Ogrodzenie sąsiada na mojej działce, jak odzyskać grunt?

Wydanie gruntu właścicielowi

Zgodnie z przepisami art. 222 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa „artykuł 222 chroni prawo własności za pomocą dwóch roszczeń, których odrębność wynika z rodzaju dokonanego naruszenia. Pierwsze z nich, zwane roszczeniem wydobywczym albo windykacyjnym (łac. rei vindicatio – § 1), powstaje w razie bezprawnego pozbawienia właściciela posiadania rzeczy. Drugie, zwane roszczeniem o zakazanie naruszeń albo negatoryjnym (łac. actio negatoria – § 2), powstaje w razie innego bezprawnego wkroczenia w sferę uprawnień właściciela. Oba roszczenia, wynikające z prawa o charakterze bezwzględnym, jakim jest własność, mają także charakter prawnorzeczowy, chodzi tu więc o actiones in rem przed naruszeniami pochodzącymi od jakichkolwiek osób, bez względu na to, czy są związane jakimkolwiek stosunkiem prawnym z właścicielem. Roszczenia wynikające z art. 222 powstają niezależnie od stanu świadomości naruszyciela mają więc charakter obiektywny. Są zawsze związane z samą rzeczą, tzn. są skierowane przeciwko temu, kto w danej chwili narusza własność; tylko w tym znaczeniu mają charakter względny”.

Roszczenia wynikające z art. 222 muszą wynikać z prawa własności nie są bowiem niczym innym jak tylko korelatem własności. Z tego względu trzeba je odróżnić od roszczeń, których źródłem nie jest prawo własności, lecz np. określony stosunek zobowiązaniowy. Wynająć lub oddać rzecz w użyczenie może także osoba niebędąca właścicielem, gdy więc wynajmujący żąda eksmisji z lokalu lub wydania rzeczy użyczonej dlatego, że najem wygasł, a użyczona rzecz stała się potrzebna użyczającemu, to roszczenia te wynikają ze stosunku najmu lub użyczenia, a nie z prawa własności. W związku z tym, że nie są one roszczeniami realizującymi ochronę własności, warunkiem ich skutecznego dochodzenia wcale nie jest prawo własności, które może wynajmującemu lub dającemu w użyczenie nie przysługiwać, a mimo to najemca lub biorący w użyczenie ma obowiązek wydać wynajętą lub użyczoną rzecz. Jego obrona oparta tylko na twierdzeniu, że powód nie jest właścicielem rzeczy, będzie bezskuteczna.

W wypadku takiej kumulacji roszczeń do właściciela należy wybór. Oznacza to, że właściciel decyduje, za pomocą którego roszczenia będzie dochodził swego prawa. Na decyzji tej zaważą różne względy, spośród których pierwszoplanowe znaczenie mają problemy dowodowe, takie jak rozkład ciężaru dowodów przesądzający o faktach, które właściciel ma udowodnić i wynikające z tego trudności, oraz środki dowodowe, którymi dysponuje, a które są niezbędne do skutecznego dochodzenia prawa. Nigdy natomiast zbieg przysługujących właścicielowi roszczeń nie może prowadzić do pogorszenia jego sytuacji przez ograniczenie lub wyłączenie wyboru między nimi. Nie jest wyłączone także dochodzenie prawa na podstawie dwóch (kilku) różnych roszczeń, jeżeli tylko każde z nich z osobna albo razem uzasadniają żądanie pozwu, a podstawa faktyczna pozwu obejmuje okoliczności faktyczne, z których wynikają dochodzone roszczenia.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I CSK 295/12, LEX nr 1293936, „jest powstanie stanu obiektywnie sprzecznego z prawem własności: obiektywny fakt wkroczenia w sferę cudzego prawa własności. Bez znaczenia dla powstania tych roszczeń pozostają elementy subiektywne, takie jak wina, dobra czy zła wiara osoby naruszającej własność, czy też jej zamiar zajęcia nieruchomości wyłącznie dla własnych potrzeb”.

Aby powstał stan sprzeczny z prawem własności, wkroczenie w sferę cudzego prawa własności musi być dokonane mimo braku wyrażenia zgody przez właściciela. Jak ponadto wyjaśnił w powołanym wyżej wyroku Sąd Najwyższy, „jeżeli organ administracji publicznej jest jednocześnie właścicielem nieruchomości, wydawane przez niego decyzje administracyjne, zezwolenia czy uzgodnienia dotyczące tej nieruchomości nie są oświadczeniami woli właściciela nieruchomości i nie rodzą skutków cywilnoprawnych w zakresie praw dotyczących nieruchomości". Z wyroku tego wynika bardzo istotna wskazówka praktyczna dla inwestorów prowadzących inwestycje na gruncie państwowym lub stanowiącym własność gminy - sam fakt wydania decyzji, zezwolenia lub zatwierdzenia w trybie administracyjnym sposobu korzystania z nieruchomości nie jest oświadczeniem woli właściciela (zgodą cywilnoprawną) skierowanym do osoby trzeciej, przyznającym uprawnienie do władania nieruchomością, oświadczenia tego nie zastępuje i z tego powodu osoba trzecia nie może skutecznie powoływać się na istnienie uprawnienia, o którym mowa w art. 222 § 1 in fine” (J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 222, art. 223).

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że ma Pan prawo żądać od sąsiada usunięcia rzeczy należących do niego z Pana posesji. Dotyczy to również  przywrócenia ogrodzenia zgodnie z granicą działki.

Należałoby w związku z tym najpierw wysłać do sąsiada formalne pismo z wezwaniem do zaniechania naruszeń Pana własności oraz z argumentacją prawną Gdyby pismo nie było skuteczne, do rozważenia byłoby skierowanie sprawy do sądu.

Projekt ww. pisma do sąsiada możemy Panu przygotować lub pismo możemy wysłać z kancelarii.

Zasiedzenie części gruntu sąsiada

Mając na uwadze długi okres korzystania z tej części działki, wskazujemy, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego o zasiedzeniu:

„Art. 172. [Przesłanki zasiedzenia]

§ 1.  Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2.  Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3.  Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Art. 173. [Bieg zasiedzenia w stosunku do małoletniego]

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Art. 174. [Zasiedzenie ruchomości]

§ 1.  Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

§ 2.  Przepisu § 1 nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.

Art. 175. [Odpowiednie stosowanie przepisów o przedawnieniu]

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

Art. 176. [Doliczenie posiadania poprzednika]

§ 1.  Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2.  Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa „upływ ustawowego terminu zasiedzenia oraz władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny to obligatoryjne przesłanki zasiedzenia. Osoba faktycznie władająca rzeczą jak właściciel może być uznana za posiadacza samoistnego. Chwila objęcia nieruchomości w posiadanie decyduje przy ocenie dobrej wiary u jej posiadacza. Nie ma znaczenia późniejsza zmiana świadomości posiadacza i nie uzasadnia ona przedłużenia terminu zasiedzenia do lat 30” (postanowienie SN z 25.06.2003 r., sygn. akt III CZP 35/03).

„Z upływem ostatniego dnia określonego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia. Prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela gaśnie z tym samym dniem. Zasiedzenie, zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem, nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, pomimo że jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności” (tak J. Ciszewski, J. Bocianowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 172).

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że jest ryzyko, iż doszło już do zasiedzenia ogrodzonej części Pana działki przez sąsiada, jednak o tym ostatecznie rozstrzygnie sąd w razie sporu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.