Zgoda wspólnoty na komin zewnętrzny przy mieszkaniu

Czy na komin zewnętrzny potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli?

W opisanej sytuacji wspólnota liczy osiem lokali, dlatego stosuje się zasady zarządu nieruchomością wspólną przewidziane w ustawie o własności lokali dla wspólnot, w których liczba lokali jest większa niż trzy. Oznacza to, że co do zasady właściciele powinni działać przez zarząd albo zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.

Nie ma jednak zasady, że montaż zewnętrznego komina wymaga zgody 100% właścicieli. Jeżeli komin ma zostać zamontowany na ścianie zewnętrznej, elewacji, dachu albo ma przebiegać po części budynku służącej nie tylko jednemu lokalowi, sprawa dotyczy nieruchomości wspólnej. W takim przypadku potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, a nie jednomyślna zgoda wszystkich mieszkańców.

Podstawowe znaczenie ma art. 22 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do wykonania uchwały.

Montaż komina na elewacji należy traktować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, bo nie jest to bieżąca konserwacja ani drobna naprawa. Jest to inwestycja ingerująca w części wspólne budynku, która może wpływać na wygląd elewacji, bezpieczeństwo, sposób korzystania z budynku, dokumentację techniczną oraz obowiązki kontrolne wspólnoty.

Jak głosować we wspólnocie mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że umowa właścicieli albo uchwała podjęta w przewidzianym trybie wprowadza zasadę, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. W praktyce oznacza to, że trzeba uzyskać więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie tylko większość osób obecnych na zebraniu.

Jeżeli na zebraniu nie oddano głosów reprezentujących wymaganą większość udziałów, zarząd nie powinien kończyć sprawy samym stwierdzeniem braku rozstrzygnięcia. Można zastosować tryb indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą i dotrzeć do właścicieli, którzy nie byli obecni. Po zakończeniu takiego głosowania każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści uchwały.

W niektórych wspólnotach możliwe jest głosowanie według zasady „jeden właściciel - jeden głos”. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela. Wprowadzenie takiego sposobu głosowania wymaga spełnienia warunków z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Co powinien zrobić zarząd albo zarządca?

Zarządca wspólnoty powinien przede wszystkim doprowadzić do uporządkowanego rozpatrzenia wniosku właściciela lokalu. Właściciel zainteresowany montażem komina powinien złożyć pisemny wniosek, w którym opisze planowane prace, wskaże miejsce montażu, sposób prowadzenia przewodu, rodzaj urządzenia grzewczego i załączy dokumenty techniczne, jeżeli już nimi dysponuje.

Następnie zarząd powinien przygotować projekt uchwały. Uchwała nie powinna ograniczać się do zdania „wspólnota wyraża zgodę na komin”. W interesie wspólnoty jest dokładne określenie warunków, na jakich zgoda jest udzielana.

W projekcie uchwały warto wskazać w szczególności:

• którego lokalu i którego właściciela dotyczy zgoda,
• gdzie dokładnie ma zostać zamontowany komin i jaki ma mieć przebieg,
• że prace mają być wykonane zgodnie z projektem, przepisami techniczno-budowlanymi, zasadami ochrony przeciwpożarowej i sztuką budowlaną,
• kto ponosi koszty projektu, uzgodnień, robót, odbiorów, napraw elewacji i późniejszego utrzymania elementu,
• że właściciel lokalu odpowiada za szkody wyrządzone wspólnocie albo innym właścicielom w związku z pracami,
• że przed rozpoczęciem robót właściciel musi uzyskać wymagane zgłoszenia, pozwolenia, opinie albo uzgodnienia, jeżeli są potrzebne,
• czy i w jakim zakresie zarząd otrzymuje pełnomocnictwo do składania oświadczeń w imieniu wspólnoty.

Jeżeli zarządca nie reaguje na wniosek, właściciel może ponowić go pisemnie, dołączyć projekt uchwały i zażądać wprowadzenia sprawy do porządku najbliższego zebrania. Właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów mogą żądać zwołania zebrania ogółu właścicieli. W praktyce warto też zadbać o wcześniejsze wyjaśnienie sąsiadom, że nie chodzi o samowolne zajęcie elewacji, ale o formalną uchwałę z warunkami technicznymi i odpowiedzialnością inwestora.

Czy uchwała wspólnoty wystarczy do rozpoczęcia montażu?

Nie zawsze. Uchwała wspólnoty rozstrzyga kwestię zgody właścicielskiej na korzystanie z nieruchomości wspólnej, ale nie zastępuje formalności administracyjnych ani wymagań technicznych. Trzeba oddzielić dwie płaszczyzny: zgodę wspólnoty oraz legalność robót na gruncie Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 29-31 tej ustawy. Przepisy art. 29 przewidują katalog robót niewymagających pozwolenia albo niewymagających ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Jeżeli jednak konkretne roboty nie mieszczą się w takim wyjątku, konieczne może być pozwolenie.

W przypadku instalacji gazowych Prawo budowlane wprost wymienia instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych jako roboty wymagające zgłoszenia. Przy innych źródłach ogrzewania i przewodach kominowych ocena zależy od projektu, konstrukcji komina, sposobu mocowania, wpływu na przegrody zewnętrzne, bezpieczeństwa pożarowego, wentylacji oraz ewentualnego statusu zabytku. Dlatego przed rozpoczęciem prac należy skonsultować zakres formalności z projektantem posiadającym odpowiednie uprawnienia albo z organem administracji architektoniczno-budowlanej.

Trzeba także uwzględnić rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności przepisy dotyczące przewodów kominowych, wentylacji, odprowadzania spalin, bezpieczeństwa pożarowego i odległości od elementów budynku. W praktyce potrzebna może być opinia kominiarska, projekt branżowy, uzgodnienie przeciwpożarowe albo odbiór po wykonaniu robót.

Co grozi za montaż komina bez uchwały?

Jeżeli właściciel lokalu zamontuje komin na elewacji bez wymaganej uchwały, wspólnota może żądać zaprzestania naruszeń, usunięcia komina, przywrócenia elewacji do stanu poprzedniego oraz naprawienia szkody. Spór może trafić do sądu cywilnego, zwłaszcza gdy komin wpływa na wygląd budynku, bezpieczeństwo albo korzystanie z lokali przez innych właścicieli.

Oddzielnie może powstać problem z nadzorem budowlanym. Jeżeli roboty wykonano bez wymaganego zgłoszenia albo pozwolenia, organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie dotyczące samowoli budowlanej. Konsekwencje zależą od rodzaju robót, możliwości ich legalizacji oraz zgodności wykonanych prac z przepisami techniczno-budowlanymi.

Także pozytywna uchwała nie daje pełnej ochrony, jeżeli jest zbyt ogólna albo została podjęta z naruszeniem procedury. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, jeżeli jest niezgodna z prawem, umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin na zaskarżenie wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jak powinna wyglądać uchwała o zgodzie na komin?

Dobra uchwała powinna być konkretna i możliwa do wykonania. Warto wskazać w niej, że wspólnota wyraża zgodę na montaż komina zewnętrznego wyłącznie w zakresie opisanym w dokumentacji stanowiącej załącznik do uchwały. Jeżeli dokumentacja nie jest jeszcze gotowa, uchwałę można uzależnić od jej przedłożenia zarządowi przed rozpoczęciem prac.

Uchwała może również przewidywać, że właściciel lokalu poniesie wszystkie koszty związane z inwestycją, w tym koszty projektu, formalności administracyjnych, montażu, odbiorów, naprawy elewacji, okresowych kontroli i ewentualnego demontażu. Takie rozwiązanie ogranicza ryzyko, że pozostali właściciele zostaną obciążeni wydatkami związanymi z prywatną zmianą ogrzewania jednego lokalu.

Jeżeli komin ma być mocowany do elewacji albo przechodzić przez części wspólne, uchwała powinna upoważniać zarząd do reprezentowania wspólnoty w zakresie niezbędnym do wykonania uchwały. W razie wątpliwości należy skorzystać z pomocy prawnika, ponieważ zbyt ogólna zgoda może później utrudnić egzekwowanie obowiązków inwestora.

FAQ

Czy wspólnota musi wyrazić zgodę jednomyślnie?

Nie. W ośmiolokalowej wspólnocie uchwała w takiej sprawie zapada zasadniczo większością głosów liczoną według udziałów. Jednomyślność nie jest standardowym wymogiem ustawy o własności lokali.

Czy zarząd może sam zgodzić się na komin?

Co do zasady nie powinien robić tego samodzielnie. Montaż komina na elewacji albo ścianie zewnętrznej jest ingerencją w nieruchomość wspólną i zwykle przekracza zakres zwykłego zarządu, dlatego potrzebna jest uchwała właścicieli.

Czy można zbierać głosy po zebraniu?

Tak. Uchwała może zostać podjęta częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Po zakończeniu takiego trybu właściciele powinni zostać pisemnie powiadomieni o treści uchwały.

Czy zgoda wspólnoty wystarczy, żeby rozpocząć prace?

Nie zawsze. Trzeba jeszcze sprawdzić przepisy Prawa budowlanego, warunki techniczne, wymagania kominiarskie, przeciwpożarowe i ewentualne ograniczenia konserwatorskie. W zależności od zakresu robót może być potrzebne zgłoszenie albo pozwolenie.

Kto powinien zapłacić za projekt i montaż komina?

Jeżeli komin ma służyć przede wszystkim jednemu lokalowi, uchwała powinna jasno wskazywać, że koszty projektu, uzgodnień, montażu, odbioru, utrzymania i ewentualnych napraw ponosi właściciel zainteresowanego lokalu.

Czy sąsiad może zaskarżyć uchwałę wyrażającą zgodę na komin?

Tak. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni, jeżeli uważa, że uchwała jest sprzeczna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo narusza jego interesy.

Podsumowanie

Właściciel lokalu, który chce zamontować metalowy komin zewnętrzny przy ścianie budynku, powinien uzyskać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. W ośmiolokalowej wspólnocie nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli, lecz większość głosów liczona według udziałów, chyba że w konkretnej wspólnocie skutecznie zastosowano inny sposób głosowania przewidziany ustawą.

Zarządca powinien przygotować projekt uchwały, przeprowadzić głosowanie i zadbać o dokumenty techniczne. Najbezpieczniej, aby uchwała dokładnie określała zakres zgody, koszty, odpowiedzialność właściciela oraz warunek uzyskania wymaganych zgłoszeń, pozwoleń, opinii i odbiorów. Dopiero po spełnieniu tych wymogów można bezpiecznie planować rozpoczęcie prac.

Źródła:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 - tekst aktu

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 418 - tekst aktu

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tekst jednolity Dz.U. 2022 poz. 1225 - opis aktu w ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.