Różnica między wodomierzem głównym a indywidualnym – kto płaci?

Problem opisany w pytaniu dotyczy sytuacji, w której administracja naliczyła lokatorom dopłatę za wodę, ponieważ wodomierz główny wykazał większe zużycie niż suma odczytów z liczników indywidualnych. Pan Ryszard pyta, czy można obciążyć także osoby, które rozliczają się według własnych wodomierzy w lokalach.

Różnica między wodomierzem głównym a indywidualnym – o co chodzi?

Wodomierz główny mierzy ilość wody dostarczonej do całego budynku. Na jego podstawie przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne rozlicza się z odbiorcą usług, którym w budynku wielolokalowym najczęściej jest właściciel albo zarządca budynku, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa.

Wodomierze indywidualne, zamontowane w lokalach, służą natomiast do podziału kosztu wody między poszczególnych użytkowników lokali. W praktyce suma wskazań wodomierzy lokalowych rzadko idealnie odpowiada wskazaniu wodomierza głównego. Różnica może wynikać m.in. z odczytów wykonanych w różnych terminach, zużycia wody w częściach wspólnych, awarii, przecieków, niesprawnych zaworów, braku legalizacji wodomierza, błędów odczytu albo nieuprawnionego poboru wody.

Jak powinny być rozliczane koszty wody w budynku?

Podstawowa zasada jest taka, że koszt dostawy wody i odprowadzania ścieków powinien zostać rozliczony zgodnie z rzeczywiście poniesionymi kosztami oraz przyjętymi w danym budynku zasadami. Jeżeli w lokalach są sprawne i zalegalizowane wodomierze, zużycie lokalowe co do zasady rozlicza się według ich wskazań. Koszty dotyczące nieruchomości wspólnej rozlicza się według zasad właściwych dla wspólnoty albo spółdzielni.

We wspólnocie mieszkaniowej właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów, o ile przepisy albo uchwały nie przewidują szczególnych zasad dla danego rodzaju kosztu. W tym kontekście znaczenie mają także zasady naliczania opłat eksploatacyjnych, bo część kosztów budynku nie jest rozliczana wyłącznie według indywidualnego korzystania z danego urządzenia.

Nie oznacza to jednak, że administracja może dowolnie dopisać mieszkańcom brakującą kwotę. Potrzebna jest konkretna metoda podziału różnicy, dokumenty źródłowe oraz zgodność z regulaminem rozliczeń, uchwałami wspólnoty, statutem lub regulaminami spółdzielni.

Kto rozlicza niedobór wody?

Zgodnie z art. 26 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel albo zarządca budynku wielolokalowego, to on ma obowiązek rozliczyć koszty tych usług. Przepis wprost wskazuje również, że suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od kosztów ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Ten sam art. 26 przewiduje, że właściciel lub zarządca budynku wybiera metodę rozliczania kosztów różnicy między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody. Należnościami wynikającymi z tej metody można obciążyć osoby korzystające z lokali.

Jeżeli więc regulamin przewiduje, że niedobór jest rozliczany np. proporcjonalnie do zużycia z lokali, według liczby osób, według udziałów albo w inny obiektywnie opisany sposób, sama dopłata nie jest z góry bezprawna. Problem powstaje wtedy, gdy metoda nie została prawidłowo przyjęta, nie da się jej zweryfikować albo prowadzi do obciążenia mieszkańców kosztami, których zarządca nie poniósł.

Dlaczego powstają różnice między wodomierzem głównym a lokalowymi?

Różnica nie zawsze oznacza błąd administracji albo nieuczciwe rozliczenie. W budynkach wielolokalowych może pojawić się z przyczyn technicznych i organizacyjnych, zwłaszcza gdy wodomierze są odczytywane w różnych dniach albo część urządzeń jest starsza, niesprawna lub nie ma aktualnej legalizacji.

Do najczęstszych przyczyn należą:

• zużycie wody w częściach wspólnych, np. do sprzątania, podlewania zieleni albo prac konserwacyjnych,
• awarie instalacji, przecieki, nieszczelności pionów, zaworów lub spłuczek,
• różne daty odczytu wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych,
• brak odczytu w części lokali i stosowanie szacunków albo ryczałtów,
• wodomierze bez ważnej legalizacji albo urządzenia źle dobrane do przepływu,
• błędy przy przepisywaniu odczytów, nieprawidłowe plomby albo ingerencja w urządzenia.

Im większa różnica, tym bardziej zasadne jest żądanie od zarządcy wyjaśnienia jej przyczyn. Zarządca powinien umieć wykazać, z czego wynika kwota niedoboru, jakie faktury ją potwierdzają oraz według jakiego klucza została rozdzielona.

Regulamin rozliczania kosztów wody i ścieków

Najważniejszym dokumentem w takiej sprawie jest regulamin rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków albo ogólny regulamin rozliczania kosztów eksploatacji. To w nim powinny znaleźć się zasady odczytów, terminy rozliczeń, sposób rozliczania lokali bez wodomierzy, postępowanie przy braku odczytu, awarii wodomierza, utracie legalizacji oraz metoda podziału różnicy między wodomierzem głównym a lokalowymi.

Regulamin nie powinien działać wstecz w sposób zaskakujący dla mieszkańców. Powinien być jasny, możliwy do zastosowania i zgodny z przepisami. Podobne znaczenie ma regulamin przy innych mediach, np. gdy chodzi o rozliczanie kosztów ciepła w budynku wielolokalowym.

We wspólnocie mieszkaniowej zasady rozliczeń są zwykle przyjmowane uchwałą właścicieli. Jeżeli uchwała narusza prawo, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela, można rozważyć jej zaskarżenie do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W praktyce analogiczne problemy pojawiają się także przy sprawach takich jak zaskarżanie uchwał o opłatach do wspólnoty.

W spółdzielni mieszkaniowej należy sprawdzić statut, regulaminy uchwalone przez właściwy organ spółdzielni oraz indywidualne rozliczenie. Członkowie i właściciele lokali mają obowiązek uczestniczyć w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości, ale spółdzielnia powinna wykazać zasadność opłat, jeżeli mieszkaniec je kwestionuje.

Czy osoby z wodomierzem indywidualnym mogą płacić za niedobór?

Tak, jest to możliwe, ale nie w każdych okolicznościach. Wodomierz indywidualny wskazuje zużycie w lokalu, natomiast nie przesądza samodzielnie, kto poniesie różnicę między kosztem całego budynku a sumą rozliczeń lokalowych. Ustawa dopuszcza wybór metody rozliczenia tej różnicy przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego.

Dopłata będzie łatwiejsza do obrony, gdy:

• istnieje regulamin albo uchwała określająca metodę rozliczania różnicy,
• metoda jest stosowana jednakowo wobec porównywalnych lokali,
• łączna kwota obciążeń odpowiada rzeczywistym kosztom z faktur,
• mieszkańcy mogą zweryfikować odczyty, daty, stawki i sposób wyliczenia,
• zarządca podejmuje działania wyjaśniające przy nietypowo wysokich niedoborach.

Dopłatę można natomiast kwestionować, gdy zarządca nie wskazuje podstawy prawnej i regulaminowej, nie udostępnia danych do weryfikacji, rozlicza mieszkańców ponad koszt wynikający z faktur albo przerzuca na nich koszty awarii, które powinny zostać usunięte i rozliczone w inny sposób.

Co zrobić, gdy rozliczenie wody wydaje się nieprawidłowe?

W pierwszej kolejności warto poprosić administrację o pełne rozliczenie. Pismo powinno być konkretne i obejmować żądanie udostępnienia dokumentów, a nie tylko ogólną prośbę o wyjaśnienie niedopłaty.

Warto zażądać w szczególności:

• kopii albo zestawienia faktur od przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego za dany okres,
• odczytu wodomierza głównego z datami,
• odczytów wodomierzy lokalowych oraz informacji, które lokale rozliczono szacunkowo,
• regulaminu rozliczania wody i ścieków,
• informacji o sposobie rozliczenia lokali bez wodomierzy,
• informacji o legalizacji wodomierzy oraz ewentualnych awariach instalacji,
• dokładnego wzoru, według którego obliczono dopłatę przypadającą na dany lokal.

Jeżeli po analizie dokumentów okaże się, że rozliczenie jest błędne, można złożyć reklamację i zażądać korekty. We wspólnocie mieszkaniowej, gdy problem wynika z uchwały, trzeba pilnować 6-tygodniowego terminu na jej zaskarżenie. Jeżeli termin już upłynął, nadal można kwestionować konkretne rozliczenie, zwłaszcza gdy zostało wykonane niezgodnie z uchwałą lub regulaminem.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sprawie samo posiadanie wodomierza indywidualnego nie daje pełnej gwarancji, że mieszkaniec nigdy nie zapłaci części różnicy wykazanej przez wodomierz główny. Ustawa dopuszcza rozliczenie takiej różnicy między osoby korzystające z lokali, ale wymaga, aby właściciel lub zarządca stosował konkretną metodę i nie pobierał więcej, niż wynosi rzeczywisty koszt usług wodociągowo-kanalizacyjnych.

Najważniejsze jest sprawdzenie regulaminu, uchwał, faktur, dat odczytów oraz stanu wodomierzy. Jeżeli dopłata została naliczona bez jasnej podstawy albo w sposób sprzeczny z dokumentami wspólnoty lub spółdzielni, można domagać się wyjaśnień, korekty rozliczenia, a w niektórych przypadkach także skierować sprawę do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, w szczególności art. 6, art. 26 i art. 27 - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, art. 13, art. 14 i art. 25 - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 4 - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
4. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze, oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów - Dz.U. 2007 nr 209 poz. 1513
5. Rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z dnia 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych - Dz.U. 2019 poz. 759

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.