Wykup mieszkania z zasobów Agencji Mienia Wojskowego

Czy emeryt wojskowy może wykupić mieszkanie z zasobów AMW?

Tak, ale tylko wtedy, gdy spełnione są warunki określone w ustawie z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego. Obecnie to ta ustawa, a nie dawne przepisy o Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, reguluje sprzedaż lokali mieszkalnych pozostających w zasobie Agencji Mienia Wojskowego.

Prawo do nabycia lokalu mieszkalnego innego niż kwatera i kwatera internatowa przysługuje osobie, która zajmuje ten lokal na podstawie tytułu prawnego ustanowionego w drodze decyzji administracyjnej albo umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. Sam fakt bycia emerytem wojskowym nie wystarczy, jeżeli lokal nie jest przeznaczony do sprzedaży albo jeżeli zajmowanie lokalu nie wynika z właściwego tytułu prawnego.

Wcześniej kwestie wykupu lokali mieszkaniowych przez żołnierzy zawodowych regulowała ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, która nadal ma znaczenie w niektórych sprawach mieszkaniowych, zwłaszcza przy ustalaniu statusu osób uprawnionych i członków rodziny.

Zobacz również: prawo żołnierza do zakwaterowania i świadczeń

Kiedy lokal z zasobów AMW nie może być sprzedany?

Ustawa przewiduje istotne ograniczenia. Lokale mieszkalne, w stosunku do których Agencja wykonuje w imieniu Skarbu Państwa prawo własności albo inne prawa rzeczowe, mogą być zbywane wyłącznie na zasadach określonych w ustawie o Agencji Mienia Wojskowego.

Co do zasady nie mogą być sprzedane lokale:

• znajdujące się w budynkach oddanych do użytku po 30 czerwca 2004 r.,
• stanowiące kwatery,
• stanowiące kwatery internatowe,
• zajmowane na podstawie umów najmu zawartych na czas oznaczony.

Wyjątkowo lokale znajdujące się w budynkach oddanych do użytku po 30 czerwca 2004 r. albo zajmowane na podstawie najmu na czas oznaczony mogą zostać zbyte po uzyskaniu zgody Ministra Obrony Narodowej. Nie jest to jednak uprawnienie automatyczne po stronie najemcy.

Jak ustala się cenę wykupu mieszkania z zasobów AMW?

Sprzedaż następuje na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena obejmuje wartość rynkową lokalu mieszkalnego oraz wartość prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu przypadającej na lokal, jeżeli Agencja posiada takie prawo.

Przy wycenie lokalu mieszkalnego nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez nabywcę. Jeżeli więc najemca lub osoba zajmująca lokal własnym kosztem wykonała ulepszenia, nie powinny one sztucznie podwyższać podstawy ceny lokalu.

Od wartości rynkowej lokalu stosuje się pomniejszenia:

• 95% — między innymi wobec żołnierzy służby zawodowej, którzy nabyli prawo do emerytury wojskowej, emerytów wojskowych, osób uprawnionych do wojskowej renty inwalidzkiej oraz określonych członków rodziny wspólnie zamieszkujących z żołnierzem, emerytem lub rencistą wojskowym w dniu jego śmierci,
• 90% — wobec pozostałych osób uprawnionych do nabycia.

To nie oznacza jednak, że emeryt wojskowy zawsze płaci jedynie 5% wartości całej nieruchomości. Aktualny przepis wprowadza limit: kwota pomniejszenia nie może być wyższa niż 200 000 zł.

Zobacz również: jak liczona jest obniżka ceny wykupu

Dlaczego cena może wynieść 40%, a nie 5% wartości mieszkania?

Najczęstszą przyczyną jest limit kwotowy pomniejszenia. Jeżeli 95% wartości lokalu przekracza 200 000 zł, Agencja nie może zastosować pełnej kwoty matematycznej bonifikaty. W takim przypadku od ceny odejmuje się maksymalnie 200 000 zł, a pozostałą część trzeba zapłacić.

Przykładowo, jeżeli wartość lokalu wynosi 333 333 zł, to 95% tej wartości daje około 316 666 zł. Ponieważ ustawowy limit pomniejszenia wynosi 200 000 zł, cena lokalu po pomniejszeniu wyniesie około 133 333 zł, czyli około 40% wartości lokalu. W takim wariancie naliczenie 40% może być zgodne z ustawą.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że pomniejszenie nie obejmuje:

• wartości prawa własności albo użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu przypadającej na lokal,
• nakładów poniesionych przez Agencję w ciągu ostatnich 3 lat przed dniem sprzedaży na modernizację budynku, w którym znajduje się lokal,
• zryczałtowanych kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży,
• kosztów aktu notarialnego, podatków, opłat i kosztów założenia księgi wieczystej.

Dlatego końcowa kwota do zapłaty może być istotnie wyższa niż 5% wartości lokalu. Aby ocenić prawidłowość wyliczeń, trzeba sprawdzić operat szacunkowy, protokół uzgodnień warunków sprzedaży, sposób ujęcia udziału w gruncie, ewentualne nakłady modernizacyjne oraz zastosowany limit pomniejszenia.

Procedura wykupu mieszkania z zasobów AMW

Procedura sprzedaży zaczyna się od tego, że lokal musi znaleźć się w rocznym planie sprzedaży lokali mieszkalnych. Dyrektor oddziału regionalnego Agencji zawiadamia pisemnie osobę uprawnioną do nabycia o przeznaczeniu zajmowanego przez nią lokalu do sprzedaży.

Następnie osoba uprawniona składa pisemny wniosek o nabycie lokalu. Przed zawarciem umowy szczegółowe warunki sprzedaży ustala się w protokole uzgodnień warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego. Dopiero potem dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jeżeli z przyczyn leżących po stronie osoby uprawnionej do nabycia nie dojdzie do zawarcia aktu notarialnego w terminie 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmuje się, że osoba ta wycofała wniosek o nabycie lokalu, chyba że rzeczoznawca potwierdzi aktualność operatu. Jeżeli natomiast do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Agencji, przyjmuje się, że Agencja odstąpiła od sprzedaży, a wniesione zryczałtowane koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży podlegają zwrotowi.

Czy cenę można rozłożyć na raty?

Tak. Na wniosek nabywcy należność z tytułu sprzedaży może zostać rozłożona na raty. Pierwszą ratę w wysokości 10% należności wnosi się przed zawarciem umowy notarialnej. Pozostałe raty można rozłożyć na okres do 5 lat, przy oprocentowaniu 5% w stosunku rocznym od kwoty pozostałej do spłaty.

Wierzytelność Agencji podlega zabezpieczeniu, w szczególności hipotecznemu na sprzedawanym lokalu. Jeżeli nabywca przeniesie własność lokalu obciążonego hipoteką Agencji na inną osobę, niespłacona część należności wraz z należnym oprocentowaniem podlega natychmiastowej spłacie.

Zwrot pomniejszenia po wykupie mieszkania

Osoba, która nabyła lokal z pomniejszeniem, musi liczyć się z obowiązkiem jego zwrotu, jeżeli przed upływem 5 lat od dnia nabycia zbyła lokal albo wykorzystała go na cele inne niż mieszkalne. W takim przypadku Agencja zażąda zwrotu kwoty równej udzielonemu pomniejszeniu.

Ma to duże znaczenie praktyczne. Jeżeli planowany jest szybki wyjazd, sprzedaż lokalu, darowizna albo przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy, trzeba wcześniej ocenić konsekwencje finansowe. Zwrot pomniejszenia może oznaczać konieczność oddania nawet 200 000 zł.

Lokale w zasobie Zarządu Zasobów Mieszkaniowych MSWiA

Osobna regulacja dotyczy lokali mieszkalnych będących w zasobie Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. W odniesieniu do tych lokali ustawa przewiduje odpowiednie stosowanie między innymi przepisów o sprzedaży lokali z art. 76–82 ustawy o Agencji Mienia Wojskowego.

Ważna aktualizacja: dawniej w praktyce powoływano także art. 89 ustawy o Agencji Mienia Wojskowego, dotyczący niektórych sprzedaży przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Obecnie art. 89 jest uchylony, dlatego nie należy opierać aktualnej analizy na jego dawnym brzmieniu.

W przypadku lokali związanych z innymi służbami mundurowymi trzeba każdorazowo ustalić, która ustawa i który organ są właściwe, ponieważ zasady przydziału, wykupu i świadczeń mieszkaniowych mogą się różnić.

Zobacz również: wykup mieszkań w innych służbach mundurowych

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 817 — w szczególności art. 76–83 oraz art. 87–89.
• Agencja Mienia Wojskowego — akty prawne dotyczące AMW i zakwaterowania.
• Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej — w zakresie pojęć i odesłań dotyczących osób uprawnionych oraz członków rodziny.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.