Licytacja komornicza wynajmowanego mieszkania a umowa najmu

Co oznacza licytacja komornicza mieszkania dla najemcy?

Licytacja komornicza sama w sobie nie powoduje jeszcze automatycznego zakończenia umowy najmu. Kluczowy jest moment uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Od tej chwili nabywca staje się właścicielem lokalu, a zgodnie z art. 1002 K.p.c. wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu lub dzierżawy.

W praktyce oznacza to, że nowy właściciel nie może ignorować samego faktu istnienia najmu tylko dlatego, że kupił lokal w egzekucji. Nie oznacza to jednak, że każda umowa wieloletnia będzie go wiązała bez żadnych ograniczeń. Przy umowie zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata szczególne znaczenie ma drugi fragment art. 1002 K.p.c.: nabywca może wypowiedzieć taką umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że umowa przewiduje termin krótszy.

Jeżeli najem dotyczy lokalu mieszkalnego, sprawa wymaga dodatkowej ostrożności. Art. 692 K.c. stanowi, że przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Dlatego w sporze trzeba ustalić nie tylko treść umowy i datę przysądzenia, lecz także to, czy najemca faktycznie objął lokal oraz czy nabywca powołuje się na zwykłe przepisy Kodeksu cywilnego, czy na szczególne uprawnienie z art. 1002 K.p.c.

Jakie dokumenty powinien zebrać najemca?

Najemca powinien działać szybko i formalnie. W pierwszej kolejności warto przygotować umowę najmu, aneksy, protokół wydania lokalu, potwierdzenia przelewów, pokwitowania gotówkowe, korespondencję z poprzednim właścicielem oraz dokumenty wskazujące, że lokal został faktycznie objęty. Jeżeli umowa była zmieniana, istotne jest także wykazanie, że zmiana była skuteczna, np. przez przedłużenie umowy aneksem.

W sprawach cywilnych obowiązuje zasada, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Dlatego samo twierdzenie, że czynsz został zapłacony z góry, może nie wystarczyć. Trzeba umieć wykazać, ile zapłacono, za jaki okres, na jakiej podstawie i czy płatność obejmowała wyłącznie czynsz najmu, czy również opłaty eksploatacyjne, media, zaliczki do wspólnoty albo spółdzielni.

Jeżeli umowa ma duże znaczenie dowodowe, warto rozważyć uzyskanie notarialnego poświadczenia zgodności odpisu z oryginałem. W niektórych sytuacjach przydatne może być także ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej, o ile charakter umowy i dokumenty na to pozwalają. Nie zastępuje to jednak analizy art. 1002 K.p.c. przy sprzedaży egzekucyjnej.

Kogo i jak zawiadomić o umowie najmu?

Najemca powinien pisemnie zawiadomić nabywcę, komornika oraz sąd prowadzący postępowanie egzekucyjne, że lokal jest wynajmowany. W piśmie należy krótko wskazać datę zawarcia umowy, czas jej trwania, datę objęcia lokalu, wysokość czynszu, okres opłacony z góry oraz załączniki potwierdzające te okoliczności.

Pisma najlepiej składać za potwierdzeniem odbioru albo wysyłać listem poleconym. W sporze bardzo często znaczenie ma nie tylko to, co najemca napisał, ale również to, czy potrafi udowodnić datę doręczenia pisma. Jeżeli najemca nie zna etapu sprawy, powinien ustalić, czy postanowienie o przysądzeniu własności już się uprawomocniło, bo od tej daty liczą się niektóre terminy nabywcy.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

To zależy od rodzaju lokalu, treści umowy, czasu jej trwania, formy dokumentów, daty objęcia lokalu oraz podstawy prawnej wypowiedzenia. W zwykłej sprzedaży rzeczy najętej art. 678 K.c. przewiduje, że nabywca wstępuje w stosunek najmu, ale może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów. Wyjątek z art. 678 § 2 K.c. chroni najemcę, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej, z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Przy sprzedaży egzekucyjnej dochodzi jednak art. 1002 K.p.c. W przypadku umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata nabywca może skorzystać ze szczególnego wypowiedzenia w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia własności. Termin wypowiedzenia wynosi wtedy rok, chyba że umowa przewiduje termin krótszy. Przepis ten wskazuje, że możliwość ta istnieje nawet wtedy, gdy umowa była zawarta w formie pisemnej z datą pewną i lokal został wydany.

Jeżeli chodzi o lokal mieszkalny, trzeba jednocześnie uwzględnić art. 692 K.c. oraz ustawę o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie umowy o używanie lokalu powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Przy zaległościach czynszowych właściciel powinien co do zasady wcześniej uprzedzić lokatora na piśmie i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Co z czynszem zapłaconym z góry?

Zapłata czynszu z góry nie zawsze automatycznie rozwiązuje problem. Najemca powinien wykazać, że zapłata była przewidziana w umowie albo w późniejszym aneksie, dotyczyła konkretnego okresu i została rzeczywiście przyjęta przez poprzedniego właściciela. Jeżeli płatność była nietypowa, np. obejmowała 2 albo 3 lata z góry, tym większe znaczenie mają dokumenty.

Nowy właściciel może twierdzić, że nie otrzymał tych pieniędzy i żądać bieżących płatności. Najemca może z kolei bronić się tym, że spełnił świadczenie zgodnie z ważną umową wobec ówczesnego wynajmującego. Ostateczna ocena zależy od treści umowy, dat płatności, wiedzy stron, etapu egzekucji oraz tego, czy czynsz dotyczył okresu po przysądzeniu własności.

Jeżeli wskutek skutecznego wypowiedzenia przez nabywcę najemca musi zwrócić lokal wcześniej, niż wynikałoby to z umowy, art. 679 K.c. pozwala mu żądać od zbywcy naprawienia szkody. Może to obejmować również roszczenia związane z czynszem zapłaconym za okres, z którego najemca nie mógł już korzystać, ale każdorazowo trzeba wykazać wysokość szkody i związek z wcześniejszym zakończeniem najmu.

Gdy nie wiadomo, komu należy płacić bieżące należności, można rozważyć złożenie świadczenia do depozytu sądowego. Nie jest to czynność automatyczna ani techniczna: zwykle wymaga wniosku do sądu i wykazania, że istnieje rzeczywista niepewność co do osoby wierzyciela albo ryzyko zapłaty niewłaściwej osobie.

Czy najemca musi opuścić lokal od razu?

Nie każde żądanie wyprowadzki jest skuteczne. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności ma bardzo silne skutki dla nabywcy, ale nie zwalnia go z obowiązku respektowania istniejących stosunków najmu w zakresie wynikającym z prawa. Jeżeli umowa nadal obowiązuje, najemca ma tytuł prawny do lokalu.

Jeżeli nabywca uważa, że umowa została skutecznie wypowiedziana, a lokator nie opuszcza lokalu, co do zasady powinien dochodzić swoich praw w przewidzianej prawem procedurze. Samowolne odcinanie mediów, wymiana zamków, groźby albo utrudnianie korzystania z mieszkania mogą rodzić odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych sytuacjach także karną.

W razie otrzymania wypowiedzenia najemca powinien szybko sprawdzić jego podstawę, datę, termin, podpis, wskazaną przyczynę oraz to, czy zostało doręczone prawidłowo. Jeżeli dokument jest wadliwy, można rozważyć pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia albo obronę w postępowaniu o opróżnienie lokalu. Przydatne może być także porównanie zasad dotyczących wypowiedzenia umowy najmu w typowych sporach między właścicielem a lokatorem.

Jakie działania podjąć krok po kroku?

1. Ustal, czy postanowienie o przysądzeniu własności już się uprawomocniło.
2. Przygotuj umowę najmu, aneksy, protokół wydania lokalu i potwierdzenia wszystkich płatności.
3. Zawiadom pisemnie nabywcę, komornika i sąd o istniejącym najmie oraz zapłacie czynszu z góry.
4. Sprawdź, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, na jaki okres oraz czy ma datę pewną.
5. Jeżeli otrzymasz wypowiedzenie, zweryfikuj jego podstawę prawną, termin i przyczynę.
6. Nie płać drugi raz tej samej należności bez analizy dokumentów; w razie sporu rozważ depozyt sądowy albo pisemne wezwanie do wskazania podstawy żądania.
7. Jeżeli dochodzi do presji, gróźb albo prób siłowego usunięcia z lokalu, zabezpieczaj dowody i reaguj formalnie.

FAQ

Czy licytacja komornicza automatycznie rozwiązuje umowę najmu?

Nie. Co do zasady po uprawomocnieniu się przysądzenia własności nabywca wstępuje w stosunek najmu. Trzeba jednak sprawdzić, czy przysługuje mu szczególne prawo wypowiedzenia, zwłaszcza przy umowie zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata.

Czy data pewna zawsze chroni najemcę?

Nie zawsze. Data pewna ma duże znaczenie przy zwykłej sprzedaży rzeczy najętej i art. 678 § 2 K.c., ale przy sprzedaży egzekucyjnej art. 1002 K.p.c. przewiduje szczególne zasady dla umów najmu nieruchomości zawartych na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata.

Czy nowy właściciel może żądać czynszu, który zapłaciłem poprzedniemu właścicielowi z góry?

Może takie żądanie zgłosić, ale jego zasadność zależy od dokumentów i okoliczności. Najemca powinien wykazać podstawę zapłaty, okres objęty czynszem i to, że płatność została dokonana zgodnie z umową. W razie sporu niekiedy trzeba dochodzić rozliczenia od poprzedniego właściciela.

Czy po wypowiedzeniu przez nabywcę mogę żądać odszkodowania?

Tak, jeżeli wskutek wypowiedzenia przez nabywcę najemca musi zwrócić lokal wcześniej, niż wynikało to z umowy, art. 679 K.c. przewiduje możliwość żądania od zbywcy naprawienia szkody. Trzeba jednak udowodnić wysokość szkody i związek z wcześniejszym zakończeniem najmu.

Co zrobić, gdy nie wiem, komu płacić czynsz po licytacji?

Najpierw warto pisemnie wezwać zainteresowane osoby do wyjaśnienia podstawy żądania i wskazania rachunku. Jeżeli istnieje realna niepewność co do osoby wierzyciela, można rozważyć wniosek o złożenie świadczenia do depozytu sądowego.

Podsumowanie

Najemca mieszkania sprzedanego w licytacji komorniczej nie powinien zakładać ani automatycznej utraty lokalu, ani pełnego bezpieczeństwa umowy wieloletniej. Najważniejsze są: data uprawomocnienia się przysądzenia własności, treść i forma umowy, wydanie lokalu, czas trwania najmu, dowody zapłaty oraz prawidłowość ewentualnego wypowiedzenia. Im szybciej najemca przedstawi dokumenty nabywcy, komornikowi i sądowi, tym większa szansa na ograniczenie sporu albo przygotowanie skutecznej obrony.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 6, art. 669, art. 673, art. 678, art. 679 i art. 692.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 232, art. 998-1003 oraz art. 692-693²².
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 11 i art. 18.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.