Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą a zachowek

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą oznacza, że najemca nabywa lokal od gminy za cenę niższą niż jego wartość rynkowa. Bonifikata jest jednak udzielana na określonych warunkach. Jeżeli lokal zostanie zbyty albo wykorzystany na inny cel niż uzasadniający udzielenie bonifikaty przed upływem ustawowego terminu, gmina może żądać zwrotu kwoty równej bonifikacie po waloryzacji.

W przypadku lokalu mieszkalnego zasadniczy termin wynosi 5 lat od dnia nabycia mieszkania. Wynika to z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje obowiązek zwrotu bonifikaty, jeżeli nabywca zbył lokal albo wykorzystał go na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat.

Od tej zasady istnieją ważne wyjątki. Zwrotu bonifikaty co do zasady nie żąda się m.in. w razie:

• zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem dalszych ograniczeń,
• zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe,
• sprzedaży lokalu, jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Trzeba jednak pamiętać o art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli osoba bliska, która otrzymała lokal, sprzeda go albo wykorzysta na inny cel przed upływem 5 lat liczonych od pierwotnego nabycia lokalu od gminy, obowiązek zwrotu bonifikaty może objąć także tę osobę.

Czy można przekazać dziecku mieszkanie wykupione z bonifikatą?

Przekazanie mieszkania dziecku jest możliwe, ale trzeba rozdzielić dwie kwestie: ryzyko zwrotu bonifikaty oraz ryzyko roszczeń spadkowych innych dzieci, zwłaszcza roszczenia o zachowek.

Dziecko jest osobą bliską w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Samo zbycie mieszkania na rzecz dziecka przed upływem 5 lat może więc korzystać z wyjątku przewidzianego w art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy. Nie oznacza to jednak pełnej swobody dalszego rozporządzania lokalem. Jeżeli dziecko sprzeda lokal przed upływem 5 lat od pierwotnego wykupu przez rodzica albo przeznaczy go na inny cel, może powstać obowiązek zwrotu bonifikaty.

W praktyce przed przekazaniem mieszkania trzeba sprawdzić uchwały danej gminy, warunki sprzedaży lokalu, treść aktu notarialnego oraz to, czy planowana czynność mieści się w wyjątkach ustawowych. Niektóre spory dotyczące bonifikaty wynikają właśnie z tego, że rodzina traktuje wykup mieszkania jako zwykłą transakcję, pomijając ograniczenia publicznoprawne.

Zobacz również: sprzedaż mieszkania wykupionego z bonifikatą przed upływem 5 lat

Darowizna mieszkania a zachowek dla rodzeństwa

Jeżeli rodzic po wykupie mieszkania przekaże je jednemu dziecku w darowiźnie, nie zawsze rozwiązuje to problem przyszłych roszczeń ze strony rodzeństwa. Darowizny dolicza się bowiem do spadku przy obliczaniu zachowku na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę. Z kolei art. 994 Kodeksu cywilnego przewiduje, że nie dolicza się m.in. drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych oraz darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, ale tylko wtedy, gdy zostały dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Dziecko spadkodawcy jest co do zasady zarówno spadkobiercą ustawowym, jak i osobą potencjalnie uprawnioną do zachowku. Dlatego darowizna mieszkania na rzecz jednego dziecka może być brana pod uwagę przy wyliczaniu zachowku należnego drugiemu dziecku, nawet jeżeli została dokonana wiele lat przed śmiercią rodzica.

Także testament albo zapis windykacyjny nie zawsze eliminują problem. Zapis windykacyjny może spowodować, że wskazana osoba stanie się właścicielem mieszkania z chwilą śmierci spadkodawcy, ale jego wartość również jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku.

Umowa dożywocia jako sposób przekazania mieszkania

W wielu sytuacjach korzystniejszym rozwiązaniem niż darowizna może być umowa dożywocia. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową o dożywocie.

Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia ma charakter odpłatny i wzajemny. W praktyce oznacza to, że nieruchomość nie jest przekazywana „za darmo”, lecz w zamian za konkretne obowiązki wobec zbywcy. Z tego powodu wartość nieruchomości przeniesionej na podstawie umowy dożywocia co do zasady nie jest doliczana do substratu zachowku tak jak darowizna. Takie stanowisko było prezentowane również w orzecznictwie, m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 lipca 2006 r., sygn. akt VI ACa 99/2006.

Umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie warto precyzyjnie opisać obowiązki nabywcy, zwłaszcza gdy zbywca jest osobą starszą, chorą albo wymaga pomocy w codziennym funkcjonowaniu. Dobrze przygotowana umowa zmniejsza ryzyko późniejszych sporów rodzinnych.

Kiedy wydziedziczenie może pozbawić zachowku?

Rodzic może w testamencie wydziedziczyć dziecko, czyli pozbawić je prawa do zachowku, ale tylko wtedy, gdy istnieje jedna z ustawowych przesłanek z art. 1008 Kodeksu cywilnego. Nie wystarczy ogólne przekonanie, że dziecko „nie zasługuje” na spadek albo że relacje rodzinne są złe.

Wydziedziczenie jest możliwe, jeżeli uprawniony do zachowku:

• wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
• dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
• uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Przyczyna wydziedziczenia powinna wynikać z treści testamentu. Jeżeli zostanie opisana zbyt ogólnie albo nie będzie prawdziwa, osoba wydziedziczona może kwestionować skuteczność wydziedziczenia. Dodatkowo, zgodnie z art. 1010 Kodeksu cywilnego, spadkodawca nie może skutecznie wydziedziczyć osoby, której przebaczył.

Trzeba też pamiętać, że wydziedziczenie dziecka może otworzyć problem zachowku po stronie jego zstępnych, np. wnuków spadkodawcy, jeżeli spełnione są ustawowe warunki dziedziczenia i zachowku.

Co zrobić krok po kroku?

Bezpieczna sekwencja działań zależy od tego, czy mieszkanie jest jeszcze lokalem komunalnym, czy zostało już wykupione. Jeżeli rodzic dopiero składa wniosek o wykup, najpierw trzeba doprowadzić do skutecznego nabycia lokalu od gminy. Dopiero później można planować przeniesienie własności na dziecko.

W typowej sprawie warto przeanalizować następujące kroki:

1. sprawdzić, czy najemca spełnia warunki wykupu mieszkania komunalnego z bonifikatą,
2. ustalić wysokość bonifikaty, zasady jej zwrotu oraz ograniczenia wynikające z aktu notarialnego i uchwał gminy,
3. wykupić lokal od gminy, jeżeli gmina wyrazi zgodę na sprzedaż,
4. wybrać właściwą formę przekazania mieszkania dziecku: darowiznę, sprzedaż, zamianę albo umowę dożywocia,
5. ocenić skutki podatkowe i spadkowe, w tym ryzyko zachowku,
6. zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, jeżeli dotyczy przeniesienia własności nieruchomości.

Jeżeli celem jest jednoczesne zabezpieczenie rodzica i ograniczenie ryzyka roszczeń o zachowek, często najbardziej racjonalnym rozwiązaniem jest umowa dożywocia. Nie jest to jednak rozwiązanie automatyczne dla każdej sprawy. Trzeba sprawdzić, czy nabywca rzeczywiście będzie w stanie wykonywać obowiązki wobec dożywotnika i czy strony chcą przyjąć taki model relacji.

Zobacz również: wykup po wstąpieniu w najem

Śmierć głównego najemcy przed wykupem mieszkania

Osobny problem powstaje wtedy, gdy główny najemca mieszkania komunalnego umrze przed wykupem lokalu. Mieszkanie komunalne nie wchodzi do spadku tak jak własnościowe mieszkanie. Dziedziczeniu mogą podlegać prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, ale sam stosunek najmu lokalu mieszkalnego podlega szczególnej regulacji.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Z przepisu wynika, że do kręgu osób uprawnionych należą przede wszystkim osoby najbliższe wskazane wprost w Kodeksie cywilnym. Znaczenie mogą mieć jednak także lokalne zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz sytuacja mieszkaniowa zainteresowanej osoby, zwłaszcza gdy spadkobierca ma własne mieszkanie.

Wnuki, rodzeństwo, siostrzeńcy czy dalsi krewni nie są wymienieni wprost w art. 691 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to, że każda taka sprawa jest z góry przegrana, ale wymaga dokładnej analizy podstawy prawnej i faktycznego zamieszkiwania. Szczególnie ostrożnie trzeba oceniać sytuację, gdy wstępuje w najem wnuk.

Samo wstąpienie w najem nie oznacza automatycznie odpowiedzialności za wszystkie długi spadkowe zmarłego. Inaczej ocenia się bieżące opłaty za lokal po śmierci najemcy, inaczej zaległości powstałe wcześniej, a jeszcze inaczej odpowiedzialność spadkobierców. W praktyce często trzeba oddzielić najem od dziedziczenia i sprawdzić odpowiedzialność za zaległy czynsz.

Jeżeli nikt skutecznie nie wstąpi w stosunek najmu albo gmina odmawia kontynuacji najmu, dalsze zajmowanie mieszkania może zostać uznane za bezumowne korzystanie z lokalu. Wtedy pojawia się ryzyko naliczania odszkodowania, sprawy o opróżnienie lokalu oraz sporu o zwrot mieszkania gminie i koszty.

Sprzedaż, zamiana i podatek po przekazaniu mieszkania

Jeżeli dziecko otrzyma mieszkanie wykupione wcześniej z bonifikatą, powinno uważać na dwie grupy terminów. Pierwsza dotyczy bonifikaty z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Druga dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości.

Dla bonifikaty kluczowy jest termin 5 lat liczony od dnia pierwotnego nabycia lokalu od gminy. Jeżeli przed jego upływem lokal zostanie sprzedany albo wykorzystany na inny cel, może powstać obowiązek zwrotu bonifikaty, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek, np. przeznaczenie środków ze sprzedaży w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Dla podatku dochodowego znaczenie ma natomiast zasada, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może podlegać opodatkowaniu. W konkretnym przypadku trzeba ustalić datę i sposób nabycia oraz możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli planowana jest zamiana mieszkania na inne, np. położone na parterze i bardziej odpowiednie dla starszego rodzica, trzeba sprawdzić zarówno skutki bonifikaty, jak i skutki podatkowe. Sama życiowa potrzeba zmiany lokalu nie zastępuje warunków wynikających z ustawy.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Przekazanie dziecku mieszkania wykupionego z bonifikatą wymaga jednoczesnego uwzględnienia przepisów o bonifikacie, zachowku, podatku i formie przeniesienia własności. Zwykła darowizna jest prosta, ale może nie chronić przed roszczeniami rodzeństwa. Umowa dożywocia bywa skuteczniejsza, jeżeli rzeczywiście odpowiada sytuacji rodzinnej i obowiązkom, które dziecko ma wykonywać wobec rodzica.

Najbezpieczniej przed podpisaniem aktu notarialnego ustalić datę wykupu, warunki bonifikaty, plan dalszego korzystania z lokalu oraz sytuację spadkową całej rodziny. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której rozwiązanie dobre podatkowo okaże się ryzykowne pod względem zachowku albo zwrotu bonifikaty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami - aktualne brzmienie przepisu
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akt VI ACa 99/2006

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.