Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem mieszkania które zostało sprzedane w drodze licytacji przez komornika

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-26

Ma umowę najmu mieszkania, które zostało sprzedane w drodze licytacji przez komornika. Moja umowa została zawarta na kilkanaście lat, a co więcej – zapłaciłem za 3 lata z góry. Co w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez nowego właściciela? Czy dostanę zwrot wpłaconych pieniędzy?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo szybki i sprawny proces weryfikacji zadanego pytania pod względem ewentualnej możliwości udzielenia porady prawnej. Dalej profesjonalna pomoc prawna wyczerpującą tematykę zagadnienia. Jestem bardzo zadowolony z możliwości jaką daję internetowy serwis prawny.
Andrzej, 43 lata, Pracownik administracji
Zwięzła i zrozumiała odpowiedź
Andrzej, 61 lat, Technik budownictwa
Szybka,fachowa wyczerpująca odpowiedź
Gosia
Jasne wytłumaczenie w oparciu o przepisy
Krzysztof, 68 lat, mgr inż. mech.
Ocena bardzo pozytywna !!
Romuald, 55 lat
Odpowiedź otrzymałam w ciągu 24 godzin, klarowne wyjaśnienie, ze wskazaniem paragrafów odnoszących się do sytuacji. Kolejne moje pytania były również rzeczowo wyjaśnione. Dziękuję i polecam usługi eporady24
Anna
Bardzo pozytywnie oceniam współpracę. Żadne moje pytanie nie pozostało bez odpowiedzi. Wszystkie poruszane kwestie szczegółowo omówione, problemy rozwiane. Wszystko bez wychodzenia z domu. Miło, rzetelnie. Gdybym mógł i miał portal polecać uczyniłbym to bez wahania, a ze swej strony deklaruję - jestem o tym przekonany, że jeśli się zdarzy, iż jakiś problem prawny wymagający porady napotkam, z Państwa usług skorzystam.
Krzysztof, były żołnierz zawodowy, oficer, 59 lat
Dziękuję bardzo za poradę. Bardzo mi pomogła.
Dorota
Szanowni Państwo! Jestem w pełni usatysfakcjonowana poradą prawną. Otrzymany tekst jest dla mnie doskonale zrozumiały w odróżnieniu od tekstów bezpłatnych porad, udzielanych na różnych portalach internetowy. Usiłowałam w tych portalach znaleźć odpowiedź na moje pytania i takie były, ale zawsze pozostawiały wątpliwości, ponieważ uogólniały zagadnienie. Otrzymana od Państwa wyczerpująca odpowiedź jest \"skrojona na moją miarę\". W swojej pracy spotykam problemy natury prawnej z różnych dziedzin, mam nawet współpracującego radce prawnego, ale ten wyspecjalizowany jest w sprawach zarządu nieruchomościami i windykacji należności. Teraz wiem, że będę mogła korzystać też z Waszych porad i na pewno nie omieszkam tego uczynić w potrzebie.Serdecznie dziękuje za okazaną pomoc.
Małgorzata, 70 lat, licencjonowany zarzdca nieruchomości
Usługa zrealizowana bardzo sprawnie, solidnie. profesjonalnie i terminowo, a przede wszystkim zrozumiale. Super współpraca z panią prawnik Iryną Kowalczuk. Bardzo dziękuje i polecam. Alicja
Alicja, 57 lat, pracownik administracji
Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat
Serwis super-szybki i kompetentny - polecam 
Andrzej, emeryt, 72 lata
Jestem pod wrażeniem kompetencji zespołu. Usługi świadczone są na bardzo wysokim poziomie, bez zbędnych opóźnień. Firmę www.eporady24.pl mogę z czystym sumieniem polecić każdej osobie, która potrzebuje porady prawnej.
Witold, administrator systemowy (IT), 59 lat
Jestem usatysfakcjonowany, świetny kontakt, szybka, jasna odpowiedź.
Tomek
Rzetelność, szybkość i możliwość rozwiazania problemu na podstawie uzyskanej porady oraz mozliwość zaufawania dodatkowych pytań  w temacie porady.
Alicja, 54 lata, Lekarz
Dziękuję za udzielenie odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Sądzę że otrzymałem rzetelne wyjaśnienia moich problemów. Odpowiedzi były na tyle jasne i logiczne że pozwolą mi spokojnie załatwić sprawy, których dotyczyły pytania. 
Marek
Dziękuję zaspokoiłem swoją ciekawość. 
Marek, firma, 35 lat
Dziękuję za szybką odpowiedź, pomocną.
Alicja, 50 lat
Bardzo rzetelna, fachowa i szybka odpowiedź, pomocna w podjęciu dalszych działań. Dziękuję prawnikowi, który bardzo mi pomógł w zawikłanej dla mnie sprawie, w szczególności za wyczerpujące informacje, rzeczowość, szybkość i zrozumiałość. Opinia dokładnie rozwiała moje wątpliwości. Jestem z niej bardzo zadowolony, zawiera to, o czym słyszałem i przeczytałem w różnych źródłach, ale brakowało mi potwierdzenia.Odpowiedzi udzielone zostały także na dodatkowe pytania. Z czystym sumieniem polecam.Serdecznie pozdrawiam.Stefan
Stefan, 65 lat
Porada wyczerpująca, trochę za dużo jak dla mnie spraw prawnych i czasem języka \"prawniczego\". Dopiero pytanie dodatkowe rozjaśniło całą sprawę i jestem usatysfakcjonowana.
Iwona
Prawie, że expresowa odpowiedż
Zbigniew, 68 lat
Szczegółowa odpowiedź z podaniem źródeł.
Mariola
Skorzystałem z porady na portalu. Jestem bardzo zadowolony z udzielonych mi ,wyczerpujących w bardzo szybkim czasie, a przede wszystkim zrozumiałego prawniczego języka odpowiedzi ,które były mi bardzo pomocne. Polecam z czystym sumieniem portal www.eporady24.pl. Pozdrawiam serdecznie
Janusz
Profesjonalizm dla tej firmy
Karolina
Otrzymałam na swoje pytanie bardzo szczegółową odpowiedź. Myślę, że bardzo mi pomoże w czekającej mnie za kilka dni rozprawie. Chętnie skorzystam z pozostałych możliwości szczególnie, że proponowane ceny za usługę nie są, jak na razie, zbyt wygórowane. Dodatkowo pozytywnie oceniam życzliwe podejście do klienta, co szczególnie się liczy w tak trudnych, procesowych momentach.
Teresa, pracownik umysłowy, 50+
Rzetelna opinia, udzielona w krótkim czasie.
Beata
Zadaje Pan pytania na które jest odpowiedź w pierwszym moim piśmie. Nie czyta Pan dokładnie tego co napisałam. Tłumaczy Pan w całej odpowiedzi to co ja wiem. Nie napisałam że syn nie chce wyrobić paszportu i ogranicza dzieciom prawa. Doskonale wiemy że obywatel duży czy mały powinien paszport mieć. Unika Pan odpowiedzi na konkretnie zadane pytanie. Ślizga się Pan po temacie. Podsumowując ,żadnych konkretów za te pieniądze.Proszę bardziej się postarać inaczej powiem że się zawiodłam.. Z poważaniem Zofia
Zofia

Z uwagi na sprzedaż licytacyjną odnośnego mieszkania, umowę najmu może Pan mieć przynajmniej w znaczeniu posiadania dokumentu z treścią zawartej w przeszłości umowy, ale prawdopodobnie również w sensie przysługiwania tytułu prawnego do lokalu – czyli prawa najmu (statusu najemcy). Na przysądzeniu własności oraz na skutkach prawnych przysądzenia własności ustawodawca skoncentrował się w artykułach: od 998 do 1003 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); przepisy te są zacytowane niżej.

Pisze Pan o licytacji (art. 972 i następne K.p.c.), która ma duże znaczenie, ale szczególnie duże znaczenie, także dla najemcy, ma art. 1002 K.p.c., czyli jeden z przepisów o przysądzeniu. Proponuję możliwie szybko zgłosić się oficjalnie do komornika lub do sądu (nadzorującego czynności egzekucyjne); jeśli Pan nie ma dokładnej wiedzy o stanie sprawy (w tym o przysądzeniu), to sensowne może okazać się zgłoszenie (oficjalnie!) zarówno do sądu, jak i do komornika, a ponadto należy sytuację przedstawić nabywcy (może już będącemu nowym właścicielem odnośnego mieszkania). Pisma w ważnych sprawach należy składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sądowe biuro podawcze lub przez kancelarię komorniczą) lub wysyłać listami poleconymi (w tym z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Względy praktyczne mogą przemawiać za sporządzeniem paru odpisów odnośnej umowy najmu – odpis (np. sporządzany przez notariusza) ma dużo większe znaczenie dowodowe od kopii (np. kserokopii). Przedstawianie odpisów może mieć duże szczególnie duże znaczenie w relacjach z sądem – nie tylko czynnym w sprawie związanej ze sprzedażą egzekucyjną owego mieszkania, ale również w przypadku ewentualnego zawnioskowania o ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej (jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla tytułu prawnego dla owego mieszkania); najem jest umową, która może zostać ujawniona w księdze wieczystej (zawnioskować o to może najemca samodzielnie, bez konsultowania się z właścicielem mieszkania). Dowód z dokumentu (w tym w postaci odpisu) ma duże znaczenie – szczególnie: art. 244 i następne K.p.c. oraz art. 72 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ważne może okazać się również udowodnienie zapłacenia czynszu z góry (w tym zakomunikowanie tej okoliczności nabywcy) oraz wykazanie, że do zapłacenia czynszu doszło zgodnie z umową najmu – w tym zgodnie z ewentualną zmianą (np. dokonaną za sprawą aneksu do umowy najmu). Czynsz za określony okres (na ogół czynsz miesięczny) jest należny wynajmującemu (w danym czasie). Skoro – z uwagi na art. 1002 K.p.c. w związku z art. 678 i art. 679 K.c. – dochodzi (a może już doszło) do zmiany wynajmującego, to trzeba spodziewać się żądania czynszu z jego strony. Oczywiście może dojść do wypowiedzenia umowy najmu. W Pana interesie leży wywiązanie się z cywilistycznego obowiązku dowodowego (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.) także co do tego, że Pan wywiązał się z obowiązku zapłacenia czynszu stosownie do wiążących Pana postanowień umownych. Sposób płacenia czynszu ustawodawca określił w art. 669 K.c., ale duże znaczenie ma zasada swobody umów (art. 3531 K.c.), więc przydać się Panu może wykazanie, że dokonano zapłaty zgodnie z postanowieniami umownymi. Jeżeli dotychczasowy (a może teraz już poprzedni) wynajmujący przyjął czynsz również za okresy, gdy nie jest już właścicielem danego mieszkania, to nabywcy mogą przysługiwać określone uprawnienia z zakresu rozliczeń, np. domaganie się kwot z zakresu czynszu. Wobec danej wspólnoty mieszkaniowej lub względem określonej spółdzielni mieszkaniowej (zależnie od sposobu administrowania odnośnym budynkiem) odpowiedzialność ponosi każdy aktualny właściciel lokalu. Powiadomienie nabywcy oraz sądu i komornika może mieć duże znaczenie, a zasadne może okazać się powiadomienie również wspólnoty mieszkaniowej (spółdzielni mieszkaniowej) – dla Pana zaś może być ważna także możliwość udowodnienia, że doszło do powiadomienia określonych podmiotów (np. nabywcy).

Pańska sytuacja wskazuje na to, że Pan ma interes prawny w zorientowaniu się o stanie sprawy. Dlatego proponuję rozważyć zawnioskowanie o udostępnienie Panu akt (sądowych i komorniczych) – akcentując swój interes prawny. Być może Pan zdecyduje się zgłosić (oficjalnie, czyli na piśmie) jako uczestnik postępowania, które dotyczy egzekucji z danego mieszkania. Powiadomienie odnośnej wspólnoty mieszkaniowej (spółdzielni mieszkaniowej) o sytuacji może przyczynić się także do zgłoszenia swego uczestnictwa w postępowaniu także przez takowy podmiot.

Pan użył określenia „czynsz”, ale zachęcam do rozważenia, co zostało zapłacone. Ścisłe znaczenie rzeczownika „czynsz” oznacza zapłatę za korzystanie z określonego lokalu (pomieszczenia) lub gruntu. W przypadku lokali (nie tylko mieszkalnych) w grę wchodzą różne opłaty – nie tylko bieżące „opłaty licznikowe” (a różnie się takie zagadnienia reguluje w umowach), ale również opłaty związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości (w tym nieruchomości wspólnej). Przydać się może dokładne określenie oraz wykazanie, z jakiego tytułu Pan zapłacił określone kwoty. Czy chodziło „tylko” o czynsz, czy też o różne opłaty. Trzeba się spodziewać w tej sytuacji sporu, a rzeczywisty spór cywilny ukazuje znaczenie udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.

Dla Pana są ważne dwa aspekty: tytuł prawny do lokalu (status najemcy) oraz zagadnienia finansowe. Te aspekty wiążą się ze sobą. Jeśli ktoś korzysta z mieszkania bez tytułu prawnego, to ma obowiązek płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – odszkodowanie takie przewidziano w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…. Proponuję zapoznać się także z tą ustawą – a nie tylko z przepisami K.c. o umowie najmu (art. 659 i następne) – ponieważ w niej zawarto przepisy o dużym znaczeniu praktycznym.

Jeśli umowa najmu nie określa dokładnie zakresu nakładów wynajmującego i najemcy na mieszkanie, to warto zestawiać sytuację z przepisami prawnymi – ze szczególnym uwzględnieniem art. 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów…. W artykule 11 tejże ustawy określono sposób wypowiedzenia umowy najmu, np. w przypadku nieuiszczania czynszu (wraz z określonymi opłatami); istotna zmiana polityczna w Parlamencie może skutkować zmianą przepisów z tego zakresu, więc przydać się może sukcesywne sprawdzanie stanu prawnego.

Wprawdzie umowę najmu na czas nieoznaczony jest bardzo trudno wypowiedzieć (zwłaszcza art. 673 K.c.), ale przysądzenie może to ułatwić – jednak nowy wynajmujący (po przysądzeniu) powinien postępować zgodnie z prawem (szczególnie art. 1002 K.c.). Doświadczenie uczy, że w przypadku wypowiedzenia umowy najmu – także niezgodnie z wymogami prawnymi – najemcy przydaje się wystąpienie do sądu o stwierdzenie, że dokonane wypowiedzenie umowy jest prawnie bezskuteczne (a może nawet prawnie nieważne). Samo prowadzenie takiego postępowania przez sąd może wpłynąć na miarkowanie zachowań wynajmującego – niezależnie od szczegółów (np. związanych z licytacją i jej skutkami prawnymi). Niestety, zdarzają się zachowania bardzo niestosowne – w tym przestępcze, zagrożone karą na podstawie przepisów Kodeksu karnego (K.k.). Gdyby doszło do gróźb bezprawnych – zwłaszcza art. 190 K.k. (lub art. 191 K.k.) w związku z art. 115 § 12 K.k. – to warto rozważyć powiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Pieniądze mają bardzo duże znaczenie w kapitalizmie. Można zakładać, że nabywca przystąpił do licytacji komorniczej przynajmniej w celu zarobienia; ważne może być także dążenie do korzystania z nabytego mieszkania samodzielnie. W szczególności, nabywca prawdopodobnie nie będzie chciał „dokładać do interesu”. Pan zaś może być zainteresowany uniknięciem płacenia ponownie. Z tego powodu można spodziewać się sporu. Gdyby stało się wątpliwe, komu należy uiszczać określone płatności (np. związane z „opłatą śmieciową” lub innymi okolicznościami okresowymi); warto rozważyć zawnioskowanie do sądu (wydziału cywilnego) o wyrażenie zgody na dokonywanie wpłat do depozytu sądowego – od art. 463 do art. 470 K.c. oraz od art. 692 do art. 69322 K.p.c. O takim rozwiązaniu należy powiadomić zainteresowane podmioty (w tym nabywcę).

Możliwość udowodnienia dokonania zapłaty wcześniej oraz woli dokonywania teraz bieżących płatności (np. „opłat licznikowych) może przyczynić się do obrony przed wypowiedzeniem umowy najmu przez nabywcę lub w jego imieniu (np. przez jego pełnomocnika). Warto, nawet na wszelki wypadek, zwrócić uwagę także na karalność wyłudzeń (oszustw) – art. 286 K.k. Daleki jestem od twierdzenia, że do czegoś takiego doszło lub dojdzie (np. w przypadku żądania ponownej zapłaty tego, co zapłacono wcześniej zgodnie z prawem), jednak – z uwagi na Pańską sytuację prawną – zwracam uwagę także na ten aspekt. Powtarzam potrzebę oficjalnego informowania o ważnych okolicznościach (umowie najmu i dokonaniu określonych płatności) przez Pana; chodzi w szczególności o uniknięcie ryzyka związanego z nienależytym wykonywaniem umowy (art. 471 i następne K.c.), a niekiedy taka odpowiedzialność może skutkować obowiązkiem odszkodowawczym – na rzecz drugiej strony (np. na rzecz tego, kto stał się nowym wynajmującym).

Jeśli nie będzie sporu o sam stosunek najmu, to zagadnienie zwrotu wpłaconych wcześniej pieniędzy może być bezprzedmiotowe. Dalsze trwanie umowy najmu wiąże obie strony – nie tylko nabywcę (po przysądzeniu stającego się nowym wynajmującym), choć ta perspektywa może wydawać się wyraźniejsza. Sytuacja dotychczasowego wynajmującego może być taka, że jakikolwiek zwrot byłby bardzo mało prawdopodobny. Nabywca raczej będzie tego unikał.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące rejestracji działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu. Aktualna najemczyni mojego mieszkania (umowa najmu okazjonalnego na czas określony, cel mieszkaniowy) zarejestrowała w nim bez mojej wiedzy i zgody swoją działalność gospodarczą. Pomimo pisemnego wezwania do usunięcia adresu, nie zmieniła go i nadal prowadzi działalność. Potwierdza to wpis w CEiDG, w którym jako adres głównego miejsca prowadzenia działalności podała adres mojego mieszkania. Czy mogę wypowiedzieć jej umowę najmu?

Nagłe wypowiedzenie umowy na czas określony przez najemcę, co robić?

Mam podpisaną umowę cywilną na czas określony na wynajem domu. Obowiązuje ona jeszcze dokładnie pół roku. Nie ma w niej żadnych zapisów dotyczących wcześniejszego jej wypowiedzenia przez najemcę, ale on napisał mi właśnie maila z informacją, że dostał pracę za granicą i musi wyjechać. Odpisałam mu, że nie można takiej umowy wypowiedzieć, ale najemca twierdzi, że ma dobry powód i że powinnam być zadowolona, że dał mi 1 miesiąc. Powiedział, że sąd mi nic nie pomoże i że on nic nie posiada w Polsce i Unii. Co mogę zrobić?

Czy w razie śmierci właściciela mieszkania grozi mi eksmisja?

Wynajmuję pokój w mieszkaniu własnościowym. Czy w razie śmierci właściciela mieszkania grozi mi eksmisja? Jak wygląda sprawa z zameldowaniem?

Jak odzyskać lokal bez narażania się na roszczenia najemcy?

W lipcu wynajęłam mieszkanie, oddając je najemcy z przeznaczeniem na cele użytkowe. Umowa zawiera zapis, że czynsz ma być płatny do 10. każdego miesiąca. Najemca wpłacił czynsz za pierwszy miesiąc, czyli za lipiec i na tym skończyło się płacenie. W umowie jest zapis dotyczący wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa okresy rozliczeniowe. Jak rozwiązać umowę? Jak odzyskać lokal bez narażania się na roszczenia najemcy?

Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami?

Jestem właścicielem mieszkania, które było wynajmowane studentom. Opłacam w urzędzie skarbowym 8,5% podatku od tego wynajmu. Ostatnio zaczęli zgłaszać się inni chętni na wynajem, np. matka z dwójką dzieci i w ciąży z trzecim żyjąca w nieformalnym związku partnerskim. W związku z tym mam kilka pytań. Jak mogę się legalnie zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami, którzy zechcą wykorzystywać swoją sytuację osobistą na moją szkodę, np. nie będą płacić czynszu, dewastować mieszkanie i nie będzie można ich eksmitować? Jaką powinienem sporządzić umowę, aby zabezpieczyć swoje interesy, jednocześnie nie łamiąc praw najemców? Jak się zabezpieczyć na wypadek, kiedy w trakcie umowy najmu kobieta zajdzie w ciążę i urodzi się dziecko?

Najem okazjonalny a podnajem

Jestem właścicielką lokalu mieszkalnego. Zainteresowany wynajmem jest człowiek prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą. Chciałby móc owo mieszkanie podnajmować pracownikom sezonowym, sam zaś nie planuje w nim mieszkać. Czy mogę zawrzeć z nim umowę najmu okazjonalnego? Czy sam zapis o podnajęciu nie jest sprzeczny z ideą najmu okazjonalnego? I dalej – czy może on poddać się dobrowolnie egzekucji z rozszerzeniem na wszystkich potencjalnych podnajemców, gwarantując im lokal zastępczy w swoim prywatnym domu, do którego ma tytuł prawny?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »