Podział lokalu w kamienicy a brak jednomyślności we wspólnocie, co z księgami wieczystymi?

Udziały w nieruchomości wspólnej

Mamy do czynienia z odrębną własnością lokali i udziałami w nieruchomości wspólnej. Stosownie do przepisu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „nieruchomością wspólną są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek”. Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy, stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 Kodeksu cywilnego ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna.

Przez części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się, co znalazło m.in. wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (sygn. akt I CKN 903/97), te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych (wyrok z 21 lutego 2002 r.; sygn. akt IV CKN 751/2000).

Wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 ww. ustawy, jest ściśle związana z powierzchnią lokalu. Zmiana powierzchni lokalu prowadzi do zmiany udziału w nieruchomości wspólnej.

Zmiana udziałów

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5 a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli (postanowienie SN z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10). Sąd Najwyższy stwierdził także, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali.

W podobnym tonie wypowiedział się w wyroku z 31 stycznia 2013 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygn. akt I ACa 1064/12), wskazując, że nie można w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. W sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Należy więc:

1. uzyskać pozwolenie na przebudowę – razem z projektem i zgodą członków wspólnoty,

2. wykonać roboty,

3. uzyskać zgodę członków wspólnoty na zmianę udziałów,

4. zlecić inwentaryzację budynku,

5. zawrzeć umowę między Panią a wszystkimi współwłaścicielami w zakresie zmian w udziałach wspólnych – zmieniająca powierzchnię Pani lokalu i zmiany w udziałach w nieruchomości wspólnej.

Albo uzyskać zgodę sądu – skoro jeden z członków się nie zgadza. Sądem właściwym jest sąd rejonowy ze względu na położenie nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.