Podział lokalu we wspólnocie a księgi wieczyste

Podział lokalu w kamienicy - na czym polega problem?

W opisanej sytuacji mamy do czynienia z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość, który po wykonaniu prac wewnętrznych ma zostać podzielony na dwa samodzielne lokale. Samo zamurowanie przejścia, wydzielenie instalacji i uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali nie kończą jednak procedury. Trzeba jeszcze ustalić, czy wspólnota prawidłowo wyraziła zgodę na podział oraz czy planowany podział wymaga zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

Aktualny stan prawny jest korzystniejszy dla właściciela lokalu niż założenie, że zawsze potrzebna jest jednomyślność. Zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość albo podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Udziały w nieruchomości wspólnej

Mamy do czynienia z odrębną własnością lokali i udziałami w nieruchomości wspólnej. Stosownie do przepisu art. 3 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada co do zasady stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Do wyznaczenia tego stosunku trzeba określić powierzchnię użytkową każdego samodzielnego lokalu.

W praktyce trzeba więc rozróżnić dwie sytuacje. Jeżeli dotychczasowy lokal zostaje podzielony na dwa samodzielne lokale, a łączny udział przypadający temu lokalowi w nieruchomości wspólnej jest tylko dzielony między dwa nowe lokale, sprawa zwykle mieści się w procedurze z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Jeżeli jednak trzeba na nowo ustalić albo skorygować udziały wszystkich właścicieli, sytuacja jest poważniejsza, ponieważ dotyka praw rzeczowych pozostałych właścicieli.

Przez części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się m.in. te części budynku, które nie są odrębnymi lokalami i nie służą wyłącznie do użytku jednego właściciela. W orzecznictwie wskazywano, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych.

Czy potrzebna jest jednomyślność właścicieli?

Nie w każdej sprawie. Dla samego podziału lokalu ustawa wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. Uchwały właścicieli lokali podejmowane są na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Mogą być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie albo w uchwale podjętej w odpowiednim trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli więc głosy za uchwałą stanowią 54% udziałów, a głosowanie było prowadzone prawidłowo według udziałów, to co do zasady uchwała została podjęta.

Brak odpowiedzi właściciela posiadającego 46% udziałów nie jest automatycznie głosem przeciw. Jest po prostu brakiem oddania głosu. Dla bezpieczeństwa należy jednak zachować dowody doręczenia projektu uchwały, sposobu zbierania głosów, treści uchwały, wyniku głosowania oraz pisemnego zawiadomienia wszystkich właścicieli o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Trzeba także sprawdzić, czy głosy zbierał zarząd wspólnoty albo osoba działająca z jego upoważnienia. Jeżeli głosowanie prowadził sam zainteresowany właściciel bez umocowania zarządu, notariusz albo sąd wieczystoksięgowy może zakwestionować formalną poprawność uchwały.

Osobno omawiamy też zagadnienie: wydzielenie budynku ze spółdzielni.

Zmiana udziałów po podziale lokalu

Największe ryzyko prawne dotyczy nie samego podziału lokalu, lecz udziałów w nieruchomości wspólnej. Zmiana wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali przewiduje uchwałę w tej sprawie. Nie oznacza to jednak, że każdą ingerencję w prawa rzeczowe właścicieli można skutecznie przeprowadzić zwykłą uchwałą większościową.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, wskazał, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Podobnie w orzecznictwie akcentowano, że uchwała wspólnoty nie może zastępować czynności ingerującej w prawo odrębnej własności lokali, jeżeli skutkiem jest zmiana praw wszystkich właścicieli.

W praktyce oznacza to, że zwykły podział jednego lokalu na dwa lokale może być możliwy na podstawie uchwały z art. 22 ust. 4, o ile nie zmienia się udział pozostałych właścicieli, a dotychczasowy udział przypisany dzielonemu lokalowi zostanie jedynie rozdzielony między dwa nowo powstałe lokale. Jeżeli natomiast konieczne jest przeliczenie udziałów po podziale lokalu w sposób obejmujący wszystkich właścicieli, potrzebna może być umowa z udziałem wszystkich właścicieli w formie aktu notarialnego albo rozstrzygnięcie sądu.

W opisanej sprawie istotne jest więc, czy nowy podział lokalu zmienia wyłącznie wewnętrzny podział dotychczasowego udziału właścicielki, czy też wymaga nowego ustalenia udziałów wszystkich właścicieli. Jeżeli prace nie ingerowały w części wspólne, a łączna powierzchnia przypisana do dotychczasowego lokalu nie zwiększyła się kosztem części wspólnych, argumenty właścicielki są mocniejsze.

Założenie ksiąg wieczystych dla nowych lokali

Do powstania odrębnej własności lokalu konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Sama uchwała wspólnoty ani samo zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu nie tworzą jeszcze nowej nieruchomości lokalowej. Potrzebny jest akt notarialny obejmujący odpowiednią czynność prawną oraz wniosek wieczystoksięgowy.

W dokumentach powinny znaleźć się przede wszystkim: zaświadczenia starosty o samodzielności obu lokali, rzuty kondygnacji z zaznaczeniem lokali i pomieszczeń przynależnych, prawidłowo ustalone powierzchnie użytkowe, uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na podział lokalu, dokumenty potwierdzające tryb i wynik głosowania oraz projekt określający udziały przypadające każdemu z nowych lokali.

Jeżeli notariusz widzi ryzyko, może odmówić dokonania czynności do czasu usunięcia wątpliwości. Najczęściej chodzi o brak pewności, czy uchwała została prawidłowo podjęta, czy większość została prawidłowo obliczona, czy podział nie wymaga zgody wszystkich właścicieli oraz czy sąd wieczystoksięgowy zaakceptuje dokumenty jako podstawę wpisu.

Co zrobić, gdy właściciel nie odpowiada albo odmawia?

Jeżeli uchwała nie uzyskała wymaganej większości albo formalnie nie da się jej skutecznie przeprowadzić, zainteresowany właściciel lokalu może skorzystać z drogi sądowej przewidzianej w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Sąd będzie badał cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Wniosek powinien być dobrze udokumentowany. Warto dołączyć zaświadczenia o samodzielności lokali, opis wykonanych robót, rzuty lokali, sposób podziału instalacji, projekt nowych udziałów, uchwałę albo projekt uchwały, korespondencję z właścicielami oraz dowody, że podział nie narusza części wspólnych ani interesów pozostałych właścicieli.

Szanse w sądzie zależą od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli podział jest technicznie prawidłowy, lokale są samodzielne, nie dochodzi do zawłaszczenia części wspólnej, a pozostali właściciele nie ponoszą realnego uszczerbku, argumenty za zgodą są istotne. Jeżeli jednak dokumentacja udziałów jest nieprawidłowa albo podział wymaga zmian w prawach innych właścicieli, postępowanie może być trudniejsze.

Kiedy można podarować nowe lokale dzieciom?

Darowizna na rzecz dzieci będzie bezpieczna dopiero wtedy, gdy nowe lokale będą już prawnie wyodrębnione albo gdy czynność notarialna zostanie skonstruowana w sposób pozwalający jednocześnie uporządkować stan prawny i dokonać dalszego rozporządzenia. W praktyce najpierw trzeba doprowadzić do utworzenia dwóch samodzielnych nieruchomości lokalowych i ujawnienia ich w księgach wieczystych.

Próba darowania części lokalu przed skutecznym wyodrębnieniem nowych lokali może prowadzić do komplikacji, zwłaszcza gdy notariusz nie ma pewności co do zgody wspólnoty, udziałów albo podstawy wpisu w księgach wieczystych. Dlatego kolejność działań powinna być następująca: dokumenty techniczne, uchwała albo rozstrzygnięcie sądu, akt notarialny, wpisy w księgach wieczystych, a dopiero potem darowizna.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie należy automatycznie zakładać, że brak jednomyślności blokuje podział lokalu. Ustawa o własności lokali przewiduje dla podziału lokalu zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a uchwały zapadają zasadniczo większością głosów liczonych według udziałów. Jeżeli więc prawidłowo zebrano 54% głosów za uchwałą, może to wystarczyć do dalszych czynności.

Decydujące będą jednak szczegóły: poprawność trybu głosowania, rola zarządu, sposób zawiadomienia właścicieli, samodzielność nowych lokali oraz to, czy podział wymaga rzeczywistej zmiany udziałów wszystkich właścicieli. Jeżeli zmiana dotyczy wyłącznie rozdzielenia dotychczasowego udziału właścicielki pomiędzy dwa nowe lokale, sytuacja jest łatwiejsza. Jeżeli trzeba zmieniać udziały wszystkich właścicieli, może być potrzebna zgoda wszystkich albo rozstrzygnięcie sądu.

FAQ

Czy do podziału lokalu potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli?

Nie zawsze. Art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali mówi o zgodzie właścicieli wyrażonej w uchwale. Zasadniczo uchwały zapadają większością głosów liczonych według udziałów. Jednomyślność może być konieczna wtedy, gdy czynność prowadzi do rzeczywistej zmiany udziałów wszystkich właścicieli w nieruchomości wspólnej.

Czy 54% głosów za uchwałą wystarczy?

Może wystarczyć, jeżeli głosy były liczone według udziałów, nie obowiązywał tryb jeden właściciel - jeden głos, uchwała dotyczyła sprawy objętej głosowaniem, a głosowanie zostało prawidłowo przeprowadzone. Trzeba też mieć dowody zawiadomienia właścicieli o treści uchwały.

Czy brak odpowiedzi właściciela oznacza sprzeciw?

Nie. Brak odpowiedzi oznacza brak oddania głosu. Jeżeli mimo tego uzyskano wymaganą większość, uchwała może zostać podjęta. Właściciel, który uważa, że uchwała narusza prawo albo jego interesy, może ją zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu wystarczy do księgi wieczystej?

Nie. Zaświadczenie jest bardzo ważnym dokumentem, ale do powstania odrębnej własności lokalu potrzebny jest jeszcze akt notarialny albo inne właściwe orzeczenie oraz wpis do księgi wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy bada podstawę wpisu, dlatego dokumenty muszą być spójne.

Co zrobić, jeżeli notariusz odmawia sporządzenia aktu?

Najpierw warto ustalić dokładny powód odmowy. Jeżeli problemem są braki formalne uchwały, można próbować ponowić głosowanie w prawidłowym trybie. Jeżeli problemem jest brak zgody właścicieli albo spór co do udziałów, konieczny może być wniosek do sądu.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232, w szczególności art. 2, art. 3, art. 7, art. 8, art. 22, art. 23, art. 24 i art. 25 - ISAP.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, dotyczące zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97, dotyczący zakresu nieruchomości wspólnej.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 21 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 751/00, dotyczący samodzielnego lokalu jako przedmiotu odrębnej własności.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.