Kiedy najemca może rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego w trybie natychmiastowym

Przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu

Jeśli umowa najmu nie zawiera własnych zapisów dotyczących przypadków pozwalających na natychmiastowe rozwiązanie umowy, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.”

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wady lokalu a prawo do wypowiedzenia

Kolejny przepis – art. 664 Kodeksu cywilnego – stanowi:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”

Wada lokalu musi zatem całkowicie uniemożliwiać korzystanie z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem. Jeśli temperatura w lokalu nadal pozwala normalnie mieszkać, nie można mówić o wadzie, która wyłącza użyteczność lokalu. W takiej sytuacji najemca może żądać obniżenia czynszu, ale nie ma podstaw do natychmiastowego rozwiązania umowy.

Wady zagrażające zdrowiu

Inny przypadek określa art. 682 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”

Jeśli więc wady powodowałyby realne zagrożenie dla zdrowia – np. silne wychłodzenie pomieszczeń prowadzące do chorób – wówczas najemca mógłby wypowiedzieć umowę natychmiastowo. W opisanym przypadku jednak trudno uznać, że chłodniejsza kuchnia i odparzone płytki spełniają ten warunek.

Kaucja i ostatni czynsz

Kaucja jest formą zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego, a nie środkiem płatności za czynsz. Najemca nie może więc jednostronnie postanowić, że ostatni czynsz „ściągnie się” z kaucji. Takie rozwiązanie wymaga wyraźnej zgody wynajmującego i najlepiej powinno być potwierdzone aneksem do umowy.