Awaria instalacji wodnej po odbiorze mieszkania od dewelopera – prawa właściciela

Awaria instalacji po odbiorze mieszkania jako wada nieruchomości

Wyciek z rury doprowadzającej wodę do punktu w ogródku, wadliwie wykonana izolacja, zalewanie komórki lokatorskiej, nieszczelny odpływ albo usterka instalacji ukryta w ścianie mogą stanowić wadę fizyczną nieruchomości. Wada fizyczna występuje wtedy, gdy lokal, pomieszczenie przynależne albo element związany z korzystaniem z nieruchomości nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na umowę, przeznaczenie albo zapewnienia sprzedawcy.

Nie ma decydującego znaczenia, że usterka ujawniła się dopiero po odbiorze lokalu. W praktyce wiele wad budowlanych i instalacyjnych wychodzi na jaw dopiero po kilku miesiącach użytkowania, po pierwszej zimie, po intensywnych opadach albo po rozpoczęciu korzystania z ogródka czy komórki lokatorskiej.

Jeżeli kupujący nie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, może powołać się na rękojmię za wady rzeczy sprzedanej. Przy zakupie mieszkania od dewelopera oznacza to możliwość skierowania roszczeń bezpośrednio do dewelopera jako sprzedawcy lokalu.

Rękojmia wobec dewelopera – ile trwa i co obejmuje?

Zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przy mieszkaniu od dewelopera termin ten należy liczyć co do zasady od wydania lokalu nabywcy, a nie od dnia, w którym właściciel zauważył pierwsze skutki wady. Powiązany problem omawia osobno artykuł „deweloper odmawia wydania raportu”.

Odpowiedzialność z rękojmi ma charakter zasadniczo niezależny od winy sprzedawcy. Oznacza to, że deweloper nie może skutecznie bronić się wyłącznie tym, że nie wiedział o wadzie albo że usterkę wykonał podwykonawca. Istotne jest to, czy rzecz sprzedana ma wadę i czy kupujący nie wiedział o niej w chwili zawarcia umowy.

Warto też odróżnić procedurę odbiorową od roszczeń po odbiorze. Jeżeli wada została wpisana do protokołu odbioru, ustawa deweloperska przewiduje odrębne terminy na stanowisko dewelopera i usunięcie uznanych wad. Jeżeli natomiast wada ujawniła się później, właściciel nadal może korzystać z rękojmi, o ile mieści się w pięcioletnim terminie.

Jakich roszczeń można żądać od dewelopera?

W pierwszej kolejności właściciel powinien żądać usunięcia wady. Wynika to z art. 561 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. W przypadku nieruchomości praktyczne znaczenie ma przede wszystkim skuteczna naprawa, czyli doprowadzenie instalacji, izolacji, odpływu albo pomieszczenia do stanu zgodnego z umową i zasadami sztuki budowlanej.

Usunięcie wady powinno nastąpić w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Jeżeli więc naprawa wymaga rozebrania ściany, demontażu kuchni, kucia posadzek albo czasowego wyłączenia lokalu z normalnego użytkowania, właściciel może żądać, aby deweloper przedstawił realny harmonogram prac, zabezpieczył lokal i pokrył uzasadnione koszty przywrócenia stanu sprzed naprawy.

Jeżeli deweloper proponuje odcięcie wadliwej rury zamiast jej naprawy, trzeba ocenić, czy takie rozwiązanie rzeczywiście usuwa wadę, czy tylko likwiduje jeden z elementów funkcjonalnych mieszkania. Trwała utrata punktu poboru wody w ogródku może obniżać użyteczność lokalu i ogródka, dlatego nie powinna być traktowana jako pełnowartościowa naprawa, jeżeli punkt ten wynikał z umowy, standardu lokalu, projektu albo zapewnień dewelopera.

Obniżenie ceny, rekompensata i odszkodowanie

Jeżeli wada nie zostanie usunięta albo deweloper proponuje rozwiązanie, które trwale pogarsza funkcjonalność lokalu, można rozważyć złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny na podstawie art. 560 Kodeksu cywilnego. Obniżka powinna odpowiadać relacji wartości lokalu z wadą do wartości lokalu bez wady. Nie chodzi więc o dowolną kwotę, lecz o ekonomicznie uzasadnione zmniejszenie wartości nieruchomości.

W sprawie wycieku z rury prowadzącej do ogródka możliwe są w szczególności dwa warianty żądania. Pierwszy to żądanie pełnej naprawy instalacji oraz przywrócenia kuchni, ścian, podłóg i innych elementów do poprzedniego stanu. Drugi to zgoda na odcięcie rury, ale połączona z roszczeniem o obniżenie ceny albo zapłatę kwoty odpowiadającej trwałej utracie funkcji punktu wodnego w ogródku oraz ewentualnym innym szkodom.

Oprócz rękojmi można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, zwłaszcza na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli wskutek nienależytego wykonania zobowiązania powstała dodatkowa szkoda. Może to obejmować na przykład koszt osuszania, malowania, wymiany zniszczonych elementów zabudowy, opinii technicznej, prac zabezpieczających albo innych racjonalnych wydatków pozostających w związku z wadą.

Właściciel powinien jednak dobrze udokumentować wysokość żądania. W praktyce pomocne są zdjęcia i nagrania wycieku, protokoły zgłoszeń, korespondencja z deweloperem, administratorem i wspólnotą, kosztorys naprawy, opinia hydraulika lub rzeczoznawcy oraz dokumenty potwierdzające poniesione koszty.

Deweloper, wspólnota mieszkaniowa czy administrator – do kogo kierować roszczenia?

W wielu sprawach trzeba oddzielić odpowiedzialność dewelopera od obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wada dotyczy lokalu, instalacji przypisanej do lokalu, ogródka oddanego do wyłącznego korzystania albo pomieszczenia przynależnego, naturalnym adresatem roszczeń z rękojmi jest deweloper jako sprzedawca.

Jeżeli przyczyna problemu leży w części wspólnej budynku, na przykład w izolacji fundamentów, pionach, dachu, elewacji, odwodnieniu albo instalacji służącej większej liczbie lokali, sprawę należy zgłosić również zarządowi lub administratorowi wspólnoty. Wspólnota odpowiada za bieżące zarządzanie nieruchomością wspólną, ale samo zgłoszenie do administratora nie zastępuje roszczenia z rękojmi wobec dewelopera.

Przy zalewaniu komórki lokatorskiej lub przeciekach po każdej ulewie często konieczna jest diagnoza techniczna, ponieważ bez ustalenia źródła zawilgocenia trudno prawidłowo wskazać odpowiedzialny podmiot. W podobnych sprawach pomocny może być także materiał dotyczący tego, zalanie przez elewację.

Jak napisać reklamację do dewelopera?

Pismo do dewelopera powinno być konkretne i oparte na żądaniu wynikającym z rękojmi. Warto wskazać datę zakupu i wydania lokalu, dokładny opis wady, datę jej stwierdzenia, skutki dla korzystania z mieszkania, żądanie właściciela oraz termin na odpowiedź i podjęcie działań.

Jeżeli właściciel żąda usunięcia wady, powinien domagać się naprawy skutecznej, a nie prowizorycznej. Jeżeli dopuszcza wariant odcięcia rury albo innego rozwiązania zastępczego, powinien wyraźnie zastrzec, że wymaga to rekompensaty odpowiadającej utracie funkcjonalności i wartości użytkowej nieruchomości.

W piśmie warto powołać się na art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego, a przy żądaniu usunięcia wady także na art. 561 Kodeksu cywilnego. Jeżeli właściciel składa oświadczenie o obniżeniu ceny, powinien określić konkretną kwotę albo sposób jej wyliczenia. Przy bardziej złożonych awariach dobrze jest załączyć kosztorys albo opinię fachowca.

W sprawach dotyczących instalacji w budynku wspólnoty mieszkaniowej przydatne może być również porównanie z sytuacjami, w których analizuje się, naprawa rury CO.

Kiedy można odstąpić od umowy?

Odstąpienie od umowy sprzedaży mieszkania jest środkiem najdalej idącym i w praktyce przy lokalach stosowanym ostrożnie. Zgodnie z art. 560 Kodeksu cywilnego kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Dlatego przy typowej awarii instalacji częściej realne są żądania naprawy, obniżenia ceny i odszkodowania niż odstąpienie od całej umowy.

Odstąpienie może być rozważane wtedy, gdy wada ma charakter istotny, uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości, nie daje się skutecznie usunąć albo deweloper nie usuwa jej mimo wcześniejszych prób. Każdorazowo wymaga to oceny konkretnego stanu faktycznego i dowodów technicznych.

FAQ

Czy podpisanie protokołu odbioru bez uwag zamyka drogę do roszczeń?

Nie zawsze. Jeżeli wada była ukryta i ujawniła się dopiero po odbiorze, właściciel może nadal dochodzić roszczeń z rękojmi, o ile wada została stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości.

Czy deweloper może odmówić naprawy, bo usterkę wykonał podwykonawca?

Samo powołanie się na podwykonawcę nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności wobec kupującego. Deweloper jako sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wadę nieruchomości, a ewentualne rozliczenia z wykonawcami są odrębną sprawą.

Jakiej kwoty żądać, gdy deweloper chce odciąć wadliwą rurę?

Kwota powinna wynikać z realnej utraty wartości albo funkcjonalności lokalu oraz z kosztów usunięcia skutków awarii. Najbezpieczniej oprzeć ją na opinii technicznej, kosztorysie naprawy i wycenie wpływu braku punktu wodnego na korzystanie z ogródka.

Czy można żądać zwrotu kosztów malowania, osuszania i naprawy zabudowy?

Tak, jeżeli koszty te są normalnym następstwem wady lub awarii i zostały właściwie udokumentowane. Mogą być dochodzone jako odszkodowanie obok roszczeń z rękojmi.

Czy zgłaszać sprawę wspólnocie mieszkaniowej?

Tak, jeżeli usterka może dotyczyć części wspólnej budynku, na przykład pionów, izolacji, elewacji, odwodnienia albo innych elementów służących więcej niż jednemu lokalowi. Zgłoszenie do wspólnoty nie wyłącza jednak roszczeń wobec dewelopera.

Czy od razu można iść do sądu?

Można, ale zwykle warto najpierw wysłać pisemne wezwanie do dewelopera, wskazać żądania i zebrać dowody. W sprawach technicznych opinia rzeczoznawcy często przesądza o sile roszczenia.

Podsumowanie

Właściciel mieszkania, który po odbiorze ujawni awarię instalacji wodnej, zalewanie komórki lokatorskiej albo inną wadę budowlaną, nie powinien poprzestawać na ustnych ustaleniach z deweloperem lub administratorem. Najważniejsze jest szybkie udokumentowanie problemu, ustalenie źródła wady i skierowanie pisemnego żądania do właściwego podmiotu.

Jeżeli deweloper proponuje rozwiązanie, które usuwa wyciek, ale trwale pogarsza funkcjonalność lokalu, właściciel może domagać się odpowiedniej rekompensaty. W praktyce będzie to najczęściej obniżenie ceny, zwrot kosztów naprawy albo odszkodowanie za szkody wynikłe z wadliwego wykonania nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 556 i nast., art. 560, art. 561, art. 568 oraz art. 471.
2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177.
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 820/12.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.