Pleśń i brak wentylacji w wynajmowanym mieszkaniu – obowiązki właściciela

Czy właściciel musi zapewnić wentylację w mieszkaniu?

Tak, mieszkanie przeznaczone do stałego pobytu ludzi powinno mieć zapewnioną skuteczną wentylację. Wynika to z przepisów techniczno-budowlanych oraz z obowiązku utrzymywania budynku i lokalu w stanie bezpiecznym dla użytkowników. W praktyce oznacza to, że lokal nie powinien być oddany ani utrzymywany w takim stanie, w którym brak wymiany powietrza powoduje zawilgocenie, rozwój pleśni i zagrożenie dla zdrowia.

Zgodnie z § 147 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wentylacja i klimatyzacja powinny zapewniać odpowiednią jakość środowiska wewnętrznego, w tym właściwą wymianę powietrza, czystość powietrza, temperaturę, wilgotność względną i prędkość ruchu powietrza. Przepis wskazuje również, że wentylację mechaniczną lub grawitacyjną należy zapewnić w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, w pomieszczeniach bez otwieranych okien oraz w innych pomieszczeniach, w których ze względów zdrowotnych, technologicznych lub bezpieczeństwa konieczna jest wymiana powietrza.

Sama obecność kratki wentylacyjnej nie wystarczy, jeżeli kanał jest niedrożny, występuje ciąg wsteczny, brakuje nawiewu albo układ budynku nie zapewnia rzeczywistej wymiany powietrza. Przy pleśni trzeba więc ustalić przyczynę: może nią być niesprawna wentylacja, przemarzanie ścian, mostki termiczne, zawilgocenie budynku, ale czasem także nieprawidłowe korzystanie z lokalu przez najemcę.

Kto odpowiada za pleśń: wynajmujący, właściciel czy zarządca?

W relacji z najemcą podstawowym adresatem żądań jest wynajmujący. Jeżeli wynajmujący jest jednocześnie właścicielem lokalu lub budynku, sprawa jest prostsza. Jeżeli za budynek odpowiada wspólnota, spółdzielnia albo zarządca kamienicy, najemca powinien wezwać wynajmującego do działania, a równolegle można żądać interwencji właściciela lub zarządcy w zakresie części wspólnych, przewodów kominowych i wentylacyjnych.

Art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają korzystanie z lokalu oraz stanowią wyposażenie lokalu lub budynku określone odrębnymi przepisami. Do obowiązków wynajmującego należy także dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz napraw lokalu w zakresie nieobciążającym najemcy.

Jeżeli wentylacja istnieje, ale nie działa prawidłowo, najemca ma mocny argument, aby żądać jej naprawy, udrożnienia, kontroli kominiarskiej albo przywrócenia skutecznego nawiewu i wywiewu. Jeżeli w lokalu w ogóle nie ma wymaganej wentylacji, sprawa może wymagać robót budowlanych, projektu, zgody właściwego organu albo działania zarządcy całego budynku. Nie oznacza to, że najemca jest bez ochrony, ale zakres i tryb działania zależą od przyczyny problemu oraz konstrukcji budynku.

W lokalach nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą w umowie odmiennie uregulować część obowiązków z art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie zwalnia to jednak właściciela lub zarządcy budynku z obowiązków wynikających z Prawa budowlanego i nie powinno prowadzić do utrzymywania lokalu w stanie zagrażającym zdrowiu mieszkańców.

Prawo budowlane i interwencja nadzoru budowlanego

Niezależnie od umowy najmu właściciel albo zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytkować budynek zgodnie z zasadami określonymi w Prawie budowlanym. Art. 61 Prawa budowlanego wskazuje, że właściciel lub zarządca ma utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami bezpieczeństwa oraz zapewnić jego bezpieczne użytkowanie w sytuacjach zagrożenia.

Znaczenie ma także art. 62 Prawa budowlanego, który przewiduje okresowe kontrole stanu technicznego obiektu, w tym m.in. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, czyli dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Jeżeli w budynku przez lata nie wykonywano realnych kontroli albo protokoły kominiarskie wskazują nieprawidłowości, jest to istotny dowód.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu albo znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, art. 66 Prawa budowlanego pozwala nakazać w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w określonym terminie. W sprawach wentylacji organ nie musi automatycznie nakazać rozwiązania wskazanego przez najemcę, np. montażu konkretnego urządzenia, ale może zobowiązać właściciela lub zarządcę do usunięcia przyczyny nieprawidłowości.

W orzecznictwie podkreśla się, że adresatem obowiązków utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z Prawem budowlanym jest właściciel albo zarządca obiektu. W tym kierunku wypowiedział się m.in. WSA w Warszawie w wyroku z 22 września 2021 r., VII SA/Wa 1337/21.

Co powinien zrobić najemca przy pleśni i braku wentylacji?

Najemca powinien działać przede wszystkim pisemnie i dowodowo. Samo telefoniczne zgłaszanie problemu często nie wystarcza, zwłaszcza gdy sprawa może skończyć się sporem o obniżenie czynszu, wypowiedzenie umowy albo odszkodowanie.

1. Udokumentuj problem – wykonaj zdjęcia pleśni, zawilgoconych ścian, zaparowanych okien, zagrzybionych mebli i uszkodzeń rzeczy.
2. Zbierz dokumenty medyczne – jeżeli domownicy chorują, zachowaj zaświadczenia lekarskie, wyniki badań i zalecenia dotyczące unikania pleśni.
3. Poproś o kontrolę – przydatny może być protokół kominiarski, opinia osoby z uprawnieniami budowlanymi, pomiar wilgotności albo ocena przyczyn zawilgocenia.
4. Wezwij wynajmującego na piśmie – opisz problem, wskaż skutki i zażądaj usunięcia przyczyny, np. udrożnienia wentylacji, naprawy nawiewu, ocieplenia przemarzającej przegrody lub wykonania innych prac wskazanych przez specjalistę.
5. Wyznacz rozsądny termin – w sprawach technicznych termin powinien pozwalać na oględziny i zorganizowanie prac, ale przy zagrożeniu zdrowia należy działać pilnie.
6. Rozważ zawiadomienie PINB – jeżeli problem dotyczy stanu technicznego budynku, kanałów wentylacyjnych, zawilgocenia przegród lub zagrożenia zdrowia, zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego może być właściwym krokiem.

Jakie roszczenia może mieć najemca?

Jeżeli pleśń i wilgoć wynikają z wad lokalu, najemca może korzystać z ochrony przewidzianej w Kodeksie cywilnym. Art. 662 Kodeksu cywilnego zobowiązuje wynajmującego do wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Mieszkanie z nawracającą pleśnią, zawilgoceniem i niesprawną wentylacją może tej cechy nie spełniać.

Jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu albo wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim czasie, najemca może w określonych przypadkach wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeszcze dalej idzie art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy. Przy pleśni istotne są więc dowody medyczne i techniczne, bo spór zwykle dotyczy tego, czy wada rzeczywiście zagraża zdrowiu i czy wynika z przyczyn obciążających wynajmującego.

Najemca może również dochodzić naprawienia szkody, np. kosztów zniszczonych rzeczy, przeprowadzki, opinii technicznej czy leczenia, jeżeli wykaże przesłanki odpowiedzialności. Przy rozstroju zdrowia możliwe jest także roszczenie o zadośćuczynienie, ale wymaga ono wykazania związku między wadami lokalu a uszczerbkiem zdrowotnym. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 1 lutego 2018 r., I ACa 813/17, wskazano, że oddanie w najem lokalu bez odpowiedniej wentylacji może stanowić zarówno niewykonanie zobowiązania, jak i czyn niedozwolony, jeżeli stwarza zagrożenie dla zdrowia lub życia najemcy.

Czy najemca może sam wykonać naprawę i potrącić koszty?

W niektórych sytuacjach Kodeks cywilny pozwala najemcy wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego, jeżeli wynajmujący mimo zawiadomienia ich nie wykonuje. Przy wentylacji trzeba jednak zachować dużą ostrożność. Prace dotyczące przewodów kominowych, ścian zewnętrznych, instalacji albo części wspólnych budynku mogą wymagać zgód, projektu, udziału osoby z uprawnieniami lub działania zarządcy.

Dlatego przed samodzielnym montażem urządzeń, ingerencją w kanały wentylacyjne lub wykonywaniem otworów w przegrodach należy uzyskać pisemne stanowisko wynajmującego, a często także zarządcy budynku i specjalisty. Samodzielne działania niezgodne z przepisami mogą pogorszyć sytuację najemcy, zwłaszcza w budynku z urządzeniami gazowymi lub przewodami spalinowymi.

Jak napisać wezwanie do właściciela?

Wezwanie powinno być konkretne. Warto wskazać datę zauważenia problemu, miejsca występowania pleśni, dotychczasowe próby zapobiegania wilgoci, wpływ na zdrowie domowników i żądanie przeprowadzenia oględzin. Dobrze jest zażądać nie tylko usunięcia grzyba ze ścian, lecz przede wszystkim ustalenia i usunięcia przyczyny, np. niesprawnego ciągu wentylacyjnego, braku nawiewu, nieszczelności, przemarzania przegród albo wad instalacji.

W piśmie można powołać się na art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 662, 664 i 682 Kodeksu cywilnego, art. 61, 62 i 66 Prawa budowlanego oraz § 147 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Nie trzeba cytować wszystkich przepisów, ale warto jasno wskazać, że lokal ma być utrzymany w stanie przydatnym i bezpiecznym do zamieszkania.

FAQ

Podsumowanie

Pleśń w mieszkaniu nie jest wyłącznie problemem estetycznym. Jeżeli jej przyczyną jest niesprawna wentylacja, zawilgocenie budynku, przemarzanie ścian lub inne wady lokalu, najemca może żądać od wynajmującego realnego usunięcia przyczyny. Właściciel albo zarządca budynku ma ponadto obowiązki z Prawa budowlanego, w tym obowiązek utrzymywania obiektu w odpowiednim stanie technicznym oraz wykonywania wymaganych kontroli.

W praktyce najważniejsze jest zebranie dowodów: zdjęć, korespondencji, protokołów, opinii technicznych i dokumentacji medycznej. Dopiero wtedy łatwiej ocenić, czy właściwe będzie wezwanie do naprawy, żądanie obniżenia czynszu, wypowiedzenie umowy, zawiadomienie PINB czy dochodzenie odszkodowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2023 poz. 725 t.j.
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225 t.j. z późn. zm.
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 2026 poz. 524 t.j.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071 t.j. z późn. zm.
5. Wyrok WSA w Warszawie z 22 września 2021 r., VII SA/Wa 1337/21.
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 1 lutego 2018 r., I ACa 813/17.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.