Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego na kolejny rok
• Data: 2023-12-07 • Autor: Joanna Korzeniewska
Najem okazjonalny, choć coraz popularniejszy wśród wynajmujących, pozostaje obszarem prawnym z wieloma niewyjaśnionymi kwestiami. Ten artykuł ma na celu omówienie szczegółów związanych z umową najmu okazjonalnego, jej specyfiki oraz aspektów prawnych, które są kluczowe zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Pan Adam opisał nam swoją sprawę związaną z umową najmu okazjonalnego na rok. Po tym okresie chciał wraz z właścicielem podpisać przedłużenie najmu okazjonalnego. Aneks został przedstawiony w urzędzie skarbowym. Tymczasem urzędniczka powiadomiła go, że przedłużenie umowy najmu na kolejny rok wiąże się z koniecznością sporządzenia nowego aktu o poddaniu się dobrowolnej egzekucji. Nasz klient zastanawia się, czy przy każdym przedłużaniu umowy trzeba sporządzać oświadczenie.
Umowa najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny jest dość atrakcyjną i coraz częściej stosowaną opcją wygodną dla wynajmujących. Dlatego też korzystają z niej, gdyż jest to łatwiejsze, zwłaszcza pod względem eksmisji. Niestety w związku z faktem, że jest to instytucja nowa, praktyka się jeszcze nie do końca ukształtowała i pozostają pewne niewyjaśnione kwestie.
Umowa najmu okazjonalnego została opisana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, zwana dalej ustawą. Jest ona ustawą szczególną wobec Kodeksu cywilnego i Kodeks cywilny można stosować jedynie uzupełniająco i w przypadkach nieprzewidzianych w tamtej ustawie. Umowa zaś najmu okazjonalnego jest umową szczególną wobec „zwykłego” najmu. Została ona uregulowana w art. 19a K.c. i następnych ustawy. Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie więcej niż 10 lat. Natomiast zgodnie z art. 19d umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Widać więc, że przewidziano zasadniczo dwa tryby rozwiązania tej umowy – upływ czasu i rozwiązanie za wypowiedzeniem.
Zobacz również: Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego
Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego
Niestety, jak pisałam, orzecznictwo (które często pomaga przy zbyt ogólnych lub niejasnych przepisach) nie jest tu pomocne, gdyż w tych sprawach praktycznie go nie ma. Dlatego trudno o jednoznaczną odpowiedź dotyczącą wątpliwości pana Adama.
Oświadczenie w formie aktu notarialnego jest co prawda niezbędną częścią umowy, aby można było mówić o najmie okazjonalnym. W ustawie nie określono, czy musi ona zawierać konkretny termin i na jaki okres musi być zawarta, a jedynie, że najemca w oświadczeniu zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. I tutaj właśnie dużo zależy od interpretacji – owszem, można przyjąć punkt widzenia, jaki opisuje pan Adam, że potrzeba nowego aktu, jednakże nie wydaje się on prawidłowy. Jako że oświadczenie to nie ma zawartej konkretnej daty (chyba że jednak w tym przypadku tak właśnie jest), pozostaje ono w ścisłym związku z zawartą umową i powinno ono obowiązywać dalej. Umowa przecież nie wygasła, a zmienił się okres jej obowiązywania poprzez zawarcie aneksu, który nie stanowi nowej umowy, a jedynie zmianę jej pewnych warunków, w tym przypadku czasu jej trwania.
Dlatego też, jeśli w tym oświadczeniu nie ma daty, wydaje się, że powinno ono obowiązywać dalej po przedłużeniu najmu okolicznościowego, gdyż przepisy nie przewidują utraty jego mocy przed wygaśnięciem lub rozwiązaniem umowy. Nie mogę jednak zagwarantować, iż gdyby doszło do jakiegoś sporu czy trudnej sytuacji, ktoś nie dokonałby przeciwnej interpretacji, choć wydaje się to być mniej prawdopodobne. Można jednakże, aby poczuć się pewniej, a nie generować dodatkowych formalności i kosztów, dopisać do umowy zdanie, z którego będzie wynikać, że po zawarciu aneksu pozostają w mocy oświadczenia najemcy stanowiące załącznik do umowy.
Byłoby to pewne zabezpieczenie, choć trudno jest obronić tę interpretację, iż oświadczenie traci moc, jednak dobrze jest mieć coś, co poprawi poczucie bezpieczeństwa. Niestety czasem urzędnicy mają swoje pomysły co do interpretacji, nie zawsze prawidłowe, aczkolwiek trudno jest z tym walczyć.
Niestety nie mogę dać bardziej konkretnej odpowiedzi na pytanie naszego klienta, jednak ja interpretowałabym ten przepisy w taki właśnie sposób.
Zobacz również: Czy można zarejestrować firmę w wynajmowanym mieszkaniu?
Przykłady
Przypadek Pani Katarzyny
Pani Katarzyna wynajęła mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Gdy najemca przestał płacić czynsz i odmówił opuszczenia mieszkania, szybko zorientowała się, jak ważne jest posiadanie umowy najmu okazjonalnego. Dzięki niej proces eksmisji był znacznie uproszczony i mniej czasochłonny niż w przypadku standardowego najmu.
Sytuacja Pana Michała
Pan Michał, wynajmując swoje mieszkanie, zdecydował się na najem okazjonalny. Po dwóch latach najemca zdecydował się przedłużyć umowę najmu. Pan Michał, nie mając pewności, czy potrzebny jest nowy akt notarialny dla przedłużenia umowy (dotychczasowy nie zawierał dat granicznych), zasięgnął porady prawnej. Okazało się, że wystarczy aneks do umowy, co znacznie uprościło i przyspieszyło cały proces.
Dylemat Państwa Nowaków
Państwo Nowakowie, szukając mieszkania do wynajęcia, natknęli się na ofertę najmu okazjonalnego. Byli zaniepokojeni, czy ten rodzaj umowy zapewni im wystarczającą ochronę i stabilność. Po dokładnym przeanalizowaniu warunków i konsultacji z prawnikiem zdecydowali, że najem okazjonalny jest dla nich korzystnym rozwiązaniem, dającym im pewność mieszkania przez określony czas bez obawy o wypowiedzenie umowy z dnia na dzień. Po pewnym czasie zdecydowali się na przedłużenie umowy najmu na kolejny rok.
Podsumowanie
Podsumowując, najem okazjonalny stanowi praktyczne rozwiązanie dla wielu wynajmujących i najemców, oferując większą elastyczność i bezpieczeństwo prawne. Jednakże, ze względu na jego specyfikę i pewne niejasności w przepisach, zaleca się dokładne zapoznanie się z jego warunkami i ewentualną konsultację z prawnikiem, aby uniknąć nieporozumień i zagwarantować, że obie strony są w pełni świadome swoich praw i obowiązków.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej lub masz pytania dotyczące najmu okazjonalnego? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism, dopasowanych do Twoich indywidualnych potrzeb.
Zachęcamy do skorzystania z formularza kontaktowego – znajdziesz go pod tym artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Joanna Korzeniewska
Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
