Zabudowa balkonu bez zgody spółdzielni – kto odpowiada za koszty?

Przykład sprawy: pani Amelia odziedziczyła mieszkanie po dziadkach. Budynkiem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Do lokalu przylega balkon, który kilka lat wcześniej został zabudowany szybami przesuwnymi. Podczas remontu elewacji spółdzielnia wymieniła balustrady na wyższe, przez co szyby przestały pasować. Spółdzielnia zażądała wcześniejszego demontażu zabudowy na koszt właścicielki i odmówiła pokrycia kosztów jej przycięcia, wskazując, że poprzedni właściciel nie miał zgody na zabudowę balkonu.

Co jest częścią wspólną, a co należy do właściciela lokalu?

Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce są to m.in. fundamenty, dach, ściany konstrukcyjne, elewacja, klatki schodowe, piony instalacyjne, korytarze, windy oraz inne elementy obsługujące więcej niż jeden lokal.

Balkon ma szczególny charakter. Jego posadzka, warstwy wykończeniowe i sposób codziennego korzystania zwykle wiążą się z lokalem, do którego balkon przylega. Jednocześnie płyta balkonowa, balustrada, mocowania, izolacja, odwodnienie, ocieplenie i zewnętrzny wygląd balkonu mogą mieć znaczenie dla całego budynku. Dlatego nie można automatycznie uznać, że cały balkon jest wyłącznie prywatny albo wyłącznie wspólny.

Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08, wskazał, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu jako pomieszczenia pomocniczego służącego wyłącznie jego potrzebom mieszkaniowym, ale wydatki na remont elementów konstrukcyjnych balkonu trwale związanych z budynkiem mogą obciążać wspólnotę. W budynku spółdzielczym podobne rozróżnienie również ma znaczenie, choć trzeba dodatkowo uwzględnić statut, regulaminy spółdzielni, tytuł prawny do lokalu oraz sposób zarządzania nieruchomością. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „koszty szkód po włamaniu”.

Zabudowa balkonu a zgoda spółdzielni mieszkaniowej

Zgoda spółdzielni jest co do zasady potrzebna wtedy, gdy planowana zabudowa wpływa na wygląd elewacji, ingeruje w balustradę, płytę balkonową, ściany zewnętrzne, ocieplenie, konstrukcję budynku albo sposób korzystania z części wspólnych. Dotyczy to zwłaszcza zabudowy szybami, stałymi ramami, panelami, kratami, zadaszeniem, roletami zewnętrznymi lub innymi elementami widocznymi z zewnątrz.

Nie rozstrzyga tego samo stwierdzenie, że mieszkanie jest odrębną własnością albo że właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W budynku zarządzanym przez spółdzielnię trzeba sprawdzić statut, regulamin porządku domowego, regulamin remontów, uchwały organów spółdzielni i zasady ingerencji w elewację. Spółdzielnia może wymagać pisemnego wniosku, opisu technicznego, projektu, zgody administratora, opinii projektanta albo wykonania prac w przyjętym standardzie estetycznym.

Jeżeli poprzedni właściciel wykonał zabudowę bez wymaganej zgody, spółdzielnia może twierdzić, że nie ma obowiązku dostosowywać remontu elewacji lub barierek do takiej zabudowy. Nie oznacza to jednak, że każda odmowa będzie prawidłowa. Trzeba ustalić, czy zgoda była rzeczywiście wymagana w dacie wykonania prac, czy spółdzielnia wcześniej wiedziała o zabudowie i ją tolerowała, czy podobne zabudowy mają inni mieszkańcy oraz czy spółdzielnia działa według jednolitych zasad.

Czy zabudowa balkonu wymaga zgłoszenia albo pozwolenia?

Oprócz zgody spółdzielni lub wspólnoty trzeba osobno ocenić obowiązki wynikające z Prawa budowlanego. To dwie różne płaszczyzny. Zgoda spółdzielni nie zastępuje zgłoszenia ani pozwolenia, a brak sprzeciwu urzędu nie zastępuje zgody właściciela lub zarządcy części wspólnych.

W powiązanym zakresie warto sprawdzić również temat: zadaszenie balkonu w bloku.

Osobno omawiamy też zagadnienie: brak odpowiedzi spółdzielni.

Prawo budowlane nie zawiera jednej prostej zasady, że każda zabudowa balkonu zawsze wymaga pozwolenia albo że nigdy go nie wymaga. Decyduje rzeczywisty zakres robót. Inaczej ocenia się lekką, odwracalną osłonę montowaną bez naruszenia konstrukcji, a inaczej stałą zabudowę zmieniającą elewację, sposób użytkowania balkonu, parametry techniczne budynku, izolację, przegrody zewnętrzne albo bezpieczeństwo pożarowe.

Jeżeli prace prowadzą do przebudowy, rozbudowy, trwałej zmiany elewacji, ingerencji w elementy konstrukcyjne, naruszenia ocieplenia, zmiany otworów okiennych lub drzwiowych albo faktycznego włączenia balkonu do powierzchni mieszkalnej, sprawa może wymagać zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. Szczególnej ostrożności wymagają budynki zabytkowe, budynki położone na obszarach objętych ochroną konserwatorską oraz prace wykonywane na wysokich kondygnacjach.

Najbezpieczniej przed wykonaniem zabudowy złożyć zapytanie do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu, opisując dokładny zakres prac i sposób mocowania. W razie wątpliwości warto uzyskać stanowisko projektanta lub osoby z uprawnieniami budowlanymi. Pozwala to uniknąć zarzutu samowoli budowlanej i późniejszego nakazu legalizacji, przeróbek albo rozbiórki.

Wymiana barierek przez spółdzielnię a istniejąca zabudowa balkonu

Spółdzielnia może wykonywać remonty dotyczące elewacji, płyt balkonowych, izolacji, balustrad, odwodnienia i elementów bezpieczeństwa budynku. Jeżeli wymiana barierek była częścią remontu elementów wspólnych albo konstrukcyjnych, spółdzielnia zasadniczo może prowadzić prace według jednolitego projektu dla całego budynku.

W budynku wielorodzinnym balustrady muszą spełniać wymagania techniczno-budowlane, w tym wymagania dotyczące bezpieczeństwa użytkowania. Zgodnie z warunkami technicznymi balustrady przy balkonach i loggiach powinny mieć rozwiązania zabezpieczające przed wypadnięciem, a w budynkach wielorodzinnych ich minimalna wysokość wynosi co do zasady 1,1 m. Jeżeli stare balustrady były zbyt niskie albo nie spełniały aktualnych wymagań bezpieczeństwa, spółdzielnia mogła mieć uzasadniony powód, aby je wymienić.

Jeżeli zabudowa szybami była wykonana bez wymaganej zgody i koliduje z prawidłowym remontem barierek, właściciel lokalu może mieć trudności z dochodzeniem od spółdzielni zwrotu kosztów przycięcia lub ponownego montażu szyb. Inaczej można oceniać sytuację, gdy spółdzielnia wcześniej wyraziła zgodę na zabudowę, znała jej parametry, zaakceptowała sposób montażu albo sama narzuciła określone rozwiązanie techniczne.

Czy można zalegalizować wcześniejszą zabudowę balkonu?

W wielu sprawach pierwszym krokiem powinno być złożenie do spółdzielni pisemnego wniosku o potwierdzenie, czy zabudowa może pozostać, ewentualnie o zgodę następczą na jej utrzymanie po dostosowaniu do nowych barierek. Do wniosku warto dołączyć zdjęcia, opis techniczny, sposób mocowania, informację o braku ingerencji w konstrukcję i ocieplenie oraz deklarację zachowania jednolitej estetyki budynku.

Spółdzielnia może odmówić, jeżeli zabudowa narusza elewację, zagraża bezpieczeństwu, utrudnia remonty, powoduje zawilgocenia, narusza przepisy przeciwpożarowe, odbiega od jednolitego wyglądu budynku albo jest sprzeczna z regulaminem. Odmowa powinna jednak mieć racjonalne uzasadnienie. Jeżeli podobne zabudowy są akceptowane u innych mieszkańców, a odmowa dotyczy tylko jednego lokalu, można rozważyć zarzut nierównego traktowania.

Zgoda następcza spółdzielni nie zawsze rozwiązuje cały problem. Jeżeli roboty wymagały zgłoszenia lub pozwolenia, konieczne może być również wyjaśnienie sprawy od strony budowlanej. Trzeba przy tym działać ostrożnie, ponieważ samodzielne zawiadomienie nadzoru budowlanego może uruchomić postępowanie, w którym właściciel lokalu będzie musiał wykazać legalność wykonanych prac.

Czy zgoda jest potrzebna także przy innych urządzeniach na balkonie?

Tak, podobne zasady dotyczą innych urządzeń i instalacji widocznych z zewnątrz albo mocowanych do elewacji. Chodzi m.in. o klimatyzatory, jednostki zewnętrzne pomp ciepła, anteny, markizy, zadaszenia, rolety, kraty, panele i zabudowy szklane. Przy każdym takim montażu trzeba ustalić, czy dochodzi do ingerencji w elewację, części wspólne, konstrukcję, izolację, odwodnienie lub instalacje budynku. Powiązany problem omawia osobno artykuł „zalanie mieszkania przez nieszczelną elewację”.

Jeżeli prace dotyczą części wspólnej, warto złożyć wniosek przed rozpoczęciem robót, a nie dopiero po ich wykonaniu. We wniosku należy opisać planowany montaż, sposób odprowadzania wody lub skroplin, poziom hałasu, sposób mocowania oraz wpływ na wygląd budynku.

Co może zrobić właściciel lokalu w sporze ze spółdzielnią?

Właściciel lokalu powinien przede wszystkim poprosić spółdzielnię o pisemne stanowisko. W piśmie warto zapytać, na jakiej podstawie spółdzielnia uznaje zabudowę za wykonaną bez wymaganej zgody, czy w aktach lokalu znajduje się zgoda poprzedniego właściciela, jakie przepisy regulaminu naruszono oraz dlaczego koszt dostosowania szyb ma ponieść właściciel.

Jeżeli spółdzielnia odmawia pokrycia kosztów, można wezwać ją do wskazania podstawy prawnej i faktycznej odmowy. W zależności od odpowiedzi można rozważyć reklamację, wniosek do zarządu lub rady nadzorczej, żądanie wglądu w dokumenty, negocjacje, mediację albo dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Warto również sprawdzić, czy uchwały lub regulaminy spółdzielni przewidują tryb odwoławczy.

W sprawie pani Amelii najważniejsze byłoby ustalenie, czy dziadek miał zgodę na zabudowę balkonu, czy zgoda była wymagana w dacie wykonania prac, czy zabudowa ingerowała w elewację lub konstrukcję, czy spółdzielnia akceptowała podobne zabudowy oraz czy wymiana barierek była konieczna z przyczyn technicznych lub bezpieczeństwa.

FAQ

Czy każdy balkon w bloku jest częścią wspólną?

Nie. Balkon może w części służyć wyłącznie właścicielowi lokalu, ale jego elementy konstrukcyjne, płyta, balustrada, izolacja i wygląd zewnętrzny mogą mieć znaczenie dla nieruchomości wspólnej. Status balkonu ocenia się według funkcji konkretnego elementu.

Czy można zabudować balkon bez zgody spółdzielni?

Jest to ryzykowne, jeżeli zabudowa zmienia wygląd elewacji, jest widoczna z zewnątrz, wymaga mocowania do ścian lub balustrad albo może wpływać na bezpieczeństwo budynku. W praktyce w większości budynków spółdzielczych należy wcześniej wystąpić o pisemną zgodę.

Czy zgoda spółdzielni wystarczy, aby legalnie wykonać zabudowę?

Nie zawsze. Zgoda spółdzielni dotyczy relacji z zarządcą budynku lub właścicielem części wspólnych. Niezależnie od niej trzeba ocenić, czy Prawo budowlane wymaga zgłoszenia, pozwolenia na budowę albo dodatkowych uzgodnień, np. konserwatorskich.

Kto płaci za dostosowanie zabudowy po wymianie barierek?

To zależy od dokumentów i okoliczności. Jeżeli zabudowa była wykonana bez wymaganej zgody, spółdzielnia zwykle będzie odmawiać pokrycia kosztów. Jeżeli jednak zabudowa była wcześniej zaakceptowana, a remont spółdzielni uniemożliwił korzystanie z niej, właściciel ma mocniejsze argumenty do żądania udziału spółdzielni w kosztach.

Czy spółdzielnia może nakazać demontaż zabudowy balkonu?

Może tego żądać, jeżeli zabudowa narusza regulamin, ingeruje w części wspólne, zagraża bezpieczeństwu, utrudnia remont, powoduje szkody albo została wykonana bez wymaganej zgody. Właściciel powinien jednak żądać pisemnego uzasadnienia i wskazania podstawy takiego żądania.

Czy można domagać się zwrotu kosztów od poprzedniego właściciela?

Może to wchodzić w grę tylko w szczególnych sytuacjach, np. gdy poprzedni właściciel zapewniał o legalności zabudowy, a z dokumentów wynika coś innego. W praktyce znaczenie ma treść umowy sprzedaży lub działu spadku, wiedza kupującego, termin wykrycia problemu oraz możliwość wykazania szkody.

Podsumowanie

Zabudowa balkonu w budynku spółdzielczym wymaga ostrożności, ponieważ balkon łączy funkcję prywatną z elementami wspólnymi budynku. Właściciel korzysta z balkonu na co dzień, ale nie może swobodnie ingerować w elewację, konstrukcję, balustrady, izolację ani wygląd całego budynku.

W sprawie podobnej do sytuacji pani Amelii decydujące będzie ustalenie, czy wcześniejsza zabudowa była wykonana za zgodą spółdzielni, czy zgoda była wymagana, czy wymiana barierek była uzasadniona technicznie oraz czy spółdzielnia traktuje mieszkańców jednakowo. Bez tych ustaleń nie da się bezpiecznie przesądzić, kto powinien ponieść koszt przycięcia szyb.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 i art. 13.
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane, w szczególności art. 3, art. 28, art. 29, art. 30 i art. 61.
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 298.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.