Czy jeden małżonek może wynająć wspólne mieszkanie osobie trzeciej?

Problem wynajęcia mieszkania przez jednego z małżonków pojawia się najczęściej wtedy, gdy lokal należy do majątku wspólnego, stoi pusty, generuje koszty, a jeden z małżonków chce zacząć pobierać czynsz. Drugi małżonek może jednak obawiać się ryzyka związanego z najemcą, zniszczeniem lokalu, rozliczeniami albo późniejszą eksmisją.

W takiej sytuacji nie wystarczy odpowiedzieć, kto jest wpisany w księdze wieczystej albo kto faktycznie zajmuje się lokalem. Trzeba sprawdzić, czy mieszkanie należy do majątku wspólnego, jaki jest ustrój majątkowy małżonków, jaki rodzaj umowy ma być zawarty i czy czynność wymaga zgody drugiej strony.

Czy jeden z małżonków może sam wynająć wspólne mieszkanie?

Jeżeli mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków, każdy z nich co do zasady może samodzielnie wykonywać zarząd tym majątkiem. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Zgodnie z art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie mają obowiązek współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, udzielać sobie informacji o jego stanie, wykonywaniu zarządu i zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Kluczowe znaczenie ma art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten wymaga zgody drugiego małżonka między innymi do czynności prawnej prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Umowa najmu mieszkania spełnia ten warunek, ponieważ wynajmujący oddaje lokal najemcy do używania, a w zamian pobiera czynsz.

W praktyce najbezpieczniej jest więc, aby umowę najmu podpisali oboje małżonkowie. Jeżeli z przyczyn organizacyjnych podpisuje ją tylko jeden z nich, drugi powinien udzielić wyraźnej zgody, najlepiej na piśmie i przed podpisaniem umowy.

Co dokładnie wynika z art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego?

Art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wskazuje czynności, do których potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Należą do nich w szczególności:

1) czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadząca do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2) czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3) czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4) darowizna z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Zgodnie z art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ważność umowy zawartej przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Jest to tzw. bezskuteczność zawieszona. Umowa nie jest od razu definitywnie nieważna, ale jej skuteczność pozostaje niepewna do czasu potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia.

Druga strona umowy, czyli najemca, może wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca staje się wolny od zobowiązania. Ma to duże znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy najemca zapłacił kaucję, przygotował przeprowadzkę albo poniósł inne koszty.

Umowa najmu bez zgody żony albo męża

Umowa najmu wspólnego mieszkania podpisana tylko przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego jest ryzykowna zarówno dla małżonków, jak i dla najemcy. Podobne skutki może wywołać wynajęcie lokalu bez zgody współwłaściciela, gdy osoba podpisująca umowę nie ma samodzielnego umocowania do oddania całej nieruchomości do używania. Jeżeli drugi małżonek później ją potwierdzi, umowa co do zasady wywoła skutki od chwili jej zawarcia. Jeżeli odmówi potwierdzenia, strony mogą znaleźć się w sporze o skutki dotychczasowego korzystania z lokalu, zwrot kaucji, rozliczenie czynszu i ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą.

Nie można też zakładać, że najemca w każdej sytuacji będzie mógł po prostu zostać w lokalu na dotychczasowych zasadach. Jeżeli brakowało zgody wymaganej przez prawo, najemca nie ma pewnej podstawy w postaci skutecznej umowy zawartej z osobami uprawnionymi do oddania lokalu w najem. Jednocześnie, gdy lokal jest faktycznie używany jako mieszkanie, mogą pojawić się przepisy o ochronie praw lokatorów i wymogi postępowania eksmisyjnego.

Warto odróżnić tę sytuację od zwykłego zarządzania majątkiem wspólnym, np. opłacania rachunków, drobnych napraw czy bieżącego utrzymania lokalu. Oddanie mieszkania w najem jest czynnością dalej idącą, bo wprowadza do lokalu osobę trzecią i tworzy zobowiązanie na określony albo nieokreślony czas.

Sprzeciw małżonka wobec wynajmu mieszkania

Oprócz art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego znaczenie może mieć także art. 36¹ tej ustawy. Przewiduje on możliwość sprzeciwienia się przez jednego małżonka czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności.

W praktyce oznacza to, że jeżeli najemca wie o wyraźnym sprzeciwie drugiego małżonka, a mimo to podpisuje umowę tylko z jednym z nich, podejmuje poważne ryzyko. Samo twierdzenie jednego małżonka, że „drugi na pewno się zgodzi”, nie powinno wystarczać, gdy lokal należy do majątku wspólnego.

Nie każdy sprzeciw będzie jednak rozsądny i uzasadniony. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy lokal ma być wynajęty przypadkowej osobie bez kaucji i bez zabezpieczeń, a inaczej, gdy mieszkanie od dłuższego czasu stoi puste, generuje opłaty, a proponowana umowa jest rynkowa i dobrze zabezpiecza interes rodziny.

Co może zrobić małżonek, gdy drugi blokuje najem?

Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody na najem, pierwszym krokiem powinno być ustalenie przyczyny sprzeciwu. Często problemem nie jest sam najem, ale brak zaufania do najemcy, obawa o zniszczenie lokalu, niejasne rozliczenia czynszu, ryzyko trudnej eksmisji albo brak kontroli nad pieniędzmi z najmu.

W takiej sytuacji można zaproponować rozwiązania zabezpieczające: pisemną umowę, protokół zdawczo-odbiorczy, kaucję, ubezpieczenie OC najemcy, jasne zasady rozliczeń, najem okazjonalny albo wspólne konto do wpływu czynszu. W wielu sprawach takie uporządkowanie warunków pozwala uniknąć sporu sądowego.

Jeżeli jednak odmowa jest nieuzasadniona, a wynajem leży w interesie rodziny, można rozważyć wniosek do sądu. Zgodnie z art. 39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności albo porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

We wniosku trzeba wykazać konkretne okoliczności: koszty utrzymania pustego mieszkania, wysokość możliwego czynszu, sposób zabezpieczenia lokalu, planowane warunki umowy oraz to, dlaczego najem służy rodzinie. Sąd może odmówić, jeżeli najem naruszałby potrzeby mieszkaniowe rodziny albo byłby ekonomicznie nieracjonalny.

Forma zgody na wynajem wspólnego mieszkania

Przepisy nie wymagają jednej uniwersalnej formy zgody na każdą umowę najmu. W praktyce zgoda powinna być jednak pisemna, ponieważ to ona będzie najważniejszym dowodem w razie sporu. Jeżeli sama umowa wymaga formy szczególnej, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 63 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zgoda osoby trzeciej powinna być wyrażona w tej samej formie, jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna.

Przy zwykłym najmie lokalu zawieranym na czas dłuższy niż rok trzeba pamiętać o art. 660 Kodeksu cywilnego. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Przy najmie okazjonalnym lokalu umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W zgodzie małżonka warto wskazać: adres lokalu, dane najemcy, okres najmu, wysokość czynszu, opłaty dodatkowe, kaucję, zasady rozliczeń oraz informację, że małżonek zgadza się na podpisanie umowy przez drugiego małżonka. Im bardziej konkretna zgoda, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

Ryzyko dla najemcy

Najemca powinien sprawdzić, czy osoba podpisująca umowę może skutecznie wynająć lokal. W praktyce warto poprosić o odpis księgi wieczystej, informację o stanie cywilnym właściciela oraz — gdy lokal należy do majątku wspólnego — podpis drugiego małżonka albo pisemną zgodę.

Jeżeli najemca zignoruje tę kwestię, może znaleźć się w trudnej sytuacji: zapłaci kaucję, poniesie koszty przeprowadzki, rozpocznie korzystanie z lokalu, a następnie drugi małżonek zakwestionuje umowę. Spór może dotyczyć nie tylko samego prawa do mieszkania, ale także zwrotu pieniędzy i odpowiedzialności za szkody.

Przy podpisywaniu umowy warto też zadbać o kwestie techniczne: protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentację stanu lokalu, potwierdzenie zapłaty kaucji i jasne zasady jej zwrotu. Jeżeli problemem jest rozliczenie zabezpieczenia po zakończeniu najmu, pomocny może być artykuł o tym, jak dochodzić zwrotu kaucji za wynajem mieszkania. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „wynajem mieszkania obcokrajowcom”.

Ryzyko dla małżonka, który podpisuje umowę samodzielnie

Małżonek, który wynajmuje wspólne mieszkanie bez wymaganej zgody drugiego małżonka, naraża się na spór rodzinny, majątkowy i odpowiedzialność wobec najemcy. Drugi małżonek może odmówić potwierdzenia umowy, zakwestionować pobieranie czynszu albo żądać rozliczenia wpływów i kosztów.

Czynsz uzyskany z najmu rzeczy należącej do majątku wspólnego co do zasady także stanowi składnik majątku wspólnego. Małżonek, który podpisał umowę, nie powinien więc traktować całości czynszu jako wyłącznie własnego dochodu, chyba że wynika to z ustroju majątkowego, umowy między małżonkami albo szczególnych okoliczności.

W razie późniejszego podziału majątku wspólnego mogą pojawić się pytania o to, kto ponosił koszty lokalu, kto pobierał czynsz, czy wpływy były przeznaczane na potrzeby rodziny i czy drugi małżonek był informowany o najmie.

Najem wspólnego mieszkania a rodzaj umowy

Znaczenie ma również to, jaką umowę chcą zawrzeć strony. Zwykła umowa najmu na czas nieoznaczony, umowa na czas oznaczony, najem okazjonalny i najem kilku osobom mogą rodzić inne ryzyka. W każdym wariancie trzeba jednak zacząć od podstawowego pytania: czy osoba podpisująca umowę ma zgodę drugiego małżonka, jeżeli lokal jest objęty wspólnością majątkową.

Przy najmie okazjonalnym trzeba dodatkowo zadbać o wymagane załączniki, w tym oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Przy najmie kilku osobom trzeba ustalić, czy każda z nich odpowiada za całość czynszu, jak rozliczana jest kaucja i kto faktycznie będzie mieszkał w lokalu.

Czy zgoda jest potrzebna, gdy mieszkanie należy tylko do jednego małżonka?

Jeżeli mieszkanie należy wyłącznie do majątku osobistego jednego małżonka, sytuacja może wyglądać inaczej. Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie oznacza jeszcze, że drugi małżonek musi wyrazić zgodę na każdą czynność dotyczącą prywatnego lokalu drugiego małżonka.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Jeżeli mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, drugi małżonek może mieć określone uprawnienia wynikające z przepisów rodzinnych i mieszkaniowych. Znaczenie może mieć również to, czy lokal został nabyty przed ślubem, w drodze darowizny, ze środków osobistych, czy w czasie trwania wspólności majątkowej.

Dlatego przed podpisaniem umowy warto ustalić nie tylko formalnego właściciela, ale także podstawę nabycia mieszkania, wpis w księdze wieczystej, ustrój majątkowy małżonków oraz faktyczne przeznaczenie lokalu.

Najemca niepełnoletni albo nietypowy najemca

Osobnym zagadnieniem jest to, kto ma być najemcą. Jeżeli umowa ma być zawarta z osobą niepełnoletnią, konieczne może być działanie przedstawiciela ustawowego albo zgoda rodziców, zależnie od wieku i zakresu zdolności do czynności prawnych. Nie rozwiązuje to jednak problemu zgody małżonka po stronie wynajmującego.

Oznacza to, że przy nietypowym najemcy trzeba sprawdzić dwie strony umowy: czy wynajmujący może skutecznie oddać lokal w najem oraz czy najemca może skutecznie zawrzeć umowę. Więcej o tym drugim problemie piszemy w artykule o najmie mieszkania dla osób niepełnoletnich.

FAQ

Podsumowanie

Wynajem mieszkania objętego wspólnością majątkową małżeńską zwykle wymaga zgody obojga małżonków. Wynika to z tego, że umowa najmu oddaje nieruchomość do używania osobie trzeciej i pozwala pobierać z niej pożytki w postaci czynszu.

Podpisanie umowy tylko przez jednego małżonka bez wymaganej zgody może prowadzić do bezskuteczności zawieszonej, sporu z drugim małżonkiem i problemów po stronie najemcy. Najbezpieczniejsze rozwiązanie to podpis obojga małżonków albo pisemna zgoda drugiego małżonka obejmująca podstawowe warunki umowy.

Jeżeli drugi małżonek bez uzasadnienia blokuje najem, nie warto działać samowolnie. Lepiej udokumentować warunki planowanej umowy, zaproponować zabezpieczenia i — gdy wymaga tego dobro rodziny — rozważyć wniosek do sądu rodzinnego o zezwolenie na dokonanie czynności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 36, art. 36¹, art. 37, art. 38 i art. 39.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 63, art. 659 i art. 660 oraz przepisy o najmie lokali.

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych i najmu okazjonalnego.