Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem wspólnego mieszkania przez jednego małżonka

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2017-02-13

Żona nie zgadza się na wynajem wspólnego mieszkania, generuje to koszty związane m.in. z opłatą administracyjną. Dojdą koszty ponownego podłączenia licznika energii elektrycznej i gazu, ponieważ rachunki nie są opłacane. Czy mogę zawrzeć umowę wynajmu mieszkania bez podpisu żony, jakie są konsekwencje, szczególnie dla docelowego najemcy? Nie mamy rozdzielności majątkowej.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Opis pozwala na wniosek, że wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego. A umowa najmu mieszkania wymaga zgody małżonka wynajmującego – czyli zgody Pana i małżonki. Podpis na umowie najmu jest wyrazem udzielenia takiej zgody a jego brak zaś wyrazem braku zgody.

Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi:

„Art. 37. § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna”.

Przepis ten przewiduje na zasadzie wyjątku odstępstwo od zasady zarządzania majątkiem wspólnym małżonków przez każdego z małżonków samodzielnie. Gdy umowa najmu – w przypadku, gdy wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków – nie jest podpisywana przez oboje małżonków, to zawarcie umowy najmu mieszkania wymaga zgody drugiego małżonka. Brak zgody małżonka to brak do najemcy docelowego ochrony z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Chcąc podpisać umowę najmu samodzielnie, przy podpisaniu umowy najmu mieszkania byłby obecny tylko jeden z małżonków, to powinien on przedstawić zgodę drugiego małżonka na zawarcie umowy. Ze względów dowodowych powinna ona być wyrażona na piśmie. Oczywiście taka umowa może być podpisana w takim przypadku jak Pan opisał - bez zgody drugiego małżonka. Nikt Panu nie zabroni tak naprawdę jej podpisania bez zgody swojej małżonki.

Ale – jeżeli umowa najmu będzie zawarta bez zgody Pana małżonki – to będzie ona uważana za bezskutecznie zawieszoną (kulejącą). Umowa taka nie wywoła skutków prawnych zamierzonych przez strony (Pana i najemcę) do czasu jej potwierdzenia przez drugiego małżonka. Jeżeli Pana małżonka potwierdzi taką umowę, jest ona ważna od chwili jej zawarcia. Potwierdzenie powoduje ustanie stanu bezskuteczności zawieszonej, a umowa rodzi wówczas skutek od chwili jej zawarcia.

Jest to umowa (czynność prawna) z wadą. Jak wskazałem – ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Odbywa się to, m.in. na tej zasadzie, że najemca może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolny po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

Jeżeli małżonka nie wyrazi zgody, to najmu mieszkania będzie nieważna, a najemca faktycznie wykonujący umowę [nieważną – bowiem umowa najmu zawarta przez małżonka (Pana) bez wymaganej zgody drugiego z małżonków, oraz bez jej późniejszego potwierdzenia jest nieważna od chwili jej zawarcia] i mieszkający w wynajmowanym mieszkaniu jest pozbawiony ochrony z ustawy o ochronie praw lokatorów .

Skutkiem dla najemcy może być ocena, że korzystał on z mieszkania bezumowne i żądanie ze strony Pana małżonki odszkodowania w kwocie wyższej niż umówiony przez Pana czynsz najmu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przesuwanie terminu wyprowadzki przez najemcę

Od 7 lat mam najemcę na lokalu z umową najmu na czas nieokreślony. Obecnie jednak chcę inaczej dysponować mieszkaniem. Dałam pół roku najemcy na...

Zatrzymanie części kaucji na poczet naprawienia szkody

Mam problem dotyczący zwrotu kaucji po zakończeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jako wynajmujący podpisałem z najemcą protokół zdawczo-odbiorczy bez...

Właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

Właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

Miesiąc temu zdałem mieszkanie, które wynajmowałem. Zostało wysprzątane, dodam też, że zrobiłem w nim niewielki remont na mój koszt, ale bez umowy...

Jak domagać się zwrotu kaucji za wynajem mieszkania?

Jestem najemcą. Przez 2 lata wynajmowałem lokal mieszkalny. Nigdy nie zalegałem z czynszem i innymi płatnościami. W ostatnim miesiącu, gdy...

Umowa najmu z klauzulą prolongacyjną

Od prawie 10 lat wynajmuję spółce jako osoba fizyczna mieszkanie. Mamy stosowną umowę najmu, która jest na 10 lat i właśnie ten termin mija....

Brak zapłaty za wynajem działki pod garaż

Mam problem z osobą, której wynajmuję działkę pod garaż „blaszak”. Sam garaż jest własnością wynajmującego. Moją własnością jest...

Niedogrzane mieszkanie jako przyczyna rozwiązania najmu

Wynajmuję mieszkanie (umowa ustna), w którym jest bardzo zimno. Niby centralne ogrzewanie grzeje, ale nie można utrzymać takiej temperatury, żeby...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »