Pleśń w mieszkaniu a obowiązki właściciela, kiedy najemca może żądać wentylacji?

Kto odpowiada za stan techniczny lokalu?

Do obowiązków najemcy i wynajmującego stosuje się przede wszystkim przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej art. 6a:

1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
   1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
   2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
   3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
   a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
   b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków”.

Wentylacja to nie luksus – to obowiązek

Z kolei § 147 rozporządzenia MI w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowi, że:

1. Wentylacja i klimatyzacja powinny zapewniać odpowiednią jakość środowiska wewnętrznego, w tym wielkość wymiany powietrza, jego czystość, temperaturę, wilgotność względną, prędkość ruchu w pomieszczeniu, przy zachowaniu przepisów odrębnych i wymagań Polskich Norm dotyczących wentylacji, a także warunków bezpieczeństwa pożarowego i wymagań akustycznych określonych w rozporządzeniu.
2. Wentylację mechaniczną lub grawitacyjną należy zapewnić w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, w pomieszczeniach bez otwieranych okien, a także w innych pomieszczeniach, w których ze względów zdrowotnych, technologicznych lub bezpieczeństwa konieczne jest zapewnienie wymiany powietrza.
3. Klimatyzację należy stosować w pomieszczeniach, w których ze względów użytkowych, higienicznych, zdrowotnych lub technologicznych konieczne jest utrzymywanie odpowiednich parametrów powietrza wewnętrznego określonych w przepisach odrębnych i w Polskiej Normie dotyczącej parametrów obliczeniowych powietrza wewnętrznego.
4. Instalowane w budynkach urządzenia do wentylacji i klimatyzacji, o których mowa w przepisie odrębnym dotyczącym efektywności energetycznej, powinny odpowiadać wymaganiom określonym w tym przepisie.
5. Instalacje klimatyzacji powinny być zaopatrzone w urządzenia, które automatycznie regulują temperaturę oddzielnie w poszczególnych pomieszczeniach.
6. W przypadku braku możliwości montażu urządzeń automatycznie regulujących temperaturę oddzielnie w poszczególnych pomieszczeniach dopuszcza się stosowanie regulacji w strefie chłodzącej.
7. Wymaganie, o którym mowa w ust. 5, stosuje się w przypadku:
1) możliwości realizacji z technicznego punktu widzenia, w oparciu o opinię sporządzoną przez osobę posiadającą uprawnienia do projektowania w odpowiedniej specjalności, oraz
2) możliwości realizacji z ekonomicznego punktu widzenia, na podstawie porównania początkowych kosztów instalacji urządzenia, które automatycznie reguluje temperaturę, ze spodziewanymi oszczędnościami kosztów energii, wynikającymi z instalacji tych urządzeń, gdzie okres zwrotu z inwestycji jest nie dłuższy niż 5 lat.

W pomieszczeniu, w którym mieszkają ludzie, należy zatem zapewnić wentylację.

Art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje zaś, że zapewnienie sprawnej wentylacji obciąża wynajmującego, ale niestety tylko istniejącej. Nie ma tam wskazania, że ma on obowiązek zapewnić wentylację, lecz że powinien dbać o sprawną już istniejącą. Dalej jednak obciąża go obowiązek wymiany instalacji — skoro zatem obecny system nie zapewnia wentylacji, uważam, że zapewnienie jej zgodnie z wymaganiami ww. rozporządzenia obciąża wynajmującego. Jak bowiem wskazał WSA w Warszawie w wyroku z 22.09.2021 r., VII SA/Wa 1337/21: Zgodnie z art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego adresatem obowiązków w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Gdy właściciel nie reaguje – wkracza nadzór budowlany

Jeśli właściciel z własnej woli nie zastosuje się do wezwania do zapewnienia lokalu w stanie zgodnym z § 147, pozostaje złożyć zawiadomienie do PINB w tym zakresie, by zobowiązali go do zamontowania wentylacji.

Brak wentylacji może być deliktem. Co to oznacza dla najemcy?

Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 1 lutego 2018 r., I ACa 813/17 wskazał, że oddanie przez wynajmującego w najem lokalu mieszkalnego, który nie ma odpowiedniej wentylacji, może stanowić zarówno niewykonanie obowiązku z umowy, jak i delikt. Złe warunki lokalowe mogą bowiem stwarzać zagrożenie dla zdrowia i życia najemcy. To zaś daje najemcy możliwość dochodzenia zadośćuczynienia za czyn niedozwolony od wynajmującego, ale tylko jeśli najemca w toku procesu wykaże zaistnienie uszkodzenia ciała lub rozstroju zdrowia na skutek braku zastosowania się przez wynajmującego do wymogu zapewnienia w lokalu, w którym są ludzie, wentylacji (§ 147). Krzywda zależy bowiem od zaistnienia uszkodzenia ciała lub rozstroju zdrowia, a nie od „samego” zagrożenia (potencjalnego) utraty zdrowia. Czyli w takim procesie ciężar dowody spoczywałby na najemcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.