Kolejna umowa najmu czas oznaczony, jak się zabezpieczyć?
• Data: 2026-02-23 • Autor: Katarzyna Siwiec
Posiadam mieszkanie dwupokojowe, które wynajmuję pewnej osobie na umowę na czas oznaczony (to już druga umowa między nami na czas oznaczony dotycząca wynajmu tego mieszkania). Osoba ta nigdy w tym mieszkaniu nie mieszkała, tylko wynajęła je ode mnie, aby podnająć je swoim pracownikom. Jak skończy się trwająca obecnie między nami umowa, to jakie rozwiązania mogłabym zastosować, żeby nie dawać umowy na czas nieoznaczony? Osoba ta prowadzi działalność gospodarczą, jej nazwisko figuruje w CEIDG, ale bez przypisanej żadnej nazwy firmy. Osoba ta pozostaje w związku małżeńskim na zasadach wspólności majątkowej.
Zawarcie kolejnej umowy najmu
Nie wspomniała Pani, ile czasu trwa pomiędzy Państwem umowa najmu, ale sądzę, że nie dłużej niż lat 10, a nawet jeżeli dłużej, to i tak obecnie będzie zawierana kolejna umowa najmu, bo to bym Pani polecała – zawarcie kolejnej umowy na czas oznaczony – maksymalnie wynoszący lat 10.
Proszę tylko wystrzegać się przedłużenia tej obowiązującej obecnie umowy, a zawrzeć nową umowę.
Przedłużanie umowy rządzi się bowiem odmiennymi prawami niż te, które Pani opiszę, tj. najkrócej mówiąc, cały okres najmu, łącznie z przedłużeniem jego obowiązywania nie może być dłuższy niż lat 10.
Zobacz również: Najem okazjonalny a dodatek mieszkaniowy
Najem dłuższy niż na 10 lat
Postaram się szczegółowo Pani wytłumaczyć kwestie związane z Pani zapytaniem. Otóż art. 661 Kodeksu cywilnego stanowi, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Przepis ten określa maksymalny okres, na jaki strony mogą nawiązać skutecznie stosunek najmu na czas oznaczony. Jeżeli strony ustalą w umowie dłuższy termin trwania najmu, po upływie okresu maksymalnego umowa automatycznie staje się umową zawartą na czas nieoznaczony.
Umowa na czas określony
Oznacza to, że umowa najmu zawarta na okres nieprzekraczający lat 10 jest umową zawartą na czas oznaczony, może to być zatem rok, 2, 5 czy maksymalnie 10 lat.
Nie ma znaczenia, o jaki lokal chodzi (mieszkalny, użytkowy). Przepis ma zastosowanie wobec dwóch osób nieprowadzących działalności gospodarczej albo gdy jedna ze stron umowy działalność prowadzi (gdy obie strony są przedsiębiorcami okres najmu na czas oznaczony może być dłuższy i wynosić aż 30 lat). Nota bene, najem okazjonalny też może być zawarty na lat 10 właśnie.
Co więcej, w nauce prawa podkreśla się, że po upływie terminu 10 lat, strony mogą zawrzeć ponowną umowę najmu na ten sam czas [tak np. M. Fras (red.), M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania]. Tak więc zawieranie nowych umów najmu pozwala ominąć maksymalny 10-letni termin najmu na czas oznaczony. Nie jest bowiem w tym przypadku tak jak ma to miejsce np. z umowami o pracę, których nie można zawierać na czas oznaczony w nieskończoność.
Zobacz również: Przedłużenie umowy najmu na kolejny rok
Przykłady
Pani Marta wynajmowała swoje mieszkanie w centrum Wrocławia jednej z firm budowlanych. Umowa była zawierana na czas oznaczony – najpierw na 12 miesięcy, później na kolejne 24 miesiące. Firma podnajmowała lokal swoim pracownikom, rotacyjnie zmieniając osoby tam mieszkające. Po zakończeniu drugiej umowy przedstawiciel firmy zaproponował przedłużenie najmu bez podpisywania nowej umowy – tylko aneksem. Pani Marta skonsultowała się z prawnikiem, który wyjaśnił, że takie przedłużenie może prowadzić do uznania stosunku najmu za zawarty na czas nieoznaczony. Ostatecznie zdecydowała się zakończyć dotychczasową umowę i zawrzeć nową – na kolejny, wyraźnie określony okres.
Pan Andrzej, właściciel kawalerki w Poznaniu, przez kilka lat wynajmował lokal tej samej osobie, z którą co roku podpisywał nową umowę na 11 miesięcy. Gdy najemca zorientował się, że po kilku latach takiego sposobu najmu może mieć trudności z uzyskaniem dodatku mieszkaniowego, poprosił o przedłużenie ostatniej umowy na czas nieoznaczony. Pan Andrzej odmówił – chciał zachować elastyczność i uniknąć sytuacji, w której trudno byłoby wypowiedzieć umowę. Po konsultacji zdecydował się pozostać przy modelu rocznych umów na czas oznaczony, co dało mu większą kontrolę nad sytuacją prawną.
Pani Elżbieta z Warszawy miała problem, gdy po zakończeniu dwuletniej umowy najmu z jednym z przedsiębiorców nie zawarła nowej umowy na czas oznaczony, a najemca nadal korzystał z mieszkania i płacił czynsz. Uznała, że skoro nie podpisano nowej umowy, stosunek najmu wygasł, ale sąd orzekł, że doszło do milczącego przedłużenia najmu – tym razem na czas nieoznaczony. Pani Elżbieta miała trudność z wypowiedzeniem umowy i odzyskaniem lokalu, mimo że nie była już zainteresowana dalszą współpracą. Doświadczenie to nauczyło ją, że formalne zakończenie każdej umowy i zawieranie nowej na piśmie jest nie tylko zalecane, ale konieczne dla jej bezpieczeństwa.
Podsumowanie
Zawarcie kolejnej umowy najmu na czas oznaczony to skuteczny sposób na zachowanie kontroli nad wynajmowaną nieruchomością i uniknięcie automatycznego przekształcenia najmu w umowę bezterminową. Kluczowe jest unikanie przedłużania dotychczasowej umowy oraz pilnowanie, by każda kolejna była zawierana jako nowa, niezależna umowa. Warto też zadbać o odpowiednie zapisy dotyczące podnajmu i sposobu korzystania z lokalu, aby zabezpieczyć swoje interesy jako wynajmującego.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie najmu? Skorzystaj z naszej porady online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Opisz swoją sytuację, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie jasną i konkretną odpowiedź dostosowaną do Twojego przypadku. Gwarantujemy rzetelność, poufność i terminową realizację. Zaufaj profesjonalistom – Twoje bezpieczeństwo prawne to nasz priorytet.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
