Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego – czy trzeba nowy akt notarialny?

Na czym polega najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Może być zawarty na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jego główną zaletą dla właściciela jest uproszczona ścieżka dochodzenia opróżnienia lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy, o ile umowa i wszystkie wymagane załączniki zostały sporządzone prawidłowo.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy dołącza się przede wszystkim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Potrzebne jest także wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby mającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy.

W praktyce ważne jest również to, kto podpisuje umowę. Inaczej ocenia się klasyczny najem okazjonalny zawierany z osobą pełnoletnią, a inaczej wynajem osobie niepełnoletniej, gdzie pojawiają się dodatkowe kwestie związane ze zdolnością do czynności prawnych i udziałem przedstawicieli ustawowych.

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego aneksem?

Tak, co do zasady umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć aneksem, jeżeli pierwotna umowa jeszcze trwa i strony chcą jedynie zmienić czas jej obowiązywania. Aneks nie jest wtedy nową umową, lecz zmianą już istniejącej umowy. Trzeba jednak pamiętać, że łączny okres najmu okazjonalnego nie może przekroczyć 10 lat.

Dla bezpieczeństwa aneks powinien być sporządzony na piśmie. W jego treści warto jednoznacznie wskazać, że strony przedłużają okres obowiązywania dotychczasowej umowy oraz że pozostałe postanowienia umowy i załączniki, w tym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, pozostają w mocy, o ile ich treść nadal odpowiada aktualnej sytuacji.

W podobnych sprawach kluczowe znaczenie ma prawidłowe przedłużenie umowy aneksem, a nie samo nazwanie dokumentu „aneksem”. Jeżeli poprzednia umowa już wygasła, a strony podpisują dokument po czasie, urząd, sąd albo komornik mogą potraktować sytuację jako zawarcie nowej umowy, a nie przedłużenie dotychczasowej.

Czy przy przedłużeniu najmu okazjonalnego trzeba sporządzić nowy akt notarialny?

Nie zawsze. Jeżeli akt notarialny najemcy nie zawiera konkretnej daty końcowej albo nie ogranicza oświadczenia wyłącznie do pierwotnego okresu najmu, można bronić stanowiska, że oświadczenie nadal pozostaje związane z tą samą umową, której czas trwania został tylko przedłużony aneksem.

Nowy akt notarialny będzie jednak wskazany, a często konieczny, gdy:

• dotychczasowe oświadczenie najemcy odwołuje się do konkretnego okresu najmu lub konkretnej daty zakończenia umowy,
• pierwotna umowa już wygasła i strony faktycznie zawierają nową umowę,
• zmienił się najemca albo po stronie najemców doszła nowa osoba,
• zmienił się lokal wskazany jako miejsce, do którego najemca może się wyprowadzić po egzekucji,
• oświadczenie osoby mającej tytuł prawny do lokalu zastępczego utraciło aktualność,
• notariusz, sąd lub komornik może mieć uzasadnione wątpliwości, czy stare oświadczenie obejmuje przedłużony okres najmu.

W praktyce najbezpieczniejsze jest sprawdzenie treści aktu notarialnego przed podpisaniem aneksu. Jeżeli dokument jest sformułowany szeroko i odnosi się do umowy najmu oraz obowiązku opróżnienia lokalu po skutecznym żądaniu właściciela, bez ograniczenia datą, argument za jego dalszą skutecznością jest silniejszy.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.

Przepisy wprost mówią o zgłoszeniu zawarcia umowy, a nie o każdym aneksie. Mimo to przy przedłużeniu okresu najmu praktycznym i bezpiecznym rozwiązaniem jest złożenie do urzędu skarbowego informacji o aneksie albo kopii aneksu, zwłaszcza gdy pierwotne zgłoszenie wskazywało konkretny okres obowiązywania umowy. Pozwala to uniknąć sporu, czy urząd został poinformowany o dalszym trwaniu najmu okazjonalnego.

Jeżeli urząd skarbowy przy przyjmowaniu aneksu sugeruje sporządzenie nowego aktu notarialnego, nie oznacza to automatycznie, że taki obowiązek wynika z ustawy w każdej sprawie. Ocena zależy od treści dokumentów. Jeżeli akt notarialny został ograniczony do pierwotnego okresu, nowy akt będzie rozwiązaniem rozsądnym. Jeżeli nie zawiera takiego ograniczenia, można argumentować, że nadal obowiązuje.

Lokal zastępczy i oświadczenie właściciela lokalu

Jednym z elementów najmu okazjonalnego jest wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Do umowy dołącza się także oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy.

Przy przedłużeniu umowy trzeba sprawdzić, czy ten lokal nadal istnieje, czy osoba składająca oświadczenie nadal ma do niego tytuł prawny i czy zgoda nadal jest aktualna. Jeżeli sytuacja się zmieniła, konieczne będzie nowe wskazanie lokalu zastępczego oraz aktualne oświadczenie osoby uprawnionej.

Wypowiedzenie i zakończenie przedłużonej umowy

Najem okazjonalny zawiera się na czas oznaczony. Oznacza to, że umowa co do zasady kończy się z upływem okresu, na jaki została zawarta albo przedłużona. Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy umowa przewiduje konkretne przypadki wypowiedzenia.

Dlatego przy aneksie warto sprawdzić, czy pierwotna umowa zawiera prawidłowe postanowienia dotyczące wypowiedzenia. Jeżeli są zbyt ogólne albo niejasne, może powstać spór, czy strona rzeczywiście mogła skutecznie rozwiązać umowę przed terminem. Więcej praktycznych problemów w tym zakresie omawia temat rozwiązanie najmu na czas określony.

Po zakończeniu najmu właściciel może żądać opróżnienia lokalu. Jeżeli najemca nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, znaczenie mają prawidłowo sporządzone dokumenty najmu okazjonalnego, w tym akt notarialny. Gdy problemem są zaległości, praktyczne znaczenie ma także to, co gdy najemca nie płaci i jakie działania można podjąć przed skierowaniem sprawy na drogę egzekucyjną.

FAQ

Czy aneks do najmu okazjonalnego musi być u notariusza?

Sam aneks przedłużający czas trwania umowy zwykle nie musi być sporządzony u notariusza. Forma notarialna dotyczy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Jeżeli dotychczasowe oświadczenie nie obejmuje przedłużonego okresu albo budzi wątpliwości, wtedy warto sporządzić nowe oświadczenie notarialne.

Czy trzeba zgłosić aneks do urzędu skarbowego?

Ustawa nakazuje zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Nie reguluje wprost zgłaszania każdego aneksu. W praktyce warto jednak poinformować urząd o przedłużeniu umowy, szczególnie gdy pierwotne zgłoszenie wskazywało konkretny okres najmu.

Czy można przedłużać najem okazjonalny kilka razy?

Tak, ale umowa najmu okazjonalnego nadal musi mieścić się w limicie czasu oznaczonego przewidzianym dla tego rodzaju najmu, czyli maksymalnie 10 lat. Każde przedłużenie powinno być udokumentowane w sposób jednoznaczny i podpisane przed upływem aktualnego okresu obowiązywania umowy.

Co wpisać w aneksie przedłużającym najem okazjonalny?

W aneksie należy wskazać strony, datę i oznaczenie pierwotnej umowy, nowy okres obowiązywania najmu oraz zapis, że pozostałe postanowienia umowy i załączniki pozostają bez zmian. Jeżeli którykolwiek załącznik stracił aktualność, trzeba go uzupełnić lub zastąpić nowym dokumentem.

Czy brak nowego aktu notarialnego unieważnia aneks?

Nie musi unieważniać aneksu jako zmiany umowy, ale może osłabić ochronę właściciela, jeżeli okaże się, że dotychczasowe oświadczenie notarialne nie obejmuje przedłużonego okresu najmu. Dlatego decydująca jest treść aktu notarialnego i pozostałych dokumentów.

Podsumowanie

Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego na kolejny rok jest dopuszczalne i najczęściej następuje przez pisemny aneks. Nie w każdym przypadku trzeba sporządzać nowe oświadczenie notarialne najemcy, ale nie można tego wykluczyć automatycznie. Jeżeli dotychczasowy akt notarialny jest ograniczony datą, umowa już wygasła albo zmieniły się istotne załączniki, przygotowanie nowych dokumentów będzie bezpieczniejszym rozwiązaniem.

Przed podpisaniem aneksu warto sprawdzić trzy rzeczy: czy umowa jeszcze trwa, czy łączny okres najmu nie przekracza 10 lat oraz czy akt notarialny i wskazanie lokalu zastępczego pozostają aktualne. Dopiero wtedy można ocenić, czy wystarczy prosty aneks, czy konieczne będzie odnowienie części dokumentów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a–19e - Dz.U. 2022 poz. 172

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 673 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.