Użyczenie mieszkania a pokrywanie kosztów

Kto ponosi koszty utrzymania użyczonego mieszkania?

Użyczenie z założenia, bez względu na fakt ponoszenia lub nieponoszenia kosztów utrzymania tej rzeczy, jest czynione pod tytułem darmowym, użyczenie bowiem z definicji nie jest umową odpłatną. Natomiast do kwestii ponoszenia kosztów utrzymania rzeczy użyczonej odnosi się art. 713 ustawy – Kodeks cywilny (K.c.) w następującym brzmieniu:

„Art. 713. [Koszty, wydatki, nakłady]

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.”

Artykuł 713 K.c. stanowi zatem, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, jako normalne następstwo korzystania z rzeczy, leżące w gestii biorącego w użyczenie jako wyłącznie zainteresowanego. W doktrynie podnosi się, że poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy.

Orzecznictwo jako przykłady kosztów objętych regulacją przepisu art. 713 K.c. wskazuje na koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw, nawożenia gleby, karmienia i leczenia zwierząt, koszty paliwa, olejów, części, a jako przykład „zwykłych kosztów utrzymania rzeczy użyczonej” koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem użyczanego lokalu. Pojęcie kosztów eksploatacji nie ma definicji legalnej. Według Głównego Urzędu Statystycznego są to koszty, „które w sposób naturalny wiążą się ze stanami istnienia (utrzymania) nieruchomości, a więc związane są z używaniem przedmiotu.” I są traktowane bardzo szeroko, co niekoniecznie w punktu widzenia użyczenia lokalu mieszkalnego mogłoby się spotkać z aprobatą fiskusa. Dlatego też dla naszego przypadku bardziej przydatna jest ustawa z 21.66.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 2.1 pkt 8a tej ustawy definiuje wydatki związane z utrzymaniem lokalu, podkreślając jednocześnie, że obciążają one właściciela. Są to opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty: konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzenia remontów, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, ubezpieczenia nieruchomości oraz inne, o ile wynikają z umowy. Z kolei zaś art. 2 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wskazuje na „opłaty niezależne od właściciela”, do których zalicza opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych. W przypadku np. kosztów utrzymania urządzeń, takich jak telefon czy internet w użyczonym lokalu, należy przyjąć, że jeżeli tylko są one zależne od decyzji biorącego w użyczenie, to na nim spoczywał będzie obowiązek ich ponoszenia.

Zobacz również: Wynajem użyczonego mieszkania

Czy biorącego w używanie mieszkania można obciążyć kosztami ?

Zagadnienie sprowadza się zatem do ustalenia, czy biorącego w używanie można obciążyć tzw. kosztami stałymi, które właściciel, gdyby nie umowa użyczenia, musiałby ponosić osobiście. Z reguły bowiem tzw. koszty stałe wynikają z umów o charakterze długotrwałym. Przypomnę tylko w tym miejscu, że koszty utrzymania lokalu nie stanowią żadnego wynagrodzenia za używanie, lecz są jedynie następstwem korzystania z lokalu wziętego w użyczenie. Związane jest z tym ograniczenie obowiązków użyczającego, a z kolei zwiększenie odpowiedzialności biorącego w użyczenie. Jeżeli zatem dane opłaty związane z używaniem lokalu można zakwalifikować do kosztów związanych z faktem bieżącego używania tego lokalu, tzn. jeżeli bez ich pokrycia niemożliwe stałoby się korzystanie z rzeczy użyczonej, to mieszczą się w dyspozycji przepisu art. 713 K.c. Zatem „koszty eksploatacyjne” są normalnym następstwem korzystania z rzeczy. Nie są bez znaczenia dla zachowania lokalu w stanie niepogorszonym, czyli jego utrzymania w zakresie sprzed zawarcia umowy. Nie jest bowiem obowiązkiem użyczającego łożenie na utrzymanie biorącego w użyczenie. Wystarczającą pomoc i bezinteresowność wykazuje on, oddając bezpłatnie lokal do używania.

W mojej więc opinii, z tytułu nieodpłatnego oddania w używanie lokalu mieszkalnego oraz kosztów używania tego lokalu takich jak czynsz – opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, koszty zarządu, gaz, energia elektryczna itp., będzie ponosić w całości biorący lokal w użyczenie.

Zobacz również: Podatek od użyczenia mieszkania

Koszty stałe w użyczonym mieszkaniu 

Natomiast wydatki związane z ubezpieczeniem nieruchomości oraz podatkami (np. od nieruchomości) nie obciążają biorącego rzecz do używania. Są to bowiem koszty stałe, związane z samym faktem istnienia rzeczy i niezależne od stosunku prawnego łączącego strony. Koszty te nie mogą obciążać biorącego rzecz do używania. Gdyby bowiem obciążenia te przerzucić na biorącego rzecz do używania, umowa użyczenia traciłaby swój darmowy charakter – opłaty te stanowiłyby w istocie ekwiwalent za oddanie rzeczy do używania (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 marca 2013 r. I ACa 1166/12).

Poniżej stanowiska fiskusa dość rozbieżne co do kwestii czynszu:

Prawa i obowiązki stron umowy użyczenia mieszkania 

„Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny regulującą prawa i obowiązki stron umowy użyczenia stwierdzić należy, iż używającego obciążają zwykłe koszty używania rzeczy oraz utrzymania jej w stanie nie pogorszonym. Używającego można obciążyć obowiązkiem regulowania określonych należności, np. za czynsz, podatek od nieruchomości, za zużycie wody, energii, gazu lub drobnych remontów.

Mając na względzie treść cytowanych wyżej przepisów, stwierdzić należy, że w opisanym stanie faktycznym podatek od nieruchomości, czynsz i koszty mediów opłacane przez Wnioskodawczynię z tytułu używania użyczonej od męża nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Ponoszenie tego wydatku związane jest bowiem z posiadaniem i wykorzystywaniem na potrzeby tej działalności nieruchomości, na której mieści się prowadzony przez Wnioskodawczynię salon fryzjerski. Istnieje zatem związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku z tego tytułu, a osiąganiem przychodów ze źródła przychodu – pozarolnicza działalność gospodarcza. Wydatek ten należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, jako koszt ogólny działalności gospodarczej” (Interpretacja indywidualna z 18 września 2014 r., sygn. ITPB1/415-697/14/AK – Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy).

 Czy wydatki związane z użyczeniem mieszkania stanowią koszty uzyskania przychodu?

„Wobec powyższego, organ odwoławczy podobnie jak organ podatkowy I instancji uznał, że nie stanowią kosztów uzyskania przychodu wymienione przez Panią S. we wniosku wydatki związane z opłatą czynszu i zainstalowaniem miernika ciepła, bowiem są to wydatki obciążające właściciela lokalu i wykraczają poza koszty zwykłego utrzymania przedmiotu użyczenia w stanie niepogorszonym.” (Decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 28.02.2007 r., sygn. L.IS.I/1/4150/41/2006 – Izba Skarbowa w Rzeszowie).

Niemniej strony mogą w umowie określić zakres obowiązków biorącego, a w szczególności zakres ponoszonych przez niego obciążeń na rzecz użyczającego. Innymi słowy – mogą ustalić przede wszystkim zakres opłat wnoszonych przez biorącego. Wykaz może być oparty na postanowieniach ww. ustawy o ochronie praw lokatorów i zawartym w niej wykazie obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego. Strony jednak mogą wykaz ten ustalić całkowicie swobodnie i odmiennie określić zasady rozliczania nakładów i wydatków poniesionych przez biorącego, a więc że koszty eksploatacyjne, fundusz remontowy, koszty zarządu, gaz, energia elektryczna etc. ponosi w całości biorący do użyczenia lokal mieszkalny.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.