Umowa użyczenia mieszkania a podatek

Umowa użyczenia mieszkania jest popularna wtedy, gdy właściciel chce pomóc członkowi rodziny, znajomemu albo innej osobie i nie pobiera czynszu. Brak zapłaty nie oznacza jednak, że można pominąć kwestie podatkowe i organizacyjne. Najważniejsze jest ustalenie, kto faktycznie korzysta z lokalu, czy należy do najbliższej rodziny właściciela oraz czy ponosi wyłącznie zwykłe koszty utrzymania mieszkania.

Umowa użyczenia mieszkania

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W przypadku mieszkania oznacza to, że właściciel udostępnia lokal bez czynszu najmu. Umowa może być zawarta ustnie, ale ze względów dowodowych bezpieczniej sporządzić ją na piśmie.

W umowie warto wskazać co najmniej strony, adres lokalu, czas trwania użyczenia, osoby uprawnione do zamieszkiwania, zasady ponoszenia opłat eksploatacyjnych, obowiązek dbania o lokal, zakaz podnajmu lub dalszego użyczenia bez zgody właściciela oraz zasady zwrotu mieszkania. Przy rozliczaniu opłat warto jasno opisać podział kosztów utrzymania użyczonego lokalu, aby zwrot mediów lub czynszu administracyjnego nie został potraktowany jako ukryty czynsz najmu.

Co do zasady biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W praktyce przy mieszkaniu będą to najczęściej opłaty za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie, wywóz odpadów, internet lub opłaty eksploatacyjne do wspólnoty albo spółdzielni. Jeżeli jednak właściciel zaczyna pobierać dodatkowe wynagrodzenie za samo korzystanie z lokalu, relacja może przestać być użyczeniem i nabrać cech najmu.

Podatek dochodowy po stronie właściciela mieszkania

Po uchyleniu dawnych regulacji nakazujących rozpoznawanie przychodu z nieruchomości udostępnianych bezpłatnie, prywatne użyczenie mieszkania nie powoduje samo przez się przychodu po stronie właściciela. Oznacza to, że osoba użyczająca lokal prywatnie nie płaci PIT tylko dlatego, że pozwala komuś mieszkać bez czynszu.

Inaczej należy oceniać sytuacje, w których lokal jest składnikiem działalności gospodarczej, jest związany z rozliczeniami firmowymi albo właściciel uzyskuje od biorącego świadczenia wykraczające poza zwykły zwrot kosztów. Wtedy trzeba zbadać, czy nie powstaje przychód z działalności, najmu albo innego stosunku prawnego. Samo nazwanie umowy użyczeniem nie przesądza jeszcze o skutkach podatkowych, jeżeli faktycznie strony rozliczają wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania.

W tym kontekście warto sprawdzić także: podatek od nieruchomości a najem.

Podatek dochodowy po stronie osoby korzystającej z mieszkania

U osoby, która bezpłatnie korzysta z cudzego mieszkania, może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia. Art. 11 ust. 1 ustawy o PIT obejmuje przychodem m.in. wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Gdy przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość pieniężną ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu takiego lokalu lub budynku.

W praktyce biorący powinien ustalić rynkową wartość czynszu za podobny lokal w danej miejscowości i standardzie. Jeżeli lokal jest użyczony kilku osobom, każda z nich może uzyskiwać przychód odpowiadający jej udziałowi w korzyści. Taki przychód rozlicza się co do zasady w zeznaniu rocznym jako przychód z innych źródeł, chyba że zastosowanie ma zwolnienie podatkowe.

Użyczenie mieszkania rodzinie a zwolnienie z PIT

Kluczowe znaczenie ma art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Wolna od podatku jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie to nie obejmuje jednak świadczeń otrzymywanych na podstawie stosunku pracy, pracy nakładczej ani umów zaliczanych do działalności wykonywanej osobiście.

Do I grupy podatkowej należą m.in. małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha oraz teściowie. Do II grupy zalicza się m.in. zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa, rodzeństwo małżonków oraz małżonków rodzeństwa małżonków. Jeżeli osoba korzystająca z mieszkania mieści się w tych grupach względem użyczającego, wartość użyczenia zasadniczo korzysta ze zwolnienia z PIT.

W opisanej sprawie mieszkanie ma być użyczone pasierbicy brata żony pana Damiana oraz jej chłopakowi. Taka osoba, co do zasady, nie mieści się w I ani II grupie podatkowej względem pana Damiana lub jego żony. Wyjątek mógłby wymagać szczególnej analizy, na przykład gdyby doszło do przysposobienia i w konsekwencji powstałaby inna relacja rodzinna w rozumieniu przepisów podatkowych. Chłopak osoby korzystającej z lokalu również nie korzysta ze zwolnienia rodzinnego tylko dlatego, że mieszka razem z nią.

Kto może korzystać z udostępnionego mieszkania?

Biorący do używania nie może bez zgody użyczającego oddać mieszkania osobie trzeciej do używania. Dlatego w umowie należy wpisać, czy w lokalu może mieszkać tylko wskazana osoba, czy również partner, małżonek, dzieci albo inne osoby. Ma to znaczenie nie tylko cywilne, ale także podatkowe, bo każda osoba faktycznie korzystająca z nieodpłatnego mieszkania może uzyskać odrębne świadczenie.

Jeżeli właściciel godzi się na zamieszkanie partnera, narzeczonego albo znajomego biorącego, najlepiej wskazać to wyraźnie w umowie. Jeżeli strony chcą od razu określić, kiedy lokal trzeba zwrócić i w jakich sytuacjach właściciel może żądać wcześniejszego opuszczenia mieszkania, warto opisać zasady zakończenia użyczenia.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy użyczeniu

Umowa użyczenia mieszkania nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Ustawa o PCC zawiera zamknięty katalog czynności opodatkowanych, a umowa użyczenia nie została w nim wymieniona. Nie składa się więc deklaracji PCC-3 tylko z powodu zawarcia umowy użyczenia lokalu.

Ten wniosek potwierdza także utrwalona praktyka organów podatkowych, w tym indywidualna interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. IBPBII/2/415-1210/11/HS, wskazująca, że właściciel oddający mieszkanie do bezpłatnego używania osobie fizycznej nie płaci PCC, ponieważ ustawa o PCC nie obejmuje umowy użyczenia.

VAT przy nieodpłatnym użyczeniu mieszkania

Przy zwykłym, prywatnym użyczeniu mieszkania przez osobę fizyczną VAT zazwyczaj nie występuje. Problem może pojawić się wtedy, gdy użyczający działa jako podatnik VAT, lokal jest związany z działalnością gospodarczą, a nieodpłatne udostępnienie następuje do celów innych niż działalność gospodarcza lub dotyczy składników, przy których odliczano VAT. Wtedy trzeba indywidualnie zbadać art. 8 ust. 2 ustawy o VAT.

W typowej sytuacji, gdy małżonkowie prywatnie udostępniają mieszkanie osobie bliskiej lub znajomej i nie wykorzystują lokalu jako składnika działalności opodatkowanej VAT, nie powstaje obowiązek rozliczenia VAT. Jeżeli jednak lokal jest firmowy, został nabyty z odliczeniem VAT albo służył działalności gospodarczej, bezpieczna ocena wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego.

Co warto wpisać do umowy użyczenia mieszkania?

Dobra umowa użyczenia powinna nie tylko potwierdzać bezpłatność korzystania z lokalu, ale też ograniczać ryzyko sporów. Warto określić, że biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania mieszkania, nie może bez zgody właściciela oddać lokalu innym osobom, odpowiada za szkody wynikłe z niewłaściwego używania i ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia.

Jeżeli właścicieli jest kilku, na przykład małżonkowie są współwłaścicielami mieszkania, umowę powinni podpisać wszyscy współwłaściciele albo osoba prawidłowo umocowana. Warto również sporządzić protokół przekazania lokalu, spisać stan liczników, przekazane klucze, wyposażenie oraz ewentualne usterki. Takie dokumenty pomagają później rozliczyć media, naprawy i zwrot mieszkania.

FAQ

Podsumowanie

Użyczenie mieszkania jest nadal możliwe bez podatku po stronie prywatnego właściciela, ale nie zawsze jest neutralne dla osoby korzystającej z lokalu. Jeżeli biorący nie należy do I ani II grupy podatkowej względem użyczającego, powinien liczyć się z koniecznością rozpoznania przychodu z nieodpłatnego świadczenia. Warto też pamiętać, że partner, znajomy albo inna osoba mieszkająca w lokalu może mieć odrębną sytuację podatkową.

Najbezpieczniej spisać umowę, określić osoby uprawnione do zamieszkiwania, rozdzielić zwykłe koszty utrzymania lokalu od ewentualnego wynagrodzenia oraz sprawdzić relacje rodzinne według ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy lokalach firmowych albo podatnikach VAT konieczna może być dodatkowa analiza, bo skutki podatkowe zależą od przeznaczenia lokalu i wcześniejszych rozliczeń.