Mieszkanie po przedsiębiorstwie państwowym, jak skutecznie ubiegać się o przeniesienie własności?
• Data: 2026-01-26 • Autor: Marek Gola
Mój 72-letni brat (emeryt) zajmuje mieszkanie od 1980 r., które otrzymał w przydziale od wówczas działającej w naszym mieście dużej firmy – przedsiębiorstwa budownictwa przemysłowego (później to przedsiębiorstwo się przekształciło i działało nadal pod inną nazwą). Czyli było to mieszkanie zakładowe. Następnie budynek został przejęty albo odkupiony przez spółdzielnię mieszkaniową. Obecnie brat jest najemcą. Spółdzielnia twierdzi, że to jest ich mieszkanie i nie ma możliwości przeniesienia własności. Jednak na co innego wskazywał artykuł w „Gazecie Wyborczej”, który sugerował taką możliwości przeniesienia własności lokalu w oparciu o art. 48 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. 2017 r., poz. 1596). Brat poszedł do spółdzielni mieszkaniowej z zapytaniem o tę możliwość. Odpowiedziano mu, że mieszkanie jest spółdzielni i możliwy jest tylko wykup za 350 tys. zł. O takich pieniądzach nie ma mowy. Byłabym wdzięczna za konkretne informacje, co można zrobić w sytuacji mojego brata.
Kiedy spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z najemcą umowę przeniesienia własności lokalu? Zmiany w przepisach
Rzeczywiście w tej sprawie należy oprzeć się na treści znowelizowanego w 2017 r. art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych* i przeanalizować go w kontekście sytuacji Pani brata. Oto treść przywołanego przepisu:
„Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:
1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu;
2) wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania:
a) wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie,
b) wynikającej z kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal w zakresie, w jakim koszty te nie zostały uwzględnione w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz wynikającej z poniesionych przez spółdzielnię kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i kosztów wynagrodzenia notariusza związanych z zawarciem umowy nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.
Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców nie może przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.”
Proszę zwrócić uwagę na fakt, że przepis mówi o przejęciu, a nie o nabyciu. Obecne brzmienie przepisu jest skutkiem noweli lipcowej z 2017 r. oraz poprzedzającego ją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 14.02.2012 r., P 17/10 (OTK-A 2012/2, poz. 14), który uznał, że w zakresie, w jakim przepis art. 48 ust. 1 przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązanej wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji. Stracił on moc z dniem 29.02.2013 r. wobec nieuchwalenia nowego unormowania w tym przedmiocie. Wnioski o przewłaszczenie złożone do 29.02.2013 r. (do spółdzielni lub sądu) powinny być uwzględnione przez spółdzielnię bądź sąd na dotychczasowych zasadach, ale jeżeli nie doszło do tego do 9.09.2017 r., obowiązują unormowania aktualne.
Zobacz również: Wykupienie mieszkania spółdzielczego
Ważne: mieszkanie przejęte czy kupione przez spółdzielnię?
W przedstawionym opisie brak jest wskazania, czy budynek miał być przejęty, czy kupiony. I to należy ustalić, albowiem jeżeli byłby przejęty bezpłatnie, to wówczas zastosowanie znajdzie przepis art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Proszę pamiętać, że członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo wezwać spółdzielnię do przedłożenia dokumentów, na podstawie których nastąpiło wejście w zasób spółdzielczy lokali, z których jeden to lokal Pani brata. On właśnie, jako członek spółdzielni, ma prawo żądać dostępu do takich informacji.
Dodam jeszcze, że najemca nie jest obowiązany do spłaty kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku w takiej części, w jakiej znalazły pokrycie w otrzymanej przez spółdzielnię premii termomodernizacyjnej lub premii remontowej, o których mowa w ustawie z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. z 2017 r. poz. 130 i 1529).
Przykłady
Pani Barbara przez ponad 30 lat mieszkała w lokalu, który niegdyś należał do zakładów przemysłowych, a po transformacji ustrojowej został przejęty przez lokalną spółdzielnię mieszkaniową. Gdy w 2024 roku wystąpiła z pisemnym żądaniem przeniesienia własności mieszkania, spółdzielnia odmówiła, twierdząc, że nie ma podstaw prawnych do zawarcia takiej umowy. Dopiero po uzyskaniu dokumentu wskazującego, że budynek został nieodpłatnie przekazany przez Skarb Państwa, kobieta mogła skutecznie powołać się na art. 48 ustawy i doprowadzić do podpisania aktu notarialnego.
Pan Roman, były pracownik państwowego przedsiębiorstwa, od lat mieszkał w budynku będącym wcześniej częścią zasobu zakładowego. Po likwidacji firmy lokale zostały przekazane spółdzielni mieszkaniowej. Kiedy jego córka zaczęła interesować się możliwością wykupienia mieszkania dla ojca, okazało się, że brakowało dokumentów potwierdzających formę przejęcia budynku. Dopiero po interwencji w spółdzielni i żądaniu udostępnienia podstawy prawnej wejścia w posiadanie budynku, ustalono, że doszło do nieodpłatnego przejęcia, co otworzyło drogę do złożenia wniosku o przeniesienie własności.
Małżeństwo Nowaków od lat mieszkało w lokalu spółdzielczym, który wcześniej należał do jednostki budżetowej. Z racji wieku i obaw o przyszłość postanowili uregulować stan prawny swojego mieszkania. Spółdzielnia wskazała konieczność uiszczenia wkładu budowlanego, co zaskoczyło seniorów. Po zapoznaniu się z wyliczeniem okazało się, że część kosztów została już pokryta z premii termomodernizacyjnej, dzięki czemu wymagany wkład został znacząco obniżony. Dzięki temu małżeństwo z powodzeniem sfinalizowało akt notarialny przenoszący własność mieszkania.
Podsumowanie
Przeniesienie własności lokalu spółdzielczego możliwe jest na podstawie art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale tylko w ściśle określonych przypadkach – przede wszystkim, gdy lokal został nieodpłatnie przejęty od państwowego właściciela, a najemca korzystał z niego w dniu przejęcia. Kluczowe znaczenie ma forma wejścia budynku do zasobu spółdzielni oraz spełnienie warunków finansowych. W razie wątpliwości warto zażądać od spółdzielni dokumentów potwierdzających podstawę nabycia budynku.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie spółdzielczego mieszkania? Skorzystaj z naszej porady online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy możliwe rozwiązania i przygotujemy pismo do spółdzielni lub sądu. Napisz do nas, a prawnik odpowie w ciągu 24 godzin.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Mieszkanie po przedsiębiorstwie państwowym, jak skutecznie ubiegać się o przeniesienie własności?
» Parkowanie na miejscu dla niepełnosprawnych przez członków spółdzielni mieszkaniowej
» Pleśń w mieszkaniu a obowiązki właściciela, kiedy najemca może żądać wentylacji?
» Dług za mieszkanie komunalne i nakaz komorniczy a ugoda
» Obowiązki dzieci wobec schorowanego rodzica, służebność mieszkania a rzeczywista opieka
Popularne w dziale
Zadaj pytanie » - Dofinansowanie do zakupu mieszkania w wojsku
- Kupno mieszkania pochodzącego z zasobów Agencji Mienia Wojskowego
- Dofinansowanie na zakup mieszkania dla pracownika Służby Granicznej
- Przydział mieszkania z WAM
- Wykup mieszkania policyjnego ojca
- Mieszkanie po przedsiębiorstwie państwowym, jak skutecznie ubiegać się o przeniesienie własności?
