Wynajem mieszkania firmie dla pracowników
• Data: 2023-12-03 • Autor: Marek Gola
W artykule omówimy kluczowe aspekty zawierania umowy najmu z firmą, w szczególności spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Rozważymy, jakie zapisy umowne mogą zapewnić optymalną ochronę interesów wynajmującego oraz jakie są możliwości wypowiedzenia takiego najmu. Szczególną uwagę poświęcimy zabezpieczeniom, takim jak kaucja, które mogą być stosowane w przypadku wynajmu mieszkań dla pracowników firmy. Posłużymy się przykładem sprawy pani Agaty.
Pani Agata zwróciła się do nas z pytaniem dotyczącym umowy najmu mieszkania. Najemcą miałaby zostać spółka z o.o. Chodziło o wynajem mieszkania firmie dla jej pracowników na cele mieszkaniowe. Pani Agata zapytała, jaką umowę powinnam zawrzeć i jak się chronić przed potencjalnymi problemami. Wzięła bowiem pod uwagę, że pracownicy firmy mogą wyrządzić szkody w mieszkaniu. W związku z tym poprosiła o informacje, jak taka umowa najmu z firmą powinna wyglądać, aby była dla niej bezpieczna.
Umowa najmu z firmą – spółką z o.o.
Skoro najemcą mieszkania pani Agaty ma być osoba prawna, to nie może tu znaleźć zastosowanie umowa najmu okazjonalnego. Pozostaje więc zawrzeć normalną umowę najmu z pewnymi zapisami, które będą wynajmującą chroniły najlepiej. Osobiście uważam, że najem powinien być zawarty na czas nieokreślony, wtedy każdy ma prawo go wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia przewidzianych w K.c.
Istotny z punktu widzenia interesu pani Agaty jest przepis art. 688 K.c., zgodnie z którym – jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Mając na uwadze powyższe, ustawodawca zdaje się nie przewidywać możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony.
Odwołać należy się jednak do normy art. 3531 K.c., zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Aktualnie powszechnie przyjmowany jest pogląd wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 206 r., sygn. akt III CZP 92/2006, w którym wywiedziono, że „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c.” W uzasadnieniu wskazał, że „»ważna przyczyna« jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego. Zaletą przesłanki »ważnych przyczyn« jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny”.
Zobacz również: Wynajem lokalu na działalność gospodarczą podatek
Zabezpieczenie umowy wynajmu mieszkania dla pracowników – kaucja
O ile firma nie będzie miała złych intencji, nie będzie również problemu z wpłaceniem wysokiej kaucji, jak również z podpisaniem weksla in blanco.
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
- dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
- jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Przykłady
Przedsiębiorca wynajmujący biuro spółce technologicznej: Pan Kowalski, właściciel budynku biurowego, zawarł umowę najmu z dynamicznie rozwijającą się spółką z o.o. specjalizującą się w technologiach IT. W umowie zawarto klauzulę umożliwiającą wypowiedzenie najmu z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, co dało Panu Kowalskiemu elastyczność w zarządzaniu nieruchomością. Ponadto spółka wpłaciła wysoką kaucję, co zabezpieczyło potencjalne szkody i zaległości w czynszu.
Mała firma wynajmująca mieszkanie na cele biurowe: Firma konsultingowa pani Nowak, składająca się z kilku pracowników, wynajęła mieszkanie na cele biurowe od prywatnego właściciela. W umowie najmu ustalono, że kaucja będzie równa trzymiesięcznemu czynszowi, co miało zabezpieczyć interesy wynajmującego. Dodatkowo umowę zawarto na rok z opcją przedłużenia, co dawało firmie stabilność, a wynajmującemu gwarancję długoterminowego najmu.
Właścicielka mieszkania wynajmująca lokal na cele mieszkaniowe dla pracowników korporacji: Pani Jagoda wynajęła swoje dwupokojowe mieszkanie dużej korporacji, która poszukiwała lokalu dla swoich zagranicznych pracowników. W umowie najmu zaznaczono, że korporacja odpowiada za wszelkie szkody powstałe podczas użytkowania mieszkania. Ponadto zastosowano klauzulę dotyczącą regularnych przeglądów stanu mieszkania, aby zapewnić jego właściwą konserwację i utrzymanie.
Podsumowanie
Zawieranie umowy najmu z firmą, zwłaszcza spółką z o.o., wymaga zwrócenia szczegółowej uwagi na warunki umowne. Kluczowe jest zabezpieczenie interesów obu stron poprzez elastyczne klauzule dotyczące wypowiedzenia, odpowiednie zabezpieczenia finansowe jak kaucje, oraz jasno określone zasady dotyczące odpowiedzialności i utrzymania nieruchomości. Przykłady z życia wzięte podkreślają, jak ważne jest dostosowanie umowy do specyfiki najmu i oczekiwań obu stron, zapewniając tym samym stabilność i bezpieczeństwo prawne zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej przy redagowaniu lub negocjowaniu umów najmu z firmami? Skorzystaj z naszych usług online – oferujemy kompleksowe porady prawne oraz pomoc w przygotowaniu dopasowanych pism, zapewniając skuteczną ochronę Twoich interesów. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz, który znajduje się pod tekstem.
Akty prawne i przepisy:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
