Kategoria: Mieszkanie spółdzielcze

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z zabudową balkonu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-07-03

Mam problem z zabudową balkonu. Otóż, odziedziczyłam mieszkanie po dziadkach, którzy kilka lat temu zabudowali sobie balkon szybami przesuwnymi. Teraz spółdzielnia robiła remont elewacji na balkonach wraz z wymianą barierek, które są sporo wyższe od poprzednich. Powstał problem, gdyż szyby nie pasują do nowych barierek i trzeba je przyciąć. Spółdzielnia przed remontem kazała usunąć szyby na własny koszt, bo dziadek nie miał od nich pozwolenia na zabudowę. Jak ta sprawa wygląda od strony prawnej? Czy te kilka lat temu potrzebne było pozwolenie na zabudowę balkonu?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Pisze Pani o pozwoleniu spółdzielni. I w tym zakresie udzielana jest odpowiedź.

Mieszkanie jest własnościowe. Mieszkaniem i budynkiem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Do mieszkania przynależny balkon.

Nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem m.in. fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne (elewacje), klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie.

Balkony i tarasy należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM.

Dziadkowie jako właściciele mieszkania i balkonu, nie byli jednocześnie właścicielami całego budynku w jakim znajdowało się ich mieszkanie. Zatem powinni zdawać sobie sprawę, że na większość czynności remontowych potrzebowali nie tylko pozwoleń prawno-budowlanych, ale również zgody zarządu spółdzielni.

Tym bardziej, gdy budynek jest wielorodzinny i są w nim także mieszkania lokatorskie lub lokale użytkowe należące do spółdzielni. W takim przypadku dziadkowie teoretycznie powinni zwrócić się z wnioskiem o wydanie zgody na remont/zabudowę balkonu do spółdzielni mieszkaniowej. Nie ma tu znaczenia fakt, czy posiadali mieszkanie własnościowe, czy na prawach lokatorskich.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pod definicję remontu podciąga się chociażby montaż okratowania/szyb na balkonie. Planując takie przedsięwzięcie w budynku wielorodzinnym należy uwzględnić kwestie bezpieczeństwa i nieingerowania w wygląd elewacji. Zabudowa balkonu szybami nie jest bieżącą konserwacją.

Zabudowa balkonu może być zakwalifikowana jako rozbudowa, jeśli wiąże się z demontażem istniejących okien i drzwi balkonowych i powiększeniem powierzchni mieszkania.

Trzeba też pamiętać, że zmiana wyglądu elewacji budynku wielorodzinnego wymaga zgody zarządu spółdzielni, jeśli lokal należy do spółdzielni/spółdzielnia nim zarządza. Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej też powinien uzyskać na zabudowę zezwolenie zarządu lub zarządcy, gdyż zabudowa może wpłynąć na estetykę, wygląd elewacji, a ta uznawana jest za część nieruchomości wspólnej.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że bez takich pozwoleń można wykonywać tylko prace związane z utrzymaniem i eksploatacją danej nieruchomości. Każda inna inwestycja wymaga zgody nie tylko spółdzielni, ale i wszystkich, którzy w ramach bloku mają mieszkania własnościowe.

Ale już NSA w wyroku z 23.10.2015 r. (II OSK 1245/14) stwierdził, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zabudowę tarasu lub balkonu jest wymagana tylko wówczas, gdy jest on częścią nieruchomości wspólnej, czyli w sytuacji, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców, niż tylko właściciel lokalu, do którego przylega balkon lub taras.

Tarasy, których dotyczyła kontrolowana decyzja służyły do wyłącznego użytku skarżących, ponieważ wejście na nie prowadziło jedynie z należącego do nich lokalu mieszkalnego. Przesądza to, że tarasy te są częścią budynku, która służy wyłącznie do użytku skarżących, co wyłącza możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wypoczynkowi i niewątpliwie wykazują związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Ich przebudowa nie wymaga zatem zgody całej wspólnoty mieszkaniowej.

Można to odnieść do spółdzielni mieszkaniowej i balkonu związanego z mieszkaniem. Aczkolwiek dotyczy on wspólnoty mieszkaniowej, a nie spółdzielni mieszkaniowej.

Istotny dla sprawy byłby stan faktyczny mieszkania dziadków, budynku i działki w roku zabudowy balkonu; czy budynek miał części wspólne lub należące tylko do spółdzielni (czy były w budynku mieszkania lokatorskie, lokale użytkowe należące do spółdzielni).

Skoro spółdzielnia robiła remont elewacji to można mniemać, że elewacja jest traktowana jako dobro wspólne spółdzielców. A to oznacza, że zabudowa balkonu mogła i nadal może mieć znaczenie dla wyglądu elewacji – czyli wymagała zgody spółdzielni. A jej brak oznaczać może działania dziadków bez wiedzy i zgody spółdzielni. Wobec tego spółdzielnia robi remont jednolicie dla wszystkich bez uwzględnienia specyfiki balkonu dziadków.

Gdyby spółdzielnia udzielała pozwolenia na zabudowę wiedziałaby, jak ona została wykonana i ewentualny remont balkonu mógłby być dostosowany do stanu faktycznego (niższe barierki) lub do barierek dostosowana byłaby zabudowa (na koszt spółdzielni).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »