Użyczenie mieszkania a pokrywanie kosztów

Kto ponosi koszty utrzymania użyczonego mieszkania?

Umowa użyczenia została uregulowana w art. 710 i nast. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 710 K.c. użyczający zezwala biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W przypadku mieszkania oznacza to, że właściciel nie pobiera czynszu najmu ani innego wynagrodzenia za samo korzystanie z lokalu.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie koszty musi ponosić właściciel. Kluczowy jest art. 713 K.c., zgodnie z którym:

„Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.”

Przy mieszkaniu zwykłymi kosztami utrzymania są przede wszystkim koszty, które wynikają z faktycznego korzystania z lokalu i pozwalają korzystać z niego w stanie niepogorszonym. Chodzi zwłaszcza o prąd, gaz, wodę, ogrzewanie, odbiór odpadów, ścieki, internet, drobne naprawy eksploatacyjne oraz inne opłaty, które powstają dlatego, że ktoś mieszka w lokalu.

Jeżeli biorący opłaca wyłącznie rzeczywiste koszty korzystania z mieszkania, nie jest to jeszcze czynsz najmu. Umowa nadal może być użyczeniem. Problem pojawia się wtedy, gdy strony nazwą umowę użyczeniem, ale w praktyce biorący płaci właścicielowi kwotę oderwaną od kosztów i będącą ekwiwalentem za korzystanie z lokalu. Wtedy organ podatkowy albo sąd może oceniać, czy strony nie zawarły w istocie umowy odpłatnej.

Zobacz również: wynajem użyczonego mieszkania

Czynsz administracyjny, media i inne opłaty za używane mieszkanie

W praktyce najwięcej wątpliwości budzi czynsz administracyjny do wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni. Takie opłaty często obejmują różne składniki: zaliczki na media, wywóz śmieci, eksploatację części wspólnych, koszty zarządu, fundusz remontowy, konserwację, czasem również opłaty naliczane niezależnie od zużycia.

Dlatego nie warto posługiwać się w umowie samym ogólnym pojęciem „czynsz”. Bezpieczniej rozpisać konkretne składniki, które ma ponosić biorący. Można wskazać, że biorący płaci lub zwraca właścicielowi:

• opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, ogrzewanie i ścieki według faktur, liczników albo rozliczeń administratora,
• opłaty za odpady komunalne, jeżeli są związane z zamieszkiwaniem w lokalu,
• internet, telewizję, telefon i inne usługi zamówione przez biorącego,
• drobne naprawy i bieżącą konserwację wynikającą ze zwykłego używania mieszkania,
• opłaty eksploatacyjne naliczane przez wspólnotę lub spółdzielnię w takim zakresie, w jakim strony uznają je za zwykłe koszty korzystania z lokalu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów posługuje się pojęciem opłat niezależnych od właściciela. Są to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych. Przy umowie użyczenia można pomocniczo odwołać się do tego rozróżnienia, choć podstawą rozliczeń między stronami pozostaje przede wszystkim Kodeks cywilny i treść zawartej umowy.

Które koszty powinny pozostać po stronie właściciela?

Nie każdy wydatek związany z mieszkaniem jest zwykłym kosztem utrzymania lokalu przez osobę, która w nim mieszka. Właściciel co do zasady ponosi koszty wynikające z samego prawa własności, a nie z bieżącego używania lokalu przez biorącego.

Do takich kosztów zwykle należą:

• podatek od nieruchomości,
• ubezpieczenie mieszkania lub budynku, jeżeli jest zawarte w interesie właściciela,
• opłata za użytkowanie wieczyste albo opłata przekształceniowa, jeżeli występuje,
• duże remonty i nakłady zwiększające wartość lokalu, które nie wynikają ze zwykłego korzystania,
• koszty usunięcia wad lokalu istniejących przed oddaniem mieszkania do używania.

Stanowisko to potwierdza również orzecznictwo. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 marca 2013 r., sygn. I ACa 1166/12, wskazano, że przerzucenie na biorącego kosztów stałych, takich jak podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie, mogłoby w określonych okolicznościach prowadzić do utraty darmowego charakteru użyczenia.

Nie oznacza to, że każda umowa, w której biorący zwraca właścicielowi część opłat, jest nieważna albo automatycznie staje się najmem. Znaczenie ma charakter opłaty, jej związek z korzystaniem z mieszkania, sposób rozliczania oraz to, czy właściciel otrzymuje ekonomiczne wynagrodzenie ponad zwrot kosztów.

Czy umowę użyczenia mieszkania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Samo zawarcie umowy użyczenia mieszkania nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego tak jak najem prywatny opodatkowany ryczałtem. Użyczający nie uzyskuje czynszu, więc samo oddanie lokalu do bezpłatnego używania nie tworzy po jego stronie przychodu z najmu.

Skutki podatkowe mogą natomiast powstać po stronie biorącego, ponieważ bezpłatne korzystanie z cudzego mieszkania bywa traktowane jako nieodpłatne świadczenie. Jeżeli lokal jest użyczony osobie z najbliższej rodziny, znaczenie ma zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT, obejmujące wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli mieszkanie jest użyczane osobie niespokrewnionej albo przedsiębiorcy, sytuację trzeba ocenić ostrożniej. Może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia, którego wartość ustala się według zasad podatkowych. Osobno należy ocenić, czy zwrot kosztów mediów i opłat eksploatacyjnych jest tylko refakturowaniem realnych wydatków, czy ukrytym wynagrodzeniem za korzystanie z lokalu.

Prawa i obowiązki stron umowy użyczenia mieszkania

Umowa powinna określać nie tylko koszty, ale również sposób korzystania z mieszkania. Jeżeli strony tego nie zrobią, biorący może używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. W przypadku mieszkania oznacza to co do zasady korzystanie z lokalu na cele mieszkaniowe, chyba że właściciel wyraźnie zgodzi się na inne wykorzystanie.

Biorący nie powinien bez zgody właściciela oddawać mieszkania innej osobie do używania. Powinien też dbać o lokal, ponosić zwykłe koszty utrzymania, usuwać drobne szkody powstałe z jego winy i zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia.

Użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu rzeczy w sytuacjach przewidzianych w Kodeksie cywilnym, między innymi gdy biorący używa mieszkania sprzecznie z umową albo przeznaczeniem, powierza je innej osobie bez podstawy albo gdy lokal stanie się użyczającemu potrzebny z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy. Więcej o tym, jak uregulować zakończenie umowy użyczenia, warto sprawdzić jeszcze przed podpisaniem dokumentu.

Użyczenie mieszkania a koszty uzyskania przychodu

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy biorący wykorzystuje użyczone mieszkanie do działalności gospodarczej, na przykład prowadzi w nim biuro, gabinet lub pracownię. Samo to, że lokal jest użyczony, nie wyklucza rozliczania określonych wydatków jako kosztów uzyskania przychodu, ale muszą być spełnione ogólne warunki podatkowe.

Podatnik musi wykazać związek wydatku z przychodem albo z zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodu, prawidłowo udokumentować wydatek i sprawdzić, czy nie znajduje się on w katalogu wydatków wyłączonych z kosztów. Jeżeli lokal jest używany częściowo prywatnie, a częściowo w działalności, konieczne może być proporcjonalne rozliczenie kosztów.

Do kosztów mogą należeć przede wszystkim realne opłaty za media, usługi i eksploatację przypadające na działalność. Bardziej ryzykowne jest automatyczne zaliczanie do kosztów wydatków właścicielskich, takich jak podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie, zwłaszcza gdy nie wynikają one z bieżącego korzystania przez przedsiębiorcę. Interpretacje podatkowe w tym zakresie są wydawane dla konkretnych stanów faktycznych, dlatego nie powinno się ich mechanicznie przenosić na każdą sprawę.

Zobacz również: skutki podatkowe użyczenia lokalu

Jak zapisać koszty w umowie użyczenia mieszkania?

Najlepszym sposobem uniknięcia sporu jest szczegółowa umowa pisemna. Nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale powinna jasno wskazywać lokal, strony, czas trwania użyczenia, cel korzystania z mieszkania, zasady ponoszenia kosztów oraz sposób zwrotu lokalu.

W części dotyczącej kosztów warto wpisać:

• czy biorący płaci dostawcom bezpośrednio, czy zwraca koszty właścicielowi,
• które składniki opłat do wspólnoty lub spółdzielni ponosi biorący,
• jak rozliczane są niedopłaty i nadpłaty za media,
• czy biorący może zamawiać dodatkowe usługi, takie jak internet lub telewizja,
• kto ponosi koszty drobnych napraw, a kto większych remontów,
• czy biorący odpowiada za szkody wyrządzone przez domowników, gości lub zwierzęta,
• w jakim terminie biorący ma przekazywać potwierdzenia płatności.

Warto unikać sformułowania, że biorący płaci właścicielowi „czynsz”. Przy użyczeniu lepiej mówić o zwrocie kosztów, opłatach eksploatacyjnych lub opłatach za media. Jeżeli właściciel chce otrzymywać stałe wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, właściwszą umową będzie najem, a nie użyczenie.

FAQ

Czy użyczenie mieszkania jest zawsze bezpłatne?

Tak, użyczenie z definicji jest nieodpłatne. Biorący może jednak ponosić zwykłe koszty utrzymania mieszkania, takie jak media, odpady czy drobne naprawy. Jeżeli płaci właścicielowi wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, umowa może zostać uznana za odpłatną.

Czy biorący może płacić czynsz administracyjny do wspólnoty lub spółdzielni?

Może, jeżeli strony tak ustalą, ale warto rozpisać, które składniki opłat ma ponosić. Inaczej ocenia się opłaty za bieżące korzystanie z mieszkania, a inaczej koszty właścicielskie lub nakłady zwiększające wartość lokalu.

Czy właściciel musi płacić podatek od użyczonego mieszkania?

Właściciel nadal pozostaje podatnikiem podatku od nieruchomości. Samo nieodpłatne użyczenie mieszkania nie jest przychodem z najmu po stronie właściciela, ale trzeba osobno ocenić skutki podatkowe po stronie biorącego, zwłaszcza gdy nie jest on członkiem najbliższej rodziny.

Czy umowa użyczenia mieszkania musi być pisemna?

Przepisy nie wymagają szczególnej formy dla typowej umowy użyczenia mieszkania, ale forma pisemna jest zdecydowanie zalecana. Ułatwia wykazanie, kto płaci konkretne opłaty, kiedy lokal ma zostać zwrócony i czy biorący może korzystać z mieszkania tylko na cele mieszkaniowe.

Kto płaci za remont w użyczonym mieszkaniu?

Drobne naprawy i bieżąca konserwacja związane ze zwykłym używaniem mogą obciążać biorącego. Większe remonty, usuwanie wad lokalu oraz nakłady zwiększające wartość mieszkania powinny być uregulowane w umowie, bo bez jasnych zapisów mogą stać się źródłem sporu.

Podsumowanie

Przy użyczeniu mieszkania najważniejsze jest odróżnienie kosztów bieżącego korzystania od kosztów właścicielskich. Biorący do używania powinien ponosić zwykłe koszty utrzymania lokalu, w szczególności media, odpady, drobne naprawy i opłaty bezpośrednio związane z zamieszkiwaniem. Właściciel co do zasady ponosi natomiast koszty wynikające z własności, takie jak podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie.

Dobrze przygotowana umowa powinna jasno określać, które opłaty ponosi biorący, jak są dokumentowane i w jakim terminie mają być płacone. Przy użyczeniu osobie spoza rodziny albo wykorzystywaniu mieszkania w działalności gospodarczej trzeba dodatkowo sprawdzić skutki podatkowe, ponieważ zależą one od konkretnego stanu faktycznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 710-719 - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst ustawy.
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 21 ust. 1 pkt 125 oraz art. 22 ust. 1 - ISAP.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. I ACa 1166/12.
5. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.