Umowa przedwstępna najmu mieszkania i zwrot zadatku

Czy można wycofać się z umowy przedwstępnej najmu i odzyskać zadatek?

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Sama zmiana zdania po podpisaniu umowy przedwstępnej najmu zwykle nie wystarczy do odzyskania zadatku. Zadatek jest zabezpieczeniem wykonania umowy: zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Inaczej wygląda sprawa, gdy do podpisania umowy przyrzeczonej nie dochodzi z przyczyn, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, albo dlatego, że druga strona przedstawiła do podpisu umowę zasadniczo inną niż wcześniej uzgodniona. Art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo za które odpowiadają obie strony.

W opisanej sytuacji najważniejsze jest więc porównanie: co zostało zapisane w umowie przedwstępnej, co wynikało z ogłoszenia i rozmów, a co znalazło się dopiero w projekcie właściwej umowy najmu. Jeżeli dodatkowa polisa, narzucony internet, liczne kary umowne lub zawyżenie kosztów nie były wcześniej ujawnione, może to uzasadniać żądanie zwrotu zadatku.

Co powinna określać umowa przedwstępna najmu?

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389 Kodeksu cywilnego. Powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy najmie mieszkania najważniejsze są zwykle: strony umowy, lokal, czynsz, podstawowe opłaty, czas trwania najmu i termin zawarcia właściwej umowy. Jeżeli strony uzgodniły jedynie ogólne hasło „wynajem mieszkania”, a szczegółowe obowiązki miały zostać przedstawione później, spór może być trudniejszy dowodowo.

Nie oznacza to jednak, że wynajmujący lub pośrednik mogą po podpisaniu umowy przedwstępnej swobodnie dopisywać nowe, istotne obciążenia. Jeżeli najemca pytał, czy podana kwota jest całkowita, a następnie otrzymał projekt z dodatkowymi obowiązkowymi kosztami, może twierdzić, że nie doszło do uzgodnienia tych warunków albo że działał pod wpływem błędu.

Błąd co do treści umowy i uchylenie się od skutków oświadczenia

Podstawą prawną może być art. 84 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że „w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli”. Jeżeli oświadczenie było złożone innej osobie, uchylenie się jest dopuszczalne w szczególności wtedy, gdy błąd został przez tę osobę wywołany, choćby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć.

Błąd musi być istotny, czyli taki, że rozsądnie oceniająca sprawę osoba nie podpisałaby umowy przedwstępnej, gdyby znała rzeczywiste warunki najmu. W praktyce istotny może być zwłaszcza błąd dotyczący całkowitych kosztów, obowiązkowych usług dodatkowych, tożsamości osoby działającej przy zawieraniu umowy, prawa do lokalu albo zakresu przyszłych obowiązków najemcy.

Jeżeli druga strona celowo zataiła informacje albo świadomie wywołała nieprawdziwe wyobrażenie o warunkach najmu, w grę może wchodzić także podstęp z art. 86 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku łatwiej powoływać się na błąd, ponieważ prawo silniej chroni osobę, której decyzja została wywołana nieuczciwym zachowaniem kontrahenta.

Jak napisać oświadczenie i wezwanie do zwrotu zadatku?

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu powinno nastąpić przez oświadczenie złożone na piśmie. Wynika to z art. 88 Kodeksu cywilnego. Uprawnienie wygasa, w razie błędu, z upływem roku od jego wykrycia. Nie warto więc odkładać sprawy, zwłaszcza jeżeli termin zawarcia właściwej umowy najmu jest bliski.

W piśmie należy wskazać, że najemca uchyla się od skutków prawnych oświadczenia woli obejmującego zawarcie umowy przedwstępnej najmu, ponieważ działał pod wpływem istotnego błędu. Następnie trzeba opisać konkretnie, na czym błąd polegał: jakie warunki zostały ustalone, czego nie ujawniono, jakie zapisy pojawiły się dopiero w projekcie umowy i dlaczego miały znaczenie dla decyzji o podpisaniu umowy przedwstępnej.

W tym samym piśmie warto wezwać do zwrotu zadatku, podać kwotę, numer rachunku bankowego i rozsądny termin zapłaty, np. 7 albo 14 dni od doręczenia wezwania. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a jeżeli druga strona używała korespondencji e-mail – dodatkowo wysłać skan wiadomością elektroniczną. Dla celów dowodowych należy zachować kopię pisma, potwierdzenie zapłaty zadatku, korespondencję, ogłoszenie i projekt umowy najmu.

Czy można żądać podwójnego zadatku?

Teoretycznie tak, jeżeli to druga strona ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy. W praktyce przy sporze o umowę przedwstępną najmu bezpieczniejszym i częściej dochodzonym roszczeniem jest zwrot wpłaconego zadatku. Żądanie podwójnego zadatku może być zasadne, gdy da się wykazać, że wynajmujący lub osoba działająca w jego imieniu uniemożliwiła zawarcie umowy na uzgodnionych warunkach, np. przedstawiła projekt zasadniczo odmienny od wcześniejszych ustaleń.

Jeżeli stan faktyczny jest niejednoznaczny, w pierwszym piśmie można wskazać roszczenie główne o zwrot zadatku, a ewentualnie zastrzec, że dalsze roszczenia, w tym roszczenie o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej, będą dochodzone po analizie odpowiedzialności drugiej strony. Takie ostrożne sformułowanie ogranicza ryzyko niepotrzebnej eskalacji sporu.

Pośrednik, prowizja i dodatkowe opłaty

Samo to, że lokal pokazuje pośrednik, nie jest bezprawne. Problem powstaje wtedy, gdy osoba ta zaprzecza swojej roli, przedstawia się jako właściciel albo zataja opłaty, które mają realnie obciążać najemcę. Jeżeli pośrednik działał w imieniu wynajmującego, jego zapewnienia mogą mieć znaczenie przy ocenie, czy najemca został wprowadzony w błąd.

Warto też oddzielić umowę najmu od umowy pośrednictwa. Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli najemca nie zawarł z agencją ważnej umowy pośrednictwa i nie uzgodnił prowizji, samo pokazanie mieszkania nie oznacza automatycznie, że musi zapłacić pośrednikowi.

W relacji konsumenta z przedsiębiorcą znaczenie mogą mieć również przepisy o niedozwolonych postanowieniach umownych, zwłaszcza art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Dotyczy to klauzul nieuzgodnionych indywidualnie, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Nadmierne kary, jednostronne prawo podwyższania opłat albo obowiązki, z którymi najemca nie mógł zapoznać się przed zawarciem umowy, mogą wymagać osobnej oceny.

Co zrobić, gdy wynajmujący nie oddaje zadatku?

Jeżeli druga strona nie zwróci zadatku dobrowolnie, kolejnym krokiem jest przedsądowe wezwanie do zapłaty, a następnie pozew o zapłatę. W pozwie trzeba wykazać, że zadatek został wpłacony, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn uzasadniających zwrot, oraz że najemca skutecznie zakwestionował umowę przedwstępną albo zasadnie odmówił podpisania umowy na zmienionych warunkach.

Trzeba pamiętać o terminach. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roczny termin biegnie od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Dlatego w sprawach o zadatek z umowy przedwstępnej nie należy zwlekać z działaniem.

FAQ

Czy chodzi o art. 394 Kodeksu cywilnego czy Kodeksu postępowania cywilnego?

Chodzi o art. 394 Kodeksu cywilnego, czyli przepis regulujący zadatek. Kodeks postępowania cywilnego dotyczy procedury sądowej, a nie materialnych zasad zwrotu zadatku.

Czy wystarczy napisać, że odstępuję od umowy?

Nie zawsze. Jeżeli podstawą jest błąd, bezpieczniej napisać wprost, że uchylasz się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem istotnego błędu, a dodatkowo wzywasz do zwrotu zadatku. Samo słowo „odstępuję” może być zbyt nieprecyzyjne.

Czy można odmówić podpisania właściwej umowy, gdy pojawiły się nowe kary?

Tak, jeżeli kary są istotne, nie były wcześniej uzgodnione i realnie zmieniają sytuację najemcy. Trzeba jednak wykazać, że nie chodzi tylko o doprecyzowanie umowy, lecz o wprowadzenie nowych obciążeń lub ryzyk.

Czy pośrednik może żądać prowizji bez umowy?

Co do zasady zakres czynności pośrednictwa powinien wynikać z umowy pośrednictwa zawartej w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli najemca takiej umowy nie zawarł, żądanie prowizji wymaga bardzo ostrożnej oceny.

Co zrobić, gdy druga strona twierdzi, że zadatek przepada?

Należy odpowiedzieć pisemnie, wskazać podstawę żądania zwrotu, opisać błąd lub zmianę ustaleń i wyznaczyć termin zapłaty. Jeżeli to nie pomoże, pozostaje pozew o zapłatę wraz z dowodami wcześniejszych ustaleń.

Podsumowanie

Odzyskanie zadatku po umowie przedwstępnej najmu jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy najemca nie rezygnuje bez powodu, lecz został wprowadzony w istotny błąd albo otrzymał do podpisu projekt umowy znacząco odbiegający od wcześniejszych ustaleń. W takiej sytuacji należy działać szybko, pisemnie i dowodowo: zabezpieczyć korespondencję, porównać dokumenty, złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oraz wezwać do zwrotu pieniędzy.

Największe znaczenie mają konkrety: kto co powiedział, jakie koszty miały być całkowite, jakie zapisy pojawiły się dopiero później i czy druga strona mogła zauważyć, że najemca podejmuje decyzję na podstawie niepełnych lub nieprawdziwych informacji. Im lepiej zostanie to udokumentowane, tym większa szansa na skuteczne odzyskanie zadatku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

3. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - informacje o niedozwolonych klauzulach umownych - uokik.gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.