Zabudowa balkonu bez zgody wspólnoty

Co to jest nieruchomość wspólna i kto nią zarządza?

Pisze Pani o pozwoleniu spółdzielni. I w tym zakresie udzielana jest odpowiedź.

Mieszkanie jest własnościowe. Mieszkaniem i budynkiem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Do mieszkania przynależny balkon.

Nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem m.in. fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne (elewacje), klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie.

Zobacz również: Antena satelitarna na balkonie pozwolenie

Przebudowa balkonu w bloku należącym do spółdzielni mieszkaniowej

Balkony i tarasy należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM.

Dziadkowie jako właściciele mieszkania i balkonu, nie byli jednocześnie właścicielami całego budynku w jakim znajdowało się ich mieszkanie. Zatem powinni zdawać sobie sprawę, że na większość czynności remontowych potrzebowali nie tylko pozwoleń prawno-budowlanych, ale również zgody zarządu spółdzielni.

Tym bardziej, gdy budynek jest wielorodzinny i są w nim także mieszkania lokatorskie lub lokale użytkowe należące do spółdzielni. W takim przypadku dziadkowie teoretycznie powinni zwrócić się z wnioskiem o wydanie zgody na remont/zabudowę balkonu do spółdzielni mieszkaniowej. Nie ma tu znaczenia fakt, czy posiadali mieszkanie własnościowe, czy na prawach lokatorskich.

Pod definicję remontu podciąga się chociażby montaż okratowania/szyb na balkonie. Planując takie przedsięwzięcie w budynku wielorodzinnym należy uwzględnić kwestie bezpieczeństwa i nieingerowania w wygląd elewacji. Zabudowa balkonu szybami nie jest bieżącą konserwacją.

Zobacz również: Zgoda wspólnoty na montaż klimatyzacji wzór

Czy jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej na zabudowę balkonu?

Zabudowa balkonu może być zakwalifikowana jako rozbudowa, jeśli wiąże się z demontażem istniejących okien i drzwi balkonowych i powiększeniem powierzchni mieszkania.

Trzeba też pamiętać, że zmiana wyglądu elewacji budynku wielorodzinnego wymaga zgody zarządu spółdzielni, jeśli lokal należy do spółdzielni/spółdzielnia nim zarządza. Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej też powinien uzyskać na zabudowę zezwolenie zarządu lub zarządcy, gdyż zabudowa może wpłynąć na estetykę, wygląd elewacji, a ta uznawana jest za część nieruchomości wspólnej.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że bez takich pozwoleń można wykonywać tylko prace związane z utrzymaniem i eksploatacją danej nieruchomości. Każda inna inwestycja wymaga zgody nie tylko spółdzielni, ale i wszystkich, którzy w ramach bloku mają mieszkania własnościowe.

Ale już NSA w wyroku z 23.10.2015 r. (II OSK 1245/14) stwierdził, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zabudowę tarasu lub balkonu jest wymagana tylko wówczas, gdy jest on częścią nieruchomości wspólnej, czyli w sytuacji, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców, niż tylko właściciel lokalu, do którego przylega balkon lub taras.

Tarasy, których dotyczyła kontrolowana decyzja służyły do wyłącznego użytku skarżących, ponieważ wejście na nie prowadziło jedynie z należącego do nich lokalu mieszkalnego. Przesądza to, że tarasy te są częścią budynku, która służy wyłącznie do użytku skarżących, co wyłącza możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wypoczynkowi i niewątpliwie wykazują związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Ich przebudowa nie wymaga zatem zgody całej wspólnoty mieszkaniowej.

Można to odnieść do spółdzielni mieszkaniowej i balkonu związanego z mieszkaniem. Aczkolwiek dotyczy on wspólnoty mieszkaniowej, a nie spółdzielni mieszkaniowej.

Istotny dla sprawy byłby stan faktyczny mieszkania dziadków, budynku i działki w roku zabudowy balkonu; czy budynek miał części wspólne lub należące tylko do spółdzielni (czy były w budynku mieszkania lokatorskie, lokale użytkowe należące do spółdzielni).

Skoro spółdzielnia robiła remont elewacji to można mniemać, że elewacja jest traktowana jako dobro wspólne spółdzielców. A to oznacza, że zabudowa balkonu mogła i nadal może mieć znaczenie dla wyglądu elewacji – czyli wymagała zgody spółdzielni. A jej brak oznaczać może działania dziadków bez wiedzy i zgody spółdzielni. Wobec tego spółdzielnia robi remont jednolicie dla wszystkich bez uwzględnienia specyfiki balkonu dziadków.

Gdyby spółdzielnia udzielała pozwolenia na zabudowę wiedziałaby, jak ona została wykonana i ewentualny remont balkonu mógłby być dostosowany do stanu faktycznego (niższe barierki) lub do barierek dostosowana byłaby zabudowa (na koszt spółdzielni).

Zobacz również: Montaż klimatyzacji na elewacji bez zgody wspólnoty

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.