Mieszkanie komunalne po śmierci mamy a własne M w innym mieście – kiedy gmina odmówi kontynuacji najmu?

Kiedy gmina może wypowiedzieć najem komunalny?

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów…”) gmina, jako właściciel lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W kontekście powyższego przepisu należy wyjaśnić wszystkie pojęcia, o których mowa powyżej. Większość z nich stanowi definicje legalne, co oznacza, że wyjaśnienia tych pojęć zawarte są w ustawie.

„Inny tytuł prawny” — co to znaczy w praktyce?

Wskazać należy, że posiadanie innego tytułu prawnego do lokalu to np. odziedziczenie prawa do tego lokalu w drodze testamentu lub posiadanie mieszkania własnościowego. W Pana przypadku mamy właśnie taką sytuację.

Ta sama czy „pobliska” miejscowość — gdzie przebiega granica?

Idąc dalej – jeżeli chodzi o przepis, ważne jest, aby lokal, do którego będzie miał Pan tytuł prawny, był położony w tej samej miejscowości lub w pobliskiej miejscowości. Zatem, jeżeli np. posiada Pan lokal komunalny we Wrocławiu i ten lokal własnościowy również jest położony we Wrocławiu, to spełni się jeden z warunków ustawowych pozwalających na wypowiedzenie Panu umowy najmu, gdyż będzie Pan miał tytuł prawny do lokalu położonego w tej samej miejscowości. Definicja legalna (tj. ustawowa) „pobliskiej miejscowości” znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt 13 ustawy o ochronie praw lokatorów…, zgodnie z którym należy przez nią rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub w powiecie graniczącym z tym powiatem – np. lokal komunalny położony jest we Wrocławiu, a drugi lokal w Bielanach Wrocławskich.

Możliwość używania i standard lokalu zamiennego — dwa kluczowe warunki

Dodatkowo, aby gmina mogła wypowiedzieć Panu umowę najmu, gdy posiada Pan tytuł prawny do innego lokalu, musi Pan mieć możliwość używania, tj. korzystania z tego lokalu. W przypadku gdy mimo posiadania tytułu prawnego do lokalu nie może Pan go używać, nie spełni się warunek ustawowy, od którego uzależniona jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego.

Nadto lokal, który stanowi Pana własność, musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, przez który należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni [art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów…].

Tylko kumulatywne, tj. łączne spełnienie tych przesłanek, pozwoli gminie na wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego. Podkreślić należy, że powyższe stanowi uprawnienie gminy, a nie jej obowiązek, co oznacza, że gmina może, ale wcale nie musi korzystać z tego uprawnienia, a więc nie musi wypowiadać stosunku najmu. To, czy skorzysta z tego uprawnienia, zależy od gminy. W praktyce wygląda to różnie – istnieją gminy, które nie korzystają z tego uprawnienia, a są i takie, które to czynią.

Wstąpienie w najem po mamie — szanse, argumenty, pułapki

Nie ukrywam, że wstąpienie w stosunek najmu po zmarłej może okazać się trudne do zrealizowania tak dla Pana, jak i byłej partnerki oraz Państwa syna. O zaliczeniu do kręgu osób uprawnionych z art. 691 Kodeksu cywilnego decydują kryteria: więzi prawnorodzinnej (małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka), obowiązku alimentacyjnego (osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych) oraz więzi osobistej (wspólne pożycie z najemcą). Nieprecyzyjność sformułowań przepisu powoduje wiele wątpliwości co do kręgu uprawnionych, które próbuje się wyjaśnić w drodze wykładni. W odniesieniu do uprawnionych dzieci, pomimo niefortunnego sformułowania, które sugeruje zawężenie tej grupy do wspólnych dzieci najemcy i jego małżonka, proponuje się trafnie, w drodze wykładni rozszerzającej, objęcie uprawnieniem również dzieci jednego małżonka, niebędących ich wspólnymi dziećmi. Z kolei w odniesieniu do kryterium obowiązku alimentacyjnego proponuje się, by przyjąć, że chodzi tu o stosunek alimentacyjny pomiędzy stronami, bez konieczności istnienia skonkretyzowanego roszczenia.

Znamiennej ewolucji uległa wykładnia pojęcia „wspólnego pożycia z najemcą” na gruncie przywołanego już art. 691 K.c. Początkowo przyjmowano, że przesłankę tę wypełnia wyłącznie pożycie między kobietą a mężczyzną w ramach konkubinatu, następnie poszerzono zakres jej stosowania, uwzględniając wspólne pożycie partnerów w związku jednopłciowym; w doktrynie spotyka się obecnie nawet jeszcze szersze ujęcie wspólnego pożycia, dopuszczające brak pożycia fizycznego między stronami. W świetle tej koncepcji można o nim mówić także w odniesieniu do relacji z osobami, które łączyła z najemcą więź duchowa, domowa i gospodarcza. I właśnie na tym ostatnim aspekcie można próbować orzec o wstąpieniu w stosunek najmu z Pana byłą partnerką.

Jak w praktyce reagują gminy?

Niestety, w praktyce spotkałam się co do zasady z takim działaniem gmin, które nie ma na celu pomocy osobom w takiej sytuacji, ale sztywne trzymanie się pewnych ram. Czyli np. w Pana sprawie mogliby zakwestionować wspólne pożycie partnerki i Pana mamy, a w stosunku do wnuka wskazać, że babcia nie była obowiązana do jego alimentacji. Natomiast próbowałabym przenieść to na partnerkę, a w razie potrzeby zwróciła się o pomoc do prezydenta. Proszę pamiętać, że to jest prawo, a nie obowiązek gminy, więc niekoniecznie będzie chciała zabrać to mieszkanie – zwłaszcza jeśli nie ma na nim żadnego zadłużenia. Proszę spróbować przenieść prawo na matkę dziecka lub na dziecko.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.