Wyrzucenie kobiety w ciąży z mieszkania właściciela

Czy właściciel może zmienić zamki i wyrzucić rzeczy lokatorki?

Najbezpieczniejsza odpowiedź brzmi: nie należy tego robić samodzielnie. Nawet jeżeli mieszkanie jest Pana własnością, a kobieta nie ma pisemnej umowy, faktyczne zamieszkiwanie w lokalu może oznaczać, że korzysta ona z ochrony posiadania. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

W praktyce oznacza to, że spakowanie rzeczy do magazynu, wymiana zamków i uniemożliwienie wejścia do lokalu mogą wywołać spór sądowy o przywrócenie posiadania. Lokatorka może również wezwać Policję, szczególnie gdy doszłoby do awantury, przemocy, groźby, zniszczenia rzeczy albo realnego zagrożenia dla niej lub dziecka. Policja nie rozstrzyga, kto ma rację w sporze cywilnym, ale może interweniować, aby zapobiec naruszeniu porządku lub bezpieczeństwa.

Inaczej można oceniać sytuację, w której kobieta dopiero próbuje wejść do lokalu, nigdy w nim faktycznie nie mieszkała i nie ma żadnych rzeczy w środku. Jeżeli jednak przez miesiąc realnie mieszkała w lokalu, ma klucze, rzeczy osobiste i traktuje mieszkanie jako miejsce pobytu, samodzielne działania właściciela są ryzykowne.

Najpierw trzeba ustalić, czy była zgoda na zamieszkanie

Kluczowe jest ustalenie, czy lokatorka rzeczywiście zajęła mieszkanie całkowicie bez Pana wiedzy i zgody, czy jednak początkowo pozwolił jej Pan tam zamieszkać na krótki czas. To rozróżnienie ma duże znaczenie.

Jeżeli pierwotnie zgodził się Pan na czasowe, bezpłatne zamieszkanie znajomej, nawet bez pisemnej umowy, mogła powstać ustna umowa użyczenia. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez użyczenie użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie oddanej rzeczy. W takim przypadku należy pisemnie potwierdzić zakończenie zgody na dalsze korzystanie z mieszkania, wezwać lokatorkę do opróżnienia lokalu i wyznaczyć rozsądny termin zwrotu kluczy. W podobnych sprawach warto sprawdzić, jak wypowiedzieć ustną umowę użyczenia, ponieważ samo ustne żądanie wyprowadzki bywa później trudne do udowodnienia.

Jeżeli natomiast kobieta weszła do mieszkania bez Pana zgody, bez przekazania kluczy i bez żadnego porozumienia, można twierdzić, że zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Właściciel może wtedy żądać wydania rzeczy na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Nadal jednak bezpieczną drogą jest udokumentowane wezwanie do opuszczenia mieszkania, a gdy to nie poskutkuje — skierowanie sprawy do sądu.

Ciąża lokatorki a prawo do najmu socjalnego lokalu

W starszych opracowaniach często pojawia się uproszczenie, że kobiety w ciąży nie można eksmitować bez zapewnienia lokalu socjalnego. Obecnie trzeba tę zasadę przedstawić dokładniej. Art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia kobietę w ciąży wśród osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Przepis ten ma jednak istotne wyjątki.

Po pierwsze, art. 14 ust. 7 tej ustawy przewiduje, że szczególna ochrona z art. 14 ust. 4 nie ma zastosowania do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkami dotyczącymi m.in. spółdzielni mieszkaniowych i społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Prywatne mieszkanie właściciela zasadniczo nie jest lokalem z publicznego zasobu mieszkaniowego.

Po drugie, jeżeli przyczyną opróżnienia lokalu jest zajęcie go bez tytułu prawnego, art. 17 ust. 1 ustawy wyłącza stosowanie art. 14 i art. 16. Sąd może jednak, na podstawie art. 17 ust. 1a, przyznać uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu osobie, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, jeżeli byłoby to szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego. Ciąża, stan zdrowia, brak realnego miejsca pobytu i sytuacja rodzinna mogą mieć wtedy znaczenie, ale wynik zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli sąd przyzna lokatorce uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, w wyroku nakaże wstrzymanie eksmisji do czasu wskazania lokalu socjalnego przez gminę. Oznacza to, że właściciel uzyska wyrok, ale komornik nie będzie mógł skutecznie opróżnić lokalu przed złożeniem przez gminę odpowiedniej oferty, chyba że przepisy szczególne lub treść wyroku prowadzą do innego wniosku.

Jak zgodnie z prawem odzyskać mieszkanie?

W sprawie o opróżnienie mieszkania najważniejsze jest dobre udokumentowanie faktów. Właściciel powinien zgromadzić dowody własności lokalu, korespondencję z lokatorką, wiadomości dotyczące zgody na pobyt lub jej braku, dowody wezwania do wyprowadzki, informacje o posiadanych przez nią kluczach oraz ewentualne dowody ponoszonych kosztów.

Praktyczna kolejność działań zwykle wygląda następująco:

1. pisemne wezwanie lokatorki do opuszczenia i opróżnienia lokalu, zwrotu kluczy oraz zabrania rzeczy;
2. jeżeli wcześniej była zgoda na bezpłatne mieszkanie — pisemne odwołanie zgody albo wypowiedzenie użyczenia;
3. wyznaczenie konkretnego terminu wyprowadzki i wskazanie, że po jego upływie właściciel wystąpi na drogę sądową;
4. złożenie pozwu o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, jeżeli lokatorka nie wyprowadzi się dobrowolnie;
5. po prawomocnym wyroku — uzyskanie klauzuli wykonalności i skierowanie sprawy do komornika.

W pozwie trzeba wskazać osoby, których nakaz opróżnienia ma dotyczyć. Jeżeli w lokalu przebywa już dziecko albo inne osoby, nie można pominąć ich w analizie procesowej. Sąd w sprawie o opróżnienie lokalu zawiadamia także właściwą gminę, aby mogła wstąpić do sprawy.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Jeżeli lokatorka zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, właściciel może żądać od niej comiesięcznego odszkodowania do dnia opróżnienia lokalu. Art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. Co do zasady odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a jeżeli nie pokrywa strat, można żądać odszkodowania uzupełniającego.

Właściciel powinien wezwać lokatorkę do zapłaty na piśmie, wskazując okres, wysokość miesięcznego odszkodowania, numer rachunku i termin płatności. Przydatne są dowody rynkowej stawki czynszu za podobne mieszkanie, rachunki za media, opłaty administracyjne oraz dokumenty potwierdzające dodatkowe szkody. W szerszym ujęciu warto poznać zasady, na jakich odbywa się dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania.

Jeżeli sąd przyzna osobie eksmitowanej prawo do najmu socjalnego lokalu i wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu oferty gminy, rozliczenia mogą wyglądać inaczej. Ustawa przewiduje szczególne zasady płatności po stronie osoby uprawnionej oraz możliwość dochodzenia od gminy różnicy między należnym właścicielowi odszkodowaniem a kwotą uiszczaną przez byłego lokatora.

Czy Policja może zmusić właściciela do wpuszczenia lokatorki?

Policja nie wydaje wyroku w sprawie prawa do lokalu i nie zastępuje sądu w sporze o eksmisję. Może jednak interweniować, gdy dochodzi do naruszenia miru domowego, awantury, przemocy, gróźb, zniszczenia rzeczy albo gdy jedna ze stron próbuje siłowo rozwiązać spór. W praktyce, jeżeli lokatorka wykaże, że faktycznie mieszkała w lokalu, miała rzeczy osobiste i została pozbawiona wejścia przez wymianę zamków, interwencja może być dla właściciela bardzo niekorzystna.

Dlatego zamiast działań siłowych lepiej wysłać formalne wezwanie, zabezpieczyć dowody i dochodzić opróżnienia lokalu w sądzie. Takie postępowanie trwa dłużej, ale zmniejsza ryzyko odpowiedzialności cywilnej, sporu posesoryjnego i zarzutów związanych z bezprawnym naruszeniem cudzego władztwa nad lokalem.

FAQ

Czy kobieta w ciąży może być eksmitowana z prywatnego mieszkania?

Tak, ale wymaga to legalnej procedury. Ciąża jest istotną okolicznością, którą sąd bierze pod uwagę, jednak w prywatnym mieszkaniu nie zawsze oznacza automatyczne i bezwarunkowe prawo do najmu socjalnego lokalu.

Czy brak pisemnej umowy oznacza, że można od razu wyrzucić lokatorkę?

Nie. Brak pisemnej umowy nie przesądza, że właściciel może samodzielnie usunąć osobę z mieszkania. Jeżeli była zgoda na zamieszkanie, mogła powstać ustna umowa użyczenia. Jeżeli zgody nie było, nadal należy unikać samopomocy i działać przez wezwanie oraz sąd.

Czy można spakować rzeczy lokatorki i przewieźć je do magazynu?

To ryzykowne. Takie działanie może prowadzić do zarzutu naruszenia posiadania, odpowiedzialności za uszkodzenie lub utratę rzeczy oraz konfliktu z Policją. Bezpieczniej żądać opróżnienia lokalu w piśmie i dochodzić roszczeń przed sądem.

Od kiedy można naliczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie?

Najczęściej od chwili, w której osoba zajmuje lokal bez skutecznego tytułu prawnego, na przykład po upływie terminu wyznaczonego w wezwaniu do opuszczenia mieszkania albo po zakończeniu użyczenia. Wysokość odszkodowania warto oprzeć na rynkowej stawce czynszu za podobny lokal.

Czy sąd zawsze wstrzyma eksmisję do czasu oferty gminy?

Nie zawsze. Wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu następuje wtedy, gdy sąd przyzna osobie eksmitowanej uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W sprawach dotyczących prywatnych mieszkań i zajęcia lokalu bez tytułu prawnego sąd musi ocenić konkretne okoliczności.

Podsumowanie

Właściciel prywatnego mieszkania nie powinien samodzielnie usuwać z lokalu kobiety w ciąży przez wymianę zamków, wyniesienie rzeczy lub odcięcie dostępu do mieszkania. Jeżeli osoba faktycznie mieszka w lokalu, takie działania mogą zostać uznane za samowolne naruszenie posiadania.

Prawidłowa droga zależy od tego, czy wcześniej była zgoda na zamieszkanie. Przy zgodzie trzeba zakończyć użyczenie lub odwołać zgodę na dalsze korzystanie, a przy braku zgody — wezwać do opuszczenia lokalu i żądać jego wydania. Jeżeli lokatorka odmawia wyprowadzki, konieczny może być pozew o opróżnienie i wydanie lokalu. Równolegle właściciel może dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, art. 17 i art. 18 - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 222, art. 342, art. 344 i art. 710 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.