można żądać zwrotu części opłat oraz czy rozliczenie będzie korzystniejsze niż oczekiwanie na naturalny koniec umowy.

Co zrobić po odmowie przedłużenia użytkowania wieczystego?

Po otrzymaniu odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego należy przede wszystkim ustalić, czy odmowa została oparta na konkretnym ważnym interesie społecznym. Ogólne stwierdzenie, że właściciel gruntu nie chce przedłużyć umowy, może być niewystarczające. Ważne jest też, czy wniosek o przedłużenie został złożony w odpowiednim czasie i czy obejmował prawidłowo oznaczoną nieruchomość.

Praktycznie należy zgromadzić: umowę użytkowania wieczystego, wszystkie aneksy, aktualny odpis księgi wieczystej, decyzje i pisma urzędu, dokumentację budynków, dowody poniesionych nakładów, operat szacunkowy lub wstępną wycenę oraz korespondencję dotyczącą przedłużenia lub rozliczenia. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy lepszym rozwiązaniem jest negocjacja, wniosek o sprzedaż gruntu, spór o przedłużenie czy dochodzenie wynagrodzenia za budynki.

Jeżeli sprawa dotyczy Warszawy, dodatkowo trzeba sprawdzić, czy nieruchomość nie jest objęta szczególnymi regulacjami, roszczeniami reprywatyzacyjnymi, planem miejscowym albo innymi ograniczeniami, które mogą wpływać na stanowisko miasta.

FAQ

Czy użytkowanie wieczyste kończy się automatycznie po upływie terminu z umowy?

Tak. Jeżeli umowa nie zostanie przedłużona ani wcześniej przekształcona lub zastąpiona sprzedażą gruntu użytkownikowi wieczystemu, użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie.

Czy właściciel gruntu może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego?

Może, ale odmowa jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. W praktyce trzeba ocenić, czy właściciel podał konkretne przyczyny i czy rzeczywiście uzasadniają one odmowę.

Czy po wygaśnięciu użytkowania wieczystego należy się zapłata za budynki?

Co do zasady tak, jeżeli budynki lub urządzenia zostały wzniesione albo nabyte zgodnie z umową. Aktualnie wynagrodzenie powinno odpowiadać ich wartości na dzień wygaśnięcia prawa, ale w dawnych umowach trzeba dodatkowo sprawdzić postanowienia dotyczące rozliczenia.

Czy zapis umowy o zwrocie 25% wartości budynków nadal obowiązuje?

Może mieć znaczenie, ale nie powinien być oceniany w oderwaniu od całej umowy i aktualnych przepisów. Jeżeli taki zapis jest sporny albo prowadzi do rażąco niekorzystnego rozliczenia, warto przeanalizować możliwość negocjacji lub dochodzenia wyższego wynagrodzenia.

Ile czasu jest na dochodzenie wynagrodzenia za budynki?

Roszczenie użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu gruntu przedawnia się z upływem 3 lat od tej daty. Nie warto odkładać sprawy, szczególnie gdy konieczna będzie wycena rzeczoznawcy lub spór z właścicielem gruntu.

Podsumowanie

Zakończenie użytkowania wieczystego wymaga jednoczesnej analizy aktualnych przepisów i konkretnej umowy. Obecne prawo przewiduje wynagrodzenie za budynki i urządzenia według ich wartości na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego, ale dawne umowy mogą zawierać własne mechanizmy rozliczeń. Szczególnie ostrożnie trzeba podchodzić do umów przewidujących zwrot tylko części wartości budynków.

Przed podjęciem decyzji o wcześniejszym rozwiązaniu, zrzeczeniu się prawa, sporze o przedłużenie albo żądaniu zapłaty warto ustalić, czy możliwe jest przedłużenie użytkowania wieczystego, sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu, przekształcenie we własność albo korzystniejsze porozumienie z właścicielem gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 235-243.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 27-33.
3. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów - Dz.U. 2018 poz. 1716.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 26/06.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2013 r., sygn. akt III CZP 81/13.
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt V CSK 393/14.
7. Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 lipca 2017 r., sygn. akt I ACz 665/17.
8. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 9 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1318/11.
9. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2003 r., sygn. akt IV CKN 421/01.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.