Co powinna zawierać umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego?

Obligatoryjne elementy umowy sprzedaży tzw. essentialia negotii

Opis lokalu mieszkalnego

Umowa sprzedaży musi zawierać bardzo dokładny i szczegółowy opis lokalu mieszkalnego. W treści umowy sprzedaży musi znaleźć się numer księgi wieczystej wraz ze wskazaniem sądu i wydziału, który ją prowadzi, o ile oczywiście dla lokalu mieszkalnego założona jest księga wieczysta. Oprócz wskazania samego numeru księgi wieczystej, należy wskazać położenie lokalu mieszkalnego ze wskazaniem województwa, powiatu, gminy, miejscowości, w przypadku zaś lokalu położonego w Warszawie również dzielnicy. Ponadto, należy wskazać nazwę ulicy, przy której położony jest lokal, numer budynku i numer samego lokalu. Następnie, należy opisać lokal mieszkalny, tj. wskazać z ilu i jakich izb się składa i czy do lokalu przynależą inne pomieszczenia takie jak np. piwnica, balkon, taras, loggia. Oprócz powyższego, opis lokalu powinien zawierać wskazanie na jakiej kondygnacji się znajduje oraz jaka jest jego powierzchnia wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Strony umowy

Obok opisu lokalu mieszkalnego, umowa sprzedaży musi zawierać dokładne wskazanie stron umowy, umożliwiające ich identyfikacje. I tak w przypadku osób fizycznych będą to dane takie jak: imię bądź imiona oraz nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu i adres zamieszkania/zameldowania. Jeżeli jednym z podmiotów jest przedsiębiorca koniecznym będzie wskazanie nazwy firmy, siedziby, NIPu, REGONu, a jeżeli działalność gospodarcza prowadzona będzie w formie spółki również wskazanie rejestru, do którego wpisany jest podmiot oraz numeru KRS.

Zobowiązania stron

Celem umowy sprzedaży jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, dlatego też w treści umowy sprzedaży elementem niezbędnym jest umieszczenie postanowienia, na mocy którego sprzedający przenosi prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami z nim związanymi na kupującego oraz zobowiązuje się do wydania tego lokalu kupującemu, a kupujący oświadcza, iż lokal mieszkalny z prawami z nim związanymi za określoną cenę kupuje oraz zobowiązuje się do jego odbioru. Umowa powinna określać cenę, za którą kupujący nabywa lokal mieszkalny. Cena powinna być określona w sposób jasny i klarowny, jak również być wyrażona w pieniądzu. Należy jednak pamiętać, iż własności lokalu mieszkalnego nie można przenieść pod warunkiem oraz z zastrzeżeniem terminu.

Nieobligatoryjne (dodatkowe) elementy umowy sprzedaży tzw. accidentalia negotii

Wskazane powyżej elementy, są elementami, które muszą się znaleźć w każdej umowie sprzedaży. Natomiast, oprócz tego w umowie sprzedaży możemy zawrzeć dodatkowe postanowienia, które będą określały obowiązki i prawa stron. Do takich elementów należeć będą przede wszystkim termin dokonania płatności przez kupującego oraz sposób dokonania tej płatności, a także termin do którego musi nastąpić wydanie lokalu mieszkalnego przez sprzedającego. Można wprowadzić również postanowienia ograniczające lub wyłączające rękojmie. Są to z punktu widzenia zarówno kupującego jak i sprzedającego bardzo istotne postanowienia. Ponadto, umowa powinna regulować wszelkie kwestie sporne, jakie mogą zaistnieć między stronami.

Zabezpieczenie umowy sprzedaży

Standardem w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego są oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego tzw. trzy siódemki. Kupujący składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji w przedmiocie zapłaty ceny, a Sprzedający składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji w przedmiocie wydania lokalu mieszkalnego. Oświadczenia o poddaniu się egzekucji stanowią tytuły egzekucyjne. Gdy jedna ze stron nie wypełni ciążących na niej obowiązków należy wystąpić do Sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie sprawę skierować do komornika celem wyegzekwowania należnego obowiązku. Oświadczenia o poddaniu się egzekucji pozwalają ominąć etap rozpoznawczego postępowania sądowego, który jak wynika z praktyki jest długotrwałym procesem.

Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży

Celem identyfikacji stron umowy, konieczne będzie okazanie notariuszowi przy podpisywaniu umowy sprzedaży dokumentu tożsamości, tj. dowodu osobistego lub paszportu lub karty pobytu. W przypadku lokalu mieszkalnego pochodzącego z rynku wtórnego notariuszowi należy podać numer księgi wieczystej, chyba że przedmiotem umowy jest spółdzielcze własnościowe prawa do lokal, w przypadku którego często zdarza się, że księga wieczysta nie jest założona. Notariuszowi wystarczy sam numer księgi wieczystej, ponieważ obecnie odpis podbiera samodzielnie w dniu podpisania aktu notarialnego z rządowego portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste. Kolejnym niezbędnym dokumentem jest podstawa nabycia tj. wykazanie przez sprzedającego, że ma prawo do danego lokalu mieszkalnego, i tak dla przykładu może być to umowa sprzedaży, umowa darowizny, czy inna umowa, na podstawie, której sprzedający nabył lokal mieszkalny, ale także akt poświadczenia dziedziczenia czy postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. W przypadku obciążenia lokalu mieszkalnego hipoteką, co w dzisiejszych czasach jest powszechnym zjawiskiem, konieczne jest przedłożenie zaświadczenia z banku wskazującego saldo kredytu, prowizję od wcześniejszej spłaty, przyrzeczenie wydania zgody na zwolnienie zabezpieczeń przez bank po całkowitej spłacie kredytu oraz informację o numerze rachunku technicznego do spłaty kredytu. Natomiast kupujący, który zamierza sfinansować zakup lokalu mieszkalnego z kredytu do umowy sprzedaży powinien przedstawić umowę kredytu. Ponadto, należy przedłożyć zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych, zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu mieszkalnym, albowiem w chwili zakupu nikt nie powinien być zameldowany w lokalu. Jeśli lokal mieszkalny został nabyty tytułem spadku czy darowizny należy przedstawić zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku czy darowizny lub zwolnieniu z tego podatku, zaświadczenie o rewitalizacji. Gdyby okazało się, że lokal mieszkalny zlokalizowany jest w obszarze rewitalizacji niezbędne jest zawarcie u notariusza warunkowej umowy sprzedaży.

Przedmiotem umowy sprzedaży może być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym. Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu także wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Do sporządzenia umowy należy przedstawić zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające komu to prawo przysługuje. W przypadku gdy dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta, należy także przedłożyć podstawę nabycia tego prawa np. przydział, akt notarialny, umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dodatkowo, przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zbywca ma obowiązek przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej dot. lokalu będącego przedmiotem umowy. Adnotacja o przekazaniu nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej musi znaleźć się w akcie notarialnym.

Lista dokumentów niezbędna do sporządzenia umowy sprzedaży ustalana jest każdorazowo w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. W zależności od istniejącego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, liczba i rodzaj dokumentów może się różnić.

Podsumowanie

Zawierając umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego należy mieć na uwadze przede wszystkim, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i zawierała wszystkie obligatoryjne postanowienia. Inne postanowienia umowy są kwestią umowną między stronami, jednakże warto w należyty sposób zabezpieczyć kwestię dopełnienia przez drugą stronę wszelkich obowiązków jakie na niej spoczywają. Warto zlecić prawnikowi będącemu specjalistą od nieruchomości zbadanie stanu prawnego nabywanego lokalu mieszkalnego i analizę zgromadzonych dokumentów. Dobrze sporządzona umowa, poprzedzona zbadaniem stanu prawnego lokalu, stanowi podstawę przeprowadzenia bezpiecznej transakcji zakupu własnego wymarzonego mieszkania.